Amtsgericht Wuppertal Urteil vom 11.01.2023 – 95b C 24/21

Die Parteien streiten um gegenseitige Ansprüchen aus einem beendetem WEG-Verwalterverhältnis. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei ihrem Objekt C. 4, 6, 6a in D. handelt es sich um eine aus drei Gebäuden bestehende Mehrhausanlage. Sie ist Teil des Gesamtkomplexes C., welcher ursprünglich als Krankenanstalt in Pavillonbauweise, d.h. aus zahlreichen einzelnen Häusern, errichtet wurde. Alle Häuser gruppieren sich um einen Park. Die gesamte Anlage ist ein Denkmal und alle Gebäude einschließlich des Parks werden unter einer einheitlichen Denkmalnummer geführt. Es waren und sind Grunddienstbarkeiten (Wegerechte) zu Lasten des Grundstücks der „Häuser“ 4, 5 und 7 (entsprechen der heutigen Adresse C. 2, 10 und 12) sowie der Parkhalle zugunsten der anderen Grundstücke, auch des heutigen Grundstücks der Klägerin, eingetragen. Die GbR Eheleute E. und I. war Eigentümerin des Gesamtkomplexes und entwickelte das Objekt weiter. Die Eheleute E.I. sind bis heute Eigentümer des Parks. Im Jahr 2012 schlossen sie mit der Firma Q. einen Vertrag über die regelmäßige Parkpflege des Parks. Im März 2014 schossen die Eheleute E. I. und die Beklagte einen Vertrag über die gesamte Haus- und Grundstücksverwaltung des Areals C. an allen Gebäude- und Freiflächen (Anl. SR 10, SR 11, Bl. 233 ff. der Akt.). Mit Teilungserklärung vom 24.11.2014 wurde das Wohnungseigentum der Klägerin begründet. Die Beklagte wurde zur Verwalterin ernannt. Die ursprünglichen Eigentümer, die Eheleute E. I., veräußerten sodann Wohnungseigentumsanteile an verschiedene Eigentümer. In den notariellen Kaufverträgen wurde unter § 7 Nr. 3 jeweils erklärt, dass die Käufer in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der WEG einträten, einschließlich des Verwaltervertrags (Anl. SR 12, Bl. 236 ff. der Akt.). Die Ernennung der Beklagten als Verwalterin endete zum 31.05.2018. Danach führte sie die Verwaltung zunächst faktisch fort.

Im Zeitraum vom 15.06.2019 bis 05.08.2020 wurden von dem Konto der Klägerin Rechnungen der Firma Q. über insgesamt 16.541,17 EUR für die Pflege des Parks bezahlt. Die Bewohner der klägerischen Eigentumswohnungen nutzen den Park, z.B. um dort ihre Kinder spielen zu lassen oder sich zu sonnen. Im Jahr 2019 zahlte die Beklagte vom Konto der Klägerin an V. GmbH und Co. OHG Beträge in Höhe von 14.000,00 EUR und im Jahr 2020 in Höhe von 1.500,00 EUR mit dem Verwendungszweck „Vergleich“ sowie Zahlungen für Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 5.067,55 EUR. Am 19.07.2019 pfändete das Finanzamt vom Konto der Klägerin einen Betrag von 12.280,52 EUR. Ein Betrag von 6.000,00 EUR wurde wieder gutgeschrieben. Im Dezember 2019 überwies die Beklagte von ihrem eigenen Konto für die Klägerin Beträge von 11.982,93 EUR, weitere 2.863,64 EUR für Grundabgaben und 2.565,62 EUR für Trinkwassergebühren an die WSW. Die Beklagte beglich von ihrem eigenen Konto Rechnungen der A. Gebäudereinigung für die Reinigung des Gemeinschaftseigentums der Klägerin für das Jahr 2020 in Höhe von insgesamt 1.358,64 EUR.

Auf der Eigentümerversammlung vom 23.06.2020 wurde ein neuer Verwalter bestellt. Am 14.08.2020 löste die Beklagte das Konto der Klägerin auf und überwies den Guthabenbetrag von 1.608,89 EUR auf ihr eigenes Konto. Die Beklagte übergab die Verwaltungsunterlagen an die neue Verwaltung. Diese forderte die Beklagte erfolglos mit Email vom 23.09.2020 zur Erstattung eines Betrages von 15.335,51 EUR unter Fristsetzung bis zum 30.09.2020 auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.03.2021 wurde die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 06.04.2021 erfolglos zur Erstattung eines Betrages von 16.541,17 EUR aufgefordert.

Die Klägerin hat mit der am 10.06.2021 zugestellten Klageschrift zunächst die Erstattung der von ihrem Konto beglichenen Parkpflegekosten sowie der Rechtsverfolgungskosten geltend gemacht. Die Beklagte macht mit der Widerklage ihrerseits Kosten für die Parkpflege sowie Beträge aus einer Buchungsliste (Anl. SR 6, Bl. 58 ff. der Akt.) geltend. Die Klägerin hat Ansprüche der Beklagten in Höhe von insgesamt 18.606,53 EUR akzeptiert und dagegen mit Schriftsatz vom 13.07.2022 die Aufrechnung mit weiteren von ihr geltend gemachten Forderungen erklärt sowie die Klage um weitere Forderungen erweitert.

Den verbleibenden Betrag macht sie mit der Klage geltend und beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 34.271,74 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag i.H.v. 15.335,51 EUR seit dem 01.10.2020 und aus einem Betrag i.H.v. 1.205,66 EUR seit dem 07.04.2021, aus einem Betrag i.H.v. 17.730,57 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug-um-Zug gegen Abtretung möglicher Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die WEG W.-straße/C. sowie gegen Herrn Q.;

die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 1.134,55 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen;

widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an sie 56.357,95 EUR zzgl. Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit jeweiliger Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, im April 2014 hätten die damals Beteiligten eine Vereinbarung getroffen, wonach die Eigentümer der „Häuser“ 4, 5 und 7 sowie die Eigentümer der Parkhalle auf Kostenerstattung wegen Unterhaltung der Verkehrswege verzichteten und „die andere Seite“ die Parkpflegekosten trage und auf anteilige Erstattung verzichte. Zu dieser anderen Seite hätten auch die damaligen Eigentümer des Objektes der Klägerin, die Eheleute E. und I. gehört. Das Wegerecht sei erforderlich gewesen, damit das heutige Grundstück der Klägerin über eine Feuerwehrzufahrt verfügte und eine Baugenehmigung erhalten konnte. Bei Gründung der Klägerin habe zwischen den damaligen Eigentümern E. und I. Einigkeit darüber bestanden, dass die Verpflichtung auf die WEG übergehen solle. Die Kosten für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht und Unterhaltung der Wege betrügen monatlich etwa 535,50 EUR bis 595,00 EUR (brutto). Die Beklagte behauptet weiter, sie habe für die früheren Miteigentümer Eheleute Küpper Beträge in Höhe von 19.887,12 EUR und 16.856,05 EUR an die Klägerin gezahlt in dem Vertrauen auf eine gedeihliche und starke Wohnungseigentumsgemeinschaft. Sie habe von ihrem eigenen Konto am 24.01.2020 299,05 EUR für die Haftpflichtversicherung für den Park und im Zeitraum von Dezember 2020 bis Oktober 2021 Rechnungen der Firma Q. für die Parkpflege in Höhe von insgesamt 15.825,42 EUR bezahlt.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Klägerin sei an die Vereinbarung aus April 2014 gebunden und habe die Kosten der Parkpflege zu tragen. Ohne die Vereinbarung aus April 2014 wäre die Klägerin zur Erstattung von Kosten für die Pflege der Verkehrswege verpflichtet. Zudem hätten die Anwohner und Eigentümer der Klägerin auch ein objektives Interesse an der Parkpflege. Ferner sei die Beklagte aufgrund eines Entlastungsbeschlusses der Klägerin vom 15.05.2017 zur weiteren Begleichung der Parkpflegekosten berechtigt gewesen.

Die Beklagte ist ferner der Auffassung, die Klägerin sei ihr gegenüber zur Herausgabe der ehemaligen Verwaltungsunterlagen verpflichtet. Solange dies nicht geschehe, könne sie ihre Ansprüche nicht weiter konkretisieren. Im Übrigen bietet sie Beweis für die Richtigkeit der Werte aus der Buchungsliste durch Zeugnis ihres Mitarbeiters J. an.

Auf Antrag der Beklagten ist der Klägerin mit Beschluss vom 25.03.2022 aufgegeben worden, näher bestimmte Verwaltungsunterlagen vorzulegen. Die Klägerin ist dem nicht nachgekommen, hat der Beklagten aber angeboten, Einsichtnahme in die ehemaligen Verwalterunterlagen im Büro der Klägerin zu gewähren.

Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg, die Widerklage nur teilweise.

I.

Die zulässige Klage ist begründet.

Nach der Aufrechnungserklärung der Klägerin mit Schriftsatz vom 13.07.2022 gegen unstreitige Ansprüche der Beklagten in Höhe von 18.606,53 EUR bleiben der Klägerin noch Ansprüche auf Erstattung der Parkpflegekosten in Höhe von 16.541,17 EUR, auf Schadensersatz wegen Überweisung der Vergleichssumme mit der Firma V. für die Hauptforderung in Höhe von restlichen 9.841,16 EUR, auf Schadensersatz wegen der Pfändung durch das Finanzamt in Höhe von 6.280,52 EUR sowie auf Ersatz des Betrages aus der Auflösung des Gemeinschaftskontos in Höhe von 1.608,89 EUR.

Gemäß § 398 BGB erloschen sind durch die Aufrechnung nach der von der Klägerin bestimmten Reihenfolge ihr Anspruch auf Schadensersatz wegen Überweisung von Grundsteuerin in Höhe von 5.899,34 EUR, auf Schadensersatz wegen der Zahlung mit dem Verwendungszweck „Haus 23a“ in Höhe von 1.980,80 EUR, auf Schadensersatz wegen Überweisung der Vergleichssumme mit der Firma V. für Gerichts- und Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.067,55 EUR und für die Hauptforderung in Höhe von 5.658,84 EUR.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 16.541,17 EUR wegen der zu Unrecht von ihrem Konto gezahlten Kosten für die Parkpflege in der Zeit vom 28.06.2019 bis 05.08.2020 gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 662 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis.

a)

Zwischen den Parteien bestand über den 31.05.2018 hinaus noch ein faktisches Verwalterverhältnis fort. Die Beklagte hatte Zugriff auf das Bankkonto der Klägerin und traf Verfügungen in ihrem Namen. Ist eine Person als faktischer Verwalter anzusehen, haftet sie grundsätzlich wie ein Amtsträger (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 26 Rn. 70).

b)

Die Beklagte ließ die Rechnungen der Firma Q. für die Parkpflege in dem genannten Zeitraum und der genannten Höhe fortlaufend vom Konto der Klägerin abbuchen. Damit verletzte sie eine Pflicht aus dem mit der Klägerin bestehenden faktischen Verwalterverhältnis. Denn gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a.F. war sie als Verwalterin lediglich berechtigt, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen. Darunter fiel die Begleichung der Rechnungen nicht. Die Zahlungen erfolgten ohne Rechtsgrund. Die Rechnungen waren weder an die Klägerin gerichtet noch war die Klägerin Vertragspartnerin der Firma Q. und zur Zahlung verpflichtet.

Zwischen der Klägerin und der Firma Q. bestand kein Vertragsverhältnis. Ursprünglich war im Jahr 2012 ein Vertrag zwischen den Eheleuten E. I. und der Firma F. über die Dauerparkpflege geschlossen worden. Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt noch nicht existent.

Die Klägerin ist nicht wirksam in diesen Vertrag eingetreten. Bei der Begründung von Wohnungseigentum handelt es sich um ein dingliches Rechtsgeschäft, das auf die Vertragsverhältnisse mit Dritten nur in gesetzlich angeordneten Fällen, wie z.B. § 566 BGB, Auswirkungen hat. Eine schuldrechtliche Vereinbarung über den Eintritt der Klägerin in das Vertragsverhältnis mit der Firma Q. ist nicht ausdrücklich getroffen worden.

Auch wenn man annähme, dass später konkludent der Vertrag über die Parkpflege von der Klägerin, vertreten durch die Beklagte, übernommen wurde, weil regelmäßig die Rechnungen beglichen wurden, läge eine Pflichtverletzung der Beklagten vor. Denn zu dieser Übernahme des Vertrages im Namen der Klägerin war die Beklagte nicht berechtigt. Gemäß § 27 Abs. 1 WEG a.F. war der Verwalter berechtigt, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen und Zahlungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Eine solche Maßnahme stellte die Beauftragung der Parkpflege oder die Begleichung der Kosten hierfür nicht dar. Denn der Park stand nicht im Eigentum der Klägerin.

Die Beklagte wurde weder in der Teilungserklärung noch durch einen Beschluss der Klägerin zum Abschluss eines solchen Vertrages oder zur Übernahme der Kosten ermächtigt.

Die Beklagte war auch nicht aufgrund des Verwaltungsvertrags vom 25./29.03.2014 (Anl. SR 10, SR 11, Bl. 233 ff. d.Akt) berechtigt, den Vertrag über die Parkpflege im Namen der Klägerin durchzuführen oder die Rechnungen aus ihren Mitteln zu begleichen. Darin wurde sie zwar beauftragt, die gesamte Verwaltung des Areals C. zu übernehmen, einschließlich der Vergabe von Serviceverträgen der Parkpflege. Der Verwaltervertrag wurde aber nicht mit der Klägerin geschlossen, sondern mit den Eheleuten E. I. Die Vereinbarung erfolgte vor der Teilungserklärung, sodass sie die Klägerin nicht unmittelbar band.

Zwar wurde in den Kaufverträgen mit den späteren Erwerbern der Wohnungseigentumsanteile jeweils vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer auch in diesen Verwaltervertrag mit eintrete. Da die Vereinbarung jedoch offen ließ, wie die Verpflichtungen und Kosten sich auf die später unterschiedlichen Eigentümer der einzelnen Grundstücke verteilt werden sollten, entband sie die Beklagte nicht davon, diese Entscheidung, soweit sie die Klägerin betraf, auch durch die Klägerin treffen zu lassen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerin hier nach der Vorstellung der Beklagten die Unterhaltskosten für den Park übernehmen sollte, der nicht in ihrem Eigentum stand, sondern im Eigentum eines Dritten stand.

c)

Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist nicht wegen eines Entlastungsbeschlusses der Klägerin ausgeschlossen. In der Eigentümerversammlung vom 15.05.2017 wurde eine Entlastung der Beklagten beschlossen. Was konkret Inhalt dieses Entlastungsbeschlusses gewesen sein soll, wird nicht vorgetragen. Er kann sich allenfalls auf davorliegende Zeiträume beziehen, sodass die hier streitgegenständlichen Zahlungen davon unmittelbar nicht erfasst sein können. Soweit die Beklagte geltend macht, dass ihr durch den Entlastungsbeschluss allgemein eine Tendenz vorgegeben worden sei, wie auch zukünftig für die Klägerin gehandelt werden solle, genügt dies nicht, um daraus eine Berechtigung für die weitere rechtsgrundlose Zahlung der Kosten abzuleiten. Dazu müsste der Inhalt des Entlastungsbeschlusses dargelegt werden. Es ist schon nicht erkennbar, ob eine Entlastung z.B. hinsichtlich einer Jahresabrechnung erteilt wurde oder hinsichtlich der gesamten Tätigkeit der Beklagten für einen bestimmten Zeitraum. Sofern eine Jahresabrechnung betroffen gewesen sein sollte, ist deren Inhalt nicht dargelegt. Allein aus einem pauschalen Entlastungsbeschluss können solch konkrete Schlussfolgerungen nicht ohne weiteres getroffen werden.

Die Beklagte kann sich wegen ihrer Darlegungslast nicht darauf berufen, dass die Klägerin ihr keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähre. Zwar ist der Klägerin mit gerichtlichem Beschluss aufgegeben worden, die Unterlagen im Prozess vorzulegen und die Klägerin ist dem nicht nachgekommen. Die Nichtvorlage von Unterlagen trotz gerichtlicher Anordnung ist gegebenenfalls im Rahmen der abgestuften Darlegungs- und Beweislast sowie bei einer Beweiswürdigung nach §§ 427 Satz 2, 286 ZPO zu berücksichtigen. Allerdings hat der Klägervertreter ausdrücklich im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21.09.2022 angeboten, dass die Beklagte Einsicht in die ehemaligen Verwalterunterlagen im Büro der Klägerin nehmen könne. Ein Anspruch der Beklagten auf Übersendung von Kopien besteht nicht. Auch aus der Tatsache, dass die neue Verwaltung die Unterlagen womöglich digital führt, folgt kein Recht auf Übersendung von Dateien oder Ausdrucken.

d)

Der Klägerin ist durch die rechtsgrundlosen Überweisungen ein Schaden in Höhe der genannten Beträge entstanden.

Die Beklagte kann dem Schaden weder einen Aufwendungsersatzanspruch aus § 683 BGB entgegenhalten, noch kann eine Bereicherung der Klägerin festgestellt werden, welche dem Anspruch nach § 684 BGB oder im Wege des Vorteilsausgleichs entgegengehalten werden könnte.

Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 683 Satz 1 BGB setzt voraus, dass die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht. Hier kann schon nicht festgestellt werden, dass die Begleichung der Parkpflegekosten dem Interesse der Klägerin entsprach.

Das Interesse des Geschäftsherrn ist objektiv zu bestimmen. Entscheidend ist kein abstrakter Vorteil, sondern ein konkreter Vorteil für den Geschäftsherrn, der an der jeweiligen Situation und den persönlichen Umständen des Geschäftsherrn zu bemessen ist. Der Vorteil kann auch immaterieller Natur sein. Um den konkreten Vorteil zu ermitteln, ist für die Geschäftsführung im Ganzen eine Kosten-Nutzen-Analyse anzustellen. Die Vorteile für den Geschäftsherrn müssen demnach die anfallenden Kosten (insbesondere Aufwendungsersatz) und die ihm drohenden Risiken überwiegen (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 683 Rn. 9).

Eine für die Klägerin positive Kosten-Nutzen-Analyse konnte nicht getroffen werden.

Der Klägerin entstanden durch die Übernahme der Kosten für die Parkpflege Kosten in Höhe von etwa 14.694,12 EUR jährlich. Die Beklagte macht als gegenüberstehende Vorteile geltend, die Klägerin habe Aufwendungen für den Unterhalt der Fläche erspart, für die ein Wegerecht bestand. Diesen hätte die Hausgemeinschaft der Häuser Nr. 4, 5, 7 getragen im Gegenzug dafür, dass die Klägerin die Kosten der Parkpflege getragen habe. Zudem habe die Klägerin den gepflegten Park nutzen können.

Dass und in welcher Höhe die Klägerin tatsächlich Aufwendungen für den Unterhalt des Weges erspart hat, kann nicht festgestellt werden. Die Beklagte trägt hierzu vor, es fielen monatlich etwa 535,50 EUR bis 595,00 EUR (brutto) an, jährlich mithin bis zu 7.140,00 EUR. Worauf sich dieser Betrag konkret bezieht, ist nicht ersichtlich. Handelt es sich um die gesamten Kosten des Winter- und Laubdienstes für die von Wegerechten der Klägerin umfassten Flächen, so ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Klägerin diese vollständig tragen soll. Neben ihr dürften auch den Eigentümer des belasteten Grundstücks sowie einige benachbarte Grundstückseigentümer, die ebenfalls ein Wegerecht an der Fläche hatte, eine Verkehrssicherungspflicht getroffen haben. Die Beklagte hat lediglich erläutert: „Von den Gesamtarbeiten sind die in Anlage SR 16 genannten Notwege betroffen. Anteilig auf die Baulast […] verteilt, bedeutet das umgeschlagen auf die Klägerin […] 535,50 - 595,00 € (brutto)“. Wie hoch die Gesamtkosten waren und nach welchem Verhältnis sie auf die einzelnen Baulasten verteilt wurden, kann anhand des Vortrags nicht überprüft werden. Insbesondere ist jedoch weiterhin nicht erkennbar, ob und nach welchem Verhältnis die für die einzelnen Flächen ermittelten Beträge auf die zahlreichen Inhaber der Wegerechte und den Eigentümer aufgeteilt wurde.

Angesichts dieser weiter bestehenden Unklarheiten kann auch unter Berücksichtigung möglicher zu erwartender Preissteigerungen des Winterdienstes und des weiteren immatieriellen Vorteils, dass die Mitglieder der Klägerin beziehungsweise ihre Mieter den Park mit nutzen konnten, eine positive Kosten-Nutzen-Analyse nicht getroffen werden.

Eine Wertsteigerung des Eigentums der Klägerin durch die Baugenehmigung und Bebauung ihres Grundstücks oder stellt keinen zu berücksichtigenden Vorteil dar. Diesen Vorteil hat die Klägerin nicht durch die Übernahme der Kosten der späteren Parkpflege erlangt. Vielmehr erfolgte sie bereits vor Gründung der Klägerin. Insofern war es Sache der kaufrechtlichen Vereinbarungen, diese Wertsteigerung im Rahmen der Kaufpreisfindung zu berücksichtigen.

Das Argument der Beklagten, die Klägerin müsse sich ihre Existenz als Mehrwert entgegenhalten lassen, weil alles rückabgewickelt werden müsse, wenn die Klägerin keinen Vertrag mit der Firma F. wolle, greift nicht durch. Ein Rechtsgrund für die Rückabwicklung der Entstehung des Wohnungseigentums ist nicht ersichtlich. Insbesondere würde ein Irrtum der ursprünglichen Eigentümerin, der Eheleute E. I., über das Erfordernis der Regelung der Verteilung der Kosten nach Veräußerung oder Aufteilung der Grundstücke nicht zu einer Nichtigkeit der Teilung führen. Vielmehr hätte jederzeit eine Vereinbarung zwischen den neu gegründeten Rechtsträgern über Nutzungsrechte an dem Park, an dem Weg und über die Aufteilung der laufenden Kosten getroffen werden können.

Mangels Feststellbarkeit konkret ersparter Kosten für den Unterhalt der Wegefläche kann auch ein anzurechnender Bereicherungsanspruch der Beklagten nach § 684 BGB oder ein anzurechnender Vorteil nicht ermittelt werden.

e)

Die Beklagte kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihres Anspruchs auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen aus dem ehemaligen Verwalterverhältnis berufen. Wie bereits ausgeführt, hat die Klägerin eine Einsichtnahme angeboten, sodass sich die Beklagte diesbezüglich im Annahmeverzug nach § 293 BGB befindet.

f)

Soweit der Beklagten aufgrund rechtsgrundlos erfolgter Zahlungen Erstattungsansprüche gegenüber der FirmaQ . zustehen sollten, hat die Klägerin Verurteilung lediglich Zug-um-Zug gegen Abtretung dieser Ansprüche beantragt.

2.

Der Klägerin stand gegen die Beklagte vor der von ihr erklärten Aufrechnung ein Anspruch auf Zahlung von 20.567,55 EUR wegen Überweisung dieses Betrages an die Firma V. gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 662 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis zu.

