Amtsgericht Marburg Urteil vom 25.04.2023 – 9 C 594/22, 9 C 594/22 (84)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien streiten um die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin der Beklagten; in ihrem Eigentum steht die Wohnung Nr. 10. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei einzelnen Gebäuden, einer sogenannten „Villa“, die sich, aus Richtung der G. Straße gesehen, im vorderen Bereich des Geländes befindet und einem neu errichteten Wohnhaus, das sich, in dieser Blickrichtung, dahinter befindet. In der Teilungserklärung ist noch von drei Gebäuden die Rede, dass dritte Gebäude wurde jedoch nicht errichtet. Zu dem Grundstück gehört eine L-förmige Freifläche; im inneren Winkel des (spiegelverkehrten) „L“ liegt die „Villa“, in der sich auch die Erdgeschosswohnung der Klägerin befindet. Sondernutzungsrechte an dieser Freifläche bestehen nicht. Für die Einzelheiten wird auf den Kartenausdruck Bl. 52R d.A. Bezug genommen. Die Haustür der Villa liegt, ebenfalls von der G. Straße aus gesehen, auf der rechten Seite des Hauses. Linker Hand befindet sich die Zuwegung, die zunächst ebenerdig ist. Der Weg führt um die hintere Hauswand herum und sodann über einige flache Stufen zur rechten Hauswand, wo sich die Haustür befindet, die wiederum über einige flache Stufen zu erreichen ist. Für die Einzelheiten wird auf den Grundriss der Wohnung, Bl. 39R d.A. und die Lichtbilder von den Stufen, Bl. 76 und 77 d.A. Bezug genommen. Die Klägerin nutzt die Freifläche unmittelbar vor ihrer Wohnung – im unteren Querbalken des „L“ – im Sommer zum Aufstellen von Blumenkübeln und Terrassenmobiliar, im Winter teilweise zur Aufbewahrung dieses Mobiliars. Für die Einzelheiten wird auf die von der Beklagten zur Akte gereichten Lichtbilder Bl. 63 R ff. d.A. und das von der Klägerin zur Akte gereichte Lichtbild, Bl. 74 d.A. Bezug genommen.

Die Gemeinschaftsordnung, die als Anlage Bestandteil der Teilungserklärung vom 21. Oktober 20112 ist, sieht in §§ 4 und 6 vor, dass die beiden Häuser Untereigentümergemeinschaften bilden, die jeweils für die Angelegenheiten des Hauses zuständig sind. Für die Einzelheiten wird auf die Gemeinschaftsordnung, Bl. 9 ff. d.A. Bezug genommen. die am 24. September 2019 beschlossene Hausordnung sieht in § 12 unter anderem vor, dass Haustiere, insbesondere Hunde und Katzen in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen dürfen und durch sie verursachte Verunreinigungen zu beseitigen sind; für die Einzelheiten wird auf die Hausordnung, Bl. 18 ff. d.A. Bezug genommen.

Am 29. November 2011 fand eine Eigentümerversammlung statt. Auf dieser fassten die Eigentümer unter anderem zu Tagesordnungspunkt 9.3 einen die Hausordnung ergänzenden Beschluss zur Hundehaltung (Leinenzwang), unter Tagesordnungspunkt 9.6 einen Beschluss dahingehend, dass die Klägerin zum Rückbau ihrer Terrasse aufgefordert werden solle und unter Tagesordnungspunkt 14.2 einen ablehnenden Beschluss hinsichtlich des von der Klägerin beantragten Umbaus eines mittleren Fensters in der zur G. Straße gerichteten Außenwand zu einer Terrassentür. Diese Beschlüsse ficht die Klägerin an. Unter Tagesordnungspunkt 14.3 wurden Anträge der Klägerin auf Errichtung eines barrierefreien Zugangs zur „Villa“ durch eine Rampe auf Kosten der Gemeinschaft und auf Nutzung des von ihr bereits genutzten Gartenteils abgelehnt. Die Geschäftsordnungsanträge der Klägerin, unter anderem hierüber und über Tagesordnungspunkt 9.6 (Terrasse) namentlich und in Untereigentümergemeinschaften abzustimmen, wurden abgelehnt. Für die Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung, Bl. 13 ff. d.A. Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9.3 über die Ergänzung der Hausordnung bezüglich des Leinenzwangs für Hunde sei nichtig, weil hiermit den Eigentümern Leistungspflichten auferlegt würden. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9.6 hinsichtlich der Aufforderung zum Terrassenrückbau sei zu unbestimmt und bereits deshalb für ungültig zu erklären. Die Klägerin habe dort keine Terrasse errichtet; alle Blumen und Sitzmöbel seien mobil. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 14.2 (Ablehnung Umbau Fenster zur Terrassentür) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil zum einen nicht in Untergemeinschaften abgestimmt worden sei und zum anderen die Klägerin einen Anspruch auf den Umbau habe, um Barrierefreiheit herzustellen, insbesondere wegen der ebenfalls erfolgten Ablehnung des Anbaus einer Rampe. Da unter Tagesordnungspunkt 6.1 einem anderen Eigentümer der behindertengerechte Umbau einer Terrassentür gestattet wurde, sei eine Ermessensbindung auch für das Vorhaben der Klägerin eingetreten. Sie behauptet, die Barrierefreiheit werde benötigt, da ihr Vater, der zur Kinderbetreuung regelmäßig in die Wohnung komme, gehbehindert sei.

