BGH Urteil vom 29.03.2000 – XII ZR 316/97
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 29. März 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB § 566 Satz 2
Für die Kündigung eines Mietvertrages, der mangels Schriftform als für unbestimmte
Zeit geschlossen gilt, sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann
nicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen.
BGH, Urteil vom 29. März 2000 - XII ZR 316/97 - OLG Naumburg
LG Halle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 29. März 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Naumburg vom 4. November 1997 auf-
gehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzins für ein Grund-
stück mit aufstehendem Lagergebäude in Anspruch, das er 1991 von der
H. M. B. AG erworben hat. Diese hatte mit Vertrag vom
2. Oktober 1990 Teile des Grundstücks, nämlich im einzelnen näher bezeich-
nete Büro- und Sozialräume (60 qm), überdachte Lagerflächen (624 qm) und
Freiflächen (150 qm), an die D.
-H. P. -
K. -v. S. oHG vermietet.
Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:
§ 2
Mietdauer
Der Mietvertrag beginnt am 01.11.1990 und hat eine Laufzeit von 5 Jahren und 2 Monaten.
§ 4
Mietpreisbindung
Die Mietpreisbindung gilt vom 01.11.1990 - 31.12.1993; ab 01.01.1994 - 31.12.1995 gilt eine Neuregelung der Mietpreise entsprechend den Marktverhältnissen. Danach kann von beiden Seiten das Vertragsverhältnis aufgelöst werden bei einer Kündi- gungsfrist von 12 Monaten, frühestens jedoch zum 31.12.1995. Danach verlängert sich die Mietdauer um jeweils 1 Jahr.
Nach dem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger wurden - unter
Zugrundelegung dieses Mietvertrages - weitere Flächen auf dem Grundstück
von der D. -H. mbH (Beklagte) "dazugemietet". Ferner
kamen diese und der Kläger zu einem nicht genannten Zeitpunkt überein, den
Mietvertrag auf sie "umzustellen". Die vom Kläger vorgelegte Korrespondenz
über das Mietverhältnis (Schreiben vom 26. März 1992, 2. November 1993,
7. Februar 1994, 27. November 1995, 7. Dezember 1995 und 19. Dezember
1995) wurde vom Kläger an die Beklagte adressiert bzw. von dieser unter ih-
rem Briefkopf geführt.
Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 31. Dezember 1995. Sie steht
auf dem Standpunkt, das Mietverhältnis habe gemäß § 2 des Mietvertrages mit
diesem Tage geendet, ohne daß es der von ihr vorsorglich mit Schreiben vom
27. November 1995 mitgeteilten Ankündigung bedurft hätte, das Mietverhältnis
zum 31. Dezember 1995 zu beenden. Sie hat vorgetragen, dem Kläger bereits
im Januar 1995 mündlich erklärt zu haben, das Mietverhältnis nicht über den
31. Dezember 1995 fortsetzen zu wollen, da ihr ab 1. Januar 1996 ein eigener
Neubau zur Verfügung stehen werde.
Der Kläger macht demgegenüber geltend, das Mietverhältnis habe nach
§ 4 des Mietvertrages lediglich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
12 Monaten gekündigt werden können und sei durch das Schreiben der Be-
klagten vom 27. November 1995 somit erst zum 31. Dezember 1996 beendet
worden.
Mit seiner Klage verlangte der Kläger zunächst Mietzins in der zuletzt
vereinbarten Höhe für die Monate Januar und Februar 1996 sowie Feststel-
lung, daß das Mietverhältnis über den 31. Dezember 1995 hinaus weiterbeste-
he. Das Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Mietverhältnis
habe gemäß § 2 des Mietvertrages mit dem 31. Dezember 1995 geendet. Die
Berufung des Klägers, mit der er statt der ursprünglich begehrten Feststellung
nunmehr auch Mietzins für den zwischenzeitlich abgelaufenen Zeitraum März
bis Dezember 1996 verlangte, hatte in Höhe von 162.236,76 DM nebst Zinsen
Erfolg. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-
rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, das Mietver-
hältnis der Parteien habe nicht schon durch Zeitablauf zum 31. Dezember 1995
geendet.