Auf Veranlassung der Beklagten wurden in den Jahren 2019 und 2020 Beträge von 14.000,00 EUR, 1.500,00 EUR und 5.067,55 EUR vom Konto der Klägerin auf Forderungen aus einem Vergleich mit der Firma V. gezahlt. Auch diese Überweisungen vom Konto der Klägerin erfolgten ohne Rechtsgrund, sodass die von der Beklagten veranlassten Zahlungen vom Konto der Klägerin eine Pflichtverletzung der Beklagten darstellten. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, sie selbst als bauausführende Generalunternehmerin habe die Firma V. beauftragt mit dem Einbau eines Fahrstuhls. Mitglieder der Klägerin hätten unberechtigte Mängel an dem Fahrstuhl geltend gemacht. Deshalb habe die Beklagte 14.000,00 EUR von der Schlussrechnung als Sicherheit zur Mängelbeseitigung einbehalten. Vor Gericht habe ein Sachverständiger festgestellt, dass es keine relevanten Mängel gebe und die Beklagte habe sich mit der Firma V. verglichen. Die Klägerin habe die Kosten der Verteidigung gegen die zu Unrecht geltend gemachten Ansprüche zu tragen.

Für einen Schadensersatzanspruch fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung der Klägerin. Unstreitig sind lediglich Mängelrügen einzelner Miteigentümer. Diese können der Klägerin nicht ohne weiteres zugerechnet werden. Einen Beschluss der Klägerin zur Geltendmachung von Mängeln gab es nicht.

Abgesehen davon ist nicht dargelegt, inwiefern insbesondere der Teil der Vergleichssumme, der den eigentlichen Werklohn darstellte, einen kausalen Schaden für die Beklagte darstellten sollte. Als Generalunternehmerin war die Beklagte Vertragspartnerin der Firma V.. Insofern war auch sie selbst - unabhängig von zwischenzeitlich erhobenen und dann im Vergleichswege fallengelassenen Mängelrügen - Schuldnerin des Werklohnes. Aus welcher Vereinbarung ein Werklohnanspruch der Beklagten gegenüber der Klägerin folgen sollte, ist nicht erkennbar.

3.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 6.280,52 EUR wegen der fälschlicherweise erfolgten Pfändung durch das Finanzamt aus Juli 2019 zu.

Vom Konto der Klägerin wurde durch das Finanzamt zu Unrecht einen Betrag von 12.280,52 EUR gepfändet. Die Beklagte erkennt ihre Verpflichtung zur Erstattung dieses Betrages grundsätzlich an. Ein Betrag von 6.000,00 EUR ist der Klägerin erstattet worden. Die weiteren Beträge sind noch von der Beklagten zu erstatten.

Die Behauptung der Beklagten, ein weiterer Erstattungsbetrag in Höhe von 5.000,00 EUR sei an die Klägerin zurückgeflossen, ist nicht bewiesen. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, es sei insoweit eine Verrechnung mit Forderungen der Beklagten aus Hausverwalterabrechnungen erfolgt. Die Klägerin hätte Hausverwalterabrechnungen in Höhe von insgesamt 6.568,80 EUR an die Beklagte zahlen müssen. Tatsächlich sei unter anderem der Betrag von 5.000,00 EUR damit verrechnet worden, sodass lediglich ein Betrag von 301,78 EUR bei der Klägerin abgebucht wurde. Die Klägerin hat das Bestehen einer solchen Gegenforderung unter Hinweis auf eine ursprünglich vereinbarte Vergütung und eine nur noch rudimentär ausgeführte Verwaltertätigkeit im Jahr 2019 bestritten. Die Beklagte hat Rechtsgrund und Höhe ihrer Forderung nicht näher aufgeschlüsselt. Das Beweisangebot durch den Zeugen J. ersetzt den notwendigen Sachvortrag insoweit nicht. Das Beweisangebot „Vorlage der Verwalterabrechnungen 2019 durch die Klägerin“ stellt angesichts des Vortrags der Klägerin, die Rechnung für das Jahr 2019 liege der aktuellen Verwaltung nicht vor, kein zulässiges Beweisangebot dar.

Dass die Beklagte den Restbetrag von 1.280,52 EUR als Guthaben in die Anlage SR 6 aufgenommen hat, ersetzt die tatsächliche Erstattung des Betrages nicht ohne Weiteres.

4.

Unstreitig steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 1.608,99 EUR zu, welcher bei Auflösung des Kontos der Klägerin bestand und auf das Konto der Beklagten überwiesen wurde.

5.

Der Klägerin stand vor der von ihr erklärten Aufrechnung gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 5.899,34 EUR wegen der zu Unrecht vom Konto der Klägerin gezahlten Beträge für Grundsteuern gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 662 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis zu.

Die Beklagte zahlte vom Konto der Klägerin im Zeitraum 24.04.2018 bis 31.12.2018 Grundsteuern in Höhe von insgesamt 7.987,20 EUR. Grundsteuern in Höhe von insgesamt 2.087,86 EUR wurden am 15.10.2018 und 31.12.2018 gutgeschrieben. Soweit die Beklagte die Beträge zunächst mit Nichtwissen bestritten hat, hat sie dies nach Erhalt der Aufstellung in der Anlage K 18 nicht aufrecht erhalten.

