BGH Urteil vom 11.02.2000 – V ZR 61/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 61/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 11. Februar 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des

14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München, Zivilsenate in

Augsburg, vom 3. Dezember 1998 aufgehoben und das Urteil des

Landgerichts Augsburg vom 11. April 1997 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Von Rechts wegen

Die H. A. AG erwarb 1991 einen größeren Grundbesitz in

Sch. , von dem sie eine Teilfläche von rund 38.000 qm mit notariellem

Vertrag vom 16. Juni 1993 für rund 6,8 Mio. DM an die spätere Gemeinschuld-

nerin (im folgenden: Gemeinschuldnerin) verkaufte. Für die Gemeinschuldnerin

wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die zugrundeliegende Forde-

rung wurde später an die Commerzbank verpfändet, die sich für die Kaufpreis-

zahlung verbürgt hatte.

In dem Kaufvertrag heißt es unter "IX. Erschließungsmaßnahmen" wie

folgt:

"Der Erschließungsaufwand im Sinne der §§ 127, 128 BBauG, die Kosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, die Anschluß- und Herstellungsbeiträge gemäß kommunalen Satzungen sind nicht bezahlt.

Die anfallenden Kosten aufgrund kommunaler Satzungen oder aufgrund eines Vorhaben- und Erschließungsplanes werden vom Käufer getragen, auch wenn die Bescheide und Abrech- nungen noch an den Verkäufer adressiert sein sollten. Der Ver- käufer verpflichtet sich, die Verhandlungen im Rahmen des Vor- verfahrens zum Vorhaben- und Erschließungsplan mit der Stadt Sch. zum Abschluß eines Erschließungsvertrages zwi- schen der Stadt Sch. und dem Käufer zu führen.

Die Kosten der Erschließung sowie die anstehende Erdverka- belung der Hochspannungsleitung werden entsprechend der Größe des in Ziff. I bezeichneten Gesamtgrundbesitzes von den Vertragsteilen flächenanteilig getragen.

Ungeachtet von der vorstehenden Regelung übernimmt der Verkäufer die Kosten der Erdverkabelung bis zu höchstens 350.000,--; ein etwa überschießender Betrag geht zu Lasten des Käufers.

Hierzu erforderliche Verträge sind gesondert abzuschließen."

Am 16. Mai 1995 schlossen die H. A. AG und die Gemein-

schuldnerin einen privatschriftlichen "Konsortialvertrag", dessen Zweck die Er-

stellung und Verwirklichung eines Vorhaben- und Erschließungsplans war und

der auch im einzelnen festlegte, wer jeweils die Kosten tragen sollte.

Die Commerzbank zahlte als Bürgin den vollständigen Kaufpreis. Zah-

lungen auf die Erschließungskosten, die die Stadt Sch. zum Teil von der

H. A. AG gefordert hatte, leistete die Gemeinschuldnerin nicht.

Mit Schreiben vom 6. und vom 16. August 1996 an den Beklagten stellte

die H. A. AG eine Berechnung auf, die mit einer Forderung von

rund 3,1 Mio. DM abschloß und die sie als restlichen Kaufpreis bis zum

20. August 1996 einforderte, verbunden mit der Androhung, die Erfüllung des

Kaufvertrages abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend

zu machen. Der Berechnung der Forderung lag zugrunde, daß die H.

A. AG den von der Commerzbank gezahlten Betrag auf verschiedene ihr

angeblich zustehende Forderungen verrechnete, u.a. auf Erstattungsansprü-

che wegen der Erschließungskosten in Höhe von rd. 1,4 Mio. DM sowie auf

Verzugszinsen.

Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht der H. A. AG

Löschung der Auflassungsvormerkung. Land- und Oberlandesgericht haben

der Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Abwei-

sungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-

tels.

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Kaufvertrag zwischen der

H. A. AG und der Gemeinschuldnerin sei nach § 326 Abs. 1 BGB in

ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden. Die Gemeinschuldnerin sei

zwar nicht mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug geraten; denn diesen

habe die Commerzbank als Bürgin gezahlt, und der Gläubigerin sei es wegen

der eindeutigen Leistungsbestimmung verwehrt gewesen, die Zahlung auf an-

dere Forderungen zu verrechnen. Eine Auslegung des Vertrages ergebe aber,

daß auch die von der Gemeinschuldnerin übernommene Pflicht zur Tragung

der Erschließungskosten eine Hauptleistungspflicht gewesen sei, die sie nicht

erfüllt habe. Von den angefallenen Kosten sei sie mit einem Betrag von wenig-

stens 1.333.392,32 DM in Verzug gewesen, so daß die H. A. AG

insoweit die Rechte aus § 326 Abs. 1 BGB habe geltend machen können. In-

folgedessen sei der - an den Kläger abgetretene - Anspruch auf Löschung der

Auflassungsvormerkung berechtigt.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der sich aus ei-

nem Abwicklungsverhältnis nach § 326 Abs. 1 BGB ergebende schuldrechtli-

che Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung abtretbar ist, von dem

Kläger also geltend gemacht werden kann. Es bejaht indes rechtsfehlerhaft die

Voraussetzungen dieser Norm im konkreten Fall.

