Landgericht Düsseldorf Urteil vom 24.03.2025 – 25 S 33/23

25. Zivilkammer · ECLI:DE:LGD:2025:0324.25S33.23.00

25 S 33/23 95b C 24/21 Amtsgericht Wuppertal

Landgericht Düsseldorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

pp.

hat die 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 26.02.2025 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. I., die Richterin am Landgericht A. und den Richter W.

für Recht erkannt:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts X. vom 22. März 2023 - 95b C 24/21 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Streitgegenstand des Berufungsverfahrens: bis 60.000,00 €

GRÜNDE

Der Bereich der D.-straße war bis 2004 Teil des Gesamtareals der städtischen Krankenanstalten der Stadt K., später B., heute S. X.. Es umfasste Häuser an der N.-straße, P.-straße und Q.-straße in X..

Die Krankenanstalt wurde in der Zeit von 1858 bis 1913 in sogenannter Pavillonbauweise errichtet, das heißt sie bestand aus zahlreichen einzelnen Häusern.

Unter dem 15. Dezember 1995 erging ein Bescheid der Stadt X. (Zeichen: 105.2/12.s) über die Eintragung des Objektes V. (Haus 1, 9, 10, 11, 4, 5, 7, 3, 8, 19 und zentrale Gartenanlage im westlichen Teil) auf dem Grundstück Gemarkung K., Flur 315 + 317, Flurstücke 1/22 + 34/35 in die Denkmalliste. Die Eintragung erfolgte unter der einheitlichen Denkmalnummer Nr. 3831 (Bl. 61 ff. Grundbuch von K. Blatt 45382).

Durch notarielle Urkunde vom 8. September 2005 (UR-Nr. 69/2005 des Notars Y. aus T. < im Folgenden: Notar Y. >, Bl. 6 ff. Grundbuch von K. Blatt 45382) wurde eine Identitätserklärung dergestalt abgegeben, dass die U. X. GmbH als Verkäuferin und Z. (im Folgenden: Z.) und G. (im Folgenden: G.) als Gesellschafter einer GbR als Käufer sich einig sind, dass es sich bei dem Kaufgegenstand gemäß § 3 Ziffer 2 des notariellen Vertrages vom 9. Februar 2005 (UR-Nr. 11/2005 des Notars Y.) um die Flurstücke Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 39 (Gebäude- und Freifläche, N.-straße, 10.937 qm) und Flurstück 41 (Verkehrsfläche, N.-straße, 69 qm) handelt.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 20. Dezember 2006 (UR-Nr. 88/2006 des Notars Y., Bl. 41 ff. Grundbuch von K. Blatt 45382) veräußerte die GbR aus dem im Grundbuch von K. Blatt 45382 verzeichneten Grundstück Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 39 im einzelnen beschriebene Teilflächen an die D.-straße GmbH & Co. KG, welche am 28. Juni 2007 im Handelsregister des Amtsgerichts J. eingetragen wurde (HRA 15293).

§ 15 der Urkunde verhält sich wie folgt:

Dienstbarkeiten

Die Käuferin verpflichtet sich, nach Abparzellierung und zeitgleich mit Umschreibung der von ihr erworbenen Teilflächen aus dem Grundstück Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 39 zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der zur Zeit im Grundbuch von K. Blatt 45382 verzeichneten Grundstücke Gemarkung K.

Flur 317 Flurstücke 7, 34, 5, 39 (Restfläche),

Flur 318 Flurstücke 11, 2, 78, 79,

Flur 319 Flurstücke 19, 20, 21, 24, 26,

ein Geh- und Fahrrecht im Sinne einer öffentlichen Nutzung für jedermann einzuräumen und insoweit in gesonderter Urkunde eine Dienstbarkeit in das Grundbuch erstrangig eintragen zu lassen. Der räumliche Umfang des Geh- und Fahrrechtes ergibt sich aus den grün markierten Teilen des Lageplanes, der als Anlage 1 als wesentlicher Bestandteil dieser Urkunde beigefügt ist.

Die Vertragschließenden sind sich darüber einig, dass die Kosten für die Unterhaltung der Grundstücksflächen quotenmäßig aufgeteilt werden soll, wobei die Verkäufer und/oder Rechtsnachfolger im Recht 50 % dieser Kosten tragen.

Die Verkäufer sind berechtigt, schon vor Umschreibungsreife eine entsprechende Dienstbarkeit in das Grundbuch im Range vor der zu Gunsten der Käufer einzutragenden Auflassungsvormerkung einzutragen.

[…]

Die Verkäufer verpflichten sich, bei Umschreibungsreife in gesonderter Erklärung der Käuferin bzw. Rechtsnachfolger im Recht ein Geh- und Fahrrecht an dem im Grundbuch von K. Blatt 45382 verzeichneten Grundstück Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 41 - Verkehrsfläche, N.-straße - in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt die Käuferin bzw. hat die Käuferin den Verkäufern zu erstatten.

Die Vertragschließenden sind sich darüber einig, dass die Kosten für die Unterhaltung der Grundstücksfläche quotenmäßig aufgeteilt werden soll, wobei die Käuferin und/oder ihre Rechtsnachfolger im Recht 50 % dieser Kosten tragen.

Die Verkäufer verpflichten sich, nach Abparzellierung und zeitgleich mit der Umschreibung der an die Käuferin veräußerten Teilflächen zu Gunsten der Käuferin ein Geh- und Fahrrecht an der Grundstücksfläche einzuräumen, die in dem Lageplan Anlage 1 gelb markiert ist.

Durch notarielle Urkunde vom 29. September 2007 (UR-Nr. 86/2007 des Notars Y., Bl. 77 ff. Grundbuch von K. Blatt 45382) wurde zu Lasten des im Grundbuch von K. Blatt 46245 verzeichneten Grundstücks Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 48 (Erholungsfläche) zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der in Blatt 46245 verzeichneten Grundstücke Gemarkung K. Flur 317 Flurstücke 53, 55, 57 (vormals Haus 4, 5 und 7) und der im Grundbuch von K. Blatt 46245 eingetragenen Grundstücke Gemarkung K. Flur 317 Flurstücke 7, 46, 50, 51, 52, 54, 56, 58, Flur 318 Flurstücke 2, 79 und Flur 319 Flurstücke 19, 20, 21 und 24 ein Geh- und Fahrtrecht bestellt. Bezüglich des räumlichen Umfangs wurde auf den beigefügten Lageplan, und explizit den gelb markierten Teil des Lageplans Bezug genommen. Die Ausübung des Geh- und Fahrtrechts wurde auf die Wegefläche beschränkt. Die Verkehrssicherungspflicht obliegt dem jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke. Die Kosten für die Unterhaltung der mit dem Geh- und Fahrtrecht belasteten Grundstücke tragen die jeweiligen Eigentümer der belasteten und der begünstigten Flurstücke je zur Hälfte. Schuldrechtlich wurde weiter vereinbart, dass das Geh- und Fahrtrecht sich auf die Nutzung durch jedermann erstreckt und den Charakter eines öffentlichen Nutzungsrechts hat.

Mit notarieller Urkunde vom 16. Oktober 2008 (UR-Nr. 68/08 des Notars Y., Bl. 90 ff. Grundbuch von K. Blatt 45382) wurde ein Wegerecht zu Lasten der Grundstücke Flur 318 Flurstücke 80, 82 und zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 317 Flurstück 46 und Flur 319 Flurstücke 19, 20, 21, 24 bestellt. Die Verkehrssicherungspflicht obliegt dem jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke. Die Kosten für die Unterhaltung der mit dem Wegerecht belasteten Grundstücke tragen die jeweiligen Eigentümer der belasteten und der begünstigten Flurstücke je zur Hälfte. Schuldrechtlich wurde weiter vereinbart, dass das Wegerecht sich auf die Nutzung durch jedermann erstreckt und den Charakter eines öffentlichen Nutzungsrechts hat.

Derzeit gibt es auf dem Areal „D.-straße“ in X. nach dem Akteninhalt folgende Wohnungseigentümergemeinschaften:

D.-straße 2, 2A, 2B > früher Haus 7: Grundbuch von K. Flur 317 Flurstück 53 Blätter 46648 bis 46667 - Teilungserklärung vom 8. Juni 2007 (UR-Nr. 820/07 des Notars C., J.); Aufteilerin: D.-straße GmbH & Co. KG. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 13. Mai 2008 angelegt.

D.-straße 3 > früher Haus 8: Grundbuch von K. Flur 317 Flurstück 62 Blätter 47851 bis 47858 - Teilungserklärung vom 22. Juni 2011 (UR-Nr. 1103/2011 des Notars O., L.); Aufteiler: E.. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 21. September 2011 angelegt.

D.-straße 4, 6, 6A > früher Haus 15 und 16: Grundbuch von K. Flur 317 Flurstück 67 Blätter 49030 bis 49061, 49637 bis 49647 - Teilungserklärung vom 24. November 2014 (UR-Nr. 57/14 des Notars Y.); Aufteilerin: GbR. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 29. Dezember 2015 angelegt.

D.-straße 10 > früher Haus 5: Grundbuch von K. Flur 317 Flurstück 55 Blätter 47222 bis 47237 - Teilungserklärung vom 14. Juni 2007 (UR-Nr. 852/07 des Notars C. in J.); Aufteilerin: D.-straße GmbH & Co. KG. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 26. August 2009 angelegt.

D.-straße 12 > früher Haus 4: Grundbuch von K. Flur 317 Flurstück 57 Blätter 46668 bis 46683, 46765 und 46766 - Teilungserklärung vom 14. Juni 2007 (UR-Nr. 851/07 des Notars C., J.); Aufteilerin: D.-straße GmbH & Co. KG. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 6. Juni 2008 angelegt.

Im Eigentum der R. GbR stehen nach dem Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 11. März 2024 die Gebäude Q.-straße 9 (früher Haus 18), Q.-straße 7 (früher Haus 19), und D.-straße 1 (früher Haus 13) und im Eigentum der Z. und G. GbR Q.-straße 23 und 23a (früher Haus 23).

Alle Häuser gruppieren sich um einen Park, der bis heute im Eigentum der Eheleute Z. und G. steht (Grundbuch von K. Blatt 45382).

Die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft D.-straße 4, 6, 6A besteht aus drei Gebäuden. Sie umfasst nach der Teilungserklärung vom 24. November 2014 die Grundstücke von K. Flur 317 Flurstück 46 und Flur 319 Flurstücke 21 und 24; bei Anlegung der Wohnungsgrundbücher am 29. Dezember 2015 wurde eingetragen: Flur 317 Flurstück 67.

Die Mehrhausanlage wurde von einer aus dem Geschäftsführer der Beklagten Z. und der Prokuristin der Beklagten G. bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) grundlegend saniert, in Wohnungseigentum aufgeteilt und an die einzelnen Wohnungseigentümer veräußert.

Durch Teilungserklärung vom 24. November 2014 (UR-Nr.: 57/14 des Notars Y., Bl. 2 ff. Grundbuch von K. Blatt 49038) teilten Z. und G. als Gesellschafter der GbR, die als Eigentümer im Grundbuch von K. Blatt 45382 eingetragen waren und sind, den Grundbesitz Flur 317 Flurstück 46, Gebäude- und Freifläche, P.-straße, D.-straße 4, 6a, 2.507 qm und Flur 319 Flurstück 21, Gebäude- und Freifläche, Q.-straße, 19 qm, und Flurstück 24, Gebäude- und Freifläche, Q.-straße, 4 qm, in Wohnungs- und Teileigentum auf.

In § 18 war festgehalten:

Als erster Verwalter wird bestellt

„M. GmbH“

TG.-straße. 7, X.

Die Bestellung erfolgt mit Wirkung ab heute und gilt für einen Zeitraum bis zum 31.12.2015. […] Vorstehende Regelung hat jedoch nur schuldrechtlichen Charakter.

