BGH Urteil vom 07.04.2000 – V ZR 83/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 83/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. April 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

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BGB §§ 139, 313 Satz 2

Werden mehrere Grundstückskaufverträge als einheitliches Geschäft abgeschlos-

sen, ohne daß die Verknüpfung der einzelnen Verträge beurkundet wird, tritt die

Heilung des Formmangels erst ein, wenn der Erwerber hinsichtlich aller Verkaufsflä-

chen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist.

BGH, Urt. v. 7. April 2000 - V ZR 83/99 - OLG Naumburg

LG Stendal

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter

Dr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Januar 1999 im Ko- stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be- klagten erkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom 10. Juni 1998 zurückgewiesen.

Auf die Widerklage wird festgestellt, daß die Verträge des Notars R. Sch. , B. , vom 10. November 1992 (UR-Nr. 1 /92), vom 7. September 1993 (UR-Nr. 1 /93) und vom 21. März 1994 (UR-Nr. 5 /94 und 5 /94) nichtig sind.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 10. November 1992 erwarb der Kläger von

der Beklagten - unter Übernahme einer Bauverpflichtung auf eigenes Risiko -

in deren Stadtgebiet liegende Grundstücksteilflächen in einer Größe von etwa

4.500 qm mit dem Ziel der Bebauung und Sanierung der vorhandenen Wohn-

bauten. Der Vertragsgegenstand war in einem anliegenden Plan gekennzeich-

net. Am 7. September 1993 ließen die Parteien einen Vertragsnachtrag beur-

kunden, in dem unter Bezugnahme auf einen neuen Lageplan der Vertragsge-

genstand näher bezeichnet wurde. Zwei weitere notarielle Verträge der Partei-

en vom 21. März 1994 betrafen Teilflächen von 349 und 915 qm und enthielten

die Versicherung der Beklagten, daß die zur Altbausanierung erforderlichen

Fördermittel zur Verfügung stünden. Außerdem kam im Jahr 1994 eine privat-

schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien über die im Jahr 1995 abge-

schlossene Sanierung der vorhandenen Wohnbebauung zustande. Hinsichtlich

eines Teils der Grundstücksflächen (Flurstück 12 /450 und Grundstück

B. straße 21) wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Auf den in dem Vertrag von 1992 vorgesehenen Kaufpreis in Höhe von

175.000 DM zahlte der Kläger an die Beklagte lediglich 10.000 DM.

Der Kläger hat von der Beklagten die Mitwirkung an der Eigentumsver-

schaffung für die restlichen Teilflächen mit der Größe von 95 und 515 qm

(Flurstück 4 /5 und zu vermessende Teilfläche von Flurstück 4 /6) verlangt.

Die Beklagte hat widerklagend die Nichtigkeit sämtlicher Grundstückskaufver-

träge geltend gemacht. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewie-

sen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagte zur

Mitwirkung verurteilt. Die weitergehenden Rechtsmittel hat es zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten. Der Kläger beantragt die

Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Eigentumsverschaffungspflicht

der Beklagten ergebe sich aus den notariellen Kaufverträgen von 1992, 1993

und 1994, die jedenfalls im Ergebnis den Kaufgegenstand hinreichend genau

bezeichneten und den Beurkundungsanforderungen genügten. Die Sanie-

rungsvereinbarung habe mit den Grundstückskaufverträgen nicht in rechtli-

chem Zusammenhang gestanden und daher nicht der Beurkundung bedurft.

Der Kläger könne die Mitwirkung an der Eigentumsverschaffung auch vor der

vollständigen Kaufpreiszahlung verlangen, da seine eigene Vorleistungspflicht

wegen des anfänglichen subjektiven Unvermögens der Beklagten entfallen sei.

Eine Verurteilung zur Leistung Zug um Zug komme nicht in Betracht, da die

Beklagte durch die Erhebung der Widerklage erklärt habe, ihre Leistung nicht

zu erbringen.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

1. Im Umfang der erfolgten Verurteilung hat die Entscheidung des Be-

rufungsgerichts aus mehreren Gründen keinen Bestand.

a) Soweit der Kläger die Umschreibung des Eigentums an einem noch

zu vermessenden Teilstück aus dem Flurstück 4 /6 verlangt, ist ein entspre-

chender Anspruch nicht wirksam begründet worden. Die notariellen Kaufverträ-

ge vom 10. November 1992 (UR-Nr. 1 /92 des Notars R. Sch. , B. )

und vom 7. September 1993 (UR-Nr. 1 /93 des Notars R. Sch. ,

B. ) betreffen das Gesamtareal, das der Kläger zur Sanierung und

Bebauung von der Beklagten erwerben wollte. Sie bestimmen weder die Gren-

zen der hier streitigen, zu vermessenden Teilfläche aus dem Flurstück 4 /6,

noch enthalten sie Regelungen darüber, daß die Verträge insoweit nicht als

Ganzes, sondern in Teilen aufgegliedert und vollzogen werden sollen. Dar-

überhinaus ist der Vertrag vom 10. November 1992 nichtig, weil er die ver-

kaufte Gesamtfläche unter Einbeziehung des Flurstücks 4 /6 nicht bestimmt

bezeichnet. Insbesondere im Bereich des mit der Nummer 24 gekennzeichne-

ten freistehenden alten Kirchengebäudes ist die Bestimmung des Kaufgegen-

standes anhand der Urkunde und des vereinbarten Flächenmaßes von ca.

