BGH Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99

BUNDESGERICHTSHOF

V ZB 46/99

BESCHLUSS

vom

29. Juni 2000

in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

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WEG § 15 Abs. 2

Über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen einer

Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehr-

heitsbeschluß entschieden werden, soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht

und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

BGH, Beschl. v. 29. Juni 2000 - V ZB 46/99 - BayObLG München

LG Traunstein

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 29. Juni 2000 durch den

Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Dr. Vogt, Tropf, Schneider

und Dr. Lemke

beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Land-

gerichts Traunstein vom 12. Juli 1999 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerde-

verfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht er-

stattet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf

2.700 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer ei-

ner Wohnungsanlage. Die Wohnungseigentümer beschlossen am 31. Juli 1998

mit Stimmenmehrheit, daß "die vermieteten Kellerräume wie gehabt weiterhin

von den Eigentümern bzw. Mietern gemietet werden können". Der Antragsteller

hat beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsge-

richt hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde

zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antrag-

steller seinen Antrag weiter.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1999, 337 = WuM

2000, 147) möchte die sofortige weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht

sich hieran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Zweibrücken

vom 5. Juni 1986 (NJW-RR 1986, 1338) gehindert und hat deshalb die Sache

dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, 3, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28

Abs. 2 FGG).

Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, die Wohnungseigentümer

könnten, soweit keine Vereinbarung entgegenstehe, durch Stimmenmehrheit

einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden

ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG). Dieser könne

auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Keller-

räumen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil im

Sinn des § 14 Nr. 1 WEG erleide.

Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Zweibrücken in einer auf

weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 5. Juni 1986 (NJW-RR

1986, 1338) die Ansicht vertreten, ein auf die Vermietung einer im gemein-

schaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Teilfläche gerich-

teter Beschluß könne nur einstimmig gefaßt werden, denn er schränke das

Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des Woh-

nungseigentums ein. Beide Gerichte sind damit in einer das Wohnungseigen-

tumsrecht betreffenden Rechtsfrage unterschiedlicher Auffassung. Das trägt

die Vorlage.

III.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zwar zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43

Abs. 1, 4 WEG, §§ 27, 29 FGG), hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der Senat teilt die Auffassung des vorlegenden Gerichts und des Be-

schwerdegerichts, daß über die Vermietbarkeit von in gemeinschaftlichem Ei-

gentum stehenden Kellerräumen durch Mehrheitsbeschluß der Wohnungsei-

gentümergemeinschaft entschieden werden kann (BayObLGZ 1999, 377 unter

ausdrücklicher Aufgabe früherer Rechtsprechung vgl. BayObLGZ 72, 109, 112

und BayObLGZ 73, 267 ff; BayObLGZ 92, 1, 2 ff; KG Berlin WE 1991, 327;

Hans. OLG Hamburg, WE 1993, 167, 168; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl.

§ 15 Rdn. 24; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdn. B

92; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 172;

Niedenführ/Schulze, WEG, 4. Aufl., § 15 Rdn. 7; RGRK-Augustin, BGB,

12. Aufl., § 21 WEG Rdn. 38; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 21 Rdn. 10; Staudin-

ger/

Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 126; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl.,

§ 15 Rdn. 24; Weitnauer, WE 1989, 42; Zipperer, WE 1991, 142, 143; a.A.

OLG Zweibrücken, OLGZ 1985, 418, 420 f; NJW-RR 1986, 1338; Korff, DWE

1986, 84; Merle, WE 1989, 20; Zimmermann, Rpfleger 1982, 401, 406).

