Amtsgericht Charlottenburg Versäumnisurteil vom 14.01.2011 – 73 C 145/10

Orientierungssatz

Der Austausch eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück vorhandenen Jägerzauns durch eine Zaunanlage mit integrierter Überwachungstechnik in einer geplanten Höhe von 2 Metern mit Übersteige- und Untergrabschutz stellt keine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG dar. Ein zustimmender Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung bedarf gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG einer qualifizierten Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Ein ohne die entsprechende Mehrheit zustande gekommener Beschluss verletzt die übrigen Wohnungseigentümer in ihren Rechten aus § 14 Nr. 1 und § 16 Abs. 6 WEG (Rn.20) (Rn.21) .

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 09. November 2010 - 73 C 145/10 – wird aufrechterhalten.

2. Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 09. November 2010 darf nur gegen Leistung von Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages fortgesetzt werden.

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in Berlin-Grunewald. Die Gemeinschaft besteht aus fünf Wohneinheiten. Der Beklagte hält mit seiner Wohnung die Mehrheit der Miteigentumsanteile. In der Eigentümerversammlung ist nach Miteigentumsanteilen abzustimmen. Die Kläger sind die Eigentümer der übrigen Wohnungen.

Bei dem Haus handelt es sich um eine Villa in Grunewaldlage, die von einem ca. 4000 qm großen, parkähnlichen Garten umgeben ist. Der hintere Teil des Grundstücks führt zu einem See. Die Grundstücksgrenze in diesem Bereich ist durch einen ca. 50 cm hohen Jägerzaun markiert. Dieser grenzt das Grundstück vom Uferweg des Sees ab.

Auf Veranlassung des Beklagten bzw. von dessen Mieterin Frau ... hat die damalige Hausverwaltung im Jahre 2010 ein Sicherheitskonzept für das Grundstück von dem Ingenieur ... eingeholt, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 27 u. 28 d. A. verwiesen wird. Der Ingenieur ... hat wiederum ein Angebot einer Firma ... eingeholt über umfangreiche Sicherheitstechnik, die auf dem Grundstück ... installiert werden könne. Das Angebot mit einem Gesamtvolumen von brutto gut 365.000,00 EUR gliedert sich in fünf Lose, nämlich:

1. „Zaunanlage mit integrierter Überwachungssensorik“

2. „Gefahrenmanagementsystem G...“

3. „Sicherungseinrichtungen Straßenfront“

4. „Videoüberwachungssystem“

5. „Systemverkabelung, Vernetzung und Gartenarbeiten“

Wegen der Einzelheiten des Angebots wird auf dessen Ablichtung Bl. 29 – 59 d. A. verwiesen.

Auf Ladung der damaligen Verwalterin ... GmbH & Co. KG fand am 27. Juli 2010 eine Eigentümerversammlung statt, in der mit den Miteigentumsanteilen des Beklagten und gegen die Stimmen sämtlicher Kläger der folgende Beschluss gefasst wurde:

„Es wird beantragt, das Sicherheitskonzept unter Berücksichtigung folgender Punkte zu beauftragen:

Das Sicherheitskonzept wird ohne Videokameras ausgeführt.

Der Grenzverlauf zur ... wird geklärt.“

Die Unterlagen der ... GmbH und das Sicherheitskonzept ... lagen den Klägern spätestens in der Versammlung vor.

Auf dem Grundstück wurden zweimal Pkws der Mieterin des Beklagten entwendet.

Gegen den vorgenannten Beschluss richtet sich die Klage der Kläger, die am 26. August 2010 bei Gericht einging und mit einem am 27. September 2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet wurde. Die Kläger sind der Auffassung, der Beschluss sei inhaltlich unbestimmt, weil er nicht erkennen lasse, welche Maßnahmen aufgrund von welchem Angebot ausgeführt werden sollten. Außerdem beinhalte das Sicherheitskonzept, so wie es der Beklagte verstehe, erhebliche bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die sie nicht dulden müssten. Der Beklagte müsse erforderliche Sicherungsmaßnahmen möglichst ohne Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum und ausschließlich auf eigene Kosten vornehmen. Außerdem seien keine Alternativangebote eingeholt worden.

Auf ihren Antrag hin wurde im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 09. November 2010 der genannte Beschluss vom Amtsgericht Charlottenburg durch Versäumnisurteil für ungültig erklärt.

