BGH Urteil vom 10.02.2000 – IX ZR 41/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

IX ZR 41/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 10. Februar 2000 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BNotO § 23

Der Notar darf grundsätzlich den Inhalt der ihm erteilten Hinterlegungsanweisung

nicht entgegen deren Wortlaut durch Auslegung des zwischen den Beteiligten ge-

schlossenen Vertrages ermitteln.

BGH, Urteil vom 10. Februar 2000 - IX ZR 41/99 - Kammergericht Berlin

LG Berlin

Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Paulusch und die

Richter Dr. Kreft, Stodolkowitz, Kirchhof und Dr. Fischer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats

des Kammergerichts vom 30. Oktober 1998 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der verklagte Notar beurkundete am 12. November 1992 einen Vertrag,

durch den die G. GmbH (im folgenden: GmbH oder Verkäuferin) dem Kläger

ein bestimmtes Trennstück sowie einen ideellen Anteil an einer weiteren

Teilfläche eines Grundstücks in Basdorf mit einem damals im Bau befindlichen

Reihenhaus verkaufte. Der Kaufpreis von insgesamt 530.453 DM war in zwei

Raten auf einem vom Beklagten zu errichtenden Anderkonto zu hinterlegen,

die zweite Rate spätestens bei Übergabe des Grundstücks (§ 3 Nr. 1 des Kauf-

vertrags). In § 6 Nr. 2 des Vertrages wurde der Beklagte "vom Käufer unwider-

ruflich angewiesen, die Auszahlungen an den Verkäufer von dem vorgenann-

ten Notar-Anderkonto ... vorzunehmen", sobald die sodann unter den Buchst.

a - f aufgeführten Voraussetzungen vorlagen, insbesondere (Buchst. f) "Ver-

käufer und Käufer dem amtierenden Notar übereinstimmend und schriftlich er-

klärt haben, daß der Kaufgegenstand dem Käufer übergeben worden ist".

Der Kläger überwies den Kaufpreis auf das Anderkonto. Am 31. März

1993 wurden in einem allein vom Bauleiter unterschriebenen Übergabeproto-

koll Baumängel festgehalten. Der Kläger, dem die Hausschlüssel ausgehändigt

wurden, vermietete das Haus ab 20. April 1993 und unterrichtete den Beklag-

ten hiervon. Mit Schreiben vom 9. September 1993 wies er den Beklagten dar-

auf hin, daß es bisher an übereinstimmenden Übergabeerklärungen der Kauf-

vertragsparteien fehle, und bat, von einer Auskehrung des hinterlegten Kauf-

preises vorerst abzusehen. Der Beklagte zahlte gleichwohl am 11. Januar 1994

das Geld an die Verkäuferin aus; die Auszahlungsvoraussetzungen des § 6

Nr. 2 Buchst. a - e waren erfüllt. In einem gegen die GmbH wegen bestimmter

Mängel geführten Rechtsstreit erwirkte der Kläger ein Urteil, das wegen Ver-

mögenslosigkeit der Schuldnerin nicht vollstreckt werden konnte. Im August

1996 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der

GmbH abgelehnt.

Der Kläger nimmt deswegen den Beklagten auf Schadensersatz in An-

spruch. Er hat zuletzt Zahlung von rund 41.000 DM nebst Zinsen verlangt und

Feststellung beantragt, daß der Beklagte ihm den Schaden zu ersetzen habe,

der ihm dadurch entstanden sei, daß er wegen der Auszahlung des hinterleg-

ten Geldes Gewährleistungsansprüche wegen bestimmter Mängel gegen die

GmbH nicht habe durchsetzen können.

Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt

der Kläger die Klageansprüche weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I.

Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch des Klägers

gegen den Beklagten nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO mit der Begründung ver-

neint, dieser habe seine Pflichten als Notar deswegen nicht verletzt, weil er

entgegen dem Wortlaut des § 6 Nr. 2 Buchst. f des Kaufvertrages nicht gehal-

ten gewesen sei, die Auszahlung des hinterlegten Geldes an die Verkäuferin

von der schriftlichen Erklärung des Klägers, daß ihm das Grundstück überge-

ben worden sei, abhängig zu machen. Eine solche Erklärung habe nicht die

Bedeutung einer selbständigen Auszahlungsvoraussetzung gehabt, sondern

sei nur dazu bestimmt gewesen, dem Beklagten die Feststellung der Übergabe

zu erleichtern. Eine Auslegung jener Bestimmung ergebe unter Berücksichti-

gung des sonstigen Vertragsinhalts, daß damit nur das dem Kläger unter be-

stimmten Voraussetzungen eingeräumte Recht auf Übergabe schon vor der

Abnahme im bauvertraglichen Sinn, nicht aber auch etwaige Gewährleistungs-

ansprüche hätten gesichert werden sollen. Nachdem für den Beklagten auf-

grund des ihm vorliegenden Übergabeprotokolls und der ihm mitgeteilten Ver-

mietung des Hauses durch den Kläger die Übergabe zweifelsfrei festgestanden

habe, habe er das Kaufpreisgeld an die Verkäuferin auszahlen dürfen.

II.

Diese Begründung trägt, wie die Revision zu Recht rügt, die Klageab-

weisung nicht.

1. Der Beklagte hat dadurch, daß er das Geld auszahlte, obwohl der

Kläger die die Übergabe betreffende schriftliche Erklärung nicht abgegeben,

sondern ausdrücklich verweigert hatte, seine Pflichten aus dem ihm von den

Vertragsparteien erteilten Treuhandauftrag verletzt.

Die dem Beklagten zum Zweck des Vollzugs des Kaufvertrags aufgetra-

gene Tätigkeit war Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im

Sinne der §§ 23, 24 BNotO. Inhalt und Umfang der dadurch begründeten

Amtspflichten des Beklagten ergaben sich aus den im Kaufvertrag festgeleg-

ten, an ihn gerichteten Weisungen. Solche Weisungen sind grundsätzlich

streng zu befolgen (BGH, Urt. v. 17. Februar 1994 - IX ZR 158/93, WM 1994,

647 m.w.N.); der Notar hat dabei peinliche Genauigkeit zu beachten (Sand-

kühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 23 Rdnr. 116 m.w.N.).

Dessen war sich auch das Berufungsgericht bewußt. Es hat aber gemeint, der

Beklagte habe sich hier nicht an den Wortlaut der Hinterlegungsanweisung zu

halten brauchen, weil eine Auslegung des zwischen den Beteiligten geschlos-

senen Vertrages einen vom Wortlaut abweichenden Inhalt ergebe. Damit hat

das Berufungsgericht verkannt, daß es grundsätzlich nur auf die dem Notar

erteilte Weisung, nicht aber auf Umstände außerhalb des Treuhandauftrags

ankommt (vgl. Seybold/Schippel, BNotO 6. Aufl. § 23 Rdnr. 18). Der Inhalt des

zwischen den Parteien vereinbarten, vom Notar abzuwickelnden Vertrages ein-

schließlich der darin enthaltenen, zwischen ihnen geschlossenen Hinterle-

gungsvereinbarung ist nicht Bestandteil der davon zu unterscheidenden Hin-

terlegungsanweisung (Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 22; vgl. auch BGH, Urt. v.

18. November 1999 - IX ZR 153/98, WM 2000, 193, 195). Es ist nicht Aufgabe

des Notars, den Inhalt des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages

durch Auslegung zu ermitteln. Das ist sogar dann nicht anders, wenn, wie es

hier gewesen zu sein scheint, der Notar den Vertrag selbst entworfen hat. Die-

ser darf sich deshalb grundsätzlich auch dann nicht über den Wortlaut einer

ihm erteilten Weisung hinwegsetzen, wenn er meint, nach dem sonstigen Inhalt

des zu vollziehenden Vertrages sei die wörtliche Befolgung der Weisung nicht

erforderlich.

