Amtsgericht Neuss Urteil vom 26.08.2025 – 79 C 764/25

I.

79 C 764/25

Amtsgericht Neuss IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

des Herrn K., S.-straße, L.,

Klägers,

Prozessbevollmächtigter: Herr Rechtsanwalt B., Q.-straße, 50672 A.,

gegen

Frau V., G.-straße, J., vertreten durch die Betreuerin Frau PI.-straße, J.,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigter: Herr Rechtsanwalt F., E.-straße, T.,

hat das Amtsgericht Neuss auf die mündliche Verhandlung vom 23.07.2025 durch die Richterin am Amtsgericht D.

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger ist 2022 Eigentümer und als Rechtsnachfolger Vermieter einer von der Beklagten im Jahr 2017 angemieteten Wohnung auf der G.-straße in J..

Mit Schreiben vom 22.12.2023 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich. Ferner mahnte er sie in diesem Schreiben ab.

In der Folge sprach die Hausverwaltung gegenüber der Beklagten weitere Abmahnungen aus. Die Abmahnungen bezogen sich auf erheblichen, über Zimmerlautstärke hinausgehenden Lärm (Schreiben vom 05.04.2024), lautes und aggressives Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnern (Schreiben vom 23.05.2024) und wiederum Lärmbelästigungen (Schreiben vom 04.09.2024).

Mit Schreiben vom 14.11.2024 erklärte der Kläger, vertreten durch seinen Prozessbevollmächtigten, die außerordentliche Kündigung sowie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Kündigungsgrund nannte der Kläger Störung des Hausfriedens und nächtlichen, mehrfachen Besuch von männlichen Personen. Wegen der unerlaubten Ablage von Sperrmüll erteilte er eine Abmahnung und forderte die Beklagte außerdem zur Nachzahlung einer Nebenkostenabrechnung auf. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Bezug genommen (Bl.24-25 GA).

Der Kläger behauptet:

Die Beklagte störe den Hausfrieden nachhaltig. Sie gehe der Prostitution nach. Sie empfange ständig wechselnde Männer oder bringe diese von einem bekannten Treffpunkt mit. Es handle sich häufig um Personen aus einem problematischen sozialen Umfeld, die sich gegenüber den anderen Mitmietern aggressiv verhielten. Als er die Beklagte deshalb 2023 zur Rede gestellt habe, habe sie ihn in einem völlig unangemessenen Tonfall beschimpft.

Sie habe Unrat vor ihrer Tür abgestellt.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen,

1.

die von ihr bewohnte Wohnung im Hause G.-straße., Erdgeschoss links (Anbau), J., zu räumen und an ihn herauszugeben;

2.

an ihn die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 325,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2023 zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet die geltend gemachten Vertragsverletzungen und hält sie für nicht hinreichend substantiiert. Sie sei psychisch erkrankt und stehe - was unstreitig ist - unter Betreuung. Ihre psychische Instabilität könne als Auslöser dafür in Betracht kommen, dass sie möglicherweise hin und wieder unfreundlich und unwirsch reagiere.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts.

Die ordentliche Kündigung vom 22.12.2023 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Die Beklagte hat das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt, ohne dass der Kläger seinen entgegen stehenden Willen innerhalb von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhielt, erklärt hat, § 545 BGB.

Insbesondere hat der Kläger seinen entgegen stehenden Willen im Kündigungsschreiben nicht erklärt, ein Widerspruch befindet sich auch nicht formularmäßig - was zulässig wäre - im Mietvertrag. Im Gegenteil ist aufgrund der sich anschließenden Abmahnungen der Klägerseite davon auszugehen, dass auch und gerade die Klägerseite vom Fortbestand des Mietverhältnisses nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ausging. Anders kann etwa der Hinweis der klägerischen Hausverwaltung in der dritten Abmahnung vom 04.09.2024, dass die Beklagte mit weiteren „Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis“ rechnen muss, nicht verstanden werden

Damit hat sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB zunächst auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.

Aber auch die weitere fristlose Kündigung vom 14.11.2024 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnis im Sinne des § 543 I BGB liegt nicht vor.

Die Kündigungsgründe sind insgesamt nur unsubstantiiert und für die Beklagte nicht einlassungsfähig dargetan worden.

