Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 30.06.2021 – 3 C 283/20

Orientierungssatz

Gestattet der Vermieter dem Mieter, den Hausgarten zu nutzen, kann eine solche bloße Gestattung frei Widerrufen werden. Dies gilt allerdings nur in den Grenzen des § 242 BGB. Es müssen danach sachliche Gründe dafür sprechen; ein willkürlicher Widerruf ist nicht möglich.(Rn.18)

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Zugang zum Garten im zweiten Hinterhof des Gebäudes W.-straße (…) Berlin, und den Aufenthalt hierin zu ermöglichen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte ist derzeitige Vermieterin der im rechten Seitenflügel, 2. OG links gelegenen Wohnung in der W.-straße (…) Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Mai 1999; hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den als Anlage K1 zur Klageschrift eingereichten Mietvertrag Bezug genommen.

Die Beklagte trat rückwirkend zum 1. Januar 2017 in die Eigentümerstellung ein.

Die Klägerin nutzt seit ihrem Einzug im Mai 1999 den Garten im 2. Hinterhof des vorbezeichneten Grundstücks, bestehend aus einer Grünfläche von ca. 200 m². Hierfür wurde ihr zunächst von der ursprünglichen Vermieterin, der Hausverwaltung P., und sodann im Februar 2018 auch von der Beklagten ein Schlüssel zum Durchgang zum zweiten Hinterhof ausgehändigt.

Am 10. Juni 2020 stellten die Klägerin und andere Mieter des Hauses fest, dass die Beklagte das Schloss zum Durchgang zum zweiten Hinterhof ausgewechselt hatte.

Die Klägerin behauptet, sie habe mit der Hausverwaltung P. als seinerzeitiger Vermieterin kurz nach Abschluss des Mietvertrages vertraglich die Gartennutzung vereinbart.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass eine mietvertragliche Regelung hinsichtlich der Mitbenutzung der streitgegenständlichen Hoffläche nicht bestünde; die allenfalls erteilte Gestattung sei frei widerruflich. Sie behauptet, die Streitverkündete A. fordere, dass ihr der streitgegenständliche Hofbereich zur Alleinnutzung zur Verfügung gestellt werde und die Nutzung durch andere Mieter unterbunden werde; ausweislich des mit der Streitverkündeten zum 01. Februar 2000 geschlossenen Mietvertrages (Anlage B1 zur Klageerwiderung) sei dieser der Garten zur Alleinnutzung mitvermietet worden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage zulässig und begründet.

I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Wiedergewährung des Zugangs zum streitgegenständlichen Garten auf dem Grundstück W.-straße (…) Berlin.

1. Ein solcher Anspruch ergibt sich zunächst aus besitzschutzrechtlichen Gründen gemäß §§ 861, 862 BGB.

Unstreitig war die Klägerin ebenso wie andere Mieter des Hauses W.-straße (…) Berlin im Besitz eines Schlüssels für den Durchgang zum zweiten Hinterhof; dieser Mitbesitz wurde ebenso unstreitig am 10. Juni 2020 durch die eigenmächtige Auswechslung des Schlosses zum Durchgang zum zweiten Hinterhof durch die Beklagte im Sinne von § 858 BGB entzogen.

2. Die Klägerin kann - ohne dass es im Rahmen der mit der Klage lediglich verlangten Wiedereinräumung des Besitzes hierauf entscheidend ankommt - von der Beklagten indes auch aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis bzw. der jedenfalls bislang nicht wirksam widerrufenen Gestattung die Wiedereinräumung der Nutzungsmöglichkeit des im zweiten Hinterhof des Grundstücks W.-straße 66 belegenen Gartens verlangen.

Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob die Nutzung des Gartens zwischen der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten von der mietvertraglichen Vereinbarung aus dem Jahre 1999 umfasst war. Unstreitig findet sich in der Mietvertragsurkunde hierzu keine Regelung. Dies korrespondiert jedoch insofern mit den klägerischen Vortrag, als diese Vereinbarung über die Nutzung - und in dem Sinne Mitvermietung des Gartens - erst nach Abschluss des schriftlichen Mietvertrages in Gestalt einer mündlichen Nachtragsvereinbarung zwischen ihr und dem Zeugen P. zustande gekommen sei. Die von der Klägerin insofern zu den Akten gereichten Schreiben der seinerzeitigen Vermieterin bestätigen dies. Im Schreiben vom 31. August 2020 führt die P. Hausverwaltungs GmbH insofern aus, dass die Mitbenutzung des Gartens im zweiten Hinterhof vertraglich gestattet worden sei und es lediglich aufgrund des Eigentümerwechsels im Jahre 2006 nicht mehr zu einer schriftlichen Ergänzung des Mietvertrages gekommen sei.

Aber auch für den Fall, dass der Garten nicht zur gemeinschaftlichen Nutzung an die Klägerin mitvermietet worden sein sollte, kann die Klägerin - zumindest derzeit - die Wiedereinräumung der Nutzungsmöglichkeit von der Beklagten verlangen. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass eine bloße Gestattung frei widerrufen werden kann; dies gilt allerdings nur in den Grenzen des § 242 BGB, d. h. sachliche Gründe müssen dafür sprechen; ein willkürlicher Widerruf ist nicht möglich. Solche sachlichen Gründe vermag das Gericht vorliegend nicht zu erkennen. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin war der Garten in den letzten 20 Jahren ihr und allen anderen Mietern zugänglich und wurde auch von vielen Mietern genutzt und dies obwohl die Streitverkündete, welche nunmehr die Alleinnutzung des Gartens unter Ausschluss der übrigen Mieter beanspruchen soll, ebenfalls seit bereits 20 Jahren im Hause W.-straße 66 wohnt und diese Nutzungsform als gemeinschaftlichen Mietergarten offenkundig ebenso gelebt hat. In diesem Zusammenhang trägt die Beklagte weder nachvollziehbar noch hinreichend konkret und in einer dem Beweis zugänglichen Form dazu vor, wann und ggf. in welcher Form die Streitverkündete, welche dem Rechtsstreit im Übrigen nicht beigetreten ist, nunmehr erstmals nach dem erheblichen Zeitablauf von 20 Jahren die Alleinnutzung - wobei der Anspruch auf eine solche Alleinnutzung zumindest dem Wortlaut des eingereichten Mietvertrages nicht zu entnehmen ist - beansprucht haben soll; die Vernehmung der benannten Mitarbeiterin der Beklagten, der Zeugin W., verbietet sich insofern vor dem Hintergrund zivilprozessual unzulässiger Ausforschung.

II. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.