Die Beklagte verletzte eine Pflicht aus dem faktischen Verwalterverhältnis, indem sie diese Zahlungen vornahm. Denn ein Rechtsgrund für die Zahlung der Grundsteuern durch die Klägerin bestand nicht. Grundsteuern sind nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern von den jeweiligen Sondereigentümern zu zahlen. Grundsteuern (§ 12 GrStG) gehören nicht zu den Lasten des Gemeinschaftseigentums, sondern zu den Lasten des Sondereigentums (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 16 Rn. 42).

Als Rechtsfolge haftet die Beklagte für den Schaden, der der Klägerin durch die Abbuchung entstanden ist. Sie ist nicht auf Ansprüche gegen die Miteigentümer als eigentliche Grundsteuerschuldner beschränkt. Insbesondere wäre damit weder das Prozess- noch das Insolvenzrisiko als Schaden ausgeglichen.

Es erfolgt insoweit keine Zug-um-Zug-Verurteilung der Beklagten nach § 322 BGB wegen möglicher Ersatzansprüche gegen einzelne Miteigentümer, die die Klägerin durch die Begleichung von deren Grundsteuerschulden erlangt haben könnte. Pauschal hat die Klägerin bereits mit Schriftsatz vom 09.01.2023 etwaige Erstattungsansprüche gegen Schuldner der streitgegenständlichen Grundsteuerzahlungen an die Beklagte abgetreten. Konkretere Ansprüche, hinsichtlich welcher die Beklagte noch auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen könnte, sind nicht dargelegt worden. So hat die Beklagte nicht vorgetragen, welche Miteigentümer im Einzelnen von welchen Grundsteuerschulden für welche Zeiträume befreit worden sein sollen. Die für einen Abtretungsanspruch erforderliche Bestimmbarkeit liegt auf dieser Grundlage nicht vor.

Die Erstattungsansprüche der Klägerin sind nicht verjährt. Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass die Klägerin bereits im Jahr 2018 wusste oder hätte erkennen müssen, dass die Beklagte die Zahlungen auf die Grundsteuerschulden einzelner Eigentümer leistete. Die einzelnen Miteigentümer hatten keinen Anlass, regelmäßig die Kontobewegungen der Klägerin zu überprüfen, sondern durften sich darauf verlassen, dass mit der Jahresabrechnung für das Jahr 2018 eine nachvollziehbare Übersicht über Kontobewegungen erfolge.

6.

Der Klägerin stand vor der von ihr erklärten Aufrechnung gegen die Beklagte ein weiterer Anspruch auf Zahlung von 1.134,55 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 662 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis zu.

Dieser Betrag wurde am 13.12.2018 vom Konto der Klägerin überwiesen. Für die Zahlung bestand kein Rechtsgrund. Die Klägerin hat geltend gemacht, die Zahlung betreffe nicht ihr Gemeinschaftseigentum, da indem Verwendungszwecks wohl ein Kassenzeichen der Stadt D. sowie der Zusatz „Haus 23a“ enthalten seien. Aufgrund des auffälligen Verwendungszwecks, der die Zahlung auf eine fremde Schuld nahe legt, lag es an der Beklagten, den Rechtsgrund für die Zahlung näher darzulegen. Vortrag hierzu ist nicht erfolgt. Insbesondere der Verweis auf die Durchsicht der Verwaltungsunterlagen entlastet die Beklagte nicht von ihrer diesbezüglichen Darlegungslast, da sie selbst Einsicht in die Unterlagen nehmen kann.

Auch dieser Anspruch ist nicht verjährt. Insoweit gilt das unter Ziffer 5. ausgeführte entsprechend.

7.

Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren sowie die Zinsansprüche der Klägerin folgen aus §§ 286 Abs. 1, 288, 291 BGB.

II.

Die zulässige Widerklage ist lediglich im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

1.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Parkpflege in Höhe von im Zeitraum vom Oktober 2020 bis Oktober 2021 in Höhe von 15.825,42 EUR ergibt sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht gemäß §§ 683, 684 BGB. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen zu Ziffer I.1. Bezug genommen.

2.

Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 18.606,53 EUR waren unstreitig, sind jedoch, wie unter Ziffer I. ausgeführt, durch die Aufrechnungserklärung der Klägerin mit Schriftsatz vom 13.07.2022 gemäß § 389 BGB erloschen.

Dies betraf die unstreitigen Ansprüche der Beklagten auf Aufwendungsersatz in Höhe von 1.358,64 EUR wegen Begleichung der Rechnungen der Firma A. Gebäudereinigung für das Jahr 2020, und in Höhe von insgesamt 17.247,89 EUR wegen drei Zahlungen aus Dezember 2019 an die H. AG.

3.

