Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 06.10.2015 – 218 C 174/15

Orientierungssatz

Kündigt der Vermieter wegen Mietrückständen von mehr als 2 Monatsmieten das Mietverhältnis fristlos, fehlt es nicht etwa deshalb an einem Verzug des Mieters, weil die ausgebliebenen Mietzahlungen durch das Jobcenter hätten erfolgen müssen. Denn der Mieter hat verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Das gilt auch und gerade dann, wenn er tatsächlich selbst nicht leistungsfähig ist und er deshalb Anspruch auf staatliche Transferleistungen hat. Denn im Verhältnis zum Vertragspartner bleibt er für seine Leistungsfähigkeit verantwortlich (Anschluss BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134).(Rn.16)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 6. August 2015, 218 C 174/15

1. Das Versäumnisurteil vom 6. August 2015 bleibt aufrechterhalten.

2. Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die vorläufige Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 € fortgesetzt werden.

4. Eine Räumungsfrist wird nicht gewährt.

Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 30.09.2011 (Anlage K 1 = Bl. 9 - 21) die streitgegenständliche Wohnung an. Der Kläger ist auf Vermieterseite gemäß § 566 BGB in das Vertragsverhältnis eingetreten. Die Miete beträgt seit September 2014 nun 313,00 € zzgl. Nebenkostenvorschüssen, insgesamt 459,00 €.

Per 15.01.2015 bestanden Rückstände in Höhe von 468,76 €, die anderweitig tituliert wurden. Darin waren rückständige Mieten in Höhe von 315,01 € für die Zeit von September 2014 - Januar 2015 enthalten.

Unstreitig bestehen weitere Rückstände, die Miete wird auch aktuell nicht vollständig gezahlt. Streitgegenständlich sind hier die Rückstände für Februar - Mai 2015 in Höhe von insgesamt 972,04 €. Wegen der Zusammensetzung im Einzelnen wird auf die Klageschrift (Bl. 6) Bezug genommen.

Der Kläger verlangt weiterhin Räumung und Herausgabe der Wohnung und stützt dies auf die Kündigungen vom 25.02.2015 (Anlage K 7 = Bl. 42) vom 27.04.2015 (Anlage K 9 = Bl. 47) und vom 17.0.5.2015 (Anlage K 11 = Bl. 49).

Das Gericht hat klagezusprechendes Versäumnisurteil erlassen (Bl. 59, 60), allerdings unter Berücksichtigung zwischenzeitlich gezahlter 837,02 €.

Der Kläger beantragt,

das Versäumnisurteil vom 06.08.2015 aufrecht zu erhalten.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie beantragt darüber hinaus Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist mit dem Argument, dass sie spätestens am 08.10.2015 die ersten 200,00 € auf die Rückstände zahlen werde.

Die Beklagte trägt vor, ihre Mieten würden eigentlich unmittelbar vom Jobcenter an den Vermieter gezahlt. Das Jobcenter verweigere aber zu Unrecht die Zahlung. Die Beklagte habe insoweit eine einstweilige Verfügung gegen das Jobcenter erwirkt.

Das Versäumnisurteil war aufrecht zu erhalten, weil die Klage zulässig und begründet ist.

1.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten gemäß § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. Unstreitig bestehen die eingeklagten Rückstände von 962,04 € für die Zeit von Februar bis Mai 2015 zzgl. 10,- € Mahnkosten. Die Zahlung des Jobcenters in Höhe von 837,02 € ist im Tenor des Versäumnisurteils vollständig berücksichtigt worden.

Der Anspruch auf Zinsen folgt aus §§ 288, 291 BGB.

2.

Der Kläger hat auch Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß §§ 985, 542, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b), 546 BGB. Denn jedenfalls am 17.05.2015, dem Zeitpunkt der 3. fristlosen Kündigung befand sich die Beklagte mit Mietzahlungen in Höhe von 1.277,06 € im Rückstand. Dabei hat das Gericht bereits berücksichtigt, dass in die Angaben des Klägers zu den Rückständen auch sonstige Forderungen (Betriebskostenabrechnungssaldo, Mahnkosten) eingeflossen waren, die jedenfalls nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen. 1.277,06 € sind auch mehr als 2 Monatsmieten.

Es fehlt vorliegend auch nicht etwa deshalb am Verzug der Beklagten, weil die Zahlungen möglicherweise durch das Jobcenter hätten erfolgen müssen. Denn der Mieter hat verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 -, BGHZ 204, 134-144, Rn. 20). Das gilt auch und gerade dann, wenn er tatsächlich selbst nicht leistungsfähig ist und er deshalb Anspruch auf staatliche Transferleistungen hat (BGH aaO. Rdnr. 21). Denn im Verhältnis zum Vertragspartner bleibt er für seine Leistungsfähigkeit verantwortlich.

Die Kündigungen sind auch nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Denn die Zahlung des Jobcenters deckt nicht alle Rückstände ab, zudem sind zwischenzeitlich neue Rückstände aufgelaufen, die noch nicht rechtshängig sind.

3.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Angesichts der nach wie vor nicht vollständig gezahlten Nutzungsentschädigungen kommt die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht in Betracht. Dabei hat das Gericht die widerstreitenden Interessen der Parteien gewürdigt und gewichtet. Es überwiegen die des Klägers, dem nach wie vor keine belastbaren Fakten dafür vorliegen, dass wenigstens künftig die laufenden Nutzungsentschädigungen gezahlt werden würden.

Streitwert:

Räumung

Zahlung

3.756,00 €

972,04 €