Landgericht Köln Urteil vom 30.03.2026 – 15 S 6/25

I.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das für den Sachverhalt und die Anträge erster Instanz Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zu Tagesordnungspunkt 2 (Jahresabrechnung 2023) und zu Tagesordnungspunkt 5 (Vorschüsse 2024, soweit Ermächtigung zur Zwischenfinanzierung) gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen.

Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, zum Mangel der Ladungsfrist von einem Tag habe die Klägerin nicht wie geboten ausgeführt, dass und warum sich dieser Verfahrensfehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt habe.

Zum Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2 über die Jahresabrechnung 2023 beanstande die Klägerin ohne Erfolg die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels. Die Regiekosten der Hausverwaltung in Höhe von 4.290,76 EUR seien zutreffend nach Miteigentumsanteilen verteilt worden, weil es sich um Kosten unmittelbar im Zusammenhang mit der Erhaltungsmaßnahme handele. Bei den Heizkosten sei die Position 6 „Wartung Heizungsnachwasserspeisung und -aufbereitung“ aus der Rechnung der Fa. L. GmbH über 18,00 EUR nicht als Betriebskosten umzulegen, sondern zutreffend wie geschehen als Instandhaltungskosten, weil die Nachfüllung im Rahmen einer Wartung erfolgt sei. Aus der Rechnung der Fa. V. D. GmbH vom 23.08.2024 ergebe sich, dass die Abwasserkosten im Rahmen der Position „ext. berechn. Heizkosten“ zusammengefasst und umgelegt worden sei. Die Rückbuchungen der Lastschrifteinzüge für die Grundbesitzabgaben seien nach der Buchungsübersicht berücksichtigt worden, nämlich zunächst auf ein eigenes Konto gebucht und am Ende des Jahres umgebucht worden.

Zum Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 beanstande die Klägerin ohne Erfolg, dass der Verwalter ermächtigt werde, zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen Umbuchungen vom Rücklagenkonto auf das Gemeinschaftskonto vorzunehmen. Der Beschluss sehe vor, dass es sich nur um eine kurzfristige Liquiditätssicherung handeln solle, die im Folgejahr wieder auszugleichen sei. Die Rücklage solle gerade nicht vollständig aufgelöst werden; damit sei die eiserne Reserve gesichert. Es liege auch kein unzulässiger Vorratsbeschluss vor, weil der Wirtschaftsplan nur für ein Jahr gelte.

Die Berufung macht geltend, die Beschlüsse litten unter einem Ladungsmangel; nur wenn zweifelsfrei feststehe, dass sich dieser auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt habe, was die Beklagte darzulegen und zu beweisen habe, widersprächen die Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Übrigen habe sie schon in der Klage dargelegt, dass sie aufgrund der verkürzten Frist nicht ausreichend in der Lage gewesen sei, die Jahresabrechnung nebst Abrechnung der Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten zu sichten und prüfen. Dann hätte sie die nun mit der Klage geltend gemachten Mängel der Eigentümerversammlung darlegen können und diese den Verwalter zu einer Korrektur veranlasst.

Zum Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2 über die Jahresabrechnung 2023 seien betragsmäßig falsche Abrechnungsspitzen beschlossen worden. Im Einzelnen:

Verteilung Regiekosten in Höhe von 4.290,76 EUR

Regiekosten seien nicht als Erhaltungskosten zu bewerten, sondern Verwaltungsgebühren. Deshalb seien sie nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern gemäß § 11 Ziff. 3. b), 2. a) der Gemeinschaftsordnung „entsprechend dem Verwaltervertrag getragen“ (Bl. 120 AG-Akte) zu verteilen, nicht als „Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung“ nach § 11 Ziff. 2 c), 3. b) nach Miteigentumsanteilen. Der Verwaltervertrag (Bl. 83 ff. AG-Akte) regele in § 4 (Bl. 85 AG-Akte) die Vergütung unter 2. für die Grundleistungen je Wohneinheit bzw. Garage, im Übrigen für Sonderleistungen unter 3.