Grundsätzlich muss der Vermieter, der sich vom Vertrag lösen will, darlegen, welche Störungen genau vorliegen, wann und wo diese stattgefunden haben und welche Mieter oder andere Personen davon betroffen waren.

Bereits in den Abmahnungen hat der Kläger keine konkreten Vertragsverletzungen dargestellt, sondern lediglich ohne die Nennung konkreter Vorfälle erhebliche Lärmbelästigungen und das Anpöbeln und Bedrohen anderer Hausbewohner durch Besucher der Beklagten gerügt. Auch in der genannten Kündigung nimmt der Kläger Bezug auf erhebliche Störungen des Hausfriedens, mehrfachen Besuch von männlichen Personen und deren problematisches und aggressives Verhalten. Lediglich eine konkrete Bedrohung eines Mitmieters wird genannt, die von einem Besucher ausgegangen sein soll, eine Darstellung des Geschehens im Detail und eine Zeitangabe fehlen.

In der Klageschrift bezieht sich der Kläger auf die erfolgten Abmahnungen. Vortrag zu konkreten Vertragsverletzungen fehlt auch hier. Die Beschimpfung des Klägers am 22.11.2023 - diese zu seinen Gunsten unterstellt - kann als Kündigungsgrund nicht herangezogen werden, denn sie ist durch die unwirksame Kündigung vom 22.12.2023 verbraucht. Die Verwendung ausfüllungsbedürftiger Begriffe wie „erhebliche Lärmbelästigung“, „beschimpft“ oder „belästigt“ ermöglicht es dem Gericht ohne nähere Angaben nicht, vor dem Eintritt in einer Beweisaufnahme zu beurteilen, inwieweit und mit welcher Intensität sich die Beklagte außerhalb der Hausordnung bewegt. Der Beklagten wird ohne konkrete Zeitangaben keine Verteidigung und der ggf. mögliche Antritt eines Gegenbeweises ermöglicht.

Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger letztlich auf die Information der übrigen Mitbewohner angewiesen ist. Aber gerade weil der Kläger diesen Kontakt offensichtlich hat, wäre er spätestens nach dem gerichtlichen Hinweis vom 27.05.2025 gehalten gewesen, seinem Vorbringen durch Angabe konkreter Vorkommnisse mehr Substanz zu verleihen. Das hat er nicht getan. Sein Vorbringen, dass es sich bei dem Mitbringen von Männern von einem bekannten Treffpunkt der Straßenprostitution um einen Dauerverstoß handle, reicht nicht. Auf diesem Hintergrund würde die Vernehmung der angebotenen Zeugen auf eine unzulässige Ausforschung hinauslaufen.

Mit der unerlaubten Lagerung von Gegenständen und eines Einkaufswagens auf dem Hofgelände ist die Kündigung nicht begründet worden. Insoweit wird lediglich eine weitere fristlose Kündigung angedroht, falls die Gegenstände nicht entfernt werden. Gleiches gilt für die in dem Kündigungsschreiben erfolgte Mahnung bzgl. der Zahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung. Rückstände hieraus vermögen ohnehin keinen Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 II Nr.3 BGB zu begründen.

Der im Jahr 2022 geführte Schriftverkehr kann auch nicht zur Begründung eines vertragswidrigen Verhaltens herangezogen werden. Ganz abgesehen vom zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablauf erlaubt eine etwaige von einer Sozialarbeiterin signalisierte Umzugsbereitschaft der Beklagten keinen Rückschluss auf die Richtigkeit der ihr nunmehr vorgeworfenen Vertragsverletzungen.

Von der Beklagten eingeräumt ist lediglich eine psychische Instabilität und ein sozial nicht immer adäquates Verhalten. Insoweit trifft die Auffassung des Klägers zu, dass der Vermieter es grundsätzlich nicht hinnehmen muss, wenn ein psychisch kranker Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Allerdings gilt auch hier, dass zur Beurteilung der Frage, ob die Grenze des Zumutbaren überschritten ist, eine Darlegung von konkreten Vertragsverletzungen unerlässlich ist. Da dies wie ausgeführt nicht erfolgt ist, unterliegt die Klage nebst geltend gemachter Nebenforderungen der Abweisung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.11, 711 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

D.

Verkündet am 26.08.2025

Y., Justizbeschäftigte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle