Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 22.01.2020 – 14 C 171/19

Orientierungssatz

1. In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2019 ist das Merkmal der "besonders ruhigen Lage" nicht gegeben, wenn das Mietgebäude an einer Straße liegt, in der mittags 20 - 30 Autos pro Stunde passieren und tagsüber Lärmwerte von 47 dB zu ermitteln sind.(Rn.19)

2. Das Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2019 setzt im allgemeinen eine alleinige Nutzung durch den von der beabsichtigten Mieterhöhung betroffenen Mieter voraus und keine Gemeinschaftsnutzung durch die Mietergemeinschaft.(Rn.19)

Verfahrensgang

nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 20. November 2020, 63 S 52/20, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter, die Beklagten Mieter einer 78,83 qm großen Wohnung im 1. OG links des Hauses G. Weg in ... B.. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf den als Anlage K 1 in Kopie zur Akte gereichten Mietvertrag vom 25.09.1997 Bezug genommen, Bl. 4-7R der Akte. Die Immobilie war erstmals zwischen 1973 und 1990 bezugsfertig. Hinter dem Haus liegt ein nur für die Mieter nutzbarer ca. 400 qm großer Garten. Die Wohnung verfügt über eine Sammelheizung sowie ein Bad mit InnenWC.

In der Merkmalgruppen 1 des Berliner Mietspiegels 2019 überwiegen unstreitig wohnwertmindernde, in den Merkmalgruppen 2 – 4 wohnwerterhöhende Merkmale.

Die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrug monatlich 655,06 Euro und war seit mindestens 15 Monaten unverändert. Mit Schreiben vom 12.06.2019 ersuchte die Hausverwaltung im Namen der Kläger die Beklagten um Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 28,40 Euro auf 683,46 Euro mit Wirkung ab dem 01.09.2019. Die Beklagten erteilten nur eine Teilzustimmung zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 665,33 Euro.

Die Kläger sind der Auffassung, auch in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2019 überwiegen wohnwerterhöhende Merkmale, da sie eine besonders ruhige Lage und einen Mietergarten im Sinne des Berliner Mietspiegels annehmen.

Am 26.11.2019 ist die Klageschrift bei Gericht eingegangen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung G. Weg, ... B., 1. OG links, von derzeit 665,33 Euro um 18,13 Euro auf 683,46 Euro zzgl. Umlagenvorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten ab dem 01.09.2019 zuzustimmen.

Der Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Merkmalgruppe 5 sei neutral zu bewerten, da sie weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale sehen; insbesondere sei der G. Weg keine besonders ruhige Straße aufgrund erheblichen Anlieger- und Besucherverkehrs und der allen Mietern zugängliche und von ihnen nicht genutzte Garten falle nicht unter das Mietspiegelmerkmal.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Akte, insbesondere die wechselseitigen Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

Die Kläger haben die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB eingehalten. Aufgrund des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bei den Beklagten im Juli 2019 lief die Klagefrist bis einschließlich 30.11.2019. Die Klage ist am 26.11.2019 bei Gericht eingegangen und damit anhängig gemacht und auch alsbald zugestellt worden.

Den Klägern steht kein Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung in Höhe von weiteren 18,13 Euro monatlich gemäß §§ 558 Abs. 1, 566 BGB zu, da die Beklagten mit ihrer Teilzustimmung bereits einen Mietzins schulden, der der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens war die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung zwar seit 15 Monaten nicht erhöht (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten.

Der Berliner Mietspiegel ist zumindest als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB anzusehen und bildet als solcher eine ausreichende Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Wohnung befindet sich in mittlerer Wohnlage und ist im Berliner Mietspiegel 2019 in das Rasterfeld H 5 einzuordnen. Dies sieht eine Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete von 5,70 Euro/qm – 9,11 Euro/qm bei einem Mittelwert von 8,00 Euro/qm vor. Der seitens der Kläger angestrebte Quadratmeterpreis der Nettokaltmiete beträgt 8,67 Euro/qm. Damit liegt die begehrte Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung 60 % über dem Mittelwert, was in Anbetracht der dem Urteil zugrunde zulegenden Wohnwertmerkmale in der Spanneneinordnung zu beanstanden ist. Vielmehr ist die nach Teilzustimmung geschuldete Miete mit 40% über dem Durchschnitt ortsüblich. Es sind nämlich drei Merkmalgruppen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2017 positiv, eine Gruppe neutral und eine Gruppe negativ zu bewerten:

In der Merkmalgruppen 1 des Berliner Mietspiegels 2019 überwiegen unstreitig wohnwertmindernde Merkmale, so dass diese negativ zu bewerten sind. In den Merkmalgruppen 2, 3 und 4 überwiegen unstreitig wohnwerterhöhende Merkmale, so dass sie positiv zu bewerten sind.

Die Merkmalgruppe 5 fällt neutral aus. Zunächst ist nicht von einer besonders ruhigen Lage auszugehen. Der G. Weg ist eine typische Anliegerstraße. Er ist weder eine Sackgasse noch besonders abgelegen, sondern eine normale Berliner Kleinstraße mit entsprechendem An- und Durchfahrtverkehr. Der Berliner Mietspiegel verlangt aber nicht nur eine ruhige sondern eine „besonders“ ruhige Lage. Diese vermag das Gericht vorliegend nicht zu erkennen. Vielmehr zählten die Beklagten sogar mittags 20-30 Autos pro Stunde und ermittelten Lärmwerte von 47 dB tagsüber. Auch das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ ist nicht gegeben. In Betracht käme allenfalls die zweite Alternative, die aber vorliegend ebenfalls nicht erfüllt ist. Die übrigen Varianten gehen jeweils von einer alleinigen Nutzung durch die betroffenen Mieter aus, so dass bereits höchst fraglich ist, ob Fälle einer Gemeinschaftsnutzung das Merkmal überhaupt erfüllen können. Vorliegend handelt es sich aber zumindest nicht um einen typischen Mietergarten sondern um eine an das Haus grenzende Gemeinschaftsfläche, deren Nutzung den Mietern gestattet ist. Für eine Mitvermietung tragen die Kläger nichts vor. Ausweislich des Mietvertrags der Parteien ist der Garten gerade gestrichen und damit ausdrücklich nicht mitvermietet.

Die ortsübliche Nettokaltmiete berechnet sich für die streitgegenständliche Wohnung entsprechend der vorangehenden Ausführungen wie folgt:

Nettokaltmiete für das Mietspiegelfeld H 5 Mittelwert: 8,00 Euro/qm

+ 40 %iger Zuschlag: 0,44 Euro/qm

ergibt eine mindestens zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 8,44 Euro/qm.

Multipliziert mit der Wohnungsgröße von 78,83 qm errechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 665,33 Euro, zu der die Beklagten bereits ihre Zustimmung erteilten.

Die Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf § 91 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.