Amtsgericht Charlottenburg Urteil vom 03.04.2023 – 237 C 87/22

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Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 1.800,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.06.2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

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Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 58 % und die Beklagten 42 % zu tragen.

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Klägerin nimmt die Beklagten als Vermieter aus abgetretenem Recht der Mieterin auf Rückerstattung überzahlter Miete für einen Monat und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse in Anspruch.

Die Klägerin betreibt die Internetseite www.  ... de. Auf dieser Seite können Mieter die Klägerin nach Durchlaufen einer „Registrierungsstrecke“ mit der Durchsetzung ihrer Rechte im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse beauftragen, wobei der jeweilige Mieter ein verbindliches Angebot zum Abschluss eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages zur Durchsetzung seiner Ansprüche nebst Nebenforderungen sowie zur Abtretung seiner Ansprüche an die Klägerin abgibt. Vor der Beauftragung der Klägerin muss der Mieter dabei durch Anklicken eines Buttons den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin zustimmen. ... , die seit dem 1.12.2021 Mieterin der ca. 135 m² großen 4 Zimmer - Wohnung im 3. OG links des Hauses ... straße ... in ... Berlin ist, durchlief das Registrierungsverfahren auf der Internetseite der Klägerin und übersandte ihr anschließend eine am 3.2.2022 unterschriebene, von der Klägerin vorformulierte „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“, nach deren Inhalt sie die Klägerin umfassend mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse beauftragte und die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung ihrer Ansprüche bestätigte, wobei der Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten beschränkt war. Auf diese Erklärung und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen (Anlagen K2 und K3/Bl. 27 - 35 der Akte). Gemäß § 2 Nr. 1 des Mietvertrages wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit bis zum 30.11.2026 laufen sollte, da die Vermieter beabsichtigen, die Mietsache anschließend selbst zu nutzen. Unter § 3 Nr. 2 des Mietvertrages wurde eine Nettokaltmiete in Höhe von 3.375,00 € monatlich vereinbart. Am 30.11.2021 unterschrieben die Vertragsparteien, nämlich Frau ... und die Beklagten, neben dem Mietvertrag außerdem ein Schriftstück, nach dessen Inhalt für die Dauer des Mietverhältnisses von 5 Jahren auf die Geltendmachung von Mieterhöhungen aufgrund der Veränderung des Verbraucherpreisindex gemäß § 4 des Mietvertrages verzichtet werden sollte. Auf dieses Schriftstück und den Wohnraummietvertrag wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen (Anlage K1/Bl. 13 - 26 der Akte). Die Klägerin forderte die ... unter der Überschrift „Eigentümer: Rechtsanwalt ... , Mietverhältnis mit ... “ mit Schreiben vom 3.2.2022, auf das verwiesen wird (Anlage K4/Bl. 36 - 43 der Akte), zur umfassenden Auskunftserteilung über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, auf und kündigte die Rückforderung überzahlter Miete an, die sie mit 1.895,64 € monatlich bezifferte. In dem Schreiben forderte sie die Rückerstattung der seit Abschluss des Mietvertrages zu viel gezahlten Miete in Höhe von 5.686,93 € und der unzulässigen, anteiligen Mietkaution in Höhe von 5.686,93 €. Nach Ablauf der in dem Rügeschreiben gesetzten Frist wurde ein Mahnschreiben zugestellt, in dem auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten verlangt wurde.

Die Klägerin meint, sie könne aus abgetretenem Recht der Mieterin die Rückerstattung überzahlter Miete für den Monat März 2022 in Höhe von 1.895,64 € von den Beklagten fordern.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung berechnet sie auf der Grundlage des Feldes L1 des Berliner Mietspiegels 2021 mit 9,96 €/m², wobei sie von der positiven Einordnung der Merkmalgruppen 1 bis 4 nach der Orientierungshilfe zu diesem Mietspiegel ausgeht und von der neutralen Einordnung der Merkmalgruppe 5. Sie macht geltend, die zulässige Höchstmiete pro Monat gemäß § 556d BGB (ortsübliche Miete + 10 %) belaufe sich bei der einer Wohnfläche von 135 m² auf 1.479,36 €, so dass die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 3.375,00 € die gesetzlich zulässige Miete um 1.895,64 € übersteige. Die Klägerin meint deshalb, die Beklagten seien zur Rückerstattung anteiliger Miete für den Monat März 2022 in dieser Höhe verpflichtet. Die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten fordert die Klägerin auf der Grundlage einer Geschäftsgebühr nach einem Gegenstandswert von 87.199,44 €. Auf die Berechnungen auf den Seiten 8/9 der Klageschrift wird Bezug genommen (Bl. 8/9 der Akte).

