Amtsgericht Köln Urteil vom 06.05.2025 – 204 C 214/24

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt mit dieser Klage die Ungültigerklärung des in Klageantrag Ziffer 1 bezeichneten Beschlusses der Wohnungseigentümer, den diese in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zum Tagesordnungspunkt 2 gefasst haben.

Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft A.-straße x und y in N01 Z. Amtierende Verwalterin im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist seit dem 01.01.2022 die Firma Y, O.-straße v, N02 Z. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beruht auf der Teilungserklärung des Notars T vom 14. Januar 1993 in der Urkunden-Nr. N03 für 1993 sowie der Änderungsurkunde vom 29.04.1993 des Notars X., Urkunde-Nr. N04 für 1993.

Mit Schreiben vom 10.10.2024 hat die amtierende WEG-Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 31.10.2024 eingeladen.

Die Eigentümerversammlung wurde am 31.10.2024 durchgeführt und die unter Ziffer 1. und 2. der Klageanträge dargestellten Beschlüsse gefasst.

In der Jahresabrechnung 2023, die unter TOP 2 beschlossen wurde, werden Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen in Höhe von 32.707,60 EUR verteilt. Die Verteilung erfolgt nach dem Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteile. Auf die Klägerin entfällt dabei ein Betrag in Höhe von 1.242,89 EUR.

Die Klägerin ist der Ansicht, es liege ein Ladungsmangel vor.

Das Einladungsschreiben vom 10.10.2024 sei der Klägerin frühestens am 11.10.2024, einem Freitag zugegangen. Für die Berechnung der Frist würden §§ 186 ff. BGB gelten. Die Ladungsfrist beginne mithin mit dem Tag, der auf den Tag des fristauslösenden Ereignisses folge, § 187 Abs. 1 BGB, also Samstag 12.10.2024. Die drei Wochenfrist endete mit Ablauf desjenigen Tages, der durch seine Benennung dem Tag entspräche, an dem das fristauslösende Ereignis stattgefunden habe, § 188 Abs. 2 BGB, also hier Freitag, der 1.11.2024. Die Versammlung habe jedoch am 31.10.2024 stattgefunden und damit einen Tag zu früh.

Es bestehe die Vermutung, dass der Beschluss auf dem formellen Mangel beruhe.

Zu TOP 2 ist sie der Ansicht, dass die Abrechnungsspitze betragsmäßig falsch sei.

Es werde ein falscher Verteilungsschlüssel angewandt.

Die Klägerin habe sich aus den Verwaltungsunterlagen der Beklagten die Zusammensetzung des Gesamtbetrages in Höhe von 32.707,60€ darlegen lassen. Dazu sei ihr eine Übersicht „Buchungen gruppiert nach Konten“ mit Stand 14.10.2024 zur Verfügung gestellt worden. Ab Seite 8 Mitte bis Seite 9 Mitte dieser Übersicht würden die Einzelbuchungen des Buchhaltungskontos 052000 Reparaturen und Instandhaltungen und auf Seite 9 unten die Buchungen des Kontos 056000 Kosten zur Weiterbelastung an Dritte dargestellt. Die Summe der beiden Salden ergäben den in der Jahresabrechnung umgelegten Betrag in Höhe von 32.707,60 EUR.

Unter der Buchungsnummer N06 (Seite 9, vierte Buchung von oben) würden Regiekosten der WEG-Verwaltung in Höhe von 4.290,76€ ausgewiesen, die einen Teilbetrag der umgelegten Gesamtkosten in Höhe von 32.707,60€ darstellen und demgemäß dort nach Miteigentumsanteilen verteilt worden sind.

Bei den von der WEG-Verwaltung abgerechneten Regiekosten handele es sich jedoch nicht um eine Reparatur- oder Instandhaltungsausgabe, sondern um Verwalterhonorar, dass die WEG-Verwaltung nach den Regelungen des Verwaltervertrages der Beklagten für ihre Regietätigkeit in Rechnung gestellt hat.

Das Verwalterhonorar sei nach den Regelungen in § 11 Ziffer 3. lit. a) i. V. m. § 1 Ziffer 2. lit. a.) der Teilungserklärung jedoch nicht nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, sondern „entsprechend dem Verwaltervertrag“. § 4 des Verwaltervertrages zwischen der Beklagten und der WEG-Verwaltung vom 8.10./ 3.11.2021 regelt eine Verteilung der Vergütung nach der Anzahl der Wohn-, Sonder- und Teileigentumseinheiten.