Sonstige Betriebskosten, Kosten Nachfüllung Heizungswasser in Höhe von 18,00 EUR

Weil das Nachfüllen von Heizungswasser zum Betrieb der zentralen Heizwasserversorgung im Sinne von § 1 Abs. 1 HeizKVO gehöre, dürften diese nicht als Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt und damit Wartungskosten gleichgesetzt werden. Wartungskosten seien Kosten für Maßnahmen, die darauf abzielen, drohende Defekte oder Schäden zu verhindern oder bereits bestehende Schäden zu beheben (BGH, Urt. v. 11.11.2009 - VIII ZR 221/08). Sie müsse nicht darlegen, wie, sondern nur dass sich dieser Fehler auf die Abrechnungsspitze auswirke.

Abwasserkosten

Abwasserkosten seien nicht oder nicht richtig verteilt. Soweit das Amtsgericht die Verteilung der Abwasserkosten in der Position „ext. berechnete Heizkosten“ finde, seien in der damit angesprochenen Abrechnung der Fa. BWV D. vom 23.08.2024 (Anlage B2, Bl. 268 AG-Akte) nicht Abwasserkosten in Höhe von 2.864,00 EUR, sondern „Kosten für Abwasser kalt“ in Höhe von nur 2.618,18 EUR abgerechnet worden.

Grundbesitzabgaben

Die Abrechnung lege zu Grunde, dass für das 3. und 4. Quartal Grundbesitzabgaben in Höhe von zusammen 5.368,02 EUR gezahlt worden seien, obwohl unbestritten die Lastschriften der G. vom 15.08.2023 und 16.11.2023 nicht eingelöst und also am Folgetag zurückgebucht worden seien. Die Abrechnungsspitze sei anteilig falsch errechnet. Die Beklagte argumentiere insoweit unzutreffend mit Buchungen auf verschiedenen Rechnungskonten der Beklagten.

Zum Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 über die Jahresabrechnung 2023 nehme das Amtsgericht zu Unrecht eine zeitliche Beschränkung an; tatsächlich handele sich um einen unbegrenzt geltenden Vorratsbeschluss. Dieser widerspreche nach den Grundsätzen der Rechtsprechung zum bis zum Inkrafttreten des WEMoG geltenden Recht (LG München I ZWE 2017, 286; LG Köln ZWE 2012, 279, 280: LG Köln ZMR 2020, 787; AG Köln, Urt. v. 08.10.2019 - 215 C 45/19; OLG München, Beschl. v. 20.12.2007 - 34 Wx 76/07) ordnungsmäßiger Verwaltung, denn er begrenze den Zugriff der Höhe nach nicht, erlaube die Unterschreitung einer „eisernen Reserve“ und lege als Grund mit dem Liquiditätsengpass nicht einmal inhaltliche Kriterien fest, welche Engpässe durch den Zugriff auf die Erhaltungsrücklage bewältigt werden dürften.

Die Klägerin beantragt

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 06.05.2025 zum Aktenzeichen 204 C 214/24 zu ändern und

den Beschluss der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft S.-straße und 5 in 00000 X1 in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zu TOP 2 betreffend die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 2023 mit dem Wortlaut „Die Eigentümer beschließen die sich aus dem vorgelegten Entwurf der Jahreseinzelabrechnungen 2023 ersichtlichen Nachschüsse sowie Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse. Diese sind sofort fällig. Etwaige Guthaben aus den jeweiligen Einzelabrechnungen werden - falls vorhandenen - mit offenen Posten verrechnet. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter hiermit, gegen säumige Eigentümer im Namen der J. mittels eines Inkassounternehmens und unter anwaltlicher sowie gerichtlicher Zuhilfenahme vorzugehen.“, hinsichtlich der vorgenommenen Verteilung der Regiekosten in Höhe von 4.290,76 EUR, der sonstigen Betriebskosten (Wartung Heizwassernachspeisung- und Aufbereitung) in Höhe von 18,00 EUR, der Abwasserkosten in Höhe von 2.864,40 EUR und der Grundbesitzabgaben in Höhe von 1.731,08 EUR und 952,93 EUR für ungültig zu erklären und

