Amtsgericht Solingen Urteil vom 06.01.2025 – 11 C 192/23

I.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin macht vorliegend einen Restbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 geltend.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag vom 08.02.1980 über das von der Klägerin vermietete, von der Beklagten gemietete Objekt ...straße in  Solingen (vgl. Anlage K1, Bl. 23 ff. d. A.). Nachdem die Klägerin das Mietobjekt erworben hatte, war sie später in das Mietverhältnis eingetreten.

§ 3 Ziff. 2 des Mietvertrages enthält einen Kostenkatalog bzgl. dessen entstehende Nebenkosten anteilig erhoben werden. § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

„Werden nach Abschluß des Vertrages Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, neu bekanntgemacht am 14. Dezember 1970 (Bundesgesetzblatt I, S. 1681) und Hypothekenzinsen erhöht oder neu eingeführt, so ist der Vermieter berechtigt, die Erhöhungen auf die Mieter des Hauses umzulegen.“

Mit Datum vom 31.08.2022 erstellte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 und übersandte diese der Beklagten. Unter Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen endete die Betriebskostenabrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag von 918,35 €. Von dieser Nachforderung wird noch ein Restbetrag in Höhe von 833,17 € klageweise geltend gemacht.

Die Klägerin meint, die geltend gemachte Nachforderung sei berechtigt. Insbesondere sei im Mietvertrag in § 3 Abs. 3 eine Öffnungsklausel enthalten, sodass die Umlage neuer Betriebskosten im Sinne von § 27 der II. Berechnungsverordnung grundsätzlich möglich sei. Insoweit seien insbesondere die Kosten für die Rauchwarnmelder, die Wartung der Heizthermen, sowie der Abgasmessung auf die Beklagte umlagefähig. Die Winterdienstkosten seien im Mietvertrag deshalb als umlagefähig vereinbart, weil sie in die Kostenumlage der Straßenreinigung gehörten. Bezüglich der Kosten für Wasser und Abwasser erfolge mangels mietvertraglicher Regelung über eine Umlagevereinbarung richtigerweise eine Abrechnung nach Wohnfläche, wie es gesetzlich vorgesehen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte wird verurteilt, an sie 833,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit des Mahnverfahrens zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung sei fehlerhaft. Insbesondere sei im Mietvertrag unter § 3 Ziff. 2 die Umlagefähigkeit nur der dort enumerativ aufgeführten Betriebskosten vereinbart. Insbesondere sei die im Mietvertrag unter § 3 Ziff. 3 enthaltene „Mehrbelastungsklausel" unwirksam, da sie die Beklagte unangemessen benachteilige wobei sich die unangemessene Benachteiligung auch daraus ergäbe, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich sei. Die beanstandeten Kostenpositionen seien allein deshalb nicht als umlagefähig vereinbart. Im Übrigen sei bereits vertraglich vereinbart, dass die Mieter den Winterdienst verrichteten, weshalb diese Kosten nicht im Wege der Betriebskosten abgerechnet werden könnten. Hinsichtlich der Kostenpositionen „Wasserversorgung" und „Entwässerung" seien die Kosten nach einem unzutreffenden Verteilerschlüssel auf die Beklagte umgelegt worden, nachdem im Laufe der Mietzeit wiederholt der Verteilerschlüssel willkürlich gewechselt worden sei.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist lediglich in dem im Tenor wiedergegebenen Umfang begründet.

I.

Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung restlicher Betriebskosten aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 738,17 € verlangen (§§ 535 Abs. 2, 556 BGB). Ein darüber hinaus geltend gemachter Betrag steht der Klägerin nicht zu.

1.

Die Klägerin kann von der Beklagten noch Zahlung restlicher Betriebskosten in Höhe von 738,17 € verlangen. Die Voraussetzungen für die Geltendmachung der nachgeforderten Betriebskosten bestehen in Bezug auf die beklagtenseits monierten Positionen „Wartung Rauchmelder Gemein.-Fläche“, „Wartung Heizthermen", „Abgasmessung“ und „Wasserversorgung“ sowie „Entwässerung“. Soweit die Beklagte Einwendungen gegen die genannten Positionen der Betriebskostenabrechnung vorbringt, greifen diese nicht durch.

Im Einzelnen:

a)

Die Klägerin kann die Position „Wartung Rauchmelder Gemein.-Fläche“ berechtigterweise in Ansatz bringen.