Demgemäß seien in der vorgelegten Jahresabrechnung die Position „Verwaltervergütung WE“ nach Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten (31 Einheiten) und die Kostenposition „Verwaltervergütung - Mehrleistungen“ nach Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (Garagen) (38 Einheiten) verteilt worden. Die von der WEG-Verwaltung in Rechnung gestellten Regiekosten hätten demgemäß ebenfalls unter der Kostenposition „Verwaltervertrag - Mehrleistungen“ abgerechnet und auf 38 Einheiten verteilt werden müssen.

Bei Verteilung der Regiekosten auf 38 Einheiten wäre die Klägerin mit 112,91 EUR belastet worden. Durch die Verteilung nach MEA wäre die Beklagte jedoch mit 163,05 EUR belastet worden.

Das führe zu einer Benachteiligung der Klägerin.

Auch die Heizkosten seien fehlerhaft berechnete worde.

Die Jahresabrechnung weise extern berechnete Heizkosten in Höhe von 30.123,61 EUR aus und verteile diese mutmaßlich nach den Vorgaben der HeizkVO mit 1.779,45 EUR auf die Klägerin.

Ferner würden in der Jahresabrechnung Kosten für „sonstige Betriebskosten“ in Höhe von 298,09 EUR umgelegt und nach Miteigentumsanteilen mit 11,33 EUR auf die Klägerin verteilt.

Die Klägerin habe sich aus den Verwaltungsunterlagen der Beklagten die Zusammensetzung des Gesamtbetrages „sonstige Betriebskosten“ in Höhe von 298,09 EUR darlegen lassen. Dazu sei ihr die Übersicht „Buchungen gruppiert nach Konten“ mit Stand 14.10.2024 zur Verfügung gestellt worden.

Auf Seite 5 oben dieser Übersicht seien die Einzelbuchung des Buchhaltungskontos 040170 „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt. Unter der Buchungsnummer 2023-261 würden dort Wartungskosten für die Heizung durch die Fa. L. in Höhe von 298,09 EUR brutto = 250,50 EUR aufgeführt.

Diesem Betrag lägen Teilpositionen der Rechnung Nr. N05 der Fa. L. vom 6.4.2023 zu Grunde, und zwar die dort aufgeführten Positionen 5 - 10 in Höhe von zusammen 250,50 EUR netto.

Die dort aufgeführte Position 6 „Wartung Heizungswassernachspeisung und -aufbereitung“ in Höhe von 18,00 EUR betreffe eine Wartung an der Heizungsanlage und wäre im Rahmen der Heizkostenabrechnung nach den Regelungen der HeizkVO zu verteilen gewesen, nicht aber als „sonstige Betriebskosten“ nach Miteigentumsanteilen. Das Nachspeisen von Heizungswasser dient dem Betreib der zentralen Heizungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkVO, da ohne eine ausreichende Wassermenge in den Heizungsleitungen die Wärmeversorgung nicht störungsfrei möglich wäre bzw. entfallen würde.

Die Verteilung der Wartungskosten in Höhe von 18,00 EUR im Rahmen der Heizkostenabrechnung nach Verbrauch und nach Wohnfläche würde für die Klägerin und alle anderen Eigentümer zu einem anderen Abrechnungsergebnis führen als die vorgenommene Abrechnung nach Miteigentumsanteilen.

Es fehle die Umlage tatsächlich angefallener Kosten (Abwasser):

In der Übersicht sei auf Seite 1 unten das Konto „040030 Abwasser“ dargestellt worden.

Danach sei aus dem WEG-Vermögen am 20.11.2023 ein Betrag in Höhe von 2.864,40 EUR abgeflossen, der jedoch in der Jahresabrechnung nicht umgelegt und auf die Eigentümer verteilt worden ist. Die Jahresabrechnung 2023 enthält keine Kostenposition „040030 Abwasser“.

Auch die zurückgebuchten Grundbesitzabgaben seien nicht berücksichtigt worden.

Die Beklagte schuldete gegenüber der Stadt Z im Jahr 2023 Grundbesitzabgaben für Abwasser Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Müllentsorgung.

Dazu hätte die Beklagte quartalsweise an die Stadt Z Abschläge zahlen und zwar für Haus M im Quartal 1.731,0 EUR und für Haus N im Quartal 952,93 EUR.

Tatsächlich seien jedoch die Lastschrifteinzüge der Stadt Z in Höhe von jeweils 1.731,08 EUR und 952,93 EUR sowohl für das 3. Quartal am 15.8.2023 als auch für das 4. Quartal 2023 am 15.11.2023 zurückgebucht worden, da das WEG-Konto keine ausreichende Liquidität aufwies. Diese Rückbuchungen seien jedoch bei der Erstellung der Jahresabrechnung nicht berücksichtigt worden.

Der Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 widerspräche ebenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Wohnungseigentümer könnten beschließen, eine vorhandene Instandhaltungsrückstellung für andere Zwecke, so z. B. auch als Liquiditätsrücklage zu verwenden. Das setze aber voraus, dass, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung („eiserne Reserve“) verbleibe.

Nach dem Wortlaut des Beschlusses könne der Verwalter auf die gesamte vorhandene Rücklage zurückgreifen, ohne dass eine sog. „eiserne Reserve“ verbleibe.

Es handele sich um einen unzulässigen Vorratsbeschluss.

Die kurzfristige, zeitnahe Rückführung des der Rücklagen entnommenen Betrages sei auch nicht gesichert.

Der Beschluss sei in den Vorschüssen versteckt worden und sei an der Stelle nicht zu erwarten gewesen.

Die klagende Partei beantragt,

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft A.-straße x und y in N01 Z in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zu TOP 2 betreffend die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 2023 mit dem Wortlaut „Die Eigentümer beschließen die sich aus dem vorgelegten Entwurf der Jahreseinzelabrechnungen 2023 ersichtlichen Nachschüsse sowie Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse. Diese sind sofort fällig. Etwaige Guthaben aus den jeweiligen Einzelabrechnungen werden - falls vorhandenen - mit offenen Posten verrechnet. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter hiermit, gegen säumige Eigentümer im Namen der WEG mittels eines Inkassounternehmens und unter anwaltlicher sowie gerichtlicher Zuhilfenahme vorzugehen.“ wird für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft A.-straße x und y in N01 Z in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zu TOP 5 betreffend die Beschlussfassung über die monatlichen Vorschüsse 2024 mit dem Wortlaut „Die aus den Entwürfen zu den Einzelwirtschafts- und -rücklagenplänen resultierenden Vorschüsse für das Jahr 2024 werden genehmigt und sind zum ersten Werktag eines Monats fällig. Die auf die bereits abgelaufenen Monate entfallenden Differenzbeträge der zurückliegenden Monate sind in einer Summe sofort fällig. Die monatlichen Vorschüsse gelten bis zur Verabschiedung eines diesbzgl. neuen Beschlusses. Zahlungen sind immer zunächst auf die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage anzurechnen und dann als Vorauszahlung auf die laufenden Kosten. Gerät ein Eigentümer mit mehr als zwei Monatsraten in Verzug, ist der Jahresrestbetrag für das gesamte Wirtschaftsjahr in einer Summe sofort zur Zahlung fällig. Zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ist der Verwalter ermächtigt Umbuchungen vom Rücklagen-auf das WEG-Girokonto durchzuführen. Diese sog. kurzfristige Liquiditätssicherung ist unterjährig - spätestens jedoch im Folgejahr und dann mittels sofort fälliger Sonderumlage - wieder auszugleichen. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter hiermit, gegen säumige Eigentümer im Namen der WEG mittels eines Inkassounternehmens und unter anwaltlicher sowie gerichtlicher Zuhilfenahme vorzugehen.“ wird teilweise für ungültig erklärt, soweit beschlossen wurde „Zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ist der Verwalter ermächtigt Umbuchungen vom Rücklagen-auf das WEG-Girokonto durchzuführen. Diese sog. kurzfristige Liquiditätssicherung ist unterjährig - spätestens jedoch im Folgejahr und dann mittels sofort fälliger Sonderumlage - wieder auszugleichen.“

Die beklagte Partei beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet, dass die Ladung der Klägerin erst am 11.10.2024 zugestellt worden sei.

Selbst, wenn die Ladungsfrist um einen Tag unterschritten worden sei, habe sich ein etwaiger Ladungsmangel nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt. Die streitgegenständlichen Beschlüsse wären weiterhin mehrheitlich zustande gekommen. Die Versammlung hätte keinen anderen Verlauf genommen.

Im übrigen entsprächen die .Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der behauptete formelle Mangel bei der Ladungsfrist ist nicht kausal für die Beschlussfassung geworden.

Dazu muss die Klägerin im konkreten Einzelfall vortragen, dass der formelle Mangel für den Beschluss ursächlich war. Der Vortrag erschöpft sich nur in der Wiedergabe von Rechtsprechung ohne dass erläutert wird, warum der Beschluss im vorliegenden Fall anders beschlossen worden wäre, wenn die Versammlung einen Tag später stattgefunden hätte.

Der Beschluss zu TOP 2 über die Jahresabrechnung 2023 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 19 WEG.

Soweit die Klägerin die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels beanstandet, ist dies nicht zutreffen.

Die Regiekosten der Hausverwaltung i.H.v. 4.290,76 EUR sind zutreffen nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt worden- Die Regiekosten sind aufgrund der durchgeführten umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen entstanden und daher als Kosten der Instandhaltung gemäß MEA umzulegen.

Die Regelungen des Verwaltervertrages sind insoweit nicht maßgebend. Die Teilungserklärung kann nicht über den Beschluss über den Verwaltervertrag geändert werden. Außerdem handelt es um Kosten, die unmittelbar mit der Instandhaltungsmaßnahme zusammenhängen.

Auch die Heizkosten sind richtig verteilt worden. Ein Abspalten der Rechnung der Fa. L in Position 6 „Wartung Heizungsnachwasserspeisung und -aufbereitung“ i.H.v. 18,00 EUR als Betriebskosten ist durch nichts gerechtfertigt. Es handelt sich um Wartungskosten und damit um Instandhaltungskosten, wenn im Rahmen einer Wartung eine Nachfüllung erfolgt.

Ob dies zu einem anderen Abrechnungsergebnis und damit zu einem Nachteil für die Klägerin geführt hätte, ist nicht substanziiert belegt.

Aus der Rechnung der Fa. K. vom 23.08.2024 ergibt sich, dass die Abwasserkosten im Rahmen der Position „ext. berechn. Heizkosten“ zusammengefasst und umgelegt wurden.

Die Rückbuchungen der Lastschrifteinzüge für die Grundbesitzabgaben sind berücksichtigt worden. Die Lastschriften wurden auf ein eigenes Konto gebucht um am Ende des Jahres umgebucht. Dies ergibt sich auch aus der Buchungsübersicht.

Auch der Beschluss zu TOP 5 ist nicht zu beanstanden, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Die sich aus dem Wirtschaftsplan 2024 ergebenden Vorschüsse wurden zutreffend erfasst.

Sofern der Beschluss vorsieht, dass der Verwalter ermächtigt wird, zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen Umbuchungen vom Rücklagenkonto auf das Gemeinschaftskonto vorzunehmen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss sieht vor, dass es sich nur um eine kurzfristige Liquiditätssicherung handeln soll, die im Folgejahr wieder auszugleichen ist. Die Rücklage soll gerade nicht vollständig aufgelöst werden. Damit ist die eiserne Reserve gesichert.

Es handelt sich auch um keinen unzulässigen Vorratsbeschluss, da der Wirtschaftsplan nur für ein Jahr gilt.

Die prozessualen Nebenentscheidung basieren auf §§ 91, 709, 708 Nr. 11 ZPO.

Streitwert: 71.981,25 EUR

(TOP 2: Gesamtkosten Jahresabrechnung 2023: 113.039,17 EUR. Davon entfällt auf die Klägerin ein Kostenanteil in Höhe von 4.797,50 EUR. Der 7,5-fache Betrag des Kostenanteils der Klägerin beträgt 35.981,25 €. Dieser Betrag im Sinne von § 49 Satz 2 GKG ist niedriger als der Betrag gem. § 49 Satz 1 GKG, der mit den Gesamtkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft anzusetzen ist. Insoweit ist für Klageantrag Ziffer 1 von einem Streitwert in Höhe von 35.981,25 € auszugehen.

TOP 5: 36.000 EUR, da der Wirtschaftsplan auf einer Schätzung der Kosten für die Jahresabrechnung 2023 beruht, 7,5faches Einzelinteresse)

Rechtsbehelfsbelehrung:

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