1. § 326 Abs. 1 BGB ist im Rahmen eines Kaufvertrages nur anwendbar,

wenn der Schuldner mit einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Lei-

stungspflicht im Verzug ist. Ob eine Pflicht im Gegenseitigkeitsverhältnis steht,

richtet sich - wenn es sich nicht um die vertragstypischen Pflichten des Kauf-

vertrages handelt - nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Willen der

Parteien. Dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Seine Auffassung, die

Parteien hätten die Verpflichtung, die Erschließungskosten zu tragen, als

Hauptleistungspflicht vereinbart und sie den Regeln der §§ 320 ff BGB unter-

stellt, ist jedoch rechtsfehlerhaft und damit für den Senat nicht bindend.

a) Die Annahme, es habe sich im vorliegenden Fall nicht um einen "ein-

fachen Kaufvertrag über ein Grundstück, ... sondern um eine Projektentwick-

lung" gehandelt, wird von den getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das

Berufungsgericht stützt seine Auffassung in erster Linie darauf, daß die Ver-

tragsparteien am 16. Mai 1995 einen Konsortialvertrag abgeschlossen haben

und dann gegenüber der Stadt Sch. als Maßnahmenträger aufgetreten

sind. Dabei handelt es sich aber um Umstände, die sich zwei Jahre nach dem

Abschluß des Kaufvertrages zugetragen haben, für die Auslegung dieses Ver-

trages somit nicht herangezogen werden können. Damit entfällt die wesentliche

Grundlage für die Auffassung des Berufungsgerichts.

Das Berufungsgericht meint allerdings, auch im notariellen Kaufvertrag,

nämlich unter IX Abs. 2, komme zum Ausdruck, daß die Vertragsparteien eine

"Projektentwicklung" vereinbart hätten. Diese, vom Gericht auch nicht weiter

dargelegte, Annahme berücksichtigt nicht ausreichend die für die Auslegung

bedeutsamen Umstände. Daß in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung

darüber getroffen wird, wer die noch nicht bezahlten Erschließungskosten zu

tragen hat, stellt keine Besonderheit dar, die den vom Berufungsgericht gezo-

genen Schluß rechtfertigt. Eine solche Vereinbarung wird mit Rücksicht auf das

zunächst noch beim Verkäufer verbleibende Eigentum und die damit mögliche

Inanspruchnahme durch die Kommune in vielen Kaufverträgen in gleicher Wei-

se geschlossen. Abweichend von diesen Üblichkeiten haben die Vertragspar-

teien hier lediglich eine Verpflichtung des Verkäufers begründet, "die Ver-

handlungen im Rahmen des Vorverfahrens zum Vorhaben- und Erschlie-

ßungsplan mit der Stadt Sch. zum Abschluß eines Erschließungsvertrages

zwischen der Stadt Sch. und dem Käufer zu führen". Das läßt den Schluß

darauf zu, daß ein solches Vorhaben beabsichtigt war, nicht aber, daß der

Käufer irgendwelche Pflichten gegenüber dem Verkäufer im Sinne einer "Pro-

jektentwicklung" übernehmen sollte. Nur der Verkäufer verpflichtete sich, näm-

lich Verhandlungen zu führen. Weiteres enthält der Vertrag nicht.

Wenn das Berufungsgericht demgegenüber meint, der Erschließungsre-

gelung komme eine wesentliche Bedeutung zu, der Kaufpreis und der abzu-

schließende Erschließungsvertrag sowie die Kostentragung stünden auf glei-

cher Stufe, so stützt es seine Auslegung auf Umstände, die zum Zeitpunkt des

Kaufvertragsschlusses noch nicht gegeben waren. Die Frage, wann und in

welcher Höhe Erschließungskosten bei wem anfallen würden, war zu diesem

Zeitpunkt noch nicht abzusehen. Für die Verkäuferin entstand ein Interesse an

einer vertraglichen Übernahme der Erschließungskosten durch die Gemein-

schuldnerin erst durch den Konsortialvertrag, der für sie insoweit eine Mithaf-

tung vorsah. Die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen können da-

her das Auslegungsergebnis nicht rechtfertigen.

b) Auch eine dem Senat - weil weitere Sachverhaltsfeststellungen nicht

zu erwarten sind - mögliche eigene Vertragsauslegung führt nicht zu dem vom

Berufungsgericht angenommenen Vertragsinhalt. Ohne hinreichende Anhalts-

punkte im Vertragstext liegt eine dahingehende Auslegung ohnehin fern. Sie

wird aber auch von den Interessen der Vertragsparteien nicht gefordert.