den Beschluss der Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft S.-straße und 5 in 00000 X1 in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2024 zu TOP 5 betreffend die Beschlussfassung über die monatlichen Vorschüsse 2024 mit dem Wortlaut „Die aus den Entwürfen zu den Einzelwirtschafts- und -rücklagenplänen resultierenden Vorschüsse für das Jahr 2024 werden genehmigt und sind zum ersten Werktag eines Monats fällig. Die auf die bereits abgelaufenen Monate entfallenden Differenzbeträge der zurückliegenden Monate sind in einer Summe sofort fällig. Die monatlichen Vorschüsse gelten bis zur Verabschiedung eines diesbezüglich neuen Beschlusses. Zahlungen sind immer zunächst auf die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage anzurechnen und dann als Vorauszahlung auf die laufenden Kosten. Gerät ein Eigentümer mit mehr als zwei Monatsraten in Verzug, ist der Jahresrestbetrag für das gesamte Wirtschaftsjahr in einer Summe sofort zur Zahlung fällig. Zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ist der Verwalter ermächtigt Umbuchungen vom Rücklagen-auf das J.-Girokonto durchzuführen. Diese sog. kurzfristige Liquiditätssicherung ist unterjährig - spätestens jedoch im Folgejahr und dann mittels sofort fälliger Sonderumlage - wieder auszugleichen. Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter hiermit, gegen säumige Eigentümer im Namen der J. mittels eines Inkassounternehmens und unter anwaltlicher sowie gerichtlicher Zuhilfenahme vorzugehen.“ teilweise für ungültig zu erklären, soweit beschlossen wurde „Zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen ist der Verwalter ermächtigt Umbuchungen vom Rücklagen-auf das J.-Girokonto durchzuführen. Diese sog. kurzfristige Liquiditätssicherung ist unterjährig - spätestens jedoch im Folgejahr und dann mittels sofort fälliger Sonderumlage - wieder auszugleichen.“

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Insbesondere seien Abwasserkosten und Grundbesitzabgaben ausweislich des als Anlage B3 auszugsweise vorgelegten Buchungskontos zutreffend berücksichtigt worden.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat nur zum Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2 zur Position Grundbesitzabgaben Erfolg.

1. Zunächst widersprechen beide Beschlüsse auf der Grundlage des Vortrags der Klägerin nicht wegen der Unterschreitung der Ladungsfrist (§ 24 Abs. 4 S. 2 J.) um einen Tag ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 J.). Denn aus dem Vortrag der Klägerin ergibt sich nicht, dass diese sehr kurze Unterschreitung für die Beschlussfassungen ursächlich geworden wäre. Dabei gilt entgegen der Annahme der Klägerin, dass bei formellen Mängeln deren Kausalität für eine Beschlussfassung nicht per se vermutet werden kann (BGH, Urt. v. 02.07.2021 - V ZR 201/20, Rn. 33). Vielmehr muss der Anfechtungskläger innerhalb der Frist zur Klagebegründung (§ 45 S. 1 J.) darlegen, welche weiteren Vorbereitungsmaßnahmen bei ordnungsgemäßer, insbesondere fristgerechter Beschlussankündigung noch hätten erfolgen können und auch, welche Argumente der Kläger angesichts eindeutiger Mehrheitsverhältnisse gegen die Entscheidung der Mehrheit hätte geltend machen wollen (LG München I, Urt. v. 04.11.2021 - 36 S 14711/20, juris Rn. 49; LG München I, Urt. v. 24.11.2022 - 36 S 10793/11, juris Rn. 57; s.a. LG Frankfurt a.M., Urt. v. 28.04.2022 - 2-13 S 117/21, juris Rn. 18; Strasser ZMR 2025, 987, 988 n.w.N.). Daran gemessen hat die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht genügt. Die Klägerin legt zunächst die Fristunterschreitung um einen Tag dar und stellt sodann ausführlich die Rechtslage dar (vgl. S. 5 der Klageschrift, Bl. 6 AG-Akte). Vortrag dazu, welche weiteren Abrechnungsfehler sie bei Einhaltung der Ladungsfrist zusätzlich hätte vorbringen können und wie sie die übrigen Wohnungseigentümer von ihrem Standpunkt hätte überzeugen können, fehlt.

