Amtsgericht Darmstadt Urteil vom 28.02.2019 – 308 C 7/19

Die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich des Amtsgerichtes Darmstadt vom 06.11.2006 zu Aktenzeichen Q/06 wird für unzulässig erklärt, soweit die Räumung und Herausgabe aus dem Titel betrieben werden soll.

Die Kosten des Rechtstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.300 € vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 6.600€ festgesetzt.

Die Parteien streiten über die Zulässigkeit einer Räumungsvollstreckung aus einem Vergleich.

Die Parteien waren in einem Mietverhältnis miteinander verbunden. Der Beklagte bewohnte und bewohnt noch das Hausanwesen X-str. 44 in J.

Wegen Zahlungsverzugs nahmen die Beklagten den Kläger im Jahr 2006 unter Anderem auf Räumung in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 06.11.2006 vor dem Amtsgericht Darmstadt zu dem Aktenzeichen Q/06 einen Vergleich, der den damaligen Beklagten und jetzigen Kläger unter Anderem dazu verpflichtete das gemietete Hausanwesen bis zum 30.06.2007 an die jetzigen Beklagten und damaligen Kläger herauszugeben.

Im Vorfeld des im Vergleich anberaumten Räumungstermins nahm die Schwester des Klägers mit dem Beklagten zu 1) Kontakt auf und teilte diesem mit, dass es dem Kläger nicht möglich sei eine andere Bleibe zu finden. Der genaue Inhalt dieses Gespräches ist nicht mehr aufklärbar und zwischen den Parteien umstritten. Die Beklagten sahen im Folgenden von einer Vollstreckung des Räumungstitels ab.

Bis zum Jahr 2016 zahlte der Kläger sodann monatlich den Betrag, der im ursprünglichen Mietverhältnis als Miete vorgesehen war

In den folgenden Jahren ab 2016 kam es mehrfach zu weiteren Zahlungsrückständen des Klägers in Höhe von bis zu 2 Monatsmieten. Wenn diese auftraten, kontaktierte der Beklagte zu 1) den Kläger und forderte diesen auf die Rückstände zu begleichen. Während dieser Kontaktaufnahmen drohte der Beklagte zu 1) weder die Zwangsvollstreckung an, noch kam der Vergleich zur Sprache. Auch setzte der Beklagte zu 1) keine Zahlungsfristen in den Telefonaten.

Im August 2018 ging dem Beklagten zu 1) eine Rechnung über Schmutzwassergebühren der Stadt J zu. Laut ursprünglicher mietvertraglicher Regelung war der Kläger zusätzlich zur Mietzahlung zu der Begleichung dieser Rechnungen verpflichtet.

Die Rechnung umfasste den Zeitraum 2014-2018. Nachdem die Beklagten die Rechnung an den Kläger weitergeleitet und ihn diesbezüglich zur Zahlung aufgefordert hatten, erreichte sie erneut eine Rechnung mit Mahnung der Stadt J über den entsprechenden Zeitraum.

Im September 2018 übersandten die Beklagten dem Kläger eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Beklagten begaben sich sodann gemeinsam am 30.10.2018 in das vom Kläger bewohnte Haus. Dort führten die Parteien ein Gespräch über wiederum ausstehende Zahlungen. Die Beklagten setzten dem Kläger eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Beträge bis zum 15.11.2018 und drohten sodann die Vollstreckung aus dem Räumungstitel an.

Ende November 2018 beauftragten die Kläger die Obergerichtsvollzieherin O mit der Räumung und Herausgabe des Anwesens. Diese setzte einen Termin hierzu zum 04.02.2019, 08:00 Uhr.

Der Kläger ist der Ansicht die Kläger hätten ihr Recht auf ein Vorgehen aus dem Räumungstitel verwirkt.

Mit Klage vom 07.01.2019, zugestellt am 17.01.2019 beantragt der Kläger:

Die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich des Amtsgerichtes Darmstadt vom 06.11.2006 zu Aktenzeichen Q/06 wird für unzulässig erklärt.

Die Zwangsvollstreckung aus dem unter Ziffer 1 bezeichneten Räumungsvergleich wird wegen des Räumungsanspruches und des Herausgabeanspruches einstweilen bis zur Entscheidung in der Hauptsache – ohne Sicherheitsleistung-, hilfsweise gegen Sicherheitsleistung oder anderweitige Auflagen des Gerichts, eingestellt.

Die Beklagten beantragen,

die Vollstreckungsgegenklage abzuweisen,

sowie den Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Das Gericht hat mit Beschluss vom 18.01.2019 angeordnet, dass die Zwangsvollstreckung aus dem vor dem Amtsgericht Darmstadt geschlossenen Vergleich vom 06.11.2016, AZ Q/06 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.300 € einstweilen eingestellt wird.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klage ist zulässig. Die Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO ist die statthafte Klageart für den Fall, dass Umstände geltend gemacht werden, die erst nach Entstehung des Titels entstanden sind und somit im ursprünglichen Rechtstreit nicht geltend gemacht werden konnte. Das trifft auf eine behauptete Verwirkung zu.