Das Berufungsgericht legt den Mietvertrag vom 2. Oktober 1990, für den
gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB seit dem 3. Oktober 1990 die Vorschriften
des Bürgerlichen Gesetzbuches maßgeblich sind, dahin aus, das Mietverhält-
nis habe sich über den 31. Dezember 1995 hinaus jeweils um ein weiteres Jahr
verlängern sollen, wenn es nicht zuvor rechtzeitig gekündigt werde; dies gelte
jedenfalls, wenn der Mietzins - wie hier geschehen - gemäß § 4 des Mietvertra-
ges zum Beginn des Jahres 1994 angepaßt worden sei.
Diese Auslegung, die das Revisionsgericht nur eingeschränkt zu über-
prüfen hat, hält den Angriffen der Revision stand. Sie läuft letztlich darauf hin-
aus, den Widerspruch zwischen § 2 und § 4 des Mietvertrages dadurch aufzu-
lösen, daß die Regelung des § 2 als Mindestmietzeit verstanden wird, während
§ 4 deren automatische Verlängerung unter den dort genannten Voraussetzun-
gen vorsieht. Diese Auslegung ist möglich und widerspricht nicht dem überein-
stimmenden Interesse der ursprünglichen Vertragsparteien, eine Bindung über
einen überschaubaren Zeitraum hinaus zu vermeiden, da es beiden Vertrags-
parteien unbenommen blieb, einer Verlängerung der Vertragslaufzeit durch
Kündigung zuvorzukommen.
Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, diese Auslegung ver-
stoße gegen Denkgesetze, weil die in § 4 des Mietvertrages vorgesehene Neu-
regelung des Mietzinses mit dem 31. Dezember 1995 habe außer Kraft treten
sollen, so daß es für die Zeit der vom Berufungsgericht angenommenen Ver-
längerung des Mietverhältnisses an einer Bestimmung des Mietzinses fehle.
Wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt, verbleibt es bei einer Verlän-
gerung des Mietverhältnisses ohne weiteres bei dem zuletzt vereinbarten Miet-
zins, sofern die Vertragsparteien keine abweichende Regelung treffen (vgl.
Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
3. Aufl. Rdn. IV 261).
II.
Die Revision rügt indessen mit Erfolg, das Berufungsgericht hätte prüfen
müssen, ob der Mietvertrag infolge der nachträglichen Vereinbarung eines
Mieterwechsels und einer Erweiterung des Mietgegenstandes nicht mehr der
Schriftform des § 566 BGB genügte und das Mietverhältnis deshalb durch die
als Kündigung auszulegende Erklärung der Beklagten vom Januar 1995 (zu
der das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellungen
getroffen hat) zum 31. Dezember 1995 beendet worden ist.
1. Dem Vortrag der Parteien ist nicht zu entnehmen, daß die nachträgli-
chen Vereinbarungen in einer den Anforderungen des § 566 BGB genügenden
Form getroffen worden seien. Sowohl die Erweiterung des Mietgegenstandes
als auch die Vereinbarung, daß nunmehr die beklagte GmbH Mieterin sein
solle, hätten aber der Schriftform bedurft.
Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte die weiteren Grundstücks-
flächen durch einen oder mehrere selbständige Verträge angemietet hat und
die Parteien erst später vereinbarten, daß nunmehr die Beklagte Mieterin auch
der an die oHG vermieteten Flächen sein sollte, oder ob der ursprüngliche
Mietvertrag mit der oHG vor oder zeitgleich mit der Erweiterung um weitere
Grundstücksflächen auf die Beklagte "umgestellt" wurde. In beiden Fällen ist
die Schriftform mangels Beurkundung dieser Vereinbarungen der Parteien
nicht gewahrt.
a) Soweit die Revisionserwiderung der zuletzt genannten Alternative
entgegenhält, die Beklagte habe eine mehr als nur unwesentliche Erweiterung
des Mietgegenstandes nicht substantiiert dargelegt, kann dem nicht gefolgt
werden. Bereits aus der eigenen Mietzinsberechnung des Klägers in der Kla-
geschrift ergibt sich, daß zu der ursprünglichen Lagerfläche von 624 qm späte-
stens ab Januar 1994 weitere 57 + 65 + 100 = 222 qm überdachte Lagerflä-
chen hinzukamen und statt der ursprünglichen Freiflächen von 150 qm nun-
mehr insgesamt 686 + 55 + 71 + 83 + 250 = 1.145 qm Frei- und Zufahrtflächen
vermietet waren. Eine Vertragserweiterung dieses Umfangs bedarf der Form.
Der Umstand, daß der Vermieter bereits in § 1 des schriftlichen Mietver-
trages vom 2. Oktober 1990 um "Prüfung gebeten" wurde, ob weitere im ein-
zelnen angegebene Flächen zusätzlich zur Verfügung gestellt werden könnten,
macht die Schriftform einer entsprechenden Nachtragsvereinbarung entgegen
der Auffassung der Revisionserwiderung nicht entbehrlich. Die formbedürftige
Änderung des Vertragsgegenstandes kam nämlich erst mit der Einigung der
Vertragsparteien über die zusätzlich vermieteten Flächen zustande; diese ist in
§ 1 des ursprünglichen Mietvertrages nicht beurkundet, sondern allenfalls in
Aussicht gestellt worden.
b) Ebensowenig ist der Auffassung der Revisionserwiderung zu folgen,
ein formbedürftiger Mieterwechsel habe nicht vorgelegen, weil die Geschäfts-
führer der beklagten GmbH mit den vertretungsberechtigten Gesellschaftern
der D. -H.
P. -K. -v.
S.
oHG
identisch seien und die bloße Änderung der Rechtsform der Mieterin von einer
offenen Handelsgesellschaft in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung kei-
nen Vertragseintritt der GmbH als neue Mieterin bedeute.
Dem Vortrag der Parteien sind weder Anhaltspunkte dafür zu entneh-
men, daß sich die D. -H.
P. -K. -v.
S. oHG in die beklagte GmbH umgewandelt hat, noch dafür, daß es sich
um einen unternehmensbezogenen Mietvertrag handelte, bei dem die Person
des Vertragspartners in den Hintergrund tritt, sofern nur das in den Mieträumen
tätige Unternehmen identisch bleibt. Selbst wenn die oHG ihren Geschäftsbe-
trieb zugunsten der GmbH aufgegeben haben sollte, wären die Gesellschafter
der oHG - nunmehr in bürgerlich-rechtlicher Gesellschaft - Mieter geblieben
(vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts
7. Aufl. Rdn. 31 m.N.), so daß die Beklagte nur im Wege des vereinbarten
Mieterwechsels Mieterin werden konnte.
Im übrigen ist es für einen späteren Grundstückserwerber, dessen
Schutz § 566 BGB vor allem bezweckt, auch bei Personenidentität der Ge-
schäftsführer der vorgenannten Gesellschaften keineswegs ohne Bedeutung,
ob er sich wegen seines Mietzinsanspruchs an unbeschränkt haftende oHG-
Gesellschafter oder aber nur an eine GmbH halten kann.
2. Die Revisionserwiderung weist zwar zutreffend darauf hin, daß die
Jahresfrist, vor deren Ablauf ein Mietverhältnis nach § 566 Satz 1 2. Hs. BGB
durch Kündigung nicht vorzeitig beendet werden kann, erst mit dem Abschluß
des nicht formgerechten Änderungsvertrages beginnt, der die Schriftform des
ursprünglich formgerechten Mietvertrages entfallen läßt (vgl. BGHZ 99, 54).