Die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus § 27 WEG sowie aus den Bestimmungen dieser Teilungserklärung.

Mit Schriftsatz vom 3. September 2015 reichte Notar Y. die erste Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 24. November 2014 und eine Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 28. August 2015 (UR-Nr. 55/15 bezüglich einer Änderung der Teilungserklärung) sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt X. vom 6. August 2015 nebst Anlagen bei dem Grundbuchamt des Amtsgerichts X. mit dem Antrag auf Vollzug der Teilung in das Grundbuch ein (Bl. 1 ff. Grundbuch von K. Blatt 49038).

Die Teilungserklärung vom 24. November 2014 wurde aufgrund Zwischenverfügungen des Amtsgerichts X. vom 29. Oktober 2015 und 30. November 2015 geändert (Änderungen vom 10. November 2015 - UR-Nr. 73/2015 des Notars Y. und 3. Dezember 2015 - UR-Nr. 79/2015 des Notars Y.) und wurden die Wohnungsgrundbücher am 29. Dezember 2015 angelegt (Bl. 141 ff. Grundbuch von K. Blatt 49038). Eine Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung datiert auf den 10. November 2015.

Das zur Akte gereichte Baulastenverzeichnis (Bl. 350 ff. Papierakte) verhält sich wie folgt:

Zu Lasten des Grundstücks Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 67 (vor Teilung in verschiedene Flurstücke) sind folgende Baulasten eingetragen:

Blattnummer / lfd. Nr.

Art

Eintragung

012390 / 1

Vereinigung

04.04.2006

012390 / 7

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

24.10.2007

012390 / 20

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012701 / 2

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

Zu Gunsten des Grundstücks Gemarkung K. Flur 317 Flurstück 67 (vor Teilung in verschiedene Flurstücke) sind folgende Baulasten eingetragen:

012390 / 2

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang /Feuerwehrzufahrt

15.03.2007

012390 / 3

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

15.03.2007

012390 / 13

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

24.10.2007

012390 / 20

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012695 / 1

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

13.05.2008

012695 / 4

Feuerwehraufstellfläche, Zufahrt / Zugang

16.03.2007

012696 / 2

Feuerwehraufstellfläche, Zufahrt / Zugang

24.10.2007

012696 / 1

Feuerwehraufstellfläche, Zufahrt / Zugang

16.03.2007

012697

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012699 / 2

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012700 / 2

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012701 / 2

Zufahrt / Zugang, Feuerwehrzugang / Feuerwehrzufahrt

16.03.2007

012702 / 1

Zufahrt / Zugang

16.03.2007

Baugenehmigungen sind nicht zur Akte gereicht worden. Die Klägerin trägt insofern mit Schriftsatz vom 12. November 2024 vor, dass diese der Klägerin nicht vorliegen. Es sei auch nicht üblich, dass sich diese in der Verwaltungsakte befänden. Die Baugenehmigung müsste dem Geschäftsführer der Beklagten als Bauträger des Objekts vorliegen. Die Beklagte führt mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 aus, dass die Baugenehmigungen konsequent Bestandteil der Verwaltungsakte sind.

Zwischen der Beklagten, vertreten durch den Geschäftsführer Z., und der Firma FH. Haus- und Grundstücksservice, AO.-straße 2, X. (im Folgenden: Firma FH.) wurde unter dem 19. November 2010/24. September 2012 ein als „Dienstleistungs- und HausmeisterService-Vertrag über Grundstückspflege“ (Bl. 258 ff. e-Akte LG) überschriebener Vertrag geschlossen, der sich u.a. wie folgt verhält:

§ 1 Beginn des Vertrages

Die Auftraggeberin überträgt der Fa. FH. Haus- und Grundstücksservice die Betreuung des Objektes

Parkanlage D.-straße, TG.-straße. 7 - 9 + 13

Die Dienstleistung beginnt am 15.09.2012.

Bestandteil des Vertrages ist das Angebot 120820-6 vom 20.08.2012 sowie die getroffenen Vereinbarungen vom 12.09.2012 mit dem als Anlage beigefügten Begehungsprotokoll und dem entsprechenden Lageplan.

§ 2 Leistungsumfang

Der Auftragnehmer verpflichtet sich die Leistungen sorgfältig auszuführen.

- Leistungsumfang gem. Angebot vom 20.08.2012.

§ 3 Ausführungszeiten

Die Arbeiten werden in regelmäßigen Abständen gem. Angebot durchgeführt.

§ 4 Vergütung

Der Auftragnehmer erhält für seine Tätigkeit ein Entgelt in Höhe von monatlich EUR 980,00 zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer.

…

…..

Notfall- sowie Winterdienst- Einsätze werden, sofern sie nicht Bestandteil dieses Vertrages sind und außerhalb der üblichen Geschäftszeiten stattfinden, mit den üblichen Überstunden- Nacht- und Feiertagszuschlägen in Rechnung gestellt.

§ 5 Vertragslaufzeit und Kündigung

Dieser Vertrag endet zum 30.09.2013 und verlängert sich automatisch um eine weiteres Jahr, wenn er nicht mit einer Frist von drei Monaten vor Ablauf von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.

…

Die Firma FH. erstellte gegenüber der Beklagten in der Folge Rechnungen, beispielsweise diejenige vom 15. Juni 2019 (Bl. 9 Papierakte). Diese verhält sich u.a.:

Objekt: Q.-straße / D.-straße - Dienstleistungszeitraum: 06/2019

Menge

Text

Einzelpreis

Gesamtpreis

1,00 Pauschale

Grundstückspflege gem. Dienstleistungs-Service Vertrag vom 24.09.2012

980,00 €

Gesamt Netto

980,00 €

Zzgl. 19,00 % USt auf

980,00 €

186,20 €

Gesamtbetrag

1.166,20 €

Der Park wird von den Bewohnern der angrenzenden Häuser genutzt.

10.

Die Beklagte reichte eine mit Buchungsliste WEG „EP.“ 2020 überschriebene acht Seiten umfassende Aufstellung zur Akte (Bl. 58 ff. Papierakte, Anlage SR 6), welche mit einer Position „Forderung GbR: 39.173,89 €“ schließt.

Die Buchungsliste verhält sich eingangs wie folgt:

Datum

Verwendungszweck

Einnahmen Haus 6

Einnahmen Haus 4

Einnahmen Haus 6a

Ausgaben Haus 4 und 6

Ausgaben Haus 6a

Ausgaben Instandhaltung

Prozessaufwand

Gutschrift Überzahlung Haus 4

Gutschrift Überzahlung Haus 6a

01.01.20

Saldoübertrag

282.390,14 €

35.472,64 €

40.243,28 €

270.671,27 €

18.681,15 €

41.802,74 €

23.353,46 €

16.572,29 €

19.887,12 €

und abschließend:

Beträge in Euro

Anmerkung:

Gesamteinnahmen

397.760,66

Gesamtausgaben

397.760,66

Saldo WEG

0,00

./. Gutschrift aus ÜZ Hausgeld H 6a

19.887,12

./. Gutschrift aus ÜZ Hausgeld H 4

16.856,05

Zwischensumme

36.743,17

Zzgl. GS BI.

14.000,00

Zzgl. GS FA privat

1.280,52

Zwischensumme

21.462,65

./. Privateinlage WSW 11.12.19

11.982,93

Von der Klägerin anerkannt und aufgerechnet

./. Grundabgaben 24.01.20

2.863,64

Von der Klägerin anerkannt und aufgerechnet

./. Trinkwasser GBA 24.01.20

2.565,62

Von der Klägerin anerkannt und aufgerechnet

./. Haftpflichtvers. Park 24.01.20

299,05

Realer Kontostand WEG

39.173,89

Kontostand Bank per 14.08.2020

0,00

Forderung GbR

39.173,89

11.

Die Beklagte führte bei der Sparkasse X. ein Konto auf ihren eigenen Namen (M.-GmbH - Hausverwaltung) für die Klägerin mit der Kontonummer: 793612 bzw. IBAN: DE77 3305 0000 0000 7936 12. Es wurden diesbezügliche Kontoauszüge (Bl. 150 ff., 437 ff. Papierakte) zur Akte gereicht. Dieses Konto löste die Beklagte zum 14. August 2020 auf und überwies den Guthabenbetrag in Höhe von 1.608,89 € auf ein anderes Konto der Beklagten.

Von dem für die Klägerin geführten Konto floss aufgrund einer Pfändung durch das Finanzamt am 19. Juli 2019 ein Betrag in Höhe von 12.280,52 € ab. Unstreitig wurde ein Betrag in Höhe von 6.000,00 € wieder gutgeschrieben. Streitig ist eine weitere Gutschrift in Höhe von 5.000,00 €.

12.

Mit Schreiben vom 25. März 2014 (Bl. 233 f. Papierakte) unterbreiteten Z. und G. als Eigentümer des denkmalgeschützten Parkensembles „D.-straße“, bestehend aus den rund um den Park gelegenen Gebäuden und Freiflächen Q.-straße 7, Q.-straße 9, Q.-straße 23, D.-straße 1 und D.-straße 4, 6, 6A sowie dem Park selbst, der Beklagten - eingetragen vom 17. April 2013 bis 14. Februar 2025 im Handelsregister des Amtsgerichts X. - HRB 24961 (zuvor eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts T. - HRB 24043, nunmehr eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf - HRB 107948), deren Geschäftsführer B.K. ist, ein Angebot zur Übertragung der Haus- und Grundstücksverwaltung der Arrenberg´schen Höfe.

Es heißt:

Die Eigentümer Dr. Z. und G. übertragen ab dem 25.03.2014 an die EG. GmbH, TG.-straße. 7, 42117 X. die gesamte Verwaltung des Areals an allen Gebäude- und Freiflächen einschließlich Vermietung, Instandsetzung, Unterhaltung und Pflege.

Die EG. GmbH wird bevollmächtigt, alle zu dieser Tätigkeit erforderlichen Verträge abzuschließen. Dies umfasst insbesondere folgende Tätigkeiten:

Beginn und Beendigung von Mietverhältnissen

Bestellen von Handwerkern, Klempnern, Schornsteinfegern etc.

Durchführung von Hausmeistertätigkeiten

Vergabe von Serviceverträgen im Innen- und Außenbereich einschließlich der Parkpflege, Straßenpflege, Winterdienst etc.

Verwaltung von Mietverträgen und Abrechnung von Nebenkosten

Durchführung von kleineren Instandhaltungsmaßnahmen

juristische Vertretung der Eigentümer Dr. Z. und G.

Die EG. GmbH erhält eine monatliche Vergütung von 20,00 € je Wohneinheit zzgl. MwSt.

Im Falle der oben genannten Veräußerung wird diese Verwalterbestellung in jedem Kaufvertrag durch den Notar beurkundet und wird von jedem Käufer mit der Unterzeichnung des Notarvertrages anerkannt. Dies gilt auch als Ersatz für etwaige schuldrechtliche Vereinbarungen und Verpflichtungen.

Diese Übertragung der Haus- und Grundstücksverwaltung gilt bis zur Bestellung einer neuen Hausverwaltung, die durch Beschluss der sich aus den Verkäufen der Wohnungen ergebenden neuen Eigentümerversammlung gewählt wird.

[…]

G. nahm das Angebot für die Beklagte am 29. März 2014 an (Bl. 235 Papierakte).

13.

Die Beklagte hat behauptet, dass im April 2014 eine Vereinbarung getroffen worden sei, nach der die Eigentümer der Gebäude der späteren Klägerin die Kosten der Parkpflege übernehmen, mithin die seitens der Firma FH. in Rechnung gestellten Beträge und die Eigentümer der vormaligen Häuser 4, 5 und 7 (Anmerkung: drei Wohnungseigentümergemeinschaften) die Verkehrssicherungspflicht auf den Wegen.

