Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 26.04.2010 – 5 C 49/10

Orientierungssatz

1. Die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung der Versorgungseinrichtungen, die die Nutzbarkeit der Mieträume ermöglicht, besteht auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses fort (Rn.32) .

2. Dabei ist die Interessenlage beider scheidender Vertragsparteien zu berücksichtigen. Im Falle der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges werden die Vermieterinteressen hinreichend berücksichtigt, wenn sicher gestellt ist, dass der Vermieter die Nutzungsentschädigung erhält bzw. die Kosten für die Versorgung gezahlt werden. Vorliegend liegt das Interesse des Vermieters jedoch in der Selbstnutzung durch Familienangehörige. In diesem Fall stellt bereits der weitere Verbleib der Mieter in den Räumlichkeiten eine so starke Verletzung der Vermieterinteressen dar, dass eine Zumutbarkeitserwägung kaum zugunsten der Mieter ausfallen kann. Dabei darf im vorliegenden Fall jedoch nicht unbeachtet bleiben, dass die Eigennutzung der Familienangehörigen des Vermieters zunächst von der Herstellung der Räume abhängig ist, die erst die angestrebte Nutzung ermöglichen (Rn.32) .

3. Bei Stellung eines Räumungsschutzantrages seitens des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, die Nutzbarkeit auch für die Dauer der bewilligten Räumungsfrist aufrechtzuerhalten (Rn.33) .

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 26. März 2010, 5 C 49/10, Verfügung

1. Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Schöneberg vom 26.3.2010 zum Geschäftszeichen 5 C 49/10 wird aufrechterhalten.

2. Der Verfügungsbeklagte hat die weiteren Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Verfügungsbeklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Verfügungskläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Verfügungskläger zu 1) und 2) bewohnen die in der S. Straße in B. gelegene 6 Zimmerwohnung nebst Küche, Korridor, Toilette und Toilette mit Bad/Dusche und einem Kellerraum mit einer Größe von 197 qm. Der Verfügungskläger zu 1) mietete die Wohnung ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vom 7. April 1970 von dem damaligen Vermieter. Der Verfügungsbeklagte ist Rechtsnachfolger dieses Vermieters. Der Mietzins beträgt derzeit 1.059,62 € brutto kalt zzgl. 160,00 € Heizkosten. Die Versorgung der Wohnung mit Strom und Gas ist nicht Bestandteil des Mietvertrages.

Die Verfügungsklägerin zu 2) ist die Ehefrau des Verfügungsklägers zu 1) und wohnt in der Liegenschaft seit 1982.

Die Mietparteien stritten um Mängelbeseitigungsansprüche. Im Zuge dieses Prozesses kündigte der Verfügungsbeklagte dem Verfügungskläger zu 1) wegen Eigenbedarfs. Mit dem Teilurteil des Amtsgerichts Schöneberg zum Geschäftszeichen 109 C 134/07 wies das Amtsgericht zunächst die Räumungsklage gestützt auf die Eigenbedarfskündigung des Verfügungsbeklagten zurück. Auf die Berufung des Verfügungsbeklagten hin, änderte das Landgericht Berlin mit dem Urteil vom 24.11.2009 zum Geschäftszeichen 63 S 125/08 das Teilurteil des Amtsgerichts dahingehend ab, dass der Verfügungskläger zu 1) die Wohnung zu räumen habe. Dem Verfügungskläger zu 1) wurde eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2010 gewährt.

Bei dem BGH ist die Nichtzulassungsbeschwerde gegen dieses Urteil anhängig, aber noch nicht beschieden.

Mit Schreiben vom 2.3.2010 forderte der Verfügungsbeklagte den Verfügungskläger zu 1) auf, mitzuteilen, wann die Räume geräumt übergeben werden. Er wies des Weiteren darauf hin, dass im Falle der nicht freiwilligen Herausgabe die Räumung vollstreckt werde.

Am 12.03.2010 stellte der Verfügungskläger einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist um 9 Monate, da es ihm auf Grund der Lage auf dem Wohnungsmarkt und dem gesundheitlichen Zustand der Verfügungsklägerin zu 2) nicht möglich wäre, eine neue Wohnung in der bewilligten Räumungsfrist zu finden. Über den Verlängerungsantrag ist noch nicht entschieden.

Ein Räumungstitel gegen die Verfügungsklägerin zu 1) liegt derzeit noch nicht vor. Ein Räumungsverfahren ist anhängig.

Mit Schreiben vom 22.03.2010 forderte der Verfügungsbeklagte den Verfügungskläger zu 1) auf, dem Verfügungsbeklagten Zutritt zu den Räumlichkeiten zu gewähren, damit diese besichtigt werden können im Hinblick auf die notwendig durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen. Darüber hinaus teilte der Verfügungsbeklagte dem Verfügungskläger zu 1) mit, dass am 1. April 2010 alle Versorgungsleitungen zu der Wohnung im Erdgeschoss gekappt werden, damit die Sanierungsarbeiten im Souterrain beginnen können.

Die Verfügungskläger zu 1) und 2) haben am 25.03.2010 den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt mit folgenden Anträgen: dem Antragsgegner aufzugeben, die Versorgung der Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft S. Straße in B., mit Wasser und Heizung über den 31.3.2010 zu gewährleisten und sicherzustellen. Dem Antragsgegner ferner aufzugeben, über den 31.3.2010 hinaus die Zentralheizung des Hauses S. Straße so zu betreiben, dass in der Erdgeschoss gelegenen Wohnung der Antragsteller zwischen 6.00 Uhr und 23.00 Uhr eine Temperatur von 20 Grad C und von 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr eine Temperatur von 17 Grad C erreicht werden kann. Der Antragsgegner wird verpflichtet, die Funktion der technischen Einrichtungen zur Stromversorgung des Hauses S. Straße in B. über den 31.3.2010 hinaus zu gewährleisten, so dass die Wohnung der Antragsteller im Erdgeschoss des Hauses mit Strom versorgt werden kann. Der Antragsgegner wird verpflichtet, die Funktion der technischen Einrichtungen zur Gasversorgung des Hauses S. Straße in B. über den 31.3.2010 hinaus zu gewährleisten, so dass die Wohnung der Antragsteller im Erdgeschoss des Hauses mit Gas versorgt werden kann. Dem Antragsgegner wird es untersagt, die Versorgungsleistungen für Gas zur Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft S. Straße in B. zu unterbrechen oder die Versorgung mit Gas in sonstiger Weise zu beeinträchtigen. Dem Antragsgegner wird es untersagt, die Versorgungsleistungen für Strom zur Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft S. Straße in B. zu unterbrechen oder die Versorgung mit Strom in sonstiger Weise zu beeinträchtigen. Dem Antragsgegner wird es untersagt, die Versorgungsleistungen für Wasser zur Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft S. Straße in B. zu unterbrechen, die Versorgung mit Wasser in sonstiger Weise zu beeinträchtigen oder die Entsorgung des Abwassers zu beeinträchtigen. Dem Antragsgegner wird es untersagt, die Versorgungsleistungen für die Heizung zur Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft S. Straße in B. zu unterbrechen , die Versorgung mit Heizenergie in sonstiger Weise zu beeinträchtigen. Dem Antragsgegner wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen eine der vorstehenden Verpflichtungen ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, oder eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

Das Amtsgericht hat am 26.03.2010 die einstweilige Verfügung hinsichtlich des Verfügungsklägers zu 1) mit folgendem Inhalt erlassen und im Übrigen den Antrag zurückgewiesen:

Dem Antragsgegner wird hinsichtlich des Antragstellers zu 1) aufgegeben, über den 31.03.2010 hinaus bezüglich der von den Antragstellern bewohnten Wohnung im Erdgeschoss des Hauses S. Straße in B.

I. die Versorgung mit Wasser und Heizung zu gewährleisten und sicher zu stellen, insbesondere

1. die Zentralheizung so zu betreiben, dass in der Wohnung des Antragstellers zwischen 6 Uhr und 23 Uhr eine Temperatur von +20 Grad C und von23 Uhr bis 6 Uhr eine Temperatur von +17 Grad C erreicht werden;

2. es zu unterlassen, die Versorgungsleitungen für die Heizung zu unterbrechen oder die Versorgung mit Heizenergie in sonstiger Weise zu beeinträchtigen.

