BGH Urteil vom 12.05.2000 – V ZR 417/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 417/98

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. Mai 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Mai 2000 durch die Richter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger,

Dr. Klein und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 23. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 21. Oktober 1998

aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 17. März 1994 kauften die Klägerin und ihr

inzwischen verstorbener Ehemann von den Beklagten ein Hausgrundstück

(Mehrfamilienhaus) in F. -D. zum Preis von 875.000 DM. Der Ver-

trag enthält einen Gewährleistungsausschluß für offene und versteckte Mängel

zusammen mit der Erklärung der Verkäufer, versteckte Mängel seien ihnen

nicht bekannt. Zwei Wohnungen des Mehrfamilienhauses waren vermietet, die

Wohnung im Kellergeschoß mit Vertrag vom 21. August 1993 ab 1. September

1993.

Die Kellergeschoßnutzung zu Wohnzwecken war nicht genehmigt. Die

Beklagten waren mit Schreiben des W. kreises vom 19. Mai 1992 auf die-

sen Umstand hingewiesen und aufgefordert worden, bis zum 30. Juni 1992

Genehmigungsunterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kamen sie am

17. November 1993 nach. Eine Entscheidung über die Nutzungsänderung war

bis zum Vertragsabschluß mit den Käufern noch nicht ergangen.

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten bei Vertragsschluß

arglistig verschwiegen, daß die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwek-

ken nicht genehmigt war. Sie hat Schadensersatz in Höhe von 360.000 DM

verlangt. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 170.100 DM stattgege-

ben. Die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich ihre Revision. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung

des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht läßt offen, ob der Vertrag zur Zulässigkeit der

Wohnnutzung im Kellergeschoß eine Zusicherung enthält, und bejaht einen

Schadensersatzanspruch nach § 463 BGB, weil die Beklagten den Mangel der

notwendigen Baugenehmigung zur Wohnnutzung der Kellergeschoßräume arg-

listig verschwiegen hätten. Die Beklagten könnten sich nicht darauf berufen,

daß sie dem Makler alle Unterlagen übergeben und die insoweit notwendigen

Informationen erteilt hätten. Nach den eigenen Darlegungen der Beklagten sei

der Makler nicht ihr Erfüllungsgehilfe bei Vertragsabschluß gewesen, sondern

habe "eher" als Erfüllungsgehilfe der Käufer gehandelt. Sie müßten sich das

Handeln des Maklers nicht zurechnen lassen, könnten sich aber auch nicht

darauf berufen, sie seien von einer Aufklärung der Käufer durch den Makler

ausgegangen.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision im Ergebnis nicht

stand.

1. Die Revision nimmt hin, daß das Berufungsgericht in dem Fehlen der

notwendigen Baugenehmigung zur Wohnnutzung der Kellergeschoßräume ei-

nen Sachmangel des Hausgrundstücks im Sinne der §§ 459 ff BGB sieht und

davon ausgeht, daß die Beklagten als Verkäufer grundsätzlich verpflichtet wa-

ren, die Erwerber über diesen für die Kaufentscheidung maßgeblichen Um-

stand aufzuklären.

2. Nicht zu folgen ist der Ansicht des Berufungsgerichts, die Beklagten

hätten auf der Grundlage des unterstellten Sachverhalts arglistig gehandelt.

Eine arglistige Verletzung der Aufklärungspflicht kann ihnen nur vorgeworfen

werden, wenn sie gewußt oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kauf

genommen haben, daß die Käufer von den aufklärungspflichtigen Umständen

keine Kenntnis hatten. Arglist scheidet mithin aus, wenn die Verkäufer davon

ausgehen durften, die Erwerber hätten über einen für sie handelnden Dritten

davon Kenntnis (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/96, NJW-RR

1996, 690).