Wörtlich hat die Beklagte insoweit mit Schriftsatz vom 4. August 2021 ausgeführt:

Im April 2014 wurden die Fragen geklärt, wie einerseits die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 und andererseits die Klägerin - vertreten durch die einzigen Eigentümer WE. - wechselseitige Abrechnungen ersparen könnten. Denn die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 machten Kosten für Pflege (insbesondere für Winterdienst und Laubbeseitigung) geltend.

Man vereinbarte, dass die eine Seite - hier dann eben auch die jetzige Klägerin - die streitgegenständlichen Parkpflegekosten des Herrn FH. trägt und auf anteilige Übernahme / Erstattung gegenüber der Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 verzichtet. Im Gegenzug verzichteten die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 sowie die Eigentümer der Parkhalle und Außenstellplätze ihrerseits auf Kostenerstattung.

Sie hat mit Schriftsatz vom 4. August 2021 Beweis durch Vernehmung der Zeugen LI., EZ., AV., LM. und FF. angetreten.

14.

Die Beklagte hat weiter behauptet (Schriftsatz vom 30. November 2022), dass die Klägerin zur Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht und Unterhaltung der Wege monatlich Kosten in Höhe von 450,00 € bis 500,00 € netto bzw. ca. 535,50 € bis 595,00 € brutto erspart habe.

Sie hat insoweit Beweis durch Vernehmung der Zeugen FH. und PE. angetreten.

15.

Im Rahmen der Kernsanierung beauftragten Z. und G. die Beklagte als Generalunternehmerin, welche wiederum die Firma BI. GmbH & Co. KG (im Folgenden: BI.) mit der Errichtung von Aufzugsanlagen beauftragte. Hierüber verhält sich das Angebot / der Auftrag vom 30. Januar 2015 (Bl. 318 ff. Papierakte). Als Bauvorhaben ist festgehalten: „EP.“ - Umbau Studentenwohnungen zu Eigentumswohnungen D.-straße 6, X. 42117. Die Beklagte behielt im Rahmen des zwischen ihr und der Firma BI. bestehenden Werkvertragsverhältnisses Werklohn ein. Der nachfolgende Rechtsstreit auf Zahlung des restlichen Werklohns wurde durch einen Vergleich beendet. Aufgrund des Vergleichs wurden von dem für die Klägerin geführten Konto 15.500,00 € und Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von 5.067,55 € gezahlt.

16.

In den Erwerberverträgen betreffend die einzelnen Einheiten der Klägerin (beispielsweise UR-Nr. 74/2014 des Notars Y. vom 15. Dezember 2014, Bl. 236 ff. Papierakte) wurde u.a. folgende Regelungen aufgenommen:

§ 7 Übergabe, Nutzen, Lasten, Übernahme von Verträgen

[…]

Der Käufer tritt vom Tage des Besitzüberganges in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, einschließlich des Verwaltervertrages.

Insbesondere verpflichtet er sich ab diesem Zeitpunkt zur Zahlung des Wohngeldes; er erhält ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts in der Wohnungseigentümerversammlung. Guthaben aus Hausgeldabrechnung bis zum Übergabestichtag stehen dem Verkäufer zu.

§ 17 Sonstiges:

Der Käufer ist mit dem Inhalt der Teilungserklärung vom 24.11.2014 - UR-Nr. 57/14 - sowie den Modifikationen mit notariellen Urkunde vom 28.11.2014 - UR-Nr. 59/14 - sowie vom 15.12.2014 - UR.Nr. 72/14 - des amtierenden Notars einverstanden. Er verpflichtet sich, sämtliche in der Teilungserklärung enthaltenen Verpflichtungen zu übernehmen sowie seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese wiederum zu verpflichten, die in diesem Vertrag übernommenen, die in der Teilungserklärung enthaltenen und die sich aus den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergebenden Verpflichtungen auf ihre Rechtsnachfolger zu übertragen.

Der Käufer tritt in alle Reche und Pflichten des Verkäufers aus dem Verwaltervertrag mit dem Verwalter ein. Der Käufer erteilt hiermit dem Verwalter im Zeitpunkt der Besitzübergabe alle in der Gemeinschaftsordnung enthaltenden Vollmachten.

17.

Das Amtsgericht X. hat durch Beschluss vom 25. März 2022 der Klägerin nach § 142 ZPO aufgegeben, die Verwaltungsunterlagen betreffend die Klägerin für den Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis 4. August 2020 bestehend aus 11 weißen Aktenordnern sowie einem braunen Karton samt Inhalt vorzulegen.

Die Beklagte erklärte sich in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 18. Februar 2022 einverstanden, dass die Klägerin auf Kosten der Beklagten Kopien von Unterlagen fertigt und diese herausgibt.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 21. September 2022 hat die Klägerin auf gerichtliche Nachfrage ausdrücklich klargestellt, dass sie der Beklagten Einsicht in die ehemaligen Verwalterunterlagen gewähren wird. Die Beklagte hat erklärt, hilfsweise von dem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen. Die Amtsrichterin wies darauf hin, dass ein Anspruch auf Übersendung von Kopien nicht bestehen dürfte.

Zur Akte gereicht wurde die Beschlusssammlung als Anlage K19 und die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 23. Juni 2020 (Anlage K25), 9. Dezember 2020 (Anlage K26) und 26. April 2022 (Anlage K24).

18.

Ausweislich der Beschluss-Sammlung (Bl. 435 ff. Papierakte) gab es die erste Eigentümerversammlung am 15. Mai 2017. In der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2017 wurde unter TOP 2 der Wirtschaftsplan 2016/2017 genehmigt, unter TOP 3 die bisherige Hausverwaltung entlastet und unter TOP 4 die Beklagte als Verwalterin bis 31. Mai 2018 bestellt.

Nach Ablauf des Bestellungszeitraums führte die Beklagte die Verwaltungsgeschäfte als faktische Verwalterin fort.

19.

In der Eigentümerversammlung vom 23. Juni 2020 (Protokoll Bl. 274 f. e-Akte LG), zu deren Einberufung ein Miteigentümer - der NL. e.V. - mit Urteil des Amtsgerichts X. vom 16. Dezember 2019 (AZ: 95b C 83/19) ermächtigt worden war, wurde unter TOP 2 EL. zum Verwalter mit sofortiger Wirkung bis zum 30. Juni 2022 bestellt.

Unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 9. Dezember 2020 (Protokoll Bl. 270 ff. e-Akte LG) wurde festgehalten:

Die Miteigentümer mögen beschließen:

Die Verwaltung wird beauftragt, die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2018 rückwirkend zu erstellen. Hierbei soll insbesondere geprüft werden, ob es bereits für das Jahr 2018 einen gültigen Beschluss zur Ansparung einer Instandhaltungsrückstellung gegen hat, wenn ja in welcher Höhe diese beschlossen wurde. Die Kosten gem. § 4.2 des Verwaltervertrages werden der Instandhaltungsrückstellung entnommen. Die Abrechnung 2019 erfolgt durch die Verwaltung nach Fertigstellung der Abrechnung 2018. Über eine nachträgliche Erstellung der Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2016 und 2017 soll nach Vorlage der Abrechnungen 2018 und 2019 erneut beschlossen werden. Auch soll in der nächsten Versammlung beschlossen werden, ob die Gemeinschaft diese Kosten von der Vorverwaltung zurückfordern wird.

Ja-Stimmen: 929 Nein-Stimmen: Enthaltung: 69

Der Beschluss wurde ohne Gegenstimmen angenommen und verkündet.

Unter TOP 9 wurde mehrheitlich beschlossen, die Verwaltung zu beauftragen, die in der Vergangenheit zu Unrecht aus dem gemeinschaftlichen Vermögen bezahlten Beträge gegen die EG. GmbH oder Dritte geltend zu machen und unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen. Die Verwaltung wurde ermächtigt, die Kosten des Anwalts und Gerichtskostenvorschüsse aus dem gemeinschaftlichen Vermögen zu bezahlen.

20.

Die Beklagte legte mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2021 eine Abtretungsvereinbarung vom 9. Dezember 2021 (Bl. 131 Papierakte) vor, die sich wie folgt verhält:

Herr Z., PK.-straße. 31, X.,

handelnd als (von den Beschränkungen des § 181 BGB befreitem) Geschäftsführer der EG. GmbH, Q.-straße 6, 42117 X. (im Folgenden: Zessionarin)

und handelnd für sich persönlich

und

Frau G., PK.-straße. 31, X.,

handelnd für sich persönlich

erklären:

Wir, Z. und G., haben alle unsere Zahlungsansprüche und die unserer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehenden Zahlungsansprüche gegen die WEG D.-straße 4, 6, 6A - insbesondere, aber nicht ausschließlich aus Hausgeldüberzahlungen in Höhe von 19.887,12 € und 16.856,05 € - an die Zessionarin abgetreten, welche die Abtretung auch angenommen hat. Die Zessionarin hat sodann diese Positionen in der Rechnung HV 07-20 vom 17.12.2020 und in der dieser zugrundeliegenden Buchungsliste WEG „EP.“ 2020 gegenüber der WEG D.-straße 4, 6, 6a geltend gemacht.

Sollte die Abtretung unwirksam sein, zieht die Zessionarin die Forderungen für die Eheleute WE. (persönlich und ihre GbR) ein.

21.

In der Eigentümerversammlung vom 26. April 2022 (Protokoll Bl. 206 ff. e-Akte LG) wurde unter TOP 6 festgehalten:

Regressforderungen aus den Hausgeldabrechnungen 2018, 2019 und 2020 gegen die UJ. GmbH oder Dritte - Erteilung einer Prozessvollmacht

Sachverhalt: Wie bereits mit den Anlagen zu den Kostenarten Instandhaltung Haus 6, Anwalts- u. Gerichtskosten und Unklare Ausgaben mit der Abrechnung bzw. der Einladung zu dieser Eigentümerversammlung verschickten Anlagen kenntlich gemacht, sind im Jahr 2018, 2019 und 2020 Kosten zu Lasten der WEG bezahlt worden, die nicht oder nicht in voller Höhe von der Gemeinschaft zu tragen waren. Da diese aber über das WEG Konto bezahlt wurden, müssen diese Beträge in der Abrechnung enthalten sein.

Die Miteigentümer mögen beschließen:

Die Verwaltung wird beauftragt, die im Wirtschaftsjahr 2018, 2019 und 2020 zu Unrecht aus dem gemeinschaftlichen Vermögen bezahlten Beträge gegen die EG. GmbH oder gegen Dritte geltend zu machen und die laufende Klage gem. dem Aktenvermerk des Rechtsanwalt RS. um ca. 21.500,- € zu erweitern. Die Verwaltung ist ermächtigt, die Kosten des Anwalts und Gerichtskostenvorschüsse aus dem gemeinschaftlichen Vermögen zu bezahlen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: 404 MEA Nein-Stimmen: 142 MEA Enthaltung: 0

Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen und verkündet.

Unter TOP 9 wurde die Firma YE. EL. vom 1. Juli 2022 bis 30. Juni 2027 zur Verwalterin bestellt. Unter TOP 3 wurde die Jahresabrechnung 2019 mit Druckdatum 7. Februar 2022 und unter TOP 4 die Jahresabrechnung 2020 mit Druckdatum 22. Februar 2022 einstimmig angenommen.

22.

Im Zeitraum zwischen dem 15. Juni 2019 und dem 5. August 2020 wurden von dem seitens der Beklagten für die Klägerin geführten Konto an die Beklagte gerichtete Rechnungen der Firma FH. Haus- und Grundstücksservice über insgesamt 16.541,17 € für die Grundstückspflege gemäß Vertrag vom 24. September 2012 per Lastschrift beglichen. Bezüglich der einzelnen Zahlungen wird auf die Aufstellung Seite 3 / 4 in der Klageschrift Bezug genommen.