Es besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich des Vorgehens im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage. Die Beklagten hatten bereits im November 2018 einen Auftrag an die Obergerichtsvollzieherin erteilt und es war ein Räumungstermin bestimmt worden. Somit stand die Vollstreckung unmittelbar bevor (vgl. Herget in Zöller ZPO, § 767 Rn. 8).

Der Kläger war auch trotz Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen zur Prozessführung berechtigt. Insbesondere ist ein bestellter Insolvenzverwalter nicht auf Räumung in Anspruch zu nehmen, solange er die Wohnung nicht in Besitz genommen hat. Das muss bedeuten, dass ein Insolvenzverwalter auch nicht befugt ist eine Vollstreckungsgegenklage anzustrengen, die sich gegen die Räumung der Wohnung wendet, solange diese Bedingung nicht eingetreten ist (vgl. BGH, 09.06.2008, IX ZR 84/07). Im Umkehrschluss muss dann aber der Schuldner selbst weiterhin zur Führung eines solchen Prozesses berechtigt sein, da ansonsten kein effektiver Rechtsschutz gewährleistet wäre. § 108 InsO greift insoweit für eine Vollstreckungsgegenklage dieser Art nicht. Darüber hinaus hat der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung nach § 109 InsO abgegeben.

Das zuständige Gericht ist gemäß § 767 Abs. 1 ZPO das Amtsgericht Darmstadt, als Gericht des ersten Rechtszuges.

Die Klage ist darüber hinaus auch begründet.

Der Antrag des Klägers wurde aufgrund des Prozessstoffes dahingehend ausgelegt, das lediglich die Vollstreckung des Teils des Vergleiches, der die Räumung betrifft, für unzulässig erklärt werden sollte. Eine weitergehende Überprüfung war offensichtlich weder gewollt noch möglich.

Der Kläger ist aktivlegitimiert. Die Insolvenz hindert die Aktivlegitimation des Titelschuldners nach oben gesagtem nicht. Insbesondere könnte der Insolvenzverwalter lediglich für die gesamte Masse klagen (vgl. Herget in Zöller § 767 Rn 11).

Die Beklagten sind auch passivlegitimiert, da diesen die Vollstreckungsklausel erteilt worden ist und sie auch im Wege der Zwangsvollstreckung vorgehen.

Schließlich besteht auch eine Einwendung gegen die Vollstreckung im Sinne des § 767 ZPO, da vorliegend hinsichtlich des Räumungsanspruches Verwirkung eingetreten ist.

Die Verwirkung beruhend auf § 242 BGB ist grundsätzlich eine Einwendung, die geeignet ist, die Begründetheit einer Vollstreckungsgegenklage eintreten zu lassen, da es sich um einen Umstand handelt, der erst nach Erlangung des Titels entstehen kann und somit niemals der Präklusion unterliegen kann (Vgl. Herget in Zöller § 767 Rn. 11, 12).

Vorliegend ist zur Überzeugung des Gerichtes auch eine Verwirkung eingetreten. Die Voraussetzung dafür ist sowohl ein Zeitmoment, als auch ein Umstandsmoment.

Das Vorliegen eines Zeitmomentes ist gegeben, da die Beklagten es über elf Jahre hinweg unterlassen haben die Vollstreckung zu betreiben oder diese auch nur in Aussicht zu stellen.

Dabei kommt es nicht auf den genauen Wortlaut des Gespräches zwischen dem Beklagten zu 1) und der Schwester des Klägers an, da auch die übrigen Umstände ausreichen, um davon auszugehen, dass nach Abwägung aller Umstände ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, der den Kläger dazu veranlasste von einem dauerhaften Verbleib in dem Haus auszugehen und nicht mit einer Vollstreckung des Titels zur rechnen.

Vorliegend haben die Beklagten unstreitig über elf Jahre nicht aus dem Räumungstitel vollstreckt, noch haben sie eine Vollstreckung angedroht oder generell über den Titel gesprochen.

Die Tatsache, dass der Gläubiger aus einem Räumungstitel mehrere Jahre lang nicht vollstreckt, kann dazu führen, dass die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil für unzulässig zu erklären ist. Es gibt jedoch keine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift, welche den Gläubiger zwingt, alsbald oder doch in geraumer Zeit nach Erwirkung des Räumungsurteils zu vollstrecken. Vielmehr sind die jeweils umfassend zu würdigenden Umstände des Einzelfalles maßgeblich (OLG Hamm, 01.10.1981 - 4 REMiet 6/81 -, Rn. 5 f.).