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

1. die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.895,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. die Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten beziehen sich auf einen Vormietvertrag (Anlage B1/Bl. 148 - 168 der Akte) und berufen sich zunächst auf eine wirksam vereinbarte Vormiete in Höhe von 1.995,00 € nettokalt  monatlich. Außerdem machen sie geltend, auch die Merkmalgruppe 5 nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 sei positiv zu bewerten, weil sich die Wohnung in der ... straße ... und damit in bevorzugter Citylage befinde. Die Beklagten meinen, es wäre deswegen von dem Oberwert des Mietspielfeldes L1 mit 10,60 €/m² auszugehen und einer jedenfalls zulässigen Miete in Höhe von 1.550,78 €. Die Beklagten vertreten jedoch die Auffassung, der Mietspiegel 2021 sei evident unwirksam und untauglich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, so dass zwingend ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden müsse. Sie behaupten, die vereinbarte Miethöhe sei auch unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 556d BGB angemessen (Beweis: Sachverständigengutachten). Außerdem berufen sich die Beklagten auf die Verfassungswidrigkeit der § § 556d ff. BGB. Wegen der weiteren Einzelheiten des Beklagtenvortrags wird auf die Ausführungen in der Klageerwiderung vom 12.7.2022 verwiesen (Bl. 61 - 67 der Akte).

Die Klageschrift vom 11.4.2022 ist den Prozessbevollmächtigten der Beklagten ausweislich des in den Akten befindlichen Empfangsbekenntnisses am 3.6.2022 zugestellt worden.

Das Gericht hat die Klägerin ausweislich des Protokolls vom 12.9.2022 zunächst darauf hingewiesen, dass die außergerichtliche Tätigkeit der klägerischen Prozessbevollmächtigten gemäß Anlage K4 und behauptetem anschließenden Mahnschreiben mangels Rüge gegenüber beiden Vermietern nicht für erforderlich und zweckmäßig erachtet werden kann. Im Verhandlungstermin am 27.2.2023 sind weitere Hinweise erteilt worden, auf die verwiesen wird (Bl. 170/170R der Akte).

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

Soweit die Klägerin überzahlte Miete für März 2022 in Höhe von 1.895,64 € gemäß §§ 556g Abs. 1 S. 3, 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB wegen Vereinbarung einer gesetzlich unzulässigen Miete zurückfordert, hat die Klage im Ergebnis nur in Höhe von 1.800,90 € (mietvertraglich vereinbarte Nettokaltmiete am 1.12.2021: 3.375,00 € - 1.574,10 € gesetzlich zulässige Nettokaltmiete) Erfolg.

Dass das als Anlage K4 eingereichte Rügeschreiben vom 3.2.2022 nur an den Beklagten zu 1) gerichtet war, nicht auch an die Beklagte zu 2) als weitere Vermieterin, steht dem Erfolg der Klage nicht entgegen. Denn die Rüge wurde nicht mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erhoben, so dass die Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieterin gemäß