Es mag offenbleiben, ob ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hat,

wenn der Vertragsinhalt eindeutig ergibt, daß die Parteien die Weisung nicht

so gemeint haben, wie sie formuliert ist. So war es jedenfalls hier nicht. Die

vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages ist fehlerhaft

und deshalb für das Revisionsgericht nicht bindend. Das Berufungsgericht hat

gemeint, die Regelung in jener Vertragsbestimmung habe nicht den Zweck ge-

habt, dem Kläger eine mangelfreie Übergabe des Hauses zu gewährleisten.

Wäre es so, dann wären die Rechte des Klägers aus den §§ 320 und 273 BGB

ab Übergabe des Grundstücks infolge der dann ohne weiteres eintretenden

Auszahlungsreife endgültig verloren gewesen. Das hätte die Hinterlegungsver-

einbarung grundsätzlich nach § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam gemacht, wenn es

sich, wie der Kläger in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, um einen AGB-

Vertrag gehandelt haben sollte (vgl. BGH, Urt. v. 11. Oktober 1984 - VII ZR

248/83, NJW 1985, 852; Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 27; Haug, Die Amtshaf-

tung des Notars, 2. Aufl. Rdnr. 692 a; Huhn/von Schuckmann, BeurkG 3. Aufl.

§ 11 DONot Rdnr. 8). Tatsächlich enthält indessen die Hinterlegungsvereinba-

rung zwischen dem Kläger und der Verkäuferin, soweit es um die Auszahlung

des hinterlegten Geldes an diese geht, kein Zurückbehaltungsverbot. Nach § 3

Nr. 1 Buchst. b des Vertrages hatte der Kläger - die Revision weist darauf zu-

treffend hin - bei Übergabe "alle fälligen oder dann fällig werdenden Zahlungen

(zu leisten), die er dem Verkäufer aufgrund dieses Vertrages schuldet"; er

durfte "wegen ausstehender oder mangelhafter Leistungen nur angemessene

Kaufpreisteile" zurückhalten. Letzteres wäre ihm unmöglich gewesen, wenn mit

Übergabe des Grundstücks der Beklagte ohne Rücksicht auf etwaige Mängel

den vollen Kaufpreis an die Verkäuferin auszuzahlen gehabt hätte. Die Rege-

lung in § 6 Nr. 2 Buchst. f des Vertrages verhinderte einen solchen Rechtsver-

lust des Klägers, indem sie die Auszahlung von entsprechenden übereinstim-

menden Erklärungen der Vertragspartner abhängig machte. Dies setzte den

Kläger in die Lage, bei Vorhandensein von Mängeln seine Erklärung erst dann

abzugeben, wenn die Verkäuferin ihr Einverständnis dazu erteilt hatte, daß

"angemessene Kaufpreisteile" bis zur Beseitigung der Mängel auf dem Nota-

randerkonto verblieben.

2. Der Beklagte hat die somit gegebene Pflichtverletzung fahrlässig und

damit schuldhaft begangen. Das ergibt sich schon daraus, daß er, wie er selbst

vorgetragen hat, bei der Auszahlung nicht einmal bemerkt hat, daß die Hinter-

legungsanweisung schriftliche Übergabeerklärungen der Vertragsparteien vor-

aussetzte und solche Erklärungen ihm nicht vorlagen.

3. Die Pflichtverletzung des Beklagten war dafür ursächlich, daß der

Kläger seine Gewährleistungsansprüche, soweit solche bestanden, nicht

durchsetzen konnte. Wäre das hinterlegte Geld noch vorhanden, so könnte er

notfalls im Rechtswege erreichen, daß die Verkäuferin der Auszahlung des

Geldes an ihn in dem Umfang zustimmt, in dem es ihr wegen der Mängel nicht

zusteht.

III.

Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Die Sache ist nicht ent-

scheidungsreif. Es fehlt bisher nicht nur zur Höhe des mit den bezifferten Kla-

geanträgen geltend gemachten Schadens, sondern auch zum Vorhandensein

der Mängel, die der Kläger zum Gegenstand seiner Feststellungsklage ge-

macht hat, an den erforderlichen tatsächlichen Feststellungen. Damit sie nach-

geholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen.

Paulusch

Kreft

Stodolkowitz

Kirchhof

Fischer