Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 31.03.2010 – 103 C 384/07

Orientierungssatz

Leistet der Mieter über Jahre anstandslos Zahlungen auf die Betriebskostenabrechnung, weil er davon ausgeht, zur Zahlung des Nachforderungsbetrages verpflichtet zu sein, so führt dies nicht zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (Rn.5) (Rn.6) .

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 16. September 2009, 103 C 384/07, Versäumnisurteil

1. Unter Aufhebung des Versäumnisteilurteils vom 16.09.2009 wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten weitere 1.871,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.97.2008 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 18 % der Beklagte und zu 82 % die Klägerin mit Ausnahme der Kosten der Säumnis, die dem Beklagten zur Last fallen.

3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Wegen des Tatbestandes wird auf den Tatbestand des Urteils vom 16.09.2009 verwiesen.

Die weitergehende Widerklage ist begründet, weshalb das Versäumnisteilurteil vom 16.09.2009 aufzuheben war.

Der Beklagte hat gegenüber der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 1.871,33 € nach § 812 BGB. Der Beklagte hat an die Klägerin Zahlungen in dieser Höhe ohne Rechtsgrund geleistet. Wie bereits im Urteil vom 16.09.2009 ausgeführt, enthält der Mietvertrag der Parteien keine wirksame Vereinbarung darüber, dass der Beklagte Nebenkosten zu tragen hat. § 4 des Mietvertrages ist nicht zu entnehmen, dass der Beklagte überhaupt verpflichtet ist, Nebenkosten zu tragen und darauf Vorschüsse zu zahlen hat. Die Klägerin hat den Mietvertrag vom 25.02.2004 mit dem Beklagten nicht selbst abgeschlossen und trägt auch nicht vor, dass sich ihre Rechtsvorgänger und der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages darüber einig gewesen wären, dass unter „Umlagen“ Betriebs- und Heizkosten zu verstehen sein sollten.

Während des Mietverhältnisses hat die Klägerin zwar Abrechnungen über die Betriebskosten erstellt und der Beklagte hat auf diese Abrechnungen auch Zahlungen geleistet.

Zwar ist eine stillschweigende Vertragsänderung der Mietvertragsparteien grundsätzlich möglich. Erforderlich ist in diesem Zusammenhang aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage der Betriebskosten zustimmt. Es reicht nicht aus, wenn der Mieter Zahlungen auf die Abrechnungen erbringt. Darin kommt im Zweifel nur die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, zur Zahlung des Nachforderungsbetrages verpflichtet zu sein – vgl. BGH NJW 2008, 283.

Auch das Verhalten des Beklagten im vorliegenden Fall ist nur dahin gehend zu interpretieren, dass der Beklagte davon ausging, nach dem Mietvertrag zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet zu sein. Auch die Klägerin ging nach ihrem Verhalten davon aus, weshalb beide Parteien zu keinem Zeitpunkt die Vorstellung hatten, eine nicht getroffene Vereinbarung über die Abwälzung von Betriebskosten auf den Beklagten nunmehr nachträglich noch zu treffen.

Mangels einer wirksamen Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten ist der Beklagte auch nicht mit dieser Einwendung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen. Über nicht umlagefähige Betriebskosten kann eine Abrechnung nicht erteilt werden.

Die Zahlungen des Beklagten auf die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin sind unter diesen Umständen auch nicht als Anerkenntnis anzusehen. Eine Zahlung enthält ein deklaratorisches Anerkenntnis nur hinsichtlich solcher Einwendungen, die dem Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung bekannt waren. Dem Beklagten war zum Zeitpunkt der Zahlung jedoch nicht bekannt, dass er zur Zahlung von Betriebskosten nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet ist.

Soweit die Klägerin den Mietvertrag dahin gehend interpretiert, dass die Umlage für die Vermietung der Einbauküche gezahlt werden soll, widerspricht diese Interpretation ihrer Ansicht, wonach unter Umlagen Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten zu verstehen sind. Es ist auch unüblich, für eine Einbauküche im Rahmen der Vermietung einer Wohnung ein gesondertes Entgelt auszuweisen.

Dem Beklagten steht unter diesen Umständen auf Grund der Abrechnung vom 22. März 2006 ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 576,65 € zu, da er Vorauszahlungen in Höhe v on 1.800,00 € geleistet hat und Heizkosten in Höhe von 1.223,35 € anfielen.

Aus der Nebenkostenabrechnung vom 27. April 2007 steht dem Beklagten ein Rückzahlungsanspruch von 576,65 € zu, da er Vorauszahlungen in Höhe von 1.800,00 € geleistet hat und Heizkosten in Höhe von 1.223,35 € angefallen sind. Darüber hinaus steht ihm der von ihm auf diese Abrechnung geleistete Nachzahlungsbetrag in Höhe von 622,24 € zu. Es ergibt sich dann ein Rückzahlungsbetrag auf Grund dieser Abrechnung in Höhe von 1.198,89 €.

Auf Grund der Abrechnung vom 27. April 2007 steht dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 559,67 € an nicht geschuldeten Vorauszahlungen und ein weiterer Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihm geleisteten Nachzahlung in Höhe von 630,46 € zu. Dies ergibt einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.190,13 €. Im vorliegenden Verfahren macht der Beklagte einen erststelligen Rückzahlungsbetrag in Höhe von 672,44 € geltend.

Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 34 4 und 709 ZPO.