BGH Urteil vom 17.05.2000 – XII ZR 344/97

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 344/97

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. Mai 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 557 a Abs. 1

Vereinbart der Veräußerer eines Grundstücks, der dieses zugleich zur Fortführung

seines Betriebs vom Erwerber pachtet, einen Nachlaß auf den ursprünglich vorge-

sehenen Kaufpreis mit der Maßgabe, daß sich zum Ausgleich hierfür der Pachtzins

für einen bestimmten Zeitraum ermäßigt, so liegt in Höhe der Kaufpreisdifferenz eine

Pachtvorauszahlung vor, die bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnisses

nach §§ 581 Abs. 2, 557 a Abs. 1 BGB zu erstatten sein kann.

BGH, Urteil vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97 - OLG Hamm

LG Paderborn

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 33. Senats für

Zivilsachen des Oberlandesgerichts Hamm vom 11. Juni 1997

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger war Miteigentümer eines im Wohnungsgrundbuch eingetra-

genen Grundstücks. Mit seinem Anteil war das Sondereigentum an einer Woh-

nung und an Gewerberäumen verbunden, in denen er eine Gaststätte betrieb.

Mit notariellem Vertrag vom 17. Juni 1994 erwarb der Beklagte den Mit-

eigentumsanteil des Klägers nebst zugehörigem Sondereigentum. Der im nota-

riellen Vertrag ausgewiesene Kaufpreis betrug 2,25 Mio. DM.

Zugleich trafen die Parteien eine mündliche Vereinbarung, derzufolge

der Beklagte die Gaststätte ab 1. Juli 1994 an den Kläger verpachtete. Die Hö-

he des vereinbarten Pachtzinses ist zwischen den Parteien streitig.

Nach dem Vortrag des Klägers hatten der Kaufpreis ursprünglich

2,47 Mio. DM und der Pachtzins ursprünglich 6.250 DM monatlich betragen

sollen. Der Kaufpreis sei sodann einverständlich auf 2,25 Mio. DM ermäßigt

worden, mit der Maßgabe, daß der Kläger den Differenzbetrag von 220.000 DM

über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des Pachtzinses um

3.750 DM monatlich solle "abwohnen" können. Demgegenüber macht der Be-

klagte geltend, es sei bei der Vereinbarung eines Pachtzinses von 6.250 DM

monatlich verblieben. Die Ermäßigung des Kaufpreises beruhe auf anderen, im

einzelnen dargelegten Gründen.

Im Januar 1995 erklärte der Beklagte die außerordentliche Kündigung

des Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes und verlangte in einem

Vorprozeß Räumung sowie Zahlung rückständiger Pacht. Das Landgericht wies

die Klage ab, weil die Beweisaufnahme nicht ergeben habe, daß die Parteien

einen Pachtzins von 6.250 DM vereinbart hätten. Die dagegen eingelegte Be-

rufung des Beklagten wies das Oberlandesgericht hinsichtlich des Zahlungs-

anspruchs zurück, weil es eine Verrechnungsvereinbarung mit dem um

220.000 DM ermäßigten Kaufpreis als erwiesen ansah. Dem Räumungsbegeh-

ren gab es hingegen mit der Begründung statt, mangels Einhaltung der

Schriftform sei der Pachtvertrag jedenfalls infolge ordentlicher Kündigung spä-

testens zum 31. Dezember 1995 beendet worden. Dieses Urteil ist rechtskräf-

tig.

Mit der vorliegenden Klage begehrte der Kläger, der die Gaststätte Ende

Mai 1996 an den Beklagten herausgegeben hat, Erstattung des nicht "abge-

wohnten" Differenzbetrages, den er mit 133.750 DM errechnet (220.000 DM

Kaufpreisdifferenz abzüglich 86.250 DM als Pachtzinsnachlaß für 23 Monate

tatsächlicher Nutzung à 3.750 DM).