Die Klägerin beantragt,

1. die auf der Eigentümerversammlung vom 29. November 2023 gefassten Beschlüsse

1. 9.3 (Hundehaltung)

2. 14.2 (Einbau Terrassentür)

für ungültig zu erklären.

2. folgenden Beschluss der Eigentümerversammlung zu ersetzen:

Der Klägerin wird als Sondereigentümerin der Einheit Nr. 10 im Haus II (Villa) der Teilungserklärung vom 21.10.2011 die Fensteröffnung des mittleren Fensters in der zur G. Straße gerichteten Außenwand um 1x1 m zu vergrößern und eine Balkontür gemäß der beigefügten Skizze „geplanter Türdurchgang“ vom 1.11.2021 einzubauen. Die Skizze und der im Maßstab 1:100 gezeichnete Grundriss sind Bestandteils dieses Urteils. Sie sind mit dem Urteil als Anlage zur Beschlusssammlung zu nehmen.

Sämtliche Kosten dieser Maßnahme, die sich auf § 20 Abs. 2 WEG in Verbindung mit den §§ 2 und 4 der Teilungserklärung stützt, sind vom jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit 10 zu tragen (§ 21 Abs. 1 WEG, BT-Drs. 19/18791, Seite 63).

Der Umbau hat durch ein Fachunternehmen unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, der Statik und des Brandschutzes zu erfolgen. Nach Abschluss der Arbeiten ist dies von der Fachfirma schriftlich dem Verwalter gegenüber zu bestätigen.

Die Klägerin hatte die Klage zunächst auch auf die Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9.6 (Rückbau Terrasse). Mit Schriftsatz vom 7. März 2023 (Bl. 71 d.A.) hat sie diesbezüglich die Erledigung erklärt. Die Beklagte hat sich dem mit Schriftsatz vom 20. März 2023 (Bl. 82 ff. d.A.) angeschlossen.

Die Klage war zunächst gerichtet gegen die „WEG G. Straße 33“. Mit Schriftsatz vom 7. März 2023 hat die Klägerin Rubrumsberichtigung auf die „WEG G. Straße 33/33a“ beantragt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist unter anderem der Ansicht die Klägerin habe die Klage lediglich gegen die Untereigentümergemeinschaft „G. Straße 33“ gerichtet und damit gegen eine rechtlich nicht existente Partei. Eine Rubrumsberichtigung komme daher nicht in Betracht.

I.

Die Klage ist zulässig.

Zwar hat die Klägerin die Klage zunächst gegen die „WEG G. Straße 33“ gerichtet, während die richtige Bezeichnung lautet „WEG G. Straße 33/33a“. Aus der Klageschrift ist jedoch eindeutig zu erkennen, dass die Klägerin die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft verklagen wollte und nicht lediglich die Untereigentümergemeinschaft unter der Hausnummer 33. Es handelt sich deshalb nicht um eine Klage gegen eine nichtexistente Partei, sondern um eine schlichte ungenaue Bezeichnung der Klagepartei, die im Wege der Rubrumsberichtigung korrigiert werden konnte, wie geschehen.

II.

Die Klage ist jedoch nicht begründet.

1.

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9.3 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ausweislich des Protokolls beschlossen die Eigentümer die bereits bestehende Regelung der Hausordnung in § 12 nach der Haustiere so zu halten sind, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen, durch die Regelung zu ergänzen, dass Hunde auf dem Grundstück an der Leine zu führen sind.

Bedenken hiergegen bestehen nicht. Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG (früher: § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG) zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Mit der Regelung aus dem Jahr 2019, nach der Haustiere nicht frei herumlaufen dürfen und der jetzt konkretisierten Regelung, nach der Hunde an der Leine zu führen sind und mit der bereits zuvor bestehenden Pflicht, Verunreinigungen zu entfernen, haben die Eigentümer auch keine Leistungspflichten übertragen. Eine solcher Auferlegung von Leistungspflichten liegt beispielsweise vor, wenn es um die Übertragung von Reinigungsarbeiten oder Winterdienste geht. Hier jedoch wird keinem Eigentümer auferlegt, ein Haustier zu halten. Vielmehr wird die Gestattung der Haustierhaltung an Bedingungen geknüpft. Das ist zulässig.

2.

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 14.2 (Ablehnung Umbau Fenster zu Terrassentür) entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

a)

Der Beschluss ist nicht bereits aus formellen Gründen für ungültig zu erklären.

Die von der Klägerin beantragte Abstimmung in Untereigentümergemeinschaften war hier nicht möglich. § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung sieht zwar vor, dass jede Untereigentümergemeinschaft das Recht hat, über etwaige bauliche Maßnahmen am Haus selbst zu entscheiden. Allerdings ist weiter geregelt, dass alle Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild berühren, so durchgeführt werden müssen, dass diese nicht beeinträchtigt wird und im Zweifel die Zustimmung des Verwalters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen ist.

Der Wortlaut dieser Regelung ist nicht ganz klar. Es besteht sowohl die Möglichkeit, dass sich die Bezugnahme durch „diese“ in Satz 2 auf die Untereigentümergemeinschaft bezieht, die nicht beeinträchtigt werden darf oder, dass es sich um einen Schreibfehler handelt und das äußere Erscheinungsbild (also „dieses“) nicht beeinträchtigt werden darf. Allerdings ist dies im Ergebnis nicht relevant. Denn in beiden Auslegungsvarianten ergibt sich, dass hier eine Entscheidung in Untereigentümergemeinschaften nicht möglich war. Das beruht auf folgenden Erwägungen: Der von der Klägerin geplante Umbau eines Fensters zu einer Terrassentür stellte eine deutliche Veränderung der Außenansicht des Gebäudes dar, auch wenn der Umbau so gestaltet wird, dass die Tür sich in die Fensterfront einfügt. Da die Außenwände und Fenster im Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer stehen, sind von einer solchen Änderung alle Eigentümer betroffen. Bereits darin liegt eine Beeinträchtigung nicht nur des äußeren Erscheinungsbildes, sondern auch der anderen Eigentümer, deren Eigentum hierdurch nach außen sichtbar verändert wird. In einem solchen Fall müssen alle Eigentümer entscheiden können. Dem entspricht auch die Regelung in § 6 Abs. 6 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung, nach der die Gesamteigentümergemeinschaft insbesondere dann zuständig ist, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die sämtliche Eigentümer berühren. Eine Abstimmung in Untereigentümergemeinschaften war daher nicht möglich.

Auf die Frage, ob auf Antrag der Klägerin namentlich hätte abgestimmt werden müssen, um ihr die Möglichkeit zu geben, zu erkennen, ob ihr Antrag zu Tagesordnungspunkt 14.2 bei einer Abstimmung in Untergemeinschaften erfolgreich gewesen wäre – nur dann läge die erforderliche Kausalität eines formellen Fehlers vor – kam es daher nicht an.

b)

Der Beschluss entsprach auch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das wäre allerdings dann nicht der Fall, wenn die Klägerin einen Anspruch auf Gestattung des beantragten Umbaus hätte. Ein solcher Anspruch könnte sich aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG ergeben, dessen Voraussetzungen jedoch im Ergebnis nicht vorliegen.

Nach dieser Vorschrift kann ein Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient.

Hier ist zunächst festzuhalten, dass die Wohnung der Klägerin nicht barrierefrei zu erreichen ist. Auch wenn es sich lediglich um wenige, flache Stufen handelt, die an zwei Stellen zu überwinden sind, stellt dies doch ein erhebliches Hindernis für Menschen dar, die entweder gangunsicher sind – insbesondere da es an beiden Stellen noch nicht einmal ein Geländer gibt – oder sonst Schwierigkeit mit dem Überwinden von Stufen haben.

Sofern also tatsächlich ein Bedürfnis dahingehend besteht, dass die Wohnung der Klägerin barrierefrei zu erreichen ist, hätte die Klägerin grundsätzlich auch einen Anspruch auf bauliche Maßnahmen, die dies ermöglichen. Ob dieses Bedürfnis im konkreten Fall besteht, war allerdings nicht zu entscheiden, da die Klägerin trotzdem jedenfalls keinen Anspruch auf den begehrten Umbau eines Fensters zur Terrassentür hat.

Ein Anspruch besteht nämlich nur hinsichtlich „angemessener“ baulicher Veränderungen. Daraus ergibt sich, dass nicht jede Maßnahme, die Barrierefreiheit ermöglicht, auch genehmigt werden muss. Gibt es mehrere mögliche Maßnahmen, die gleich geeignet sind, müssen die Eigentümer das Recht haben, diejenige auszuwählen, die sie – die übrigen Eigentümer – nach ihrer Einschätzung am wenigsten beeinträchtigt. In Betracht kommen hier, neben dem von der Klägerin begehrten Umbau, zum Beispiel auch die Errichtung einer Rampe oder eines Hubwagens. Bei der zunächst zu klärenden Frage der Eignung derartiger Maßnahmen ist nicht ersichtlich, dass der von der Klägerin beantragte Umbau eines Fensters zur Terrassentür gegenüber den anderen Möglichkeiten geeigneter wäre. Denn in diesem Fall würden die Klägerin bzw. ihre Angehörigen sich zwar die Überwindung der Stufen an der Hauseingangstür „sparen“, die Stufen an der rechten hinteren Hausecke müsste aber trotzdem überwunden werden. Hinzu kommt, dass die geplante Terrassentür nur über ein weiteres Stück unbefestigten Geländes zu erreichen wäre, was für einen gehbehinderten Menschen eine zusätzliche Schwierigkeit darstellt. Wenn also für den begehrten Umbau keine besondere Eignung vorliegt, die ihn vor anderen möglichen Varianten der Barrierefreiheit vorzugwürdig erscheinen lässt, widerspricht es auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer diesen Umbau ablehnen.

Allerdings haben die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 14.3 auch die Genehmigung einer Rampe abgelehnt; wobei aus dem Protokoll nicht hinreichend ersichtlich ist, ob es lediglich um eine Rampe für die Stufen der Haustür oder auch für Stufen an der rechten hinteren Hausecke geht. Ein solches Vorgehen, mit dem sämtliche Anträge auf Herstellung der Barrierefreiheit abgelehnt werden, entspricht mit Blick auf § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG jedenfalls dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn tatsächlich ein dahingehendes Bedürfnis der Klägerin besteht. Jedoch bedeutet dies nicht, dass deswegen zwingend der Umbau des Fensters zur Terrassentür genehmigt werden musste. Vielmehr hätte die Klägerin auch den Beschluss hinsichtlich der Ablehnung der Rampe anfechten können. Dass sie dies nicht getan hat und der Beschluss damit bestandskräftig geworden ist, bedeutet nicht, dass die Ablehnung nunmehr dauerhaft gilt. Denn ein solcher Negativbeschluss entfaltet keine Sperrwirkung für eine erneute Beschlussfassung über diesen Regelungsgegenstand. Die Klägerin kann daher die Errichtung einer Rampe (genauso wie andere Varianten der Barrierefreiheit) erneut zur Beschlussfassung stellen und gegebenenfalls auch eine entsprechende Beschlussersetzung bei Gericht beantragen.

c)

Es liegt auch keine Ermessensbindung der Eigentümer dahingehend vor, dass sie diesen Umbau eines Fensters zur Terrassentür genehmigen müssen, weil sie unter Tagesordnungspunkt 6.1 einem anderen Eigentümer den behindertengerechten Umbau einer Terrassentür genehmigt haben. Denn unstreitig handelt es sich hier um den Umbau einer bestehenden Terrassentür, während die Klägerin ein Fenster in eine Terrassentür verwandeln will. Beide Sachverhalte sind daher nicht vergleichbar, so dass eine Ermessensbindung nicht in Betracht kommt.