3. es zu unterlassen, die Versorgungsleitungen für Wasser zu unterbrechen, die Versorgung mit Wasser oder die Entsorgung des Abwassers in sonstiger Weise zu beeinträchtigen;

II. die Funktion der technischen Einrichtungen zur Stromversorgung des Hauses zu gewährleisten, so dass die Wohnung des Antragstellers mit Strom versorgt werden kann, insbesondere es zu unterlassen, die Versorgungsleitungen zur Wohnung des Antragstellers zu unterbrechen oder in sonstiger Weise zu beeinträchtigen

III. die Funktion der technischen Einrichtungen zur Gasversorgung des Hauses zu gewährleisten, so dass die Wohnung des Antragstellers mit Gas versorgt werden kann, insbesondere es zu unterlassen, die Versorgungsleitungen zur Wohnung des Antragstellers zu unterbrechen oder in sonstiger Weise zu beeinträchtigen

IV. dem Antragsgegner wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen eine der vorstehenden Verpflichtungen und Unterlassungen ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 €, für den Fall, dass es nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, oder Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten angedroht.

V. Hinsichtlich der Antragstellerin zu 2. wird der Antrag zurückgewiesen.

VI. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Antragsgegners haben die Antragstellerin zu 2) und der Antragsgegner je zur Hälfte zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers zu 1) trägt der Antragsgegner, die der Antragstellerin zu 2) sie selbst.

Gegen diese einstweilige Verfügung, zugestellt an den Verfügungsbeklagten am 30.3.2010, hat der Verfügungsbeklagte am 1.4.2010 Widerspruch eingelegt.

Der Verfügungskläger zu 1) meint,

ein Zurückbehaltungsrecht an den Versorgungsleistungen stünde dem Verfügungsbeklagten nicht zu, da keine Mietrückstände bestünden. Dem Vermieter entstünde hier kein Schaden. Die beabsichtige Kappung stelle eine Verletzung nachvertraglicher Pflichten dar. Im Übrigen sei die Verfügungsklägerin zu 2) an Depressionen erkrankt. Die vermeintliche Räumung und Besitzaufgabe beeinträchtige die Verfügungsklägerin zu 2) dergestalt, dass sie suizidal sei.

Der Verfügungskläger zu 1) beantragt,

die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Schöneberg aufrechtzuerhalten.

Der Verfügungsbeklagte beantragt,

den Antrag des Verfügungsklägers zu 1) vom 25.3.2010 unter Aufhebung der einstweiligen Verfügung des Amtsgerichts Schöneberg vom 26.03.2010 zurückzuweisen.

Der Verfügungsbeklagte meint,

eine nachvertragliche Pflicht der Versorgung der Wohnung mit Wärme, Strom, Gas und Wasser bestehe nicht; dies würde ausschließlich den Interessen des Mieters dienen. Vorliegend sei die Verzögerung der Räumung durch die Verfügungskläger treuwidrig. Die Kündigung des Mietverhältnisse stamme vom 30.4.2007. Seit dieser Zeit hätten sich die Verfügungskläger um Ersatzwohnraum bemühen müssen. Die Familie des Verfügungsbeklagte warte sei knapp 3 Jahren auf die Eigennutzung der Immobilie, dies unter Berücksichtigung der beengten Lebensverhältnisse der Schwester des Verfügungsbeklagten mit einer 5köpfigen Familie mit einem schwerstbehinderten Kind. Die Erdgeschoss und Souterrainwohnung sollen zur gemeinsamen Nutzung zusammengelegt werden. Ein weiteres Zuwarten sei ihnen nicht zuzumuten. Die unbeschränkte nachvertragliche Verpflichtung zur Gewährleistung der Versorgung führt zu einer Unterstützung der rechtwidrig innegehaltenen Position der Räumungspflichtigen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die von ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Die einstweilige Verfügung war aufrechtzuerhalten.