2. Die Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu Tagesordnungspunkt 2 widerspricht teilweise ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Anfechtungsklage ist zulässig auf einzelne Positionen der Abrechnung beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 11.04.2025 - V ZR 96/24). Für die einzelnen beanstandeten Positionen gilt:

a) Zur Verteilung der Regiekosten in Höhe von 4.290,76 EUR ist die Anfechtungsklage nicht begründet.

Ausgangspunkt für die Verteilung ist die Regelung der Teilungserklärung. Diese ist nach ihrem Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, auszulegen; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind; Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Kosten müssen aus der Regelung klar und eindeutig hervorgehen (BGH, Urt. v. 19.07.2024 - V ZR 139/23, Rn. 14, st. Rspr.). Daraus ergibt sich für die vorliegend in § 11 der Teilungserklärung (Bl. 120 ff. AG-Akte) getroffene Regelung:

„§ 11 Lasten und Kosten …

2. Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus:

a) den Verwaltungskosten

b) den Betriebskosten …

c) den Kosten der für die Instandhaltung und Instandsetzung …

3. a) Der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den in Abs. 2. Buchstabe a) bezeichneten Kosten werden entsprechend dem Verwaltervertrag getragen.

b) Der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den in Abs. 2. Buchstabe b) und c) bezeichneten Kosten, wird nach dem Miteigentumsanteil ermittelt, der …, soweit nicht im folgenden etwas anderes bestimmt ist. …“

für die Verwaltungskosten eine dynamische Verweisung auf den jeweiligen Verwaltervertrag mit dem Inhalt, dass die Verteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer der Berechnung des Verwalterhonorars im Außenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter entsprechen soll, also - abweichend von der gesetzlichen Regelung - bei einer Berechnung des Verwalterhonorars pro Wohnung dieser Maßstab „entsprechend“ auch für die Kostenverteilung im Innenverhältnis gelten soll.

Bei diesem Verständnis der Gemeinschaftsordnung ergibt sich hier aus der Regelung im Verwaltervertrag eine Verteilung des Grundhonorars, dass nach dem Verwaltervertrag für jede Wohnung berechnet wird, eine Verteilung auch im Innenverhältnis nach Wohnungen. Soweit - wie hier - Sonderhonorare in Rede stehen, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag kein Verteilungsschlüssel für das Innenverhältnis, weil diese Honorare nach Aufwand kalkuliert werden.

Ob die Regelung in der Gemeinschaftsordnung überhaupt einen klar und eindeutigen Inhalt hat, im Zeitpunkt der Vereinbarung eine versteckte Beschlusskompetenz für eine vom gesetzlichen Verteilungsmaßstab abweichende Verteilung der Verwaltungskosten begründet hat, das Erfordernis einer klar und eindeutigen Regelung auch für den hier in Bezug genommenen Verwaltervertrag gilt, schließlich bejahendenfalls dieser eine klare und eindeutige Regelung zur Verteilung enthält, bedarf keiner Prüfung, weil bei Verneinung einer dieser Fragen eine Verteilung nach dem gesetzlichen Maßstab gemäß § 16 Abs. 2 S. 1 J. nach Miteigentumsanteilen - wie geschehen - erfolgen müsste.