Unzutreffend ist jedoch der Hinweis, die Beklagte habe nicht dargelegt, wann
welche zusätzlichen Absprachen getroffen worden seien, so daß die Einhal-
tung dieser Jahresfrist nicht festgestellt werden könne. Sowohl aus der vorge-
legten Korrespondenz als auch der eigenen Mietzinsberechnung des Klägers
in der Klageschrift ergibt sich nämlich, daß diese Nachtragsvereinbarungen
jedenfalls vor 1994 zustande gekommen sein müssen, so daß die Kündigung
zum 31. Dezember 1995 diese Jahresfrist wahrt.
Richtig ist ferner, daß die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565
Abs. 1 a BGB abdingbar ist. Nicht zu folgen ist der Revisionserwiderung aber,
soweit sie geltend macht, daß ein Formmangel, abgesehen von der Fiktion ei-
nes Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, alle übrigen Vertragsbestimmun-
gen unberührt lasse, mithin auch die hier vertraglich vereinbarte Kündigungs-
frist von 12 Monaten zum Jahresende, so daß auch die behauptete Kündigung
im Januar 1995 das Mietverhältnis nicht vor dem 31. Dezember 1996 habe be-
enden können.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob dann, wenn die Form des § 566 BGB
nicht eingehalten ist, an die Stelle vertraglicher Kündigungsfristen stets die ge-
Rdn. 13; Staudinger/Emmerich [1997] § 566 Rdn. 61; MünchKomm/Voelskow
3. Aufl. § 566 Rdn. 13; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete 3. Aufl. Rdn. II 780; a.A., soweit ersichtlich, nur Sternel, MietR
3. Aufl. Rdn. 201, der abweichend vereinbarte Kündigungsfristen für maßgeb-
lich hält).
Für eine auf § 566 Satz 2 BGB gestützte Kündigung gelten vertraglich
vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht, wenn diese länger sind als
die gesetzlichen Kündigungsfristen (vgl. RGZ 59, 245, 246 und OLG Hamburg
OLG Rspr. 22, 257 [jeweils mit eingehender Begründung]; Planck, BGB 4. Aufl.
§ 566 Anm. 5 unter Hinweis auf den Gesetzeszweck). Andernfalls hätten die
Parteien eines nicht formgerechten langfristigen Mietvertrages es in der Hand,
den durch § 566 BGB bezweckten Schutz eines späteren Grundstückserwer-
bers durch mündliche Vereinbarung einer mehrjährigen Kündigungsfrist zu un-
terlaufen.
3. Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung
brauchte die von der Beklagten behauptete Kündigungserklärung vom Januar
1995 auch nicht schriftlich erklärt zu werden, um wirksam zu sein. Insoweit
kann dahinstehen, ob die Vereinbarung in § 7 des ursprünglichen Mietvertra-
ges, daß "sämtliche im Prozeß der Zusammenarbeit auftretenden Probleme
protokollierend geregelt werden und bei Einfluß auf den Mietvertrag eine
Nachtragsvereinbarung bewirken", als Schriftformklausel auszulegen ist. Sie
gilt jedenfalls nicht für die einseitige Kündigungserklärung, da diese keine einer
Nachtragsvereinbarung zugängliche Änderung des Mietvertrages, sondern
dessen Beendigung zur Folge hat.
III.
Die angefochtene Entscheidung kann daher keinen Bestand haben. Sie
ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,
damit es über die Behauptung der Beklagten Beweis erheben kann, sie habe
dem Kläger bereits im Januar 1995 erklärt, den Mietvertrag nicht über den
31. Dezember 1995 hinaus fortsetzen zu wollen.
Blumenröhr Hahne Sprick
Weber-Monecke Wagenitz