Das Landgericht gab der Klage in Höhe von 111.242,72 DM statt und

wies die weitergehende Klage mit der Begründung zurück, in Höhe von

22.507,28 DM sei die Klageforderung durch Hilfsaufrechnungen des Beklagten

erloschen. Auf die Berufung des Beklagten wies das Oberlandesgericht die

Klage insgesamt ab. Eine vom Kläger angekündigte Anschlußberufung, mit der

dieser zum einen das landgerichtliche Urteil angriff, soweit es Hilfsaufrechnun-

gen in Höhe von mehr als 19.793,81 DM hatte durchgreifen lassen, und zum

anderen klageerweiternd einen erstrangigen Teilbetrag von 19.793,81 DM aus

einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung nachschob, sah das Berufungsge-

richt als nicht erhoben an, weil der Kläger den entsprechenden Antrag nur für

den Fall gestellt habe, daß der Beklagte mit weiteren Hilfsaufrechnungen

durchdringe.

Der Kläger hat Revision eingelegt, mit der er nach wie vor Zahlung in

Höhe des ursprünglich eingeklagten Betrages begehrt, und zwar in Höhe eines

Teilbetrages von 19.793,81 DM nach Maßgabe der vorstehend dargestellten

Klageerweiterung und im übrigen unter Weiterverfolgung seines ursprünglich

eingeklagten Anspruchs.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten vereinbart,

daß der Kläger zum Ausgleich der Ermäßigung des Kaufpreises um

220.000 DM diesen Betrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßi-

gung des Pachtzinses um 3.750 DM monatlich solle abwohnen können, hält

der revisionsrechtlichen Prüfung entgegen den Ausführungen der Revisionser-

widerung stand.

1. Das Berufungsgericht zieht in Zweifel, ob eine nach § 557 a BGB zu

erstattende Mietvorauszahlung überhaupt im Wege einer Verrechnungsabrede

erbracht werden könne, läßt dies aber letztlich dahinstehen, weil die Anwen-

dung dieser Vorschrift bereits an der Verknüpfung der Verrechnungsabrede mit

dem Grundstückskaufvertrag scheitere, der mit dem Inhalt dieser mündlichen

Abrede durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch gemäß § 313 Satz 2

BGB wirksam geworden sei. Die dem Kläger geschuldete Möglichkeit, den Dif-

ferenzbetrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch eine Ermäßigung der

Pacht "abzuwohnen", sei durch die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages

im Sinne des § 325 Abs. 1 BGB teilweise unmöglich geworden. Ob der Be-

klagte diese Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündi-

gung zu vertreten habe, könne dahinstehen, da dem Kläger allenfalls Scha-

densersatz wegen Nichterfüllung zustehen könne; der Kläger habe aber nicht

dargelegt, daß ihm überhaupt ein Schaden entstanden sei.

2. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

a) Der Senat vermag die Bedenken des Berufungsgerichts gegen die

Anwendbarkeit des § 557 a BGB auf die hier festgestellte Fallgestaltung nicht

zu teilen.

§ 557 a BGB gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge (vgl.

Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 557 a Rdn. 4; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht

7. Aufl. § 557 a Rdn. 1 m.w.N.).

Mietvorauszahlung im Sinne dieser Vorschrift ist jede Mieterleistung, die

nach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm inner-

lich verbunden, also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der

Mietsache ist (vgl. Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 557 a Rdn. 5; Staudinger/

Sonnenschein BGB [1995] § 557 a Rdn. 7), mithin jede Leistung des Mieters,

durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im vor-

aus als erbracht gilt (vgl. Schmidt-Futterer/Gather aaO Rdn. 11).

Insoweit ist es nicht von Belang, ob diese Vorausleistung im Wege der

Zahlung oder auf andere Weise, etwa im Wege der Verrechnung, erbracht

wird. Es ist daher nicht ersichtlich, aus welcher rechtlichen Erwägung heraus

die Verknüpfung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisnachlasses mit der

im Gegenzug vereinbarten Reduzierung des Pachtzinses der Annahme einer

Mietvorauszahlung entgegenstehen soll.