3.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Fassung des beantragten Beschlusses zur Genehmigung des Umbaus einer Fensteröffnung zur Terrassentür. Insoweit wird Bezug auf die obigen Ausführungen zu Ziff. II. 2. lit. b) und c) genommen.

III.

1.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9.6 (Terrassenrückbau) für erledigt erklärt haben, war nach billigem Ermessen, unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Hiernach muss die Klägerin auch diesen Teil der Kosten tragen, weil ihre Anfechtungsklage auch insoweit keinen Erfolg gehabt hätte. Ausweislich des Wortlaut des Beschlusses geht es darum, dass der Klägerin für den „Rückbau des ungenehmigten Terrassenausbaus“ und der „Abgrenzung der Grünfläche zur alleinigen Nutzung“ eine letzte rechtsanwaltliche Frist gesetzt wird. Es handelt sich also um einen Beschluss, mit der die etwaige gerichtliche Geltendmachung des von der Beklagten angenommenen Anspruchs lediglich vorbereitet wird. Ein solcher Vorbereitungsbeschluss widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der angenommene Anspruch (hier auf Rückbau von Terrasse und Abgrenzung der Grünfläche) unter keinem Gesichtspunkt in Betracht kommen kann. Davon ist hier aber nicht auszugehen. Im Gegenteil spricht viel dafür, dass der von der Beklagten angenommene Anspruch tatsächlich besteht. Denn die Ansicht der Klägerin, es gebe gar keine Terrasse, bereits deshalb sei der Beschluss wegen Unbestimmtheit aufzuheben, verkennt, dass ein Terrassenbau nicht zwingend eine immobile, fest installierte Konstruktion darstellen muss. Auch der von der Klägerin im letzten Sommer unstreitig vorgenommene Aufbau einer mobilen Holzunterkonstruktion aus Europaletten zum Aufstellen der Gartenmöbel kann unter den Begriff einer (mobilen) Terrasse fallen. Da die gesamte Außenanlage – auch dieser Teil des Geländes – Gemeinschaftseigentum darstellt, an dem keine Sondernutzungsrechte bestehen, ist die Klägerin hierzu ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht berechtigt. Dies gilt im Übrigen auch für das winterliche Abstellen der Holzkonstruktion (Europaletten) und des Tisches, wie es sich aus dem von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern ergibt. Aus den beklagtenseits vorgelegten Lichtbildern und dem Vortrag der Klägerin ergibt sich weiterhin, dass die Klägerin im Sommer mit mobilen Blumenkübeln einen Bereich des Außengeländes zu ihrer Nutzung abgrenzt. Auch hierzu ist sie ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht berechtigt. Bereits aus ihrem eigenen Vortrag ergibt sich, dass die Klägerin das Aufstellen der Blumenkübel und Gartenmöbel im kommenden Sommer erneut beabsichtigt; dafür spricht auch das Abstellen des Tisches und der Holzunterkonstruktion auf der streitgegenständlichen Fläche. Vor diesem Hintergrund kommt ein Anspruch der Beklagten auch dann in Betracht, wenn die Klägerin zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 29. November 2022 die genannte sommerliche „Möblierung“ bereits entfernt hätte – was mit Blick auf die Jahreszeit plausibel erscheint – weil dieses Entfernen ersichtlich nur vorübergehender Natur war. Die beschlossene anwaltliche Aufforderung zum Rückbau bzw. Entfernen von Terrasse und Blumenkübelabgrenzung wäre dann ohne weiteres so zu verstehen, dass ein erneutes Aufbauen nicht stattfinden darf.

Ohne die Erledigungserklärung wäre die Anfechtungsklage daher auch bezüglich des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9.6 abgewiesen worden.

2.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in § 708 Nr. 11, 711 ZPO.