b) Zur Position „Sonstige Betriebskosten“, nämlich Kosten Nachfüllung Heizungswasser in Höhe von 18,00 EUR, bleibt die Anfechtungsklage ohne Erfolg. Nach der von der Klägerin zitierten Definition des BGH handelt es sich beim Nachfüllen von Heizungswasser um Wartungsarbeiten, denn ohne ausreichend Wasser im Kessel geht die Heizung kaputt. Die Kostenwaren wie geschehen zu verteilen.

c) Zur Position Abwasserkosten ist die Anfechtungsklage nicht begründet. Der Vergleich der Abrechnung der Fa. V. D. ergibt, dass insoweit nur eine Vertauschung der Zahlen zu den Positionen „Kaltwasser Betrag“ und „Abwasser Kalt“ vorliegt, der bei Anwendung des gleichen Verteilungsschlüssels aber nicht ergebnisrelevant ist.

d) Die Verteilung der Position „Grundbesitzabgaben“ widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Hier macht die Klägerin zutreffend geltend, Grundbesitzabgaben für das dritte und vierte Quartal des Jahres 2023 seien im Wirtschaftsjahr 2023 nicht gezahlt worden, dürften also auch nicht verteilt werden. Die Jahresabrechnung ist eine Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Zahlungen (BGH, Urt. v. 25.09.2025 - V ZR 206/24, Rn. 9). Allerdings ist hier der entsprechende Anspruch der G. gegen die Beklagte nicht streitig, doch sind die Lastschriften der G. unstreitig zunächst mangels Deckung zurückgebucht worden. Dass die Zahlungen im Wirtschaftsjahr dann anderweitig erfolgt wären, hat die Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt. Dabei obliegt der Beklagten insoweit nach allgemeinen Grundsätzen eine sekundäre Darlegungslast, weil die Nichtzahlung eine negative Tatsache ist und die Klägerin - auch nach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen - nur vortragen kann, dass sie keine Zahlungsbelege gefunden hat. Dieser Vortrag der Beklagten ergibt sich ebenso wenig aus der Anlage B3 (Bl. 270-279 AG-Akte), aus der sich das Gericht nach Auffassung der Beklagten wohl das „Richtige“ heraussuchen soll. Diese Anlage belegt zudem keine Zahlung an die G., sondern Vorgänge auf Buchungskonten der Verwaltung. Soweit die Beklagte geltend macht, dass Lastschrifteinzüge bekanntlich in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden, fehlt es an der erforderlichen Darlegung, wann und von welchem Konto die Lastschriften im Wirtschaftsjahr 2023 (erneut) erfolgreich erfolgt sind.

3. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 widerspricht nicht aus den von der Klägerin vorgebrachten Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 J.). Dabei legt die Kammer zu Gunsten der Klägerin zu Grunde, dass sich aus dem Beschluss bei der gebotenen objektiven und normativen Auslegung (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 04.07.2025 - V ZR 225/24, Rn. 6, st. Rspr.) keine zeitliche Beschränkung der Geltung auf die Dauer des Wirtschaftsjahrs ergibt, der Beschluss also eine zeitlich unbefristete Regelung enthält. Auch bei diesem Verständnis widerspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Wie die Auslegung des Beschlusses zu dieser Frage erfolgen muss, kann deshalb dahinstehen.

Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Ansparung einer Erhaltungsrücklage verlangen (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 J.), über die durch Beschluss (§ 28 Abs. 1 S. 1 J.) zu entscheiden ist. Die dabei geltenden Ermessensgrenzen (vgl. BGH, Urt. v. 26.09.2025 - V ZR 108/24) sind auch bei der Entscheidung über die teilweise oder zeitweise Auflösung der Erhaltungsrücklage zu beachten. Entgegen der Argumentation der Berufung, die umfangreich die Rechtsprechung vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 auswertet und heranzieht, ist hier aber zunächst nicht die Frage zu beurteilen, inwieweit die Wohnungseigentümer die Rücklage durch Eigentümerbeschluss zeitweise auflösen dürfen, sondern inwieweit sie diese Entscheidung zu Grund und Höhe auf den Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 J. übertragen dürfen und welche Vorgaben erforderlich sind.