Nach Einspruchseinlegung beantragen die Kläger,

das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Der Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, es handele sich bei der einzubauenden Sicherheitstechnik um eine Maßnahme der ( modernisierenden) Instandsetzung. Sie könne daher mehrheitlich beschlossen werden und sei von allen Eigentümern mitzufinanzieren. Insbesondere der Jägerzaun im hinteren Teil des Grundstücks genüge den Sicherungsbedürfnissen des Beklagten bzw. seiner Mieterin nicht, zumal der hintere Teil des Grundstücks nachts unbeleuchtet sei, ebenso wie der zwischen dem Grundstück und dem See gelegene Uferweg.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Der zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Einspruch des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Klage ist begründet. Die innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhobene und mit Gründen versehene Klage ist auch inhaltlich begründet. Der angefochtene Beschluss, der sich nach übereinstimmenden Vortrag der Parteien auf das Sicherheitskonzept ... und das Angebot der Firma ... bezog, verstößt jedenfalls gegen § 22 Abs. 1 S. 1 WEG. Danach sind bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht nur dann durch die Eigentümermehrheit beschließbar, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, der Maßnahme zustimmt. Dies ist hier nicht der Fall. Eine bauliche Veränderung im vorgenannten Sinne liegt bereits „nur“ bei den Maßnahmen gemäß Los 1 des Angebots vor. Der Austausch des bisher vorhandenen Jägerzauns am Uferweg durch eine Zaunanlage mit integrierter Überwachungssensorik in einer geplanten Höhe von 2 Metern mit Übersteige- und Untergrabschutz ist eine ganz massive bauliche Veränderung. Dass allein hierfür Kosten von netto nahezu 150.000,00 EUR entstehen (im Vergleich zu einem Jägerzaun von 50 cm Höhe) zeigt deutlich, dass es sich hier nicht um eine Maßnahme der Instandsetzung oder Instandhaltung handelt. Es handelt sich insbesondere auch nicht um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG, für die grundsätzlich die § 21 Abs. 3 WEG und Abs. 5 Nr. 2 WEG gelten würden. Eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung liegt nur vor, wenn durch eine Reparatur das Gemeinschaftseigentum auf einen technisch aktuellen Stand oder einen zeitgemäßen Standard gebracht werden soll, vorausgesetzt dies ist eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung als die Beibehaltung des Status quo (Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 22 Rdnr. 351). Dies trifft auf die Zaunanlage hier erkennbar nicht zur. Ein 50 cm hoher Jägerzaun als Abgrenzung zwischen einem Privatgarten und einem öffentlichen Uferweg entspricht durchaus dem aktuellen Stand und dem zeitgemäßen Standard heutzutage. Vielmehr sind die erheblichen Sicherungsmaßnahmen, die der Beklagte hier erstrebt, allenfalls ausnahmsweise anzutreffen, nämlich bei Gebäuden, die aufgrund ihrer Nutzung bzw. den von ihnen bewohnten Personen weit überdurchschnittlich gefährdet sind und deshalb ganz besonderer Sicherungsmaßnahmen bedürfen. Der Beklagte erstrebt daher hier nicht eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern eine erhebliche Standardverbesserung. Diese könnte er allenfalls nach den Vorschriften über die Modernisierung gemäß § 22 Abs. 2 WEG erreichen. Dies scheitert hier erkennbar aber schon daran, dass die hierfür erforderliche, qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG, nämlich von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, offensichtlich nicht erreicht ist, da lediglich der Beklagte gegen die Stimmen sämtlicher Kläger die streitgegenständliche Maßnahme beschlossen hat. Die Umsetzung des Konzepts würde auch die Kläger in ihren Rechten aus § 14 Nr. 1 WEG verletzen, da ein solcher Zaun das Aussehen der Wohnanlage erheblich verändern würde und damit optische Beeinträchtigungen des gesamten Grundstücks verbunden wären.

Außerdem verstößt der Beschluss gegen § 16 Abs. 6 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG, also einer baulichen Veränderung, nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet ist, die Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht werden, mitzutragen. Der Beschluss ist nämlich, insoweit tragen die Parteien übereinstimmend vor, so zu verstehen, dass die Maßnahme von der gesamten Gemeinschaft aus gemeinschaftlichen Mitteln und entsprechend dem sonst gültigen Kostenverteilungsschlüssel bezahlt werden soll.

Ob der Beklagte verlangen kann, dass wegen seiner besonderen Gefährdung - zu der allerdings bisher nicht ausreichend vorgetragen ist - die übrigen Eigentümer gewisse Veränderungen der Sicherheitstechnik im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums auf seine Kosten dulden, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens und braucht daher nicht entschieden werden.

Auf die weiteren Rügen auf den angefochtenen Beschluss kommt es nicht an. Insbesondere braucht nicht entschieden zu werden, ob bei einer Maßnahme wie der vorliegenden zwingend das Angebot bzw. die Angebotsnummer im Beschlusswortlaut auftauchen muss, wenn offenbar allen Beteiligten klar ist, um welche konkreten Arbeiten es sich hier handelt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.