Insoweit kann dahinstehen, ob im streitgegenständlichen Mietvertrag die Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder auf Gemeinschaftsflächen vereinbart wurde oder ob diese im Wege der Öffnungsklausel von § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages berechtigt erhoben wurden. Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind. In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 27. 6. 2007 - VIII ZR 202/06 - NZM 2007, 769). Vorliegend handelt es sich nach der Auffassung des Gerichts bei der Wartung von Rauchmeldern auf Gemeinschaftsflächen um eine solche duldungspflichtige Modernisierung. Dem Gericht ist zwar bekannt, dass - wie die Beklagtenseite auch anführt - in § 47 Abs. 3 BauO NRW 2018 eine Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern nach dem Wortlaut in Bezug auf Wohnungen und nicht auch in Bezug auf Gemeinschaftsflächen ausdrücklich geregelt ist. Allerdings besteht eine Duldung der Wartung von Rauchwarnmeldern auch in Gemeinschaftsflächen unter dem Aspekt der erhöhten Sicherheit für den Mieter und einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung des einzelnen Mieters zu einer nachhaltigen Verbesserung i. S. v. § 555 b Nr. 4 und 5 BGB führt (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VII ZR 216/14 - NZM 2015, 588). Eine Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich von Wartungen von Rauchmeldern in Bezug auf Gemeinschaftsflächen ist im Hinblick auf den Sicherheitsaspekt und der damit einhergehenden Aufwertung auch der gesamten Mietsache im Ergebnis konsequent, da dies nicht zuletzt der Sicherheit insbesondere der Mieter dient. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass gerade innerhalb eines Mehrfamilienhauses Gemeinschaftsflächen, zum Beispiel in Form des Treppenhauses, auch als Fluchtwege dienen.

Mit dem Schreiben vom 19.07.2016 (Anlage K3, Bl. 230 f. d. A.) hat die Klägerin auch ihrer Pflicht aus § 560 Abs. 1 BGB (Umlageerklärung) genügt. Insbesondere hat die Klägerin mit dem vorgennannten Schreiben auf die Abrechnung über die Mietnebenkosten hingewiesen.

b)

Soweit die Beklagte in Bezug auf die Positionen „Wartung Heizthermen" und „Abgasmessung“ Einwände geltend machen, dringt sie hiermit nicht durch.

In Bezug auf die Position „Wartung Heizthermen“ folgt die Umlagefähigkeit bereits in zulässigerweise aus dem streitgegenständlichen Mitvertrag. Die Umlage von Wartungskosten für Heizungen erfordert, dass diese in den mietvertraglichen Bestimmungen ausdrücklich vorgesehen ist (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 28.01.2014 - 5 C 452/13, BeckRS 2014, 11871). Das ist vorliegend der Fall. So regelt § 3 Ziff. 2 a) i. V. m. § 7 A. b) Ziff. 1. des Mietvertrags, dass u. a. auch die jeweiligen Kosten für die Wartung anteilig auf die beteiligten Mieter umgelegt werden.    Eine solche formularmäßige Regelung ist auch nicht unwirksam. Eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (vgl. BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 - NJW 2013, 597).

Auch die Kosten der Position „Abgasmessung“ kann auf die Beklagte umgelegt werden. Insoweit basiert die Umlagefähigkeit auf der Öffnungsklausel des § 3 Ziff. 3 des Mietvertrags. Für die Wirksamkeit einer solchen Umlagevereinbarung reicht aus, dass auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO verwiesen wird (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 NZM 2016, 235). Das ist hier in hinreichendem Maße der Fall, da § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages ausdrücklich auf § 27 der II. BerechnungsVO verweist und damit auch die damalige Anlage 3 zu dieser Vorschrift in Bezug nimmt. Dabei ist irrelevant, dass mittlerweile die Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO nicht mehr in Kraft ist, sondern inzwischen durch die - im Wesentlichen inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt worden ist (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 NZM 2016, 235). Die Klausel ist auch - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht unwirksam, insbesondere nicht unklar. Es liegt kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Die formularmäßigen Bestimmungen sind im Hinblick auf den Umstand, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzahlung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung erläutert sind, dahin auszulegen, dass die Beklagte die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 S.  3 BGB i. V. m. dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben (vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 NZM 2016, 235). Die Kosten für die Abgasmessung sind gemäß § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i V. m. § 2 S. 1 Ziff. 4 a) BetriebskostenVO von dem Betriebskostenkatalog erfasst.