4500 qm unmöglich. Dasselbe gilt für den Vertrag vom 7. September 1993 (UR-

Nr. 1 /93 des Notars R. Sch. , B. ). Aus dem ihm bei-

gefügten Lageplan läßt sich nicht ersehen, wo die Verbindungslinie zwischen

den Punkten J und K verlaufen soll. Daß es sich um eine Gerade handeln soll,

gibt noch keinen Aufschluß darüber, wie die Punkte zu bestimmen sind, die sie

verbinden soll. Hier hätte es ohne maßstabsgerechte Skizze wenigstens der

Angabe von konkreten Anhaltspunkten in der Natur, von Winkelmaßen oder

Längenangaben bedurft, weil die Grenze auch nicht anhand einer vorgegebe-

nen Flächengröße bestimmt werden kann. Zwar haben die Parteien in der Ur-

kunde auf den Vertrag vom 10. November 1992 Bezug genommen, in dem das

Gesamtareal mit ca. 4500 qm angegeben ist. Jedoch hat das Areal in dem La-

geplan des Vertrages vom 7. September 1993 einen anderen Zuschnitt erhal-

ten als in dem Vertrag vom 10. November 1992. Daß das in diesem Vertrag

angegebene Flächenmaß gleichwohl auch für das Areal in den neuen Grenzen

gelten sollte, ist weder aus der Urkunde ersichtlich noch festgestellt. Soweit

das Berufungsgericht davon ausgeht, die Parteien seien sich über den Lei-

stungsgegenstand von Anfang an einig gewesen, genügt dies nicht (Senatsurt.

v. 18. April 1986, V ZR 32/85, NJW 1986, 2820, 2822). Im übrigen zeigen die

in den jeweiligen Planskizzen enthaltenen Abweichungen über den äußeren

Grenzverlauf des Gesamtareals, daß dies auch keineswegs der Fall war.

Der geltend gemachte Anspruch läßt sich schließlich nicht auf den nota-

riellen Kaufvertrag vom 21. März 1994 (UR-Nr. 5 /1994 des Notars R.

Sch. , B. ) stützen. Er ist schon deshalb nichtig, weil er nach dem

übereinstimmenden Vortrag beider Parteien keine Wirksamkeit erlangen sollte,

also als Scheingeschäft zu werten ist (§ 117 BGB). Darüberhinaus ist er des-

halb nichtig, weil er nach den getroffenen Feststellungen mit den übrigen Ver-

trägen eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB bildet. Das Vertragsob-

jekt war nur Teil eines auf den Erwerb des im Vertrag vom 10. November 1992

umschriebenen Areals gerichteten Geschäfts. Die späteren Verträge dienten

nicht dazu, dieses einheitliche Geschäft aufzuspalten, sondern zu ergänzen

und den Vollzug zu erleichtern. Diese Verknüpfung hat jedoch in dem Vertrag

vom 31. März 1994 (UR-Nr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. )

keinen Ausdruck gefunden. Er ist daher auch aus diesem Grund nichtig, weil

keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Parteien einen isolierten Verkauf

dieser Fläche gewollt hätten. Die in § 18 des Vertrages aufgenommene salva-

torische Klausel greift insoweit nicht ein, weil sie ausschließlich die Bestim-

mungen dieses Vertrages betrifft und nicht das gesamte Geschäft.

b) Die Beklagte ist ferner nicht verpflichtet, dem Kläger das Eigentum an

dem Flurstück 4 /5 zu verschaffen. Dem Kläger steht ein dahingehender An-

spruch weder aus dem Vertrag vom 10. November 1992 noch aus dem Vertrag

vom 7. September 1993 zu, weil sich beide Verträge nur auf das gesamte Areal

beziehen und ein Vollzug in Bezug auf die Teilfläche nicht wirksam vereinbart

ist.

Nach alledem kann die erfolgte Verurteilung nicht bestehenbleiben und

ist die Klage abzuweisen.

2. Die Abweisung der Widerklage hat ebenfalls keinen Bestand. Hin-

sichtlich der Verträge vom 10. November 1992, 7. September 1993 und

21. März 1994 ergibt sich dies bereits aus den vorstehenden Ausführungen.

Hinsichtlich des Vertrages vom 21. März 1994 über das Flurstück 12 /450 (UR-

Nr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. ) gilt im Ergebnis nichts

anderes. Zwar ist das verkaufte Grundstück in diesem Vertrag bestimmt be-

zeichnet und der Kläger im Grundbuch auch bereits als Eigentümer eingetra-

gen. Der Vertrag ist aber nach dem Parteivorbringen ebenfalls ein Scheinver-

trag. Er kann im übrigen auch nicht isoliert gesehen werden, sondern bildet mit

den anderen Verträgen eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB. Inso-

weit gilt dasselbe wie für den am selben Tag abgeschlossenen Vertrag über

das Flurstück 4 /6 (UR-Nr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. ).

Die daraus folgende Formunwirksamkeit ist durch die Eintragung nicht geheilt

worden. Vielmehr ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, weil keine Anhalts-

punkte dafür vorliegen, daß die Parteien von ihrem ursprünglichen Vorhaben

abgerückt wären und den Vertrag vom 21. März 1994 auch ohne das übrige,

noch nicht umgeschriebene Areal abgeschlossen hätten. Die vereinbarte sal-

vatorische Klausel greift hier ebenso wenig wie bei dem Vertrag über das Flur-

stück 4 /6. Der Vertrag wäre daher nur dann wirksam geworden, wenn der

Kläger auch hinsichtlich aller übrigen Grundstücke bzw. Teilflächen des Ge-

samtareals als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden wäre (vgl.

BGHZ 59, 265, 272; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 313 Rdn. 75). Da

dies nicht der Fall ist, hat die Widerklage Erfolg. Durch den Eigentümerüber-

gang nur eines Teils des Gesamtareals ist der Vertrag nicht erfüllt worden.

Wenzel

Lambert-Lang

Tropf

Schneider

Lemke