Die Beklagten haben vorgetragen, auf ihr entsprechendes Verkaufsinse-

rat habe sich ein Makler gemeldet. Er habe für die Käufer den Vertrag allein

ausgehandelt, die Beklagte zu 1 sei mit den Käufern erstmals bei der notariel-

len Beurkundung zusammengetroffen. Bei einer Besprechung Anfang März

1994 seien dem Makler sämtliche Unterlagen über das Kaufgrundstück ein-

schließlich der Zwischenverfügung des W. kreises übergeben und ihm

auch mitgeteilt worden, daß über die beantragte Nutzungsänderung für das

Kellergeschoß noch nicht entschieden sei.

Das Berufungsgericht unterstellt diesen Vortrag als richtig, hält ihn aber

rechtsfehlerhaft nicht für erheblich. Die Klägerin ist dafür vortrags- und be-

weispflichtig, daß die Beklagten arglistig gehandelt haben. Es ist deshalb ver-

fehlt, von diesen zu verlangen (so das Berufungsgericht), sie müßten Tatsa-

chen vortragen, aus denen sie entnommen hätten, der Makler habe sein Wis-

sen tatsächlich an die Käufer weitergegeben. Entscheidend ist nicht, ob die

Käufer tatsächlich Kenntnis von den maßgeblichen Umständen hatten (vgl. Se-

natsurt. v. 26. Januar 1996, aaO) oder ob ihnen das entsprechende Wissen

eines Dritten zugerechnet werden kann. Es genügt, daß die Verkäufer davon

ausgehen durften, der nach ihrer Vorstellung für die Erwerber handelnde Mak-

ler habe hiervon Kenntnis (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 1996, aaO). Dann

durften sie auch davon ausgehen, der Makler werde seinen Vertragspflichten

gegenüber den Erwerbern nachkommen und diesen die entscheidungsrele-

vanten Tatsachen mitteilen.

Anders wäre der Fall dann zu beurteilen, wenn sich Tatsachen feststel-

len ließen, aus denen sich ergab, daß die Verkäufer mit direktem oder beding-

tem Vorsatz doch annahmen, der Makler habe die Käufer - entgegen seiner

Verpflichtung aus dem mit ihnen bestehenden Maklervertrag - nicht über die

fehlende Nutzungsgenehmigung aufgeklärt. Dies vorzutragen und zu beweisen

wäre aber Sache der Klägerin gewesen. Nicht ausreichend ist - wovon das Be-

rufungsgericht ausgeht - daß die Käufer die Vertragsklausel über die Tatsache

der Kellergeschoßvermietung "kommentar- und widerspruchslos" hingenom-

men haben. Daraus allein läßt sich nicht auf einen mindestens bedingten Arg-

listvorsatz der Verkäufer schließen. Ob die Beklagte zu 1 bei der Vertragsbeur-

kundung das Verhalten der Käufer fahrlässig oder auch grobfahrlässig nicht

zum Anlaß nahm, insoweit für Klarheit zu sorgen, kann einen Arglistvorwurf

nicht begründen.

III.

Auch hinsichtlich der Höhe des zugesprochenen Anspruchs hält das Be-

rufungsurteil den Revisionsrügen nicht stand. Der Verkehrswert richtet sich

nach den Mieteinnahmen, die nach den jeweiligen Umständen nachhaltig er-

zielbar sind. Die Beurteilung der Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit sich

eine vorübergehend bezahlte überhöhte Miete aus einem nur für zwei Jahre

fest geschlossenen Mietvertrag auf den Verkehrswert des Objekts auswirkt, ist

dem mit der Wertermittlung befaßten Sachverständigen vorbehalten. Es han-

delt sich insoweit nicht um eine Rechtsfrage. Von den Ergebnissen des Sach-

verständigen, der zu Recht nicht die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung,

sondern die am 17. März 1994, also bei Vertragsschluß erzielbaren Mieten an-

gesetzt hat, darf abgewichen werden, wenn das Gericht selbst die zur Beurtei-

lung dieser Frage notwendige Fachkunde besitzt. Eine solche Feststellung ist

dem Berufungsurteil nicht zu entnehmen.

Vogt

Schneider

Krüger

Klein

Lemke