Übrige Einwände der Beklagten hinsichtlich der Positionen „Wartung Heizthermen" und „Abgasmessung“ bestehen nicht (mehr). Im Laufe des Rechtsstreits hat die Beklagte ausdrücklich mit Schriftsatz vom 24.09.2024 erklärt, den weiteren Einwand der mangelnden konkreten Kostenzuweisung zur Wohnung der Beklagten nicht mehr aufrecht zu erhalten (vgl. Bl. 311 d. A.).

c)

Soweit die Beklagte sich gegen die Kosten für die Wasserentsorgung und Entwässerung richtet, verfängt dies nicht.

Die Beklagte meint, de Position sei nach einem unzutreffenden Verteilerschlüssel auf die Beklagte umgelegt worden. Fälschlicherweise sei, nach zwischenzeitlichen Änderungen in der Abrechnung, in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung eine Umlage nach Wohnfläche erfolgt. Diese Berechnungsgrundlage ist im Hinblick auf die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden. Gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind die Betriebskosten, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften und soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Unstreitig ist zwischen den Parteien eine andere Umlage nicht vereinbart.

Soweit die Beklagte zudem vortragen lässt, dass der Verteilerschlüssel "Quadratmeter" keinerlei Stütze im Mietvertrag findet, verfängt auch dies nicht. Im Mietvertrag ist unstreitig gerade nicht eine Umlage nach Personen vereinbart worden, sodass grundsätzlich der gesetzliche Verteilerschlüssel, somit die Abrechnung nach Quadratmeter, maßgeblich ist. Dass eine anderweitige zweiseitige Vereinbarung zwischen den Parteien dergestalt besteht, dass die Parteien sich verbindlich auf den Verteilerschlüssel nach Personenanzahl geeinigt haben ist weder konkret vorgetragen, noch sonst ersichtlich.

Dass die Beklagte die in der Vergangenheit vermehrt - nach der Meinung der Beklagten „willkürlichen“ - Änderungen des Umlagemaßstabs rügt, ist für den vorliegenden Rechtsstreit nicht von Bedeutung. Streitgegenständlich ist allein die Berechtigung der Betriebskostenabrechnung betreffend das Jahr 2021. Die unstreitig insoweit vorgesehene Abrechnungsgrundlage nach Wohnfläche ist aus oben genannten Gründen nicht zu beanstanden.

2.

Hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskosten für den Winterdienst in Höhe von 95,00 € war die Klage als unbegründet abzuweisen.

Entgegen der Ansicht der Klägerin sind diese Kosten nicht als Teil der „Straßenreinigungsgebühren“ im Sinne des § 3 Ziff. 2. g) des Mietvertrages anzusehen und damit nicht als umlagefähig im Mietvertrag vereinbart.    Bereits der Wortlaut steht einer solchen Leseart entgegen. Der Begriff „Gebühren“ spricht für die Reinigung des öffentlichen Raums dessen Kosten durch die Gemeinde erhoben werden.    Darüber hinaus ergibt sich nicht zuletzt aus der Systematik des Mietvertrags (§ 24 des Mietvertrages i. V. m. III. Nr. 1 b) der Hausordnung), dass Tätigkeiten des Winterdienstes, wie die Beseitigung von Schnee und Eis und wiederholtes Bestreuen der Straße, durch die Mieter im wöchentlichen Wechsel erfolgen sollen. Auch in Bezug auf Kosten für Streugut ist dem Mietvertrag keine Vereinbarung zu entnehmen, dass Kosten von den Vermietern in Wege der Betriebskosten übernommen werden sollen. Vielmehr ist insoweit auch vereinbart, dass die entsprechenden Reinigungsgeräte und das Streumittel vom Vermieter gestellt werden (vgl. (§ 24 des Mietvertrages i. V. m. III. Nr. 1 b) der Hausordnung). Eine Änderung dieser mietvertraglichen Regelung ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Da die Klägerin die abgerechneten Betriebskosten für den Winterdienst in Höhe von ursprünglich veranschlagten 102,09 € unstreitig bereits um 7,09 € herabgesetzt hatte, verblieben hinsichtlich dieser Position noch 95,00 €, die unberechtigterweise abgerechnet wurden und in Abzug zu bringen waren.

II.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Klägerin konnte Zinsen ab dem 24.11.2023 verlangen. Der Mahnbescheid wurde am 23.11.2023 zugestellt (vgl. § 696 Abs. 3 ZPO).

III.

Die Kostenentscheidung basiert auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 833,17 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A)    Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B)    Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Solingen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Solingen, Goerdelerstr. 10, 42651 Solingen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.