Dabei ist im Grundsatz die Möglichkeit einer „Zwischenfinanzierung“ oder des „Kredits bei sich selbst“ als eine Lösungsmöglichkeit anerkannt, die regelmäßigen Einnahmen durch regelmäßig, nicht notwendig Ratenzahlungen der Beiträge durch die Wohnungseigentümer und die unregelmäßigen Ausgaben mit häufigem Zusammentreffen von Jahresprämien am Jahresanfang so aufzulösen, dass eine externe Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und deren Kosten trotz vorhandener Rücklage vermieden wird (vgl. Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, J. § 19 Rn. 252). Welchen Voraussetzungen und Grenzen (“eiserne Reserve“) diese (zeitweise) Umwidmung der Erhaltungsrücklage unterliegt, ist im Einzelnen nicht exakt, etwa durch Angabe eines Prozentsatzes der Gesamtsumme der Jahresabrechnung, geklärt (vgl. zu den Fragen und Risiken Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, J. § 19 Rn. 231 ff.). Eine Delegation auf den Verwalter durch Eigentümerbeschluss gemäß § 27 Abs. 2 J. wird - in engen Grenzen - als zulässig und sogar empfehlenswert angesehen (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, J. § 19 Rn. 232 unter Hinweis auf Jennißen/Sommer, 8. Aufl. 2024, J. § 19 Rn. 154). Ein solcher Beschluss soll wegen Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, J. § 19 Rn. 237), wenn er die Kriterien bestimmt festlegt und stets die Sicherstellung (zumindest) einer „eisernen Reserve“, die dem absehbaren Erhaltungsbedarf angemessen Rechnung trägt, eindeutig gewährleistet, oder auch wenn er den Zugriff des Verwalters nur auf die laufenden Vorschüsse des jeweiligen Wirtschaftsjahres oder einen Anteil davon betragsmäßig klar beschränkt.

Danach ist es nicht grundsätzlich zu beanstanden, dass vorliegend die Entscheidung über Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage dauerhaft auf den Verwalter übertragen wird, auch wenn diesem zugleich keine Vorgaben zu den Voraussetzungen und Grenzen der Entnahmen gemacht werden. Soweit in der Literatur inhaltliche Vorgaben im Delegationsbeschluss gefordert werden, ist dem nicht zu folgen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist unter Geltung des § 27 Abs. 2 J. in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung die Delegation von Entscheidungen über die Verwaltung grundsätzlich anerkennt (BGH, Urt. v. 05.07.2024 - V ZR 241/23, Rn. 8); dies erläutert der Bundesgerichtshof am Bespiel der Entscheidung über die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen, ist aber nicht durch deren Besonderheiten begründet. Dabei setzt die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter gerade nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird, weil der Verwalter bei der Wahrnehmung der Kompetenz ohnehin die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachten muss (BGH, Urt. v. 05.07.2024 - V ZR 241/23, Rn. 16). Dieser Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung ist im Gesetz für die Höhe der Zuführung der Erhaltungsrücklage - ebenso wie für die Entscheidung über die Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen - hinreichend geklärt, nämlich ein weites Ermessen mit den Grenzen der weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen eröffnet (vgl. BGH, Urt. v. 26.09.2025 - V ZR 108/24, Rn. 12). Ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung folgt schließlich nicht daraus, dass die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gefährdet werden könnte oder ihr und damit wirtschaftlich den Wohnungseigentümern ein Schaden drohen würde: Die Entnahme aus der Rücklage führt nicht zu einem Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, J. § 19 Rn. 232), ebenso wenig die Erfüllung von Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus Mitteln der Erhaltungsrücklage; die Mittel für die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie dessen Erhaltung sind ohnehin aufzubringen.

4. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen der Revisionszulassung liegen hier nur gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vor, soweit die Frage der Grenzen der Delegation der Entscheidung über die (zeitweise) Entnahme der Erhaltungsrücklage auf den Verwalter in Streit steht.

Streitwert: 71.981,25 EUR