Landgericht Berlin Urteil vom 20.11.2020 – 63 S 52/20

Orientierungssatz

Für das wohnwerterhöhende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ kommt es nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen „Mietergarten“, dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann.(Rn.6)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 22. Januar 2020, 14 C 171/19

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 22.01.2020, Az. ..., abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung ... 41, ... Berlin, 1. OG links, von derzeit 665,33 € um 18,13 € auf 683,46 € zzgl. Umlagenvorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten ab dem 01.09.2019 zuzustimmen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1

Von der Abfassung eines Tatbestands wird abgesehen, §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

II.

2

Die zulässige Berufung ist begründet.

1.

3

Der klägerische Antrag ist sachdienlich dahingehend auszulegen, dass die Verurteilung beider Beklagten (also nicht als Gesamtschuldner) begehrt wird, da nur dies dem offenkundigen Klageziel entspricht und eine gesamtschuldnerische Verurteilung auch vor dem Hintergrund des § 894 ZPO keinen Sinn ergibt.

2.

4

Die Klage ist begründet, da den Klägern auf Grundlage des Schreibens vom 12.06.2019 ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 01.09.2019 zusteht. Denn die nach Maßgabe des Berliner Mietspiegels für 2019 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 8,67 €/m². Dies entspricht bei einer Wohnungsgröße von 78,83 m² einer Nettokaltmiete von 683,46 € monatlich.

5

Die Wohnung ist in das Rasterfeld H5 (mittlere Wohnlage, bezugsfertig zwischen 1973 und 1990) mit einem Mittelwert von 8,00 €/m² und einer Spannenobergrenze von 9,11 €/m² einzuordnen. Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig negativ, die Merkmalgruppen 2 bis 4 sind unstreitig positiv zu bewerten.

6

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nach Maßgabe des Mietspiegels jedoch bei 60 % über dem Mittelwert (= 8,67 €/m²), da auch die Merkmalgruppe 5 positiv zu bewerten ist. Es liegt jedenfalls das wohnwerterhöhende Merkmal „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ in der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ vor. Wie der Wortlaut des Wohnwertmerkmals und insbesondere die Abgrenzung zur Variante „Garten zu alleinigen Nutzung“ zeigen, kommt es bei der Variante „Mietergarten ohne Entgelt“ nicht darauf an, ob dieser zur alleinigen Nutzung der jeweiligen Mietpartei zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr genügt es für einen „Mietergarten“, dass dieser allein von den Mietern der jeweiligen Liegenschaft und nicht auch von der Allgemeinheit genutzt werden kann. Zudem liegt diese Variante anders als der „Garten zu alleinigen Nutzung“ nur vor, wenn kein gesondertes Entgelt für die Gartennutzung verlangt wird. Dass der Mietergarten nicht von der Allgemeinheit genutzt werden kann, ergibt sich vorliegend schon daraus, dass ein Zugang unstreitig nur über den Keller des Hauses durch eine gesondert abschließbare Tür möglich ist und der Garten entlang der Grundstücksgrenzen abgezäunt ist. Dass der Begriff „Garten“ im Mietvertrag gestrichen ist, ist insoweit unerheblich, da die dortige Formulierung ersichtlich nur einen zur Wohnung gehörenden Garten betrifft. Ob die Beklagten den Mietergarten tatsächlich nutzen, ist ebenfalls unerheblich, da das Nutzungsverhalten der Mieter nicht wertprägend für die Wohnung sein kann.

7

Auf die Frage einer besonders ruhigen Lage kam es vor diesem Hintergrund nicht mehr an.

8

Die übrigen Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1, 3, § 558b Abs. 2 BGB liegen ebenfalls vor.

9

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

10

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.