Dem Verfügungskläger zu 1) steht der geltend gemachte Anspruch auf Gewährleistung der ungehinderten Versorgung von Strom, Wasser, Gas und Heizung gemäß § 242 BGB als Ausfluß der nachvertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 535 BGB zu. Zwar endet grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses auch die Pflicht der Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Aber nach Treu und Glauben können einzelne Pflichten des Vermieters auch noch nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses fortbestehen. Hierzu gehören zum Beispiel die Pflicht zur Erhaltung der Versorgungseinrichtungen, die die Nutzbarkeit der Mieträume ermöglicht. Dies ist im Falle der Wohnraummiete evident (vgl. BGH NJW 2009, 187 – 189). Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Pflicht des Vermieters nach Treu und Glauben zur Versorgung der Wohnräume darf aber nicht allein den Mieterinteressen dienen, sondern muss die Interessenlage beider scheidender Vertragsparteien berücksichtigen. In der Regel werden im Falle der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges stets dann die Vermieterinteressen hinreichend berücksichtigt, wenn sicher gestellt ist, dass der Vermieter die Nutzungsentschädigung erhält bzw. die Kosten für die Versorgung gezahlt werden. Vorliegend liegt das Interesse des Verfügungsbeklagten als Vermieter jedoch in der Selbstnutzung durch Familienangehörige. In diesem Fall stellt bereits der weitere Verbleib der Verfügungskläger in den Räumlichkeiten eine so starke Verletzung der Vermieterinteressen dar, dass eine Zumutbarkeitserwägung kaum zugunsten der Mieter ausfallen kann. Dabei darf im vorliegenden Fall jedoch nicht unbeachtet bleiben, dass die Eigennutzung der Familienangehörigen des Verfügungsbeklagten zunächst von der Herstellung der Räume abhängig ist, die erst die angestrebte Nutzung ermöglichen. Dem steht die vermeintliche Erkrankung der Verfügungsklägerin zu 2) als naher Angehöriger des Verfügungsklägers zu 1) gegenüber, deren Erkrankung auch die Suizidgefahr beinhalten soll. Sollte hier durch eine Zwangsräumung eine konkrete Gefahr für das Leben bestehen, wäre auch zu erwägen, ob andere vorbeugende Maßnahmen durch das Vormundschaftsgericht geboten sind.

Unabhängig von den hier widerstreitenden Interessen muss derzeit eine Versorgung der Räumlichkeiten aufrechterhalten bleiben. Denn das Gesetz sieht im Falle eines vollstreckbaren Titels die Möglichkeit vor, dass der Mieter durch Räumungsschutzanträge der bevorstehenden Räumung zeitweilig entgeht. Will das Gesetz die Nutzbarkeit während dieser Zeit jedoch sicherstellen – sonst wären die Schutzanträge sinnentleert -, muss auch der Vermieter verpflichtet sein, diese Nutzbarkeit aufrechtzuerhalten. Ihm steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Mieter zu. Im vorliegenden Fall nutzen der Verfügungskläger zu 1) bis zum 31.03.2010 die Wohnräume weiter im Rahmen der ihm bewilligen Räumungsfrist. Diese ist nunmehr abgelaufen. Da jedoch ein Verlängerungsantrag gestellt ist, über den noch nicht entschieden ist, so hat das erkennende Gericht in der jetzigen Situation zu unterstellen, dass eine Verlängerung der Räumungsfrist möglich ist. Bis über diesen Antrag entschieden ist, ist die Versorgung der Wohnräume jedenfalls sicher zustellen. Sollte der Räumungsfrist-verlängerungsantrag erfolglos bleiben und Räumungsschutzanträge ebenfalls und sollte das zugrunde liegende Räumungsurteil durch den BGH bestätigt werden, ist die Verpflichtung aus dieser einstweiligen Verfügung hinfällig. Andernfalls setzt sich auch die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung fort. Angesichts dieser Unwägbarkeiten kann die einstweilige Verfügung auch nicht eindeutig befristet werden. Da aber auch der Verfügungskläger zu 1) an Recht und Gesetz gebunden ist, verlangt die Rechtstreue, dass die Räumung im Falle der Rechtskraft und endgültigen Ablehnung von Räumungsschutzanträgen vollzogen wird.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.