1. Zutreffend hat das Beschwerdegericht den angegriffenen Beschluß,

daß die vermieteten Kellerräume weiterhin von den Eigentümern bzw. Mietern

gemietet werden können, als eine Regelung des Gebrauchs des Gemein-

schaftseigentums im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG angesehen. Soweit demge-

genüber die Literatur darin eine Maßnahme der Verwaltung erblickt (Bärmann/

Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 13 Rdn. 132; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl.,

WEG § 21 Rdn. 300; Weitnauer, WE 1989, 42; Zipperer, WE 1991, 142, 143),

wird dem Umstand nicht genügend Rechnung getragen, daß die Verwaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums nach §§ 20 ff WEG grundsätzlich nicht den

Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, der in den §§ 13 ff WEG gere-

gelt ist, betrifft. § 21 WEG weicht insoweit von § 745 Abs. 1 und 2 BGB ab, der

auch die Nutzung erfaßt (Staudinger/Bub, aaO, § 21 Rdn. 31). Wenngleich das

Gesetz diese Unterscheidung nicht immer konsequent durchführt, so ergibt

sich aus dem Nebeneinander von §§ 13 ff und §§ 20 ff WEG doch, daß für Ge-

brauchregelungen § 15 WEG die speziellere Vorschrift ist (BayObLGZ 1992, 1,

2).

Der angefochtene Beschluß enthält eine Regelung des Gebrauchs. Er

schafft die gemeinschaftsrechtliche Voraussetzung dafür, daß die bisher ver-

mieteten Kellerräume wie gehabt weiter vermietet werden können. Er entzieht

damit nicht den Wohnungseigentümern das Recht zum Mitgebrauch (a.A.

Merle, WE 1989, 20), sondern setzt es weiterhin voraus (Weitnauer, WE 1989,

42) und regelt nur die Art und Weise der Ausübung, indem er die Möglichkeit

des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Ge-

brauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an

den Mieteinnahmen treten läßt, § 13 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 1 WEG

(BayObLGZ 1992, 1, 3).

2. Dem Beschwerdegericht und dem vorlegenden Gericht ist auch darin

zu folgen, daß die angegriffene Regelung einen ordnungsmäßigen Gebrauch

zum Inhalt hat. Sie konnte daher durch Mehrheitsentscheidung in der Woh-

nungseigentümerversammlung beschlossen werden und bedurfte nicht der

Einstimmigkeit. Ob ein Gebrauch ordnungsmäßig ist, richtet sich nach der Ver-

kehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessensspielraum (Weitnauer/

Lüke, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdn. 12). Ordnungsgemäß ist der Gebrauch, den

§ 14 WEG gestattet (Staudinger/Kreuzer, § 15 Rdn. 111; Zimmermann,

Rpfleger 1982, 401, 405) und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften ver-

stößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles

unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemein-

schaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksicht-

nahme in Abwägung der allseitigen Interessen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288,

296) zu ermitteln. Die Tatsache, daß die Kellerräume weiterhin wie bisher ver-

mietet werden können und dadurch dem Antragsteller zur Eigennutzung nicht

zur Verfügung stehen, begründet keinen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG

und erfordert keine Einstimmigkeit (a.A. OLG Zweibrücken, OLGZ 1985, 418;

NJW-RR 1986, 1338; Korff, DWE 1986, 84; RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl.,

§ 5 WEG Rdn. 25, 28; Zimmermann, Rpfleger 1982, 401, 406). Denn § 13

Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen

Eigentums, sondern bestimmt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter

Benutzungsart (Zipperer, WE 1991, 142, 143). Es müssen also besondere Um-

stände vorliegen, um die Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehen-

den Räume als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erscheinen zu lassen

(vgl. z.B. BayObLGZ 1992, 1 ff.; KG WE 1990, 208). Derartige Umstände lie-

gen nach den fehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts nicht vor.

Die tatrichterliche Würdigung, daß die Vermietung weder der Beschaffenheit

oder Zweckbestimmung der fraglichen Kellerräume widerspricht noch in Abwä-

gung der allseitigen Interessen das Gebot der allgemeinen Rücksichtnahme

verletzt, sondern eine sinnvolle Entscheidung darstellt, läßt im Rahmen der

dem Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt möglichen Prüfung keinen

Rechtsfehler erkennen.

Handelt es sich somit um eine Regelung des ordnungsmäßigen Ge-

brauchs, konnten die Wohnungseigentümer hierüber, da eine Vereinbarung

nach § 15 Abs. 1 WEG nicht entgegensteht, durch Stimmenmehrheit beschlie-

ßen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und die Entscheidung

über den Geschäftswert auf § 48 WEG.

Wenzel

Vogt

Tropf

Schneider

Lemke