§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB nicht nur die erst nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen kann. Gemäß § 556g Abs. 1a S. 2 BGB können sich die Beklagten bezüglich der Vereinbarung einer gesetzlich zulässigen Miete nicht mit Erfolg unter Bezugnahme auf die Anlage B1 auf eine wirksam vereinbarte Vormiete in Höhe von 1.995,00 € monatlich gemäß § 556e Abs. 1 BGB berufen, weil sie der Mieterin vor Vertragsabschluss keine entsprechende Auskunft gemäß § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB erteilt haben. Die gesetzlich zulässige Miete für die Wohnung ist deswegen nach § 556d Abs. 1 BGB zu ermitteln. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt das Gericht aufgrund des ihm eingeräumten pflichtgemäßen Ermessens gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO grundsätzlich auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels. Denn der Mietspiegel gibt mit seiner Orientierungshilfe ein Raster vor, anhand dessen unkompliziert und ohne Kostenaufwand eine nachvollziehbare Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Ausstattung der Wohnung, des Gebäudes und der Beschaffenheit des Wohnumfelds erfolgen kann. Zwar wird nur bei einem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Einem einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB kommt aber eine Indizwirkung zu und deswegen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass auch einfache Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO herangezogen werden können (vgl. Schmidt/Futterer - Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rz. 112 m. w. N.). Weshalb gerade im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB ein kostenaufwändiges Sachverständigengutachten einzuholen sein sollte, erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht. Als Schätzgrundlage ist auch der Berliner Mietspiegel 2021 geeignet. Denn er verstößt nicht gegen die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB. Dieser Mietspiegel durfte nämlich gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 S. 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegels 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 S. 1 BGB a. F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 S. 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu 2 Jahre lang angewendet werden. Das hat auch die hiesige Berufungskammer, die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin mit Urteil vom 7.9.2022 zu 64 S 99/21 (GE 2022, 1263) unter Hinweis auf entsprechende Entscheidungen der Zivilkammern 65 und 66 des Landgerichts Berlin entschieden. Da der Berliner Mietspiegel 2021 am 6. Mai 2021 veröffentlicht wurde, kann er noch bis zum 5. Mai 2023 angewendet werden. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses am 1.12.2021 kann noch auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 mit dem Stichtag 1.9.2020 erfolgen. Denn aus dem nächsten Berliner Mietspiegel 2023 würde sich die ortsübliche Vergleichsmiete erst zum Stichtag 1.9.2022 ergeben. Schon mangels Bekanntgabe der Werte eines Berliner Mietspiegels 2023 kann keine Interpolation zwischen den Mietspiegeln 2021 und 2023 erfolgen. Dass und weshalb die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ausnahmsweise nicht sachgerecht ohne Kostenaufwand auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels zu ermitteln sein sollte, d. h. weshalb die Indizwirkung des Mietspiegels erschüttert sein sollte, haben die Beklagten nicht näher im Hinblick auf eine mögliche besondere Beschaffenheit der Wohnung begründet. Es erscheint auch deswegen nicht geboten, ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Miete einzuholen. Das Gericht hat bereits im Verhandlungstermin darauf hingewiesen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete am 1.12.2021 auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 mit dem Oberwert des einschlägigen Feldes L 1 anzunehmen ist und sich deswegen auf 10,60 €/m² beläuft. Nach Zuschlag von 10 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich eine gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete in Höhe von 11,66 €/m² nettokalt, bei einer Wohnfläche von 135 m² laut Mietvertrag eine zulässige Gesamtmiete in Höhe von 1.574,10 € nettokalt monatlich. Denn die Merkmalgruppen 1 bis 4 nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 sind unstreitig positiv zu bewerten. Außerdem ist aber auch die Merkmalgruppe 5 positiv zu bewerten, weil das wohnwerterhöhende Merkmal „Bevorzugte Citylage“ einschlägig ist. Der Fußweg zum Kurfürstendamm nimmt von der Wohnung in der  straße ... aus nämlich nur etwa 8 Minuten in Anspruch (laut Google Maps) also deutlich weniger als 15 Minuten (vgl. hierzu LG Berlin, Beschluss vom 9.7.2018 zu 64 S 12/18). Zinsen auf die zurückzuerstattende anteilige Miete für März 2022 stehen der Klägerin wie beantragt ab Rechtshängigkeit, also gemäß §§ 187 Abs. 1, 288 Abs. 1 S. 2, 291 BGB nach Klagezustellung am 3.6.2022 ab 4.6.2022 zu.

Soweit die Klägerin mit dem Klageantrag zu 2. die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen fordert, ist die Klage unbegründet. Dem Grunde nach könnten die Anwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB aus abgetretenem Recht der Mieterin erstattungsfähig sein, weil im Anschluss an das Rügeschreiben Anlage K4 unstreitig eine außergerichtliche Mahnung durch die Klägerin erfolgt ist. Denn dazu hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21.3.2022 zu VIII ZR 133/20 unter Rz. 21ff. ausgeführt, ein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten scheide nur in den Fällen aus, in denen sich der Mieter der geltend gemachten Vergütungsforderung der Klägerin nicht ausgesetzt sehe. Eine Vergütung schulde der Mieter im Hinblick auf 3.1 Satz 1 der klägerischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur im Fall einer nach Übersendung des Rügeschreibens tatsächlich erfolgten Mahnung gegenüber dem Vermieter. Das Rügeschreiben (Anlage K4) und die entsprechende Mahnung stellten sich hier aber nicht als zweckentsprechende Maßnahmen der Rechtsverfolgung dar, weil sie nur an den Beklagten zu 1) gerichtet waren und nicht auch an die Beklagte zu 2) als weitere Vermieterin. Die Klägerin durfte diese außergerichtliche Anwaltstätigkeit deswegen nicht für erforderlich und zweckmäßig halten  (vgl. Palandt - Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 249 BGB Rz. 57). Darauf hat das Gericht bereits am 12.9.2022 hingewiesen. Soweit im letzten Verhandlungstermin eine davon abweichende Erörterung erfolgt ist, wird daran nicht festgehalten.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Kostenquote ergibt sich aus dem Unterliegen der Parteien im Verhältnis zu dem festgesetzten Gebührenstreitwert.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1, 2, 711 S. 1, 2 ZPO.