Ebenso kommt es nicht darauf an, als was die Parteien die Mietvoraus-

zahlung betrachtet oder bezeichnet haben. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom

3. Februar 1959 - VIII ZR 91/58 - NJW 1959, 872, 873) hat eine Aufbauleistung

des Mieters als Mietvorauszahlung beurteilt und keinen Unterschied zwischen

einem von Mieter in Geld oder aber durch eigene Aufbauarbeiten geleisteten

Vorschuß gemacht.

Bereits das Reichsgericht (WarnRspr. 1927 Nr. 52 = S. 77 f.) hat in ei-

nem Fall, in dem die Eigentümerin ihr Grundstück mit der Maßgabe veräußert

hatte, noch ein Jahr lang eine Etage des Hauses ohne besondere Vergütung

bewohnen zu dürfen, einen Mietvertrag mit vorzeitiger Mietzahlung gesehen

und angenommen, die Erwerberin habe die Vergütung für die Gebrauchsüber-

lassung (§ 535 BGB) in Gestalt der niedrigeren Bemessung des Kaufpreises

erhalten.

Der Annahme einer Mietvorauszahlung steht schließlich auch nicht ent-

gegen, daß mit ihr im vorliegenden Fall nur ein Teil der künftig fällig werdenden

Mietzinsraten getilgt werden sollte und der Restbetrag nach Zeitabschnitten

hinzuzuzahlen war (vgl. Staudinger/Sonnenschein aaO Rdn. 5; Roquette

Mietrecht § 557 a BGB Rdn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 3. Februar 1959

aaO).

b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, infolge der Beendigung

des Pachtvertrages sei die weitere Gebrauchsgewährung zum ermäßigten

Pachtzins unmöglich geworden, begegnet Bedenken, da es dem Beklagten

unbenommen war, der weiteren Nutzung durch den Kläger nicht zu widerspre-

chen (§ 568 BGB) und davon abzusehen, die Räumung zu betreiben.

Darauf und auf die Frage, ob der Beklagte eine etwa eingetretene Un-

möglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu vertreten

hat, kommt es indes nicht an. Der Kläger selbst hat jedenfalls angesichts der

vom Berufungsgericht festgestellten Pachtzinsabrede keinen Anlaß zur Been-

digung des Pachtvertrages gegeben. Wenn der Auffassung des Berufungsge-

richts zufolge auch in einem solchen Fall die Anwendbarkeit des § 557 a BGB

infolge der Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages durch die Regelung des

§ 325 Abs. 1 BGB verdrängt würde, wäre schwerlich vorstellbar, in welchen

Fällen § 557 a BGB dann überhaupt noch eingreifen soll. Denn diese Vorschrift

setzt gerade voraus, daß das Mietverhältnis beendet ist, und verweist zum

Ausgleich dafür, daß die vom Mieter mit einer Mietvorauszahlung "erkaufte"

Möglichkeit der Nutzung gegen geringeres laufendes Entgelt vorzeitig entfallen

ist, auf die Rechtsfolgen der §§ 347, 812 ff. BGB.

3. Mit der gegebenen Begründung kann die angefochtene Entscheidung

daher keinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschlie-

ßend zu entscheiden, da sich das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folge-

richtig - mit den weiteren Hilfsaufrechnungen des Beklagten nicht befaßt und

hierzu keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher an das Beru-

fungsgericht zurückzuverweisen, damit es dies nachholen kann.

Damit erübrigt sich zugleich eine Entscheidung darüber, ob das Beru-

fungsgericht die Anschlußberufung des Klägers zutreffend als nicht erhoben

angesehen hat. In der erneuten Verhandlung wird der Kläger Gelegenheit ha-

ben, seinen Antrag insoweit klarzustellen.

Blumenröhr Hahne Sprick

Weber-Monecke

Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz ist im Urlaub und verhindert zu unterschreiben. Blumenröhr