Wenn das Berufungsgericht meint, für die H. A. AG als Ver-

käuferin sei es von existentieller Bedeutung gewesen, daß die Käuferin ihre

Erschließungsverpflichtungen erfüllte, da sie "über Erschließungsvertrag und

Konsortialvertrag" mitgehaftet habe, so übersieht es, daß die H. A.

AG gerade nicht aufgrund des Kaufvertrages mithaftete. Sie lief allenfalls Ge-

fahr, öffentlich-rechtlich als Nocheigentümerin für von der Kommune durchge-

führte - aber nicht im Raum stehende - Maßnahmen in Anspruch genommen zu

werden. Ihre Mithaftung wegen der gesamten Erschließungskosten ergab sich

erst aus dem zwei Jahre später geschlossenen Konsortialvertrag und aus den

darauf beruhenden Erschließungsverträgen. Für die Interessenlage der Kauf-

vertragsparteien sind diese Umstände daher ohne Bedeutung.

Mit den Interessen vom Verkäufer und Käufer läßt es sich im Regelfall

zudem nicht vereinbaren, daß die Vertragsabwicklung über längere Zeit in der

Schwebe bleibt. Der auf den Austausch von Leistung und Gegenleistung aus-

gerichtete Kaufvertrag soll schnell abgewickelt werden, damit der Käufer mit

der Kaufsache, der Verkäufer mit dem Kaufpreis wirtschaften kann. Ausdruck

dessen ist u.a. die relativ kurze Frist für die Verjährung von Gewährleistungs-

rechten. Angesichts dessen kann - ohne hier nicht ersichtliche Ausnahmegrün-

de - nicht angenommen werden, daß die Parteien eine Leistungspflicht zur

Hauptpflicht erheben, deren Umfang und Entwicklung im Zeitpunkt des Ver-

tragsschlusses noch völlig ungeklärt ist und von weiteren, nicht allein in der

Macht der Vertragspartner stehenden Umständen abhängt. So lag es hier. Die

Frage, wann und in welcher Höhe Erschließungskosten anfallen und von dem

Käufer zu tragen sein würden, war bei Abschluß des Kaufvertrages nicht ver-

läßlich abzusehen. Hätten die Parteien gleichwohl die Verpflichtung des Käu-

fers, diese Kosten zu tragen, zur Hauptpflicht erhoben, so hätte es zu unange-

messenen, den dargelegten Interessen zuwiderlaufenden Folgen kommen

können. Noch nach langer Zeit könnte eine Vertragsrückabwicklung nach

§ 326 BGB drohen, obwohl der Käufer in das Kaufgrundstück erheblich inve-

stiert hat (und das nach den Vorstellungen beider Parteien auch sollte) und

obwohl es im Interesse beider Parteien lag, das Bauvorhaben alsbald zu ver-

markten.

2. Unabhängig davon, daß die Pflicht zur Tragung der Erschließungsko-

sten keine im Gegenseitigkeitsverhältnis des Kaufvertrages stehende Pflicht

darstellt, ist auch die Annahme des Berufungsgerichts zu beanstanden, der

Beklagte sei mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug gesetzt worden. Das als

Mahnung allein in Betracht kommende Schreiben vom 16. August 1996 war

nicht geeignet, diese Rechtsfolge herbeizuführen.

a) Das Berufungsgericht hat zutreffend dargelegt, daß die H. A.

AG die Kaufpreiszahlung seitens der Commerzbank angesichts der ein-

deutigen Leistungsbestimmung (§ 366 Abs. 1 BGB) nicht anderweit verrechnen

konnte. Infolgedessen hat sie, als sie einen von ihr als noch offen bezeichne-

ten Kaufpreis in Höhe von 3.183.606,75 DM anmahnte, eine nicht existierende

Forderung geltend gemacht. Schon aus diesem Grund konnte Verzug mit einer

möglicherweise noch bestehenden Erschließungskostenforderung nicht ein-

treten.

b) Wenn das Berufungsgericht meint, infolge der unzulässigen Verrech-

nung habe sich die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung - richtigerweise

geht es zunächst um die Mahnung - nur auf die noch ausstehende Erschlie-

ßungskostenforderung beziehen können und habe sich daher "eindeutig" dar-

auf bezogen, so übersieht es die entgegenstehende klare Bezeichnung in dem

vorgenannten Schreiben. Es ist ein "Restkaufpreis", kein Erschließungskosten-

beitrag angemahnt worden. Die Erschließungskosten sollten gerade nicht ein-

gefordert, sondern durch Verrechnung erledigt werden. Wenn aber der Gläubi-

ger die "falsche" Forderung geltend macht, muß der Schuldner nicht damit

rechnen, mit der "richtigen" in Verzug zu geraten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Wenzel

Vogt

Schneider

Krüger

Klein