Nach dem Verwalterwechsel stellte die Klägerin die Zahlungen auf an die Beklagte gerichtete Rechnungen der Firma FH. ein.

Die Firma FH. erstellte weiter gegenüber der Beklagten Rechnungen, beispielsweise diejenige vom 15. April 2021 (Bl. 52 Papierakte). Diese verhält sich u.a.:

Objekt: Q.-straße / D.-straße - Dienstleistungszeitraum: 04/2021

Menge

Text

Einzelpreis

Gesamtpreis

1,00 Pauschale

Grundstückspflege gem. Dienstleistungs-Service Vertrag vom 24.09.2012

1.029,00 €

Gesamt Netto

1.029,00 €

Zzgl. 19,00 % USt auf

1.029,00 €

195,51 €

Gesamtbetrag

1.224,51 €

Die Beklagte erstellte sodann gegenüber der Klägerin Rechnungen, beispielsweise die vom 26. April 2021 über 1.224,51 € (Bl. 51 Papierakte), die sich wie folgt verhält:

Sehr geehrte Damen und Herren,

unseren Aufwand und unsere verauslagten Kosten für die WEG D.-straße 4, 6, 6a, 42117 X. im Zeitraum 31.01.2021 bis 31.03.2021 stellen wir wie folgt in Rechnung:

Verauslagte Parkpflegekosten der Firma FH. für 04/2021 gem. Anlage 1.224,51 €.

23.

Mit Klageschrift vom 20. April 2021 hat die Klägerin, nachdem die vorherige außergerichtliche Geltendmachung - zuletzt mit Schreiben vom 30. März 2021 unter Fristsetzung zum 6. April 2021 - ergebnislos blieb, beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 16.541,17 € nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen Abtretung möglicher Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Q.-straße / D.-straße sowie gegen Herrn FH. zu verurteilen. Des Weiteren sind vorgerichtliche Kosten geltend gemacht worden.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 4. August 2021 den Antrag angekündigt, die Klage abzuweisen, und Widerklage erhoben mit dem Antrag, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 51.459,91 € nebst Zinsen zu zahlen.

24.

Die Klägerin hat erstinstanzlich zuletzt beantragt,

die Beklagte zu verurteilen,

an sie 34.271,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über den jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 15.335,51 € seit dem 1. Oktober 2020, aus einem Betrag in Höhe von 1.205,66 € seit dem 7. April 2021 und aus einem Betrag in Höhe von 17.730,57 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug- um Zug gegen Abtretung möglicher Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die WEG Q.-straße / D.-straße sowie gegen Herrn FH.,

an sie weitere 1.134,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen,

widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an sie 56.357,95 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab jeweiliger Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage, soweit sie nicht gegen die Widerklageforderung die Aufrechnung erklärt hat, abzuweisen.

Die Klageforderung hat sich wie folgt zusammengesetzt:

Beträge in Euro

Parkpflegekosten

Rg. FH. an Beklagte

16.541,17

Aufzug

BI.

15.500,00

Anwalts- und Gerichtskosten betr. Rechtsstreit BI.

5.067,55

Irrtümliche Pfändung

6.280,52

Grundsteuer

5.899,34

Auflösung Gemeinschaftskonto

1.608,89

Für Haus 23a

1.980,80

52.878,27

Die Klägerin hat Ansprüche der Beklagten in Höhe von 18.606,53 € akzeptiert und insofern mit Schriftsatz vom 13. Juli 2022 die Aufrechnung erklärt.

Beträge in Euro

Von der Klägerin für berechtigt gewertete Ansprüche der Beklagten

WSW

17.247,89

KD Gebäudereinigung

1.358,64

18.606,53

Aufrechnung mit folgenden Forderungen der Klägerin

Grundsteuern

- 5.899,34

Haus 23a

- 1.980,80

BI. Rechtsanwalt

- 5.067,55

Verbleiben:

5.658,84

BI. 15.500,00 - 5.658,84 = 9.841,16

- 5.658,84

0,00

Verbleiben als Klageforderung

Parkpflegekosten

16.541,17

BI.

9.841,16

Irrtümliche Pfändung

6.280,52

Auflösung Gemeinschaftskonto

1.608,89

34.271,74

Die Widerklageforderung hat sich wie folgt zusammengesetzt:

Beträge in Euro

Parkpflegekosten

Rg. 29.03.2021

3.673,53

Rg. 26.04.2021

1.224,51

Rg. 25.05.2021

1.224,51

Rg. 17.06.2021

1.224,51

Rg. 17.12.2020

3.580,32

Rg. 15.07.2021

1.224,51

Rg. 17.08.2021

1.224,51

Rg. 20.09.2021

1.224,51

Rg. 19.10.2021

1.224,51

Buchungsliste

Anlage SR 6

39.173,89

KD Gebäudereinigung

1.358,64

56.357,95

Beide Parteien haben die Einrede der Verjährung erhoben.

25.

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht X. hat durch das angegriffene Urteil vom 22. März 2023 wie folgt für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 34.271,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 15.335,51 € seit dem 1. Oktober 2020, aus einem Betrag in Höhe von 1.205,66 € seit dem 7. April 2021 und aus einem Betrag in Höhe von 17.730,57 € seit dem 21. September 2022 zu zahlen, Zug- um Zug gegen Abtretung möglicher Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die WEG Q.-straße / D.-straße sowie gegen Herrn FH..

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.134,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 10. Juni 2021 zu zahlen.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte 463,35 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 20. August 2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Die Amtsrichterin hat die Klageansprüche wie folgt gewertet:

Klage

Zu Unrecht entnommen

Beträge in Euro

Zeitraum

Parkpflegekosten, FH.

16.541,17

28.06.2019-05.08.2020

Kein Gegenanspruch bzw. Vorteilsausgleich

Vergleich mit BI., Fahrstuhl

14.000,00

2019

Beklagte hat Firma beauftragt

dito

1.500,00

2020

dito

5.067,55

2020

Pfändung, FA

6.280,52

7/2019

Vortrag der Bekl. zu weiterem Betrag von 5.000,00 € (Bl. 231 GA) sei nicht nachgewiesen.

Auflösung Konto

1.608,99

Grundsteuern

5.899,34

7.987,20 € (Belastung) abzüglich 2.087,86 € (Gutschrift)

Zahlung andere WEG betreffend

1.980,80

Das Amtsgericht hat weiter ausgeführt, dass nach wirksam erklärter Aufrechnung folgende Positionen betreffend die Klageforderung verbleiben:

Beträge in Euro

Parkpflegekosten, FH.

16.541,17

Aufzug, BI.

9.841,16

Auflösung Gemeinschaftskonto

1.608,89

Irrtümliche Pfändung

6.280,52

= 34.271,74

26.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagte beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts X. vom 22. März 2023

die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zu einer Zahlung über 11.450,15 € hinaus verurteilt wurde,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte im Rahmen der Widerklage über die zugesprochenen 463,35 € hinaus weitere 36.989,02 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 15. August 2024 Hinweise erteilt.

Die Beklagte hat daraufhin mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 behauptet, dass die Vereinbarung mit den Nachbarn - Wohnungseigentümergemeinschaften der Häuser 4, 5 und 7 - anlässlich eines Gesprächs am 7. April 2014 getroffen worden sei. Zudem hat die Beklagte die Aufrechnung zwischen dem Anspruch gegen die Klägerin in Höhe von 6.568,80 € gegenüber einem Anspruch der Klägerin in Höhe von 5.000,00 € bezüglich des Komplexes „Finanzamt“ erklärt. Die Forderung gemäß „Excel-Tabelle“ sei nicht als Aufwendung im Gemeinschaftsverhältnis zu verstehen, sondern als Konsolidierungsleistung, welche als Leistung ohne Rechtsgrund rückzahlungspflichtig sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die Berufung ist auch ausreichend begründet worden. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Darlegung, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger als unzutreffend bekämpft und welche rechtlichen oder tatsächlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt.

Die Beklagte rügt eine Verletzung des Prozessrechts dergestalt, dass es auf Seite 17 des amtsgerichtlichen Urteils heiße, dass nicht festgestellt werden könne, dass Beträge der Eheleute WE. über 19.887,12 € und 16.856,05 € geleistet worden seien.

Das Amtsgericht habe versäumt die angebotenen Beweismittel zu erheben. Die Beklagte habe noch mit Schriftsatz vom 8. Februar 2023 auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verwiesen, wonach der Beweisantritt durch Einvernahme des Zeugen SJ. genüge.

Auch habe das Amtsgericht versäumt die Zeugen DX. und PL. dahin zu vernehmen, dass auf die Baulasten der Klägerin 535,50 € bis 595,00 € brutto entfielen.

Es sei nunmehr in zweiter Instanz eine Beweisaufnahme notwendig.

Ebenso sei eine Beweisaufnahme zu der behaupteten Vereinbarung aus April 2014 erforderlich.

Ein weiterer Verstoß liege darin, dass trotz Antrags vom 24. November 2022 die Vorlage der Versammlungs- und Beschlussprotokolle der Klägerin nicht aufgegeben worden sei. So wird erneut beantragt (Bl. 119 e-Akte LG), der Gegenseite aufzuerlegen, alle Versammlungs- und Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlung vom 2015 bis 2021 vorzulegen.

Daraus würde sich ergeben, dass die Inanspruchnahme der Beklagten wegen erteilter Entlastung vollumfänglich unbegründet sei.

Insofern wird auch ein Verstoß gegen § 139 ZPO gerügt. Das Amtsgericht habe auch auf den Schriftsatz vom 8. Februar 2023 die mündliche Verhandlung wiedereröffnen müssen. Zudem sei es materiell-rechtlich rechtsfehlerhaft, dass das Amtsgericht davon ausgehe, dass die Klägerin nicht in die Vereinbarung betreffend die Tragung der Parkpflegekosten eingetreten sei.

Ausweislich der Berufungsbegründung vom 28. Juli 2023 (Bl. 111 ff. e-Akte LG) sind in der Berufungsinstanz bezüglich Klage und Widerklage folgende Positionen anhängig (*)

Klage:

DX.

BI.

Finanzamt

Kontoguthaben

Grundsteuern

Haus 23a

Widerklage:

Parkpflege

KD Gebäudereinigung, WSW

* bzw. unstreitig

HV Park

Überzahlungen Hausgelder, welche von Z. und G. an die Beklagte abgetreten seien

III.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Angriffe der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts X. greifen nicht durch.

Die Beklagte als frühere bestellte Verwalterin bzw. später als faktische Verwalterin der Klägerin war grundsätzlich nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a.F. bzw. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.

Welche Kosten von der laufenden Verwaltung einer Gemeinschaft umfasst sind, richtete sich nach § 16 Abs. 2 WEG a.F. bzw. richtet sich nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.

§ 16 Abs. 2 WEG a.F. normierte einen objektbezogenen Kostenbegriff (Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen).

Nach dem geltenden Recht ist der Begriff der Kosten in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG subjektbezogen ausgestaltet (Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen).

Unter die nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fallenden Kosten zählen auch die Kosten eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Diese Kosten sind durch den Gebrauch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume, Anlagen und Einrichtungen veranlasst. Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums gehören etwa Allgemeinstromkosten für Beleuchtung und Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen, die Kosten für den Betrieb einer Aufzugsanlage, die Kosten der Straßen- und Gehwegreinigung einschließlich der Schnee- und Eisbeseitigung sowie die Kosten der Gartenpflege (Bärmann-Becker, WEG, 15. Aufl. 2023, § 16 Rn. 47).

Die Vornahme unberechtigter Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters dar, § 280 BGB; diese Entnahmen sind seitens des (vormaligen) Verwalters an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstatten.