Bei solcher Abwägung ist insbesondere auch die Gefahr zu sehen, dass ein langes Zuwarten des Gl. mit der Vollstreckung zu einem Missbrauch des Räumungstitels führen kann; der Gl. kann sich nämlich der Versuchung ausgesetzt sehen, den Titel als Druckmittel zu benutzen, um beim Schuldner. ein über dessen Vertragspflichten hinausgehendes Verhalten durchzusetzen, oder auch durch eine verschobene Vollstreckung behauptete spätere Vertragsverletzungen des Schuldners. nunmehr ohne gerichtliche Nachprüfung zu „ahnden”. Je länger der Gl. mit einer Vollstreckung zuwartet, desto seltener wird deshalb die Zulässigkeit einer späteren Vollstreckung zu bejahen sein, desto schwerer ist die Feststellung denkbar, der Gl. hätte den Schuldner lange Zeit oder gar – wie hier – mehrere Jahre hindurch trotz vorhandenen Räumungstitels rechtsgrundlos (und nicht in Wahrheit unter stillschweigender Fortsetzung des Mietvertrages) weiter wohnen lassen (OLG Hamm, 01.10.1981- MDR 1982, 147 ).

Aber auch nach umfassender Abwägung der Umstände des vorliegenden Falls, führt das nicht zu einem anderen Ergebnis. Dies insbesondere, da die Beklagten selbst keine Vollstreckung anstrebten in den Jahren von 2007 bis 2016, sondern vielmehr die Zahlungen anforderten.

Ist ein Vermieter, der ein Räumungsurteil erwirkt hat, über einen längeren Zeitraum mit der weiteren Nutzung durch den Mieter einverstanden und nimmt er die Mietzahlungen weiter widerspruchslos entgegen, so ist eine Vollstreckung aus dem Räumungstitel unzulässig (AG Frankfurt Urteil v. 3.10.1986 - 3 C 2297/86).

Die Beklagten selbst tragen nicht vor, die Zahlungen des Klägers nur unter Vorbehalt beziehungsweise als Entschädigungszahlung nach § 546a BGB entgegengenommen zu haben. Vielmehr bezeichneten diese die Zahlungen selbst als Miete. Auch wenn der untechnische Gebrauch des Terminus technicus Miete, verwendet durch einen juristischen Laien, nicht ohne weiteres darauf schließen lässt, dass dieser auch von einem Mietverhältnis ausgeht, so drängte sich diese Interpretation doch in der mündlichen Verhandlung vom 28.02.2019 auf. Der Beklagte zu 1) gab selbst in seiner informatorischen Befragung an, dass er davon ausging, dass auch während der vergangenen Jahre ein Mietverhältnis mit dem Kläger bestünden habe. Sollte dies jedoch der Fall sein, müssten die Beklagten erneut gerichtliche Hilfe im Rahmen einer Räumungsklage in Anspruch nehmen und können sich nicht auf einen bereits bestehenden Titel stützen. Es liegt somit die Vermutung nahe, dass die Parteien nach dem 30.06. 2007 konkludent einen neuen Mietvertrag zu den Konditionen des vorherigen Mietvertrages begründet haben. Dafür spricht auch, dass der Kläger nicht nur aufgefordert wurde eine Miete zu bezahlen, sondern auch hinsichtlich der übrigen Verpflichtungen wie etwa die Schmutzwassergebühr in Anspruch genommen wurde.

Bei der Beurteilung der Frage, ob bei längerem Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung eine Neubegründung eines Mietvertrages oder eine Verwirkung des Räumungsanspruches in Betracht zu ziehen ist, kommt es im Rahmen der umfassend zu würdigenden Umstände des Einzelfalles darauf an, ob sich bei dem Mieter auf Grund einer Besserung seines Zahlungsverhaltens ein Vertrauen hat bilden können, dass der Vermieter mit einer Neubegründung des Mietverhältnisses einverstanden ist (AG Hamburg 8.7.2008, 48 C 421/07). Auch ein solches ist zu bejahen. Während im vorgehend zitierten Urteil eine Frist von 2 Jahren als mögliches Zeitmoment ausreichend kann, wenn auch nicht muss, so hat der Kläger nach dem Vortrag der Beklagten über nahezu neun Jahre seine Zahlungspflichten erfüllt. Somit hat sich zunächst über einen derart langen Zeitraum ein verbessertes Zahlungsverhalten eingestellt, dass der Kläger im Folgenden nicht mit einer Inanspruchnahme des Titels zu rechnen brauchte.

Insoweit kann es auch dahinstehen, ob die Androhung der Räumung rechtsmissbräuchlich zur Durchsetzung der Mietzahlung eingesetzt wurde, wobei das Gericht nicht davon ausgeht, da sonst zu erwarten gewesen wäre, dass die Beklagten schon früher mit einer Räumung gedroht hätten.

Vorliegend kann der Sachverhalt mit dem verglichen werden, der dem AG München zur Entscheidung vorlag: „Kommt zum Zeitablauf von mehr als 13 1/2 Jahren ab Erlass Räumungstitels als Umstandsmoment die Anmahnung von Soll-"Miete" nach der Durchsicht von "Mieterkonten" hinzu, so ist - da an das Umstandsmoment nach so langer Zeit keine großen Anforderungen zu stellen sind - von einer Verwirkung des Räumungsurteils auszugehen (AG München Urteil v. 02.03.2017 - 424 C 26626/16).

Demnach war die Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich hinsichtlich der Räumung für unzulässig zu erklären.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.

Der Streitwert wurde anhand der fälligen Monatsmieten festgesetzt.