Der Beklagten steht noch ein verbleibender Anspruch auf Aufwendungsersatz in Höhe von 164,30 EUR wegen der Zahlungen aus Dezember 2019 an die H. AGgemäß § 670 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis zu.

In den Forderungsaufstellungen der Stadt D. vom 14.01.2020 und 15.01.2020 (Anl. K7, K8, Bl. 186 ff.) waren Säumniszuschläge, Nebenforderungen sowie Gebühren und Auslagen in Höhe von 164,30 EUR enthalten, welche von der Klägerin nicht zur Aufrechnung gestellt wurden.

Schuldnerin der Nebenforderungen laut Forderungsaufstellung war die Klägerin. Die Klägerin hatte diesbezüglich keinen Freistellungsanspruch gegenüber der Beklagten. Die Klägerin trägt vor, es wäre Aufgabe der Beklagten gewesen, die Beträge pünktlich zu überweisen oder kurzfristig eine Sonderumlage beschließen zu lassen. Dann wären diese Kosten nicht entstanden. Aus welchen Zeiträumen die Säumniszuschläge stammten und um welche Nebenforderungen, Gebühren und Auslagen sich es im Übrigen handelte, ist nicht ersichtlich. Der Kontostand der Klägerin betrug im Dezember 2019 lediglich 3.703,68 EUR, sodass eine rechtzeitige vollständige Überweisung vom Konto der Klägerin nicht möglich erschien. Ob die weiteren Kosten tatsächlich durch eine frühere Eigentümerversammlung durch die nur noch als faktische Verwalterin tätige Beklagte hätten vermieden werden können, bleibt unklar.

4.

Ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Zahlung von 299,05 EUR wegen Begleichung der Rechnung für die Haftpflichtversicherung des Parks besteht nicht. Insbesondere folgt ein solcher Anspruch nicht aus § 670 BGB i.V.m. dem faktischen Verwalterverhältnis.

Zum Einen ist die Beklagte hinsichtlich der Zahlung diese Betrages beweisfällig geblieben. Zum Anderen ist jedoch auch nicht ersichtlich, dass es sich bei der Zahlung dieses Betrages um eine Maßnahme im Rahmen der Geschäftsführung für die Klägerin gehandelt haben sollte. Eine Verpflichtung der Klägerin, für die Kosten der Haftpflichtversicherung des Parkes aufzukommen, ist nicht erkennbar.

5.

Weitere Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin ergeben sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Die Beklagte hat sich zur Geltendmachung eines Betrages von 39.173,89 EUR zunächst auf die Buchungsliste (Anl. SR6, Bl. 58 ff. d. Akt.) berufen. Sie hat dazu erläutert, sie habe eine Lücke von 39.173,89 EUR, welche zwischen Einnahmen und Ausgaben der Klägerin bestanden habe, ausgeglichen.

Zahlungen der Beklagten in Höhe von 11.982,93 EUR, 2.863,64 EUR, 2.565,62 EUR und 299,05 EUR sind bereits mit den unter Ziffer II.2 bis II.4 erfolgten Ausführungen abgegolten.

Weitere Zahlungen von 19.887,12 EUR und 16.856,05 EUR mit der Bezeichnung „Überzahlungen Hausgeld“ sollen für die Miteigentümer Eheleute E. I. in dem Vertrauen auf eine gedeihliche und starke Wohnungseigentumsgemeinschaft geleistet worden sein. Nach deren Ausscheiden aus der WEG stehe ihnen ein Rückerstattungsanspruch zu, welchen sie an die Beklagte abgetreten hätten.

Dass solche Zahlungen, über die Beträge in Höhe von 11.982,93 EUR, 2.863,64 EUR, 2.565,62 EUR und 299,05 EUR hinaus, tatsächlich geleistet worden sind, kann nicht festgestellt werden. Die Beklagte hat nicht dargelegt, wann welche Zahlungen erfolgt sein sollen. Lediglich die Aufnahme in die Buchungsliste, zumal als „Saldoübertrag“, genügt nicht zur Darlegung einer tatsächlichen Zahlung. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beklagte den entsprechenden Vortag anhand der ihr angebotenen Belegeinsicht und ihrer eigenen Kontounterlagen nicht erbringen können sollte. Die Benennung des Zeugen J. ersetzt den erforderlichen Sachvortrag nicht.

6.

Der Zinsanspruch der Beklagten folgt aus §§ 288, 291 BGB.

III.

Der Schriftsatz der Beklagten vom 08.02.2023 hat keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gegeben.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Streitwert:

bis zum 03.08.2021: 16.541,17 EUR (Klage)

ab dem 04.08.2021: 68.001,08 EUR (Widerklage)

ab dem 25.11.2021: 72.899,12 EUR (Erweiterung der Widerklage)

ab dem 13.07.2022: 90.629,69 EUR (Erweiterung der Klage)

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht D. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht D., Eiland 2, 42103 D., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.