Rechnungen der Firma FH. Haus- und Grundstücksservice betreffend Grundstückspflege gemäß Dienstleistungs-Service Vertrag vom 24. September 2012

Auf entsprechende an die Beklagte gerichtete Rechnungen erfolgten im Zeitraum 28. Juni 2019 bis 5. August 2020 Abbuchungen von dem damaligen Girokonto, welches die Beklagte für die Klägerin führte.

Der Vertrag zur Durchführung u. a. der Parkpflege wurde am 24. September 2012 zwischen der Beklagten und der Firma FH. Haus- und Grundstücksservice (im Folgenden: Firma DX.) geschlossen.

Zu diesem Zeitpunkt existierte die Klägerin noch nicht.

Nach der Rechtslage vor dem am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEMoG entstand eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne mit der Eintragung des ersten Erwerbers, der eine Wohneinheit von dem teilenden Eigentümer erwarb, in das Wohnungsgrundbuch (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Februar 2020, - V ZR 159/19).

Vorliegend datiert die mehrmals geänderte Teilungserklärung betreffend die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft auf den 24. November 2014 und wurden die Wohnungsgrundbücher am 29. Dezember 2015 angelegt.

Die ersten Eintragungen anderer Erwerber erfolgten im Februar 2016 (so Grundbuch von K. Blatt 49050, Blatt 49060).

Der Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 14. Juli 2022, dass der Vertrag zwischen der Klägerin als Auftraggeberin und dem Gärtner als Auftragnehmer geschlossen worden sei, ist nicht schlüssig, da zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Klägerin nicht existent war.

Die Klägerin ist nicht in den zwischen der Beklagten und der Firma DX. am 24. September 2012 geschlossenen Vertrag eingetreten.

Zwar ist in den einzelnen Erwerbsverträgen - exemplarisch der notarielle Kaufvertrag vom 15. Dezember 2014 - UR-Nr. 74/2014 des Notars Y. - der Passus „Der Käufer tritt vom Tage des Besitzüberganges in alle Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, einschließlich des Verwaltervertrages“ enthalten.

Zum einen führen diese Regelungen nicht ansatzweise einen Vertrag bezüglich der Parkpflege und der diesbezüglichen Kosten auf.

Zum anderen sind nach diesen Regelungen aber allenfalls die Käufer als Erwerber in den Vertrag eingetreten, nicht aber die Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die einzelnen Erwerber und die Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht gleichzusetzen. Es handelt sich um unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten.

Die Erwerbsverträge regeln lediglich das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, die Erwerber können bei Abschluss der Erwerbsverträge nicht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 6. April 2023, - 15 U 96/21; Bärmann-Becker, WEG, 15. Aufl. 2023, § 26 Rn. 185).

Der Hinweis der Beklagten mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024, dass die Beklagte bei Vertragsschluss im Jahre 2012 mit Blick auf das gesamte Projekt „D.-straße“ gehandelt hat, führt zu keiner anderen Beurteilung.

Gerade die Aufnahme des zuvor wiedergegebenen Passus in den Erwerberverträgen verdeutlicht, dass sich die Beklagte der Problematik der Übernahme der Verpflichtungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie Verwaltervertrag bewusst war.

Durch die Erwerberverträge können allerdings keine Verpflichtungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen werden.

Auch wenn der Geschäftsführer der Beklagten personenidentisch mit dem Miteigentümer von Grundstück und gegründeter Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ist zwischen den einzelnen Rechtspersönlichkeiten und deren Vertretung zu differenzieren.

Im Jahre 2012 war die Entstehung verschiedener Rechtspersönlichkeiten ungewiss und war eine Vertretungsmacht der Beklagten für eine Vielzahl zukünftiger Rechtspersönlichkeiten dem Vertrag nicht zu entnehmen.

Es ist auch keine Vereinbarung ersichtlich, nach der die Klägerin, vertreten durch die Beklagte, diese Kosten übernommen hat, unabhängig davon ob es unter Verstoß gegen ihre Pflichten als Verwalterin erfolgt wäre.

Der Dienstleistungs- und Hausmeister-Service-Vertrag datiert auf den 24. September 2012. Es ist bereits unklar, in welcher Eigenschaft die Beklagte diesen Vertrag abschloss. Sie war nach dem Akteninhalt zum damaligen Zeitpunkt weder Eigentümerin noch Verwalterin.

In dem Vertrag heißt es:

Die Auftraggeberin überträgt der Fa. FH. Haus- und Grundstücksservice die Betreuung des Objektes

Parkanlage D.-straße, TG.-straße. 7-9+13

Soweit die Beklagte unter dem 25. März 2014 seitens Z. und G. mit der Haus- und Grundstücksverwaltung beauftragt worden ist, ist ihr bezüglich einer Übernahme von Verpflichtungen nicht die erforderliche Vertretungsmacht für die Klägerin eingeräumt worden.

Durch diesen Vertrag haben Z. und G. die Haus- und Grundstücksverwaltung, einschließlich Vermietung, Instandsetzung, Unterhaltung und Pflege betreffend die Gebäude Q.-straße 7, Q.-straße 9, Q.-straße 23, D.-straße 1, D.-straße 4, 6, 6a und den Park ab 25. März 2014 auf die Beklagte übertragen.

Es handelte sich um einen allgemein gehaltenen Verwaltungsvertrag, der sich auf eine Vielzahl von Grundstücken bezog und sich auch auf die Vermietung erstreckte.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist indes notwendig zwischen der Wohnungseigentumsverwaltung und der Mietverwaltung der einzelnen Einheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu differenzieren.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages existierte die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch noch nicht. So wurde in dem Vertrag angemerkt, dass beabsichtigt sei, das Objekt D.-straße 4, 6 und 6a in Wohnungseigentum aufzuteilen.

Der Vertrag vom 25. März 2014 ist auch nicht im Namen der künftigen Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden, sondern von den damaligen Eigentümern aller vorgenannter Gebäude und des Parks Z. und G. im eigenen Namen. Diese sind somit Vertragspartei.

Die Beklagte wird zwar seitens der GbR als Aufteilerin in der Teilungserklärung vom 24. November 2014 zur Verwalterin der Klägerin bestellt. Allerdings ist mit dieser Bestellung keine Genehmigung irgendwelcher, in der Vergangenheit geschlossener Verträge verbunden.

Insgesamt kann eine ausdrückliche Genehmigung des Vertrages vom 24. September 2012 nicht erkannt werden.

Selbst eine konkludente Genehmigung würde ein Erklärungsbewusstsein voraussetzen und damit Kenntnis von dem Vertrag und Wissen, dass er bisher die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bindet.

Das Amtsgericht hat bereits mit Verfügung vom 19. Mai 2022 die Beklagte darauf hingewiesen, dass aus dem notariellen Kaufvertrag vom 5. Dezember 2014 keine Verpflichtung zur Übernahme der Parkpflegekosten herzuleiten sei. Der Verwaltervertrag dürfte so allgemein gehalten sein, dass daraus nicht die Kostenübernahme für die Parkpflege für bestimmte Eigentümer erkennbar gewesen sei. Insbesondere scheine sich der ursprüngliche Verwaltervertrag auf sämtliche Objekte in dem Komplex D.-straße bezogen zu haben. Im Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter dürfte es eines bestätigenden Beschlusses der Klägerin bedurft haben, dass sie die Kosten der Parkpflege übernimmt. Ein solcher Beschluss oder eine entsprechende Vereinbarung sei nicht ersichtlich.

Die Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen 2018 bis 2020 beinhalten keine Genehmigung von der Beklagten veranlasster Zahlungen.

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass auch tatsächlich oder vermeintlich unberechtigte Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen sind und die Genehmigung der Jahresabrechnung keine Billigung solcher Positionen enthält (Urteil vom 5. Juli 2013, - V ZR 241/12; Urteil vom 4. März 2011, - V ZR 156/10).

Der Verwalter ist vielmehr verpflichtet, alle tatsächlich erfolgten Zahlungen unabhängig von ihrer Berechtigung in die Jahresabrechnung einzustellen. Es sind alle von den gemeinschaftlichen Konten geflossenen Ausgaben aufzunehmen.

Der Umstand, dass Z. sowohl vormaliger (Mit-)Eigentümer als auch Geschäftsführer der Beklagten ist, führt nicht zu einer Relativierung der Anforderungen an den Abschluss von Verträgen, an den Nachweis von Vertretungen bzw. Vertretungsbefugnissen etc. Die Prüfung, ob rechtlich wirksame Schuldübernahmen bzw. Vertretungen vorliegen, ist ebenso zu beurteilen, als wenn keine Personenidentität vorliegen würde.

Ergänzend sei angemerkt, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. gegenüber den Wohnungseigentümern nur zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt und verpflichtet war. Nach § 27 Ab. 3 Nr. 3 WEG a. F. war er berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie, die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. zu treffen.

Insofern wird der Inhalt des Vertrages mit der Firma DX. in Grundzügen wiedergegeben:

Reinigung der Straßenfronten von Haus 18 und 19 (Q.-straße 7 und 9)

Reinigung des Innenhofes vor Haus 13 (D.-straße 1), Parkplätze vor Haus 13 und entlang der Einfahrt D.-straße

Reinigung Holzterrasse an Haus 13

Rasenschnitt Böschung von Haus 13 und 8 (D.-straße 3) zu Haus 3

Parkpflege und Rasenschnitt einschließlich Formschnitte

Reinigung der Fläche um Haus 16 (Klägerin)

Reinigung der Straßenfront vor Haus 15 und 16 (JS.-straße)

Rasenschnitt vor Haus 15 und 16 (Klägerin)

Reinigung Parkplätze

Es handelt sich weder um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung noch steht die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums der Klägerin im Fokus dieses Vertrages. Vielmehr verhalten sich nur 3 Positionen überhaupt zu Bereichen um die Häuser der Klägerin, die anderen Positionen haben Flächen um andere Gebäude bzw. vor allem den Park zum Inhalt.

Die Beklagte wäre mithin weder zu dem Abschluss eines solchen Vertrages zu Lasten der Klägerin noch zu dessen Übernahme durch die Klägerin ohne eine entsprechende Beschlussfassung berechtigt gewesen.

Die Beklagte behauptet, im April 2014 sei eine Vereinbarung zwischen Z. und G. als damalige Eigentümer des klägerischen Grundstücks mit der Nachbar WEG getroffen worden.

Die Beklagte hat in der Klageerwiderung vom 4. August 2021 vorgetragen, dass die Eigentümergemeinschaften der Häuser 4, 5 und 7 Ansprüche gegen die Klägerin vor dem Hintergrund der eingetragenen Grunddienstbarkeiten, um die Bebaubarkeit (Baugenehmigung) für das Eigentum der Klägerin zu ermöglichen, hatten und haben. Ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft Haus 4, 5 und 7 hätte es keine Zu- und Abfahrt gegeben und damit keine Baugenehmigung. Die Eigentümergemeinschaft der Häuser 4, 5 und 7 habe die Pflege der „Parkumgehungsstraßen“ (Feuerwehr-Zu- und Abfahrt) übernommen. Im April 2014 seien die Fragen geklärt worden, wie einerseits die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 und andererseits die Klägerin - vertreten durch die einzigen Eigentümer WE. - wechselseitige Abrechnungen ersparen könnten. Denn die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 würde Kosten für Pflege (insbesondere für Winterdienst und Laubbeseitigung) geltend machen. Man habe vereinbart, dass die eine Seite - hier dann eben auch die jetzige Klägerin - die streitgegenständlichen Parkpflegekosten des Herrn DX. trägt und auf anteilige Übernahme / Erstattung gegenüber der Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 verzichtet. Im Gegenzug hätte die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 sowie die Eigentümer der Parkhalle und Außenstellplätze ihrerseits auf Kostenerstattung verzichtet. Dies sei durch die beiden Eigentümer Z. und G. beschlossen worden.

Für alles Vorstehende ist Beweis durch Vernehmung von LI., EZ., AV., LM. und FF. als Zeugen angetreten worden.

Es wird nicht vorgetragen, dass zum Zeitpunkt 2014 es nicht eine Hausgemeinschaft 4, 5 und 7, sondern drei selbständige Wohnungseigentümergemeinschaften gab. Es wird nicht vorgetragen, wer der Verwalter der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft war. Es wird nicht vorgetragen, dass nicht allein die Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaften D.-straße 2, 2A, 2B bzw. 10 bzw. 12 und der Klägerin um den Park gelegen sind, sondern auch andere Gebäude wie den zur Akte gereichten Plänen zu entnehmen ist.

So verhält sich der Vertrag mit der Firma DX. ausweislich der Überschrift zu der Betreuung des Objektes D.-straße, Q.-straße 7 - 9 + 13.

Es wird nicht darauf hingewiesen, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt noch nicht existent war. Es wird die angeblich von der „Klägerin“ zu tragende Leistung konkretisiert, die Gegenleistung bleibt vage und gänzlich unbestimmt.

Es wird nicht vorgetragen, aufgrund welcher Umstände die benannten Zeugen Kenntnis von einer Vereinbarung haben sollten.

Soweit mit Schriftsatz vom 19. November 2021 die Beklagte die Auffassung vertritt, dass die Klägerin in eine behauptete Vereinbarung aus 2014 allein durch die Beurkundung der klägerischen Teilungserklärung eingetreten sei, kann dem nicht gefolgt werden.

Völlig vage ist die Behauptung, dass in 2014 bereits Kostenerstattungsansprüche der Nachbar-WEG in Höhe von 8.000,00 € „im Raum standen“. Welche von wem getragenen und durch Verträge und Rechnungen belegten Kosten wurden von wem gegenüber wem auf welche Weise geltend gemacht?

Ebenso unbestimmt ist die Erklärung im Schriftsatz vom 8. September 2022 „mindestens so hoch wie die aufgebrachten Parkpflegekosten“.

Der Vortrag mit Schriftsatz vom 30. November 2022, dass der Dienstleister auf Nachfrage mitgeteilt habe, dass monatlich etwa 450,00 bis 500,00 € netto bzw. 535,50 € bis 595,00 € brutto anfallen, ist ebenfalls gänzlich ohne Substanz. Welche Arbeiten in welchem zeitlichen und räumlichen Umfang sind durch wen erbracht worden? Wie errechnet sich auch nur ansatzweise dieser Betrag? Es müsste nach dem Vortrag der Beklagten Verträge der anderen Wohnungseigentümergemeinschaften über diese Arbeiten geben.

Dem Vortrag der Beklagten, dass durch die behauptete Vereinbarung die Baugenehmigung und WEG-Entstehung endgültig gesichert worden sei, kann eine Erheblichkeit nicht beigemessen werden. Auch wenn seitens der Kammer nicht nachvollzogen werden kann, ob der Vortrag der Klägerin oder Beklagten zu dem Verbleib der Baugenehmigung(en) zutreffend ist, kann die Kammer nicht nachvollziehen, dass die Beklagte bzw. Z. nicht Einsicht in die Bauakte betreffend die Klägerin genommen haben. Auf diesem Weg hätten sie sich eine Kopie fertigen lassen können und anhand eines konkreten Datums und konkreten Inhalts gegebenenfalls weiter vortragen können. Aufgrund des Akteninhalts kann eine Erheblichkeit einer Vereinbarung aus 2014 bezüglich im Jahre 2007 und 2008 eingetragener Baulasten nicht erkannt werden. Dementsprechend war auch dem diesbezüglichen Beweisantritt im Schriftsatz vom 8. Februar 2023 nicht nachzukommen.

Auch mit Schriftsatz vom 27. Dezember 2022 wird die Geltendmachung von Kosten durch die Hausgemeinschaft 4, 5 und 7 nicht konkretisiert.

Die Argumentation, dass nur die Klägerin ein Interesse an der Parkpflege habe, da die Eheleute WE. nicht vor Ort wohnen, ist ersichtlich nicht zielführend, da eine Vielzahl von Gebäuden um den Park gelegen ist und der Park von allen Anwohnern genutzt wird.

Der Absatz im Schriftsatz der Beklagten vom 19. November 2021 „Die Eigentümergemeinschaft der Häuser 4, 5 und 7 hat eine Hausverwaltung, derzeit die Hausverwaltung BG. GmbH aus X.. Die Eigentümergemeinschaft D.-straße 4, 6 und 6a wird durch YE. vertreten, sodass an das Parkgelände insgesamt auch nur diese zwei Eigentümergemeinschaften angrenzen“ entsprach und entspricht mit der letzten Aussage nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Vielmehr sind auch die Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaften 2, 2A, 2B bzw.10 bzw. 12 sowie die Gebäude 3, 13 und 23 um den Park gelegen.

Mit Schriftsatz vom 8. Februar 2023 wird auf die Häuser 4, 5 und 7 abgestellt.

Mit Schriftsatz vom 28. Juli 2023 wird auf Seite 12 wiederum die Vereinbarung mit der Nachbar-WEG behauptet.

Noch mit Schriftsatz vom 19. Januar 2024 wird darauf hingewiesen, dass ununterbrochen Beweis angetreten sei für den Abschluss der Vereinbarung mit der Nachbar-Eigentümergemeinschaft.

Insoweit lagen im April 2014 aber verschiedene Rechtspersönlichkeiten vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaften D.-straße 10, D.-straße 12 und D.-straße 2, 2A und 2B waren entstanden.

Die Beklagte hat aber fortlaufend auf eine Nachbar-WEG abgestellt.

Die Beklagte hat keine schriftlich fixierte Vereinbarung aus April 2014 zur Akte gereicht.

Zu mündlichen Vereinbarungen über für die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsame Rechtsgeschäfte wären die jeweiligen Verwalter ohne genehmigende Beschlussfassungen nicht befugt gewesen. Es handelte sich nicht um Vorgänge der laufenden Verwaltung von untergeordneter Bedeutung.

Derartige Beschlussfassungen sind nicht vorgetragen worden.

Aber dies dahingestellt, ist auch eine dahingehende mündliche Vereinbarung nicht konkretisiert worden.

Der Vortrag „dass die damaligen Wohnungseigentümer - die Eheleute WE. - zunächst mit der Nachbar-WEG geklärt haben, dass zur Vereinfachung wechselseitiger Ansprüche die Nachbar-WEG die Kosten des Herrn DX. nicht zu erstatten hätten und dafür die Klägerin nicht die Kosten der Unterhaltung und Verkehrssicherung der Notwege und Grunddienstbarkeiten erstatten müsste“, ist vage und unbestimmt.

Ebenso wenig konkret bezüglich einer Vereinbarung ist die Formulierung, dass die damals Beteiligten eine Vereinbarung getroffen hätten, wonach die Eigentümer der Häuser 4, 5 und 7 sowie die Eigentümer der Parkhalle auf Kostenerstattung wegen Unterhaltung der Verkehrswege verzichteten und die andere Seite die Parkpflegekosten trage und auf anteilige Erstattung verzichte. Das Wegerecht sei erforderlich gewesen, damit das heutige Grundstück der Klägerin über eine Feuerwehrzufahrt verfügte und eine Baugenehmigung erhalten konnte.

Soweit auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 15. August 2024 mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 seitens der Beklagten vorgetragen wird, dass am 7. April 2014 ein Gespräch unter Beteiligung von Herrn FX., Herrn MG., Frau DP., Herrn Dr. EX., Herrn TO. und Herrn KT. stattgefunden haben soll, wird dieser Vortrag seitens der Klägerin mit Schriftsatz vom 12. November 2024 bestritten und Verspätung gerügt.

Die Kammer kann auch nach dem Vortrag mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 „Vereinbarung vom 7. April 2014 unter Beteiligung von Herrn FX. für das Haus 4, Herrn MG. und Frau DP. für das Haus 5 und Herrn Dr. EX., Herrn TO. und Herrn KT. für das Haus 7“, ein auch nur im Ansatz nachvollziehbares Konstrukt, wer als Vertreter von wem in welcher Funktion zusammengekommen ist und wer Willenserklärungen abgegeben hat, nicht erkennen.

Die Beklagte hat nicht vorgetragen, wer aufgrund welchen Beschlusses als Vertreter welcher Wohnungseigentümergemeinschaft mit wem eine Vereinbarung geschlossen hat. Wären die als Zeugen benannten Personen Ersterwerber einzelner Einheiten in den jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften, erschließt sich eine Vertretungsbefugnis für die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ansatzweise.

Die Beklagte hat fortlaufend ausgeführt, dass die von ihr angebotenen Beweise zu erheben seien, insbesondere mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 niedergelegt, dass davon ausgegangen wird - insbesondere aufgrund der Nennung des Datums der Absprache - dass nun ausreichend vorgetragen ist, um auch nach Ansicht des Gerichts Beweis zu erheben.

Mit Schriftsatz vom 26. Februar 2025 wurde die Erwartung wiederholt, dass zu den geschilderten Tatsachen (statt aller: Gespräch zwischen den Eheleuten Dr. WE. und den Vertretern der Nachbargemeinschaften; Richtigkeit der Aufstellung in der Excel-Tabelle SR6; Übernahme der Parkpflegeregelung durch die Beklagte in Form der Ersteigentümer; Höhe der Kosten der Parkpflege und deren Zahlung) eine Beweisaufnahme durchgeführt wird.

Zu dem behaupteten Gespräch vom 7. April 2014 wird zusammenfassend Beweis seitens der Beklagten durch Vernehmung von FF., LI., FX., EZ., LM., Dr. EX., TO., AV. und die Parteivernehmung / Anhörung des Geschäftsführers der Beklagten angetreten.

Die Kammer sieht keine Veranlassung in die Beweisaufnahme einzutreten.

Beweismittel der ZPO sind u.a. die Zeugenvernehmung (§§ 373 ff. ZPO) und die Parteivernehmung (§§ 445 ff. ZPO).

Die Regelungen der §§ 445 ff. ZPO sind subsidiär gegenüber anderen Beweismitteln und setzen grundsätzlich voraus, dass eine Partei sich in Beweisnot befindet, ihr also keine Beweismittel zur Verfügung stehen oder diese nicht ausreichen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2019, - III ZR 198/19).

Die Zulässigkeit einer Parteivernehmung von Amts wegen gemäß § 448 ZPO hängt weiterhin davon ab, dass zuvor alle angebotenen Beweismittel, also auch die nach § 445 ZPO oder § 447 ZPO beantragte und nur mit Einverständnis des jeweiligen Gegners mögliche Parteivernehmung, ausgeschöpft worden sind und keinen vollständigen Beweis erbracht haben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2019, - III ZR 198/19).

Hinsichtlich der Vernehmung des Geschäftsführers der Beklagten Z. ist vorab darauf hinzuweisen, dass es sich um eine Parteivernehmung handeln würde.

Weder die Voraussetzungen von § 445 ZPO noch § 447 ZPO liegen vor.

Einer Einvernahme des Geschäftsführers der Beklagten als Partei zu der von der Beklagten behaupteten Vereinbarung bedarf es nicht.

Die Beklagte hat dies zwar beantragt, die Klägerin hat hiermit aber nicht ihr Einverständnis erklärt.

Die Voraussetzungen für eine Vernehmung des Geschäftsführers der Beklagten als Partei von Amts wegen nach § 448 ZPO liegen nicht vor.

Es ist somit vorrangig allein zu prüfen, ob der angebotene Zeugenbeweis zu erheben ist.

Die Beklagte verweist auf im einzelnen zitierte Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 21. Oktober 2014, - VIII ZR 34/14; Beschluss vom 28. Mai 2019, - VI ZR 328/18; Beschluss vom 25. Juni 2019, - VI ZR 12/17; Beschluss vom 14. Januar 2020, - VI ZR 97/19; Beschluss vom 28. Januar 2020, - VIII ZR 57/19; NJW 1972, 249; WM 1985, 736; NJW-RR 1988, 1529).

Der Bundesgerichtshof hat u. a. mit Beschluss vom 12. November 2020 - IX ZR 214/19 - ausgeführt:

Das Klagevorbringen ist schlüssig. Das Berufungsgericht überspannt die Substantiierungsanforderungen, wenn es verlangt, der Kläger müsse im Einzelnen darlegen, wann, wo und wie die Valutierung des streitbefangenen Darlehens erfolgt sein soll.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs schlüssig, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, auf Grund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; vom 17. September 2019 - VI ZR 396/18, NJW 2020, 236 Rn. 17; jeweils mwN).

Vorliegend sind aber diese grundlegenden Tatsachen nicht vorgetragen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11. Februar 2025 (AZ: VI ZR 185/24) ausgeführt, dass von einem Kläger, der Schadensersatz wegen Verletzung seines Körpers oder seiner Gesundheit verlangt, keine genaue Kenntnis medizinischer Zusammenhänge erwartet und gefordert werden kann. Ihm fehle insoweit das nötige Fachwissen.

Mit Beschluss vom 26. September 2024 (AZ: I ZR 161/23) hat der Bundesgerichtshof herausgestellt, dass diese (wie in dem Beschluss vom 12. November 2020) Grundsätze insbesondere dann gelten, wenn die Partei keine unmittelbare Kenntnis von den ihrer Behauptung zugrundeliegenden Vorgängen hat. Ebenso hat er mit Urteil vom 15. Februar 2024 (AZ: VII ZR 610/21) ausgeführt. Eine Partei dürfe auch von ihr nur vermutete Tatsachen als Behauptung in einen Rechtsstreit einführen, wenn sie mangels entsprechender Erkenntnisquellen oder Sachkunde keine sichere Kenntnis von Einzeltatsachen hat

Dies entspricht jedoch gerade nicht der vorliegenden Fallgestaltung.

Vielmehr hat die Klägerin aus eigener Erkenntnis oder durch Dritte keine Kenntnis über Vorkommnisse im Jahr 2014. Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt nicht existent.

Es ist allein die Beklagte bzw. deren Geschäftsführer, die Kenntnis haben könnten und in der Lage sein müssten, die einzelnen Vertragspartner, die Vertreter derselben bei der Vereinbarung sowie den Inhalt der behaupteten Vereinbarung (nicht nur grob und vage) vorzutragen.

Die Beklagte hat den Inhalt einer Vereinbarung, die einen Übergang der Verpflichtung aus dem von der Beklagten im eigenen Namen im Jahre 2012 abgeschlossenen Vertrag mit der Firma DX. zur Folge hätte, nicht vorgetragen. Es fehlten nicht Details, die im Rahmen einer Zeugenvernehmung aufzuklären wären, sondern die Basis einer solchen Vereinbarung.

Die Beklagte befindet sich weder in Beweisnot noch in einer irgend schützenswerten Position.

Vorliegend liegt kein unstreitiger Vortrag bezüglich einer Abrede zu Lasten der damals noch nicht existenten Klägerin vor.

Insofern reicht seitens der Beklagten nicht der Verweis auf ein vermeintliches Gespräch am 7. April 2014. Weder sind Verträge und Rechnungen bezüglich des Winterdienstes der Notwege / Wege vorgetragen, noch die Vertragspartner benannt, noch die von dem oder den Verträgen umfassten Wege gekennzeichnet worden.

Ferner ist weiterhin völlig offen, in welcher Funktion die als Zeugen benannten Personen an diesem Gespräch teilgenommen haben sollen.

Die Beklagte führt aus, dass Herr FX. für Haus 4 (D.-straße 12), Herr MG. und Frau DP. für das Haus 5 (D.-straße 10) und Herr Dr. EX., Herr TO. und Frau KT. für das Haus Nr. 7 (D.-straße 2, 2A, 2B) teilnahmen.

Insofern wird nochmals darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaften D.-straße 2, 2A, 2 B bzw. 10 bzw. 12 im Jahre 2014 existent waren (die Wohnungsgrundbücher waren angelegt und Dritterwerber eingetragen) und nur von ihrem Verwalter nach entsprechender Beschlussfassung hätten vertreten werden können.

Hätten an diesem Gespräch Interessenten, Erwerber, Miteigentümer teilgenommen, würde sich daraus kein Rechtssatz ableiten lassen, dass sie verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaften etwas hätten vereinbaren können.

Die Umstände dieses Gesprächs bleiben bereits im Dunkeln. Ist es ein spontanes Zusammentreffen oder wurde das Treffen, wenn ja, von wem, und wie organisiert.

Dass die benannten Zeugen die Verwalter der anderen Wohnungseigentümergemeinschaften gewesen sind, wird von der Beklagten nicht ansatzweise vorgetragen.

Anderen Personen hätte jedoch ohne weiteren Vortrag jegliche Vertretungskompetenz für die Wohnungseigentümergemeinschaften gefehlt.

Die klägerische Wohnungseigentümergemeinschaft ist erst mit Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch entstanden und die Beklagte hat nicht vorgetragen, wann die entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2016 diesen Vertrag übernommen hat.

Hierfür ist nicht ausreichend, dass B.K. als Geschäftsführer der ersten Verwalterin, welche durch Z. und G. in der Teilungserklärung bestellt worden ist, auf den von der Beklagten geschlossenen Vertrag mit der Firma DX. - ohne Rücksprache mit dem ersten Erwerber - Zahlungen leistet.

Es ist somit festzustellen, dass allein ein Vertrag zwischen der Beklagten und der Firma DX. geschlossen worden ist, der nicht auf die Klägerin übergegangen ist.

Die schuldrechtliche Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Firma DX. wirkt nur inter partes und bindet ohne eine - zuvor verneinte - Übernahme die Klägerin nicht.

Diesem Vertragsverhältnis entsprechend sind auch die Rechnungen der Firma DX. jeweils gegenüber der Beklagten erstellt worden und richten sich auch nicht im Laufe des Jahres 2016 und danach gegen die entstandene Klägerin.

Entgegen des Vortrags der Beklagten mit Schriftsatz vom 28. Juli 2023 sind die Rechnungen und damit der Vertrag mit der Firma DX. gerade nicht umgestellt worden.

Die Beklagte hat nicht dargetan, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Soweit sich die Beklagte hilfsweise darauf beruft, dass die Klägerin durch die auf die vermeintlich getroffene Vereinbarung erfolgten Zahlungen von ihren Verbindlichkeiten gegenüber den Häusern 4, 5 und 7 befreit wurde, kann dem nicht gefolgt werden.

Unabhängig davon, dass - wie zuvor bereits ausgeführt - die Beklagte verabsäumt hat, einen bzw. mehrere Verträge bezüglich der Unterhaltung der Wege und darauf aufbauende Rechnungen sowie deren Bezahlung zur Akte zu reichen, erschließt sich weder eine Ersparnis an sich noch weitergehend eine im Verhältnis zur Beklagten.

Bereits das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 11. Januar 2023 darauf hingewiesen, dass die Höhe der ersparten Aufwendungen für die Klägerin noch immer nicht hinreichend substantiiert dargelegt sein dürfte. Insbesondere dürfte auch noch unklar sein, für welchen Bereich ein Wegerecht für die Klägerin bestehen soll, inwiefern dieses Wegerecht auch noch für weitere Eigentümergemeinschaften besteht und aus welchem Rechtsgrund die Klägerin hier eine Verkehrssicherungspflicht treffen soll und die Eigentümerin der Flächen womöglich nicht mehr.

Die Beklagte trägt sodann mit Schriftsatz vom 8. Februar 2023 unter Beifügung eines Bestandsplans Baulasten (Bl. 557 Papierakte) vor, dass die Baulast 12696/1 das Eigentum Flur 317 Flurstück 52 und 53 belastet. Hierbei handele es sich um das Haus 7. Die Baulast 12390/2 belaste das Haus 5 und die Baulast 12695/1 das Haus 4 (nicht D.-straße 4, sondern nach historischer Nummerierung).

Dieser Vortrag ist unvollständig. Ausweislich des überreichten Baulastenverzeichnisses ist nicht eine einzige Baulast nur zugunsten des klägerischen Grundstücks eingetragen.

Zudem folgen aus einer allein öffentlich- rechtlich wirkenden Baulast keine zivilrechtlichen Ansprüche.

Soweit die Beklagte sich auf eingetragene Grunddienstbarkeiten beruft, fehlt zum einen anhand eines Lageplans konkreter Vortrag, an welchen Wegen allein zugunsten der Klägerin eine Grunddienstbarkeit bestellt ist.

Die eingangs aufgeführten Grunddienstbarkeiten legen nahe, dass Grunddienstbarkeiten jeweils zugunsten mehrerer an dem Park liegender Grundstücke bestellt sind.

Die Regelungen bezüglich der Unterhaltung der einzelnen Wege wären zwischen den Eigentümern aller begünstigten und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu treffen.

Nach den eingangs aufgeführten Bestellungsurkunden obliegt die Verkehrssicherungspflicht dem jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks und tragen die Kosten für die Unterhaltung die jeweiligen Eigentümer der belasteten und begünstigten Grundstücke je zur Hälfte.

Zudem sind vorliegend sowohl die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit als auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Weges / der Wege befugt, so dass die Kosten für die Wahrnehmung der Unterhaltungspflicht entsprechend §§ 748, 742 BGB die Dienstbarkeitsberechtigten und der mitnutzungsberechtigte Grundstückseigentümer anteilig zu tragen haben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2019, - V ZR 4/18). Ist nichts Anderes feststellbar, haben beide Beteiligte im selben Umfang zur Unterhaltung und damit zum Winterdienst beizutragen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2006, - V ZR 156/05).

Insofern ist darauf hinzuweisen, dass nicht nur die Klägerin und die Wohnungseigentümergemeinschaften D.-straße 10, D.-straße 12, D.-straße 2, 2A und 2B, D.-straße 3 an den Park grenzen, sondern zumindest auch die Gebäude 3, 13 und 23 (der Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 19. November 2021, dass nur zwei Eigentümergemeinschaften an das Parkgelände angrenzen, ist nicht nachvollziehbar).

Der Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 10. März 2022, dass es ohne die Vereinbarung zur Übernahme der Parkpflegekosten einerseits im Ausgleich zur Kostentragung der Pflege und Verkehrssicherung der für das Wegerecht der Klägerin notwendigen Wege es die Baugenehmigung nicht gegeben hätte, weil das Wegerecht von der Nachbargemeinschaft nicht eingeräumt worden wäre, ist aufgrund des zeitlichen Ablaufs der Bestellung der Baulasten und Grunddienstbarkeiten, nicht verständlich.

Den Beweisantritten der Beklagten zu einer Kostenersparnis der Klägerin, u. a. mit Schriftsätzen vom 8. Februar 2023 und 28. Juli 2023 in Gestalt der Vernehmung des Herrn PE., des Herrn FH. und des Herrn Volker PL., ist nicht nachzugehen.

Die Beklagte hätte den nach ihrem Vortrag mit Schriftsatz vom 8. Februar 2023 ausgehandelten Auftrag und den sodann abgeschlossenen Vertrag konkretisieren müssen. Anhand dieses konkreten Vertrages hätte eine Kostenersparnis bzw. Befreiung der Klägerin gegebenenfalls unter Zeugenbeweis gestellt werden können.

Die in der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2017 der Beklagten erteilte Entlastung steht dem Anspruch nicht entgegen.

Ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters bedeutet im Regelfall die Billigung der Verwaltertätigkeit. Die Entlastung hat rechtlich die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 BGB. Rechtsfolge ist ein Verzicht bzw. Ausschluss etwaiger - nicht aus einer Straftat herrührender - Schadensersatzansprüche und anderer konkurrierender Ansprüche wegen solcher Vorgänge, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 1997, - III ZR 248/95, NJW 1997, 2106; Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 3. Dezember 1999, - 11 Wx 76/99; Landgericht Krefeld, Urteil vom 3. Mai 2017, - 7 O 20/16).

Die Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Zeitraum, auf den sich die Entlastung bezieht, ist nicht ausgeschlossen, setzt aber voraus, dass der Anspruch auf Umständen beruht, die für die Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht erkennbar waren (Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 3. Dezember 1999, - 11 Wx 76/99).

Vorliegend ist zu beachten, dass die Entlastung sich höchstens auf die Tätigkeit der Beklagten bis zum 14. Mai 2017 (dem Tag vor der Eigentümerversammlung) erstrecken kann, denn mit dem Beschluss über die Entlastung wird die zurückliegende Amtsführung als ordnungsgemäß gebilligt. Sie bezieht sich demnach immer nur auf vergangene Zeiträume.

Da die Klägerin die Erstattung von in den Jahren 2019 und 2020 getätigter Zahlungen begehrt, kann die in der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2017 ausgesprochene Entlastung diesen Zeitraum nicht umfassen.

Die Entlastung kann aber auch nicht als Billigung der Zahlungen im Sinne einer Genehmigung mit Wirkung für die Zukunft gewertet werden.

Insofern ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern nach dem Akteninhalt die durch die Beklagte als Verwalterin getätigten Zahlungsvorgänge in der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2017 nicht bekannt waren. Über eine Jahresabrechnung 2016 ist nicht Beschluss gefasst worden. Die Beklagte hat auch keinen von ihr zu der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2017 erstellten und den Wohnungseigentümern im Vorfeld übermittelten Entwurf einer Jahresabrechnung vorgelegt.

Vielmehr haben die Parteien übereinstimmend in der Sitzung vor der Kammer vom 18. März 2024 (Protokoll Bl. 283 e-Akte) erklärt, dass Abrechnungen durch die Beklagte nicht erstellt und beschlossen worden sind.

Aus dem unter TOP 4 beschlossenen Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 ergaben sich keine Kosten für die Parkpflege mit monatlich ca. 1.200,00 €, mithin insgesamt ca. 14.400,00 €. Es wird eine Position „Parkplatz + Außenreinigung“ mit Kosten in Höhe von 3.709,92 € und eine Position „Winterdienst“ mit Kosten in Höhe von 2.713,20 € aufgeführt.

Der Hinweis der Beklagten mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. März 2011 (AZ: V ZR 156/10) führt zu keiner anderen Beurteilung, da der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung herausgestellt hat, dass auch unberechtigte Zahlungen in die jeweilige Jahresabrechnung einzustellen sind und mit deren Genehmigung keine Billigung dieser Ausgaben verbunden ist.

Finanzamt

Das Finanzamt brachte am 19. Juli 2019 eine Pfändung auf das von der Beklagten für die Klägerin geführte Konto über 12.280,52 € aus. Am 19. Juli 2019 wurden 6.000,00 € erstattet.

Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht insofern einen weiteren - von der Beklagten behaupteten - Erstattungsbetrag am 17. Oktober 2019 in Höhe von 5.000,00 € (Schriftsatz der Beklagten vom 8. September 2022) nicht berücksichtigt.

Die Beklagte hat mit einem Betrag in Höhe von 6.568,80 € gegenüber dem Anspruch der Klägerin in Höhe von 5.000,00 € mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2024 die Aufrechnung erklärt.

Allerdings ist der Vortrag der Beklagten zu einem weiteren Betrag in Höhe von 5.000,00 (Bl. 231 GA) nicht nachgewiesen.

Die Beklagte hat mit Schriftsätzen vom 10. März 2022 und 8. September 2022 behauptet, dass dem für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Konto ein Betrag in Höhe von 5.000,00 € gutgeschrieben worden sei.

Entgegen des Vortrags der Beklagten kann dem Kontoauszug vom 18. Oktober 2019 (Bl. 439 Papierakte) kein Eingang über 5.000,00 € entnommen werden.

Es ist gar kein Eingang zu verzeichnen, sondern eine Abbuchung in Höhe von 301,78 €.

Der Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 27. Dezember 2022, dass die Beklagte eigentlich einen Anspruch gegen die Klägerin in Höhe von 6.568,80 € gehabt habe, sie aber nur 301,78 € abgebucht habe, da sie 6.267,02 € abgezogen habe, u.a. mit 5.000,00 € wegen des Finanzamtes gegengerechnet habe, ist nicht geeignet, den Anspruch zu Fall zu bringen.

Die Abbuchung über 301,78 € ist ohne Erklärung vorgenommen worden. Dem Kontoauszug lässt sich nicht ansatzweise die von der Beklagten im Laufe des Rechtsstreits vorgetragene „Verrechnung“ entnehmen. Ein Zahlungseingang auf dem Konto in Höhe von 5.000,00 € ist nicht erfolgt.

Die Klägerin hat diese Verrechnung bestritten und es wäre an der Beklagten gewesen, jegliche Forderung zu belegen. Dem von der Beklagten angebotenen Beweisantritt durch Vernehmung des Zeugen FF. war ohne eine weitere Substantiierung nicht nachzugehen.

Die Beklagte hat insofern mit Schriftsatz vom 27. Dezember 2022 allein vorgetragen, dass es in Höhe von insgesamt 6.568,80 € Hausverwalterabrechnungen der Beklagten gegeben habe.

Die Beklagte müsste im Besitz der von ihr erstellten Rechnungen gegenüber der Klägerin sein, da der Aufbewahrungszeitraum von 10 Jahren für ihre eigene Buchhaltung etc. bei weitem nicht abgelaufen ist (vgl. § 257 HGB, § 147 AO, OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. Mai 2024, - I-12 U 3/21).

Die Beklagte war am 18. Oktober 2019 auch nicht zu einer Zahlung an sich selbst wegen angeblicher Verwaltervergütung berechtigt, da sie nicht mehr bestellte Verwalterin der Klägerin war. Die Bestellung lief vielmehr am 31. Mai 2018 aus.

Bezüglich der restlichen 1.280,52 € ist zwar zutreffend, dass dieser Betrag in der Aufstellung SR 6 eingestellt ist. Die Kammer erachtet einen diesbezüglichen Anspruch, wie unter 3. ausgeführt wird, ebenso wie das Amtsgericht nicht für gegeben und daher ist dieser Betrag zuzusprechen.

Überzahlungen auf Hausgeld / Konsolidierungsleistung

Hinsichtlich des Anspruchs in Höhe von 39.173,89 € wegen angeblich überzahlter Hausgelder wird der Verweis auf die Aufstellung SR 6 nicht der Substantiierungslast der Beklagten gerecht.

Soweit die Beklagte einwendet, dass sämtliche Unterlagen der neuen Verwaltung übergeben worden sind und daher nicht weiter vorgetragen werden könne und die Klägerin aufgefordert werde, sämtliche Verwaltungsunterlagen der Beklagten zu überlassen (vgl. Bl. 82 Papierakte), ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte die benötigten Unterlagen im Einzelnen bezeichnen müsste. Sie hatte keinen Anspruch, dass die Unterlagen in der Art und Weise konserviert werden, wie sie der neuen Verwaltung übergeben worden sind. Sie hätte mittels eines aussagekräftigen Übergabeprotokolls fixieren müssen, welche Unterlagen sie herausgegeben hat. Sodann müsste sie die angeblich zur Substantiierung benötigten Unterlagen im Einzelnen bezeichnen.

Allerdings erschließt sich die Notwendigkeit der Vorlage von Unterlagen durch die Klägerin nicht.

Z. und G. haben ihre vermeintlichen Ansprüche an die Beklagte, deren Geschäftsführer Z. ist, abgetreten.

Z. und G. (GbR) waren Miteigentümer der Klägerin und die sie als Miteigentümer betreffenden Unterlagen werden sie nicht herausgegeben haben, da diese strikt von den Unterlagen, über welche die Beklagte als bestellte oder faktische Verwalterin verfügte, zu trennen sind. Solches hat die Beklagte unter Vorlage eines aussagekräftigen Übergabeprotokolls auch nicht vorgetragen.

Die Beklagte, der die Ansprüche der GbR abgetreten worden sind, hätte die einzelnen Wirtschaftspläne, auf die Zahlungen geleistet worden sind, zur Akte reichen und anhand dieser ihre Zahlungen auflisten müssen.

Darauf hat bereits das Amtsgericht die Beklagte hingewiesen.

Die Beklagte oder die GbR sind in der Lage, die Abbuchungen von ihren eigenen Konten, gegebenenfalls unter Nachforderung der Kontoauszüge von dem jeweiligen Bankinstitut, darzulegen.

Die Abtretung bezieht sich ausweislich der zur Akte gereichten Abtretungsvereinbarung insbesondere auf "Hausgeldüberzahlungen in Höhe von 19.887,12 € und 16.856,05 €".

Dabei handelt es sich um die Beträge, die in der Buchungsliste WEG "EP." 2020 als Saldoübertrag zum 1. Januar 2020 betreffend Haus 4 bzw. Haus 6a aufgeführt sind, mithin in dieser Liste nicht näher erläutert werden.

Zudem wird darauf hingewiesen, dass der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178/19 - entschieden hat, dass der einzelne Wohnungseigentümer eine gezahlte Abrechnungsspitze nach Ungültigerklärung des zugrundeliegenden Beschlusses nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Bereicherungsrecht zurückfordern kann. Die erforderliche Korrektur sei vielmehr über das Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzunehmen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter festgehalten, dass nur bei versehentlichen Doppelzahlungen ein Bereicherungsanspruch in Betracht kommt.

Vorliegend hätten Z. und G. auf die Erstellung der Jahresabrechnungen für alle Jahre hinwirken müssen.

Es ist nicht ansatzweise vorgetragen, dass es sich bei den eingeklagten Beträgen um versehentliche Doppelzahlungen handelt.

Bezüglich der Jahre, für die Abrechnungen durch die Klägerin erstellt worden sind, ergibt sich keine Überzahlung, wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 8. Februar 2022 im Einzelnen vorgetragen hat.

Soweit der Vortrag so verstanden werden soll, dass die GbR für die Klägerin notwendigen Ausgaben mangels ausreichender Liquidität aus eigenen Mitteln beglichen hat, wäre zwar grundsätzlich ein derartiger Anspruch möglich.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem einzelnen Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tilgt, nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von einer Schuld befreit (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. März 2022, - V ZR 92/21).

Allerdings ist Voraussetzung, dass der einzelne Wohnungseigentümer nachweist, dass er eine bestimmte, unstreitige Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft getilgt hat.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht dargetan.

Die zur Akte gereichte excel-Tabelle SR 6 verhält sich eingangs zu einem Saldovortrag zum 1. Januar 2020. Die in dem Saldovortrag aufgeführten Beträge können sich mithin per se nicht aus der folgenden excel-Tabelle erschließen, da sie das vermeintliche Ergebnis einer Tabelle sind, die den vorangegangenen Zeitraum betrifft.

Weitere Darlegungen sind seitens der Beklagten nicht erfolgt.

Auch insoweit fehlt es an einem Tatsachenvortrag, der eine Beweisaufnahme rechtfertigen könnte. Die excel-Tabelle SR 6 an sich ist keine Tatsache, die einen Anspruch von Z. und G. gegen die Klägerin belegt.

Ergänzend wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angegriffenen Urteil verwiesen, denen sich die Kammer anschließt.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Die Revision wird zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, da, soweit die Kammer feststellen konnte, der Bundesgerichtshof sich zu einer Fallgestaltung wie der vorliegenden im Hinblick auf die Substantiierungsanforderungen noch nicht verhalten hat.

Dr. I.