BGH Urteil vom 15.09.2000 – V ZR 18/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 18/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 15. September 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Dr. Lambert-Lang, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten und die Anschlußrevision des

Klägers wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesge-

richts Frankfurt am Main vom 16. Dezember 1998 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur anderweitigen Verhandlung und Ent-

scheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an

das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte erwarb zu Beginn des Jahres 1991 ein unerschlossenes,

etwa 86.000 qm großes Grundstück auf der Halbinsel Z. in der Absicht, das

Grundstück auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans zu

erschließen, zu parzellieren und die Parzellen als Bauland weiterzuverkaufen.

Durch Vertrag vom 5. April 1991 verkaufte er eine Teilfläche von 2.150 qm an

den Kläger zum Preis von 13 DM/qm zuzüglich maximal 5 DM Erschließungs-

kosten pro Quadratmeter (§ 3 Abs. 1) sowie insgesamt 1.397,50 DM für die

Bereitstellung von Straßen und Wegen.

Der Beklagte erfüllte trotz Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung

des Klägers den Kaufvertrag nicht. Er verkaufte das ungeteilte Grundstück

vielmehr der Firma S. GmbH und ließ ihr das Eigentum auf. Die S. GmbH

wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Sie erschloß etwa

36.000 qm des Grundstücks und errichtete auf dieser Teilfläche den "Wohn-

park L. ". Die dem Kläger verkaufte Teilfläche ist Bestandteil dieses Parks.

Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Die Ersatz-

pflicht des Beklagten ist dem Grunde nach rechtskräftig festgestellt. Die Partei-

en streiten um ihre Höhe.

Das Landgericht hat den Wert des Kaufgrundstücks mit 215.000 DM

(100 DM/qm) festgestellt und den Beklagten nach Abzug der von ihm vertrag-

lich geschuldeten Leistungen zur Zahlung von 174.902,50 DM zuzüglich 4 %

Zinsen seit dem 25. März 1992 verurteilt. Die Berufung des Beklagten hat teil-

weise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den Wert des Grundstücks mit

90 DM/qm festgestellt und den Betrag der Verurteilung des Beklagten dement-

sprechend auf 153.402,50 DM reduziert. Die Revision gesteht den heutigen

Grundstückswert mit 30 DM/qm zu. Sie erstrebt die Abweisung der Klage, so-

weit der Beklagte zur Zahlung eines 24.402,50 DM übersteigenden Betrages

zuzüglich der erkannten Zinsen verurteilt worden ist. Die Anschlußrevision des

Klägers erstrebt die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht schätzt den Wert des Kaufgrundstücks auf

90 DM/qm. Sachverständig beraten hat es den Wert auf der Grundlage eines

Bebauungsplans erschlossener Grundstücke auf der Halbinsel Z. mit

grundsätzlich 100 DM/qm festgestellt. Es meint, eine Erschließung durch einen

Betonplattenweg ohne Anlegung einer Kanalisation sei in der Anfangszeit nach

der Wiedervereinigung Deutschlands noch zulässig gewesen. Dies führe zu

einem Abschlag von 10 DM/qm. Eine weitergehende Minderung sei nicht vor-

zunehmen, weil es den Käufern baureifer Grundstücke darauf ankomme, ihren

Bauwunsch möglichst schnell zu verwirklichen, und sie der Art der Erschlie-

ßung und insbesondere der Entwässerung der Grundstücke keine besondere

Bedeutung zumäßen.

Das hält den beiderseitigen Rechtsmitteln nicht stand.

II.

1. Die Schätzung des heutigen Grundstückswertes durch das Beru-

fungsgericht bei vertragsgerechtem Verhalten des Beklagten findet in den

Feststellungen des Sachverständigen keine hinreichende Grundlage.

a) Der Sachverständige hat den Wert der Grundstücke des Wohnparks

in unerschlossenem Zustand mit etwa 30 DM/qm festgestellt, den Erschlie-

ßungsaufwand schätzt er auf etwa 70 DM/qm, den Wert der erschlossenen

Grundstücke beziffert er auf 100 DM/qm. Die Wertdifferenz drängt die Annah-

me auf, der Sachverständige habe die Wertsteigerung mit dem Erschließungs-

aufwand begründet. Dann ist aber nicht plausibel, daß ein Erschließungsauf-

wand von etwa 5 DM/qm, wie er nach dem Kaufvertrag kalkuliert wurde, zu ei-

ner Wertsteigerung von rd. 60 DM/qm führen kann.

b) Auf der Halbinsel Z. gibt es außer den Grundstücken des "Wohn-

parks L. " keine Grundstücke, die auf der Grundlage eines Bebauungs-

plans erschlossen sind. Der Preis dieser Art erschlossener Grundstücke liegt

nach den Feststellungen des Sachverständigen in anderen Gemeinden der

Insel R. , nämlich in A. F. , R. und S. , zwischen 98 DM/qm

und 150 DM/qm, während der Wert "teilerschlossener" Grundstücke in A.

F. 88 DM/qm beträgt. Was unter "teilerschlossen" von dem Sachverständi-

gen verstanden wird, hat er nicht ausgeführt. Seine Angaben sind daher für

eine Erschließung durch einen Betonplattenweg ohne Anlage einer Kanalisati-

on nicht ergiebig.

c) Die Feststellung, daß im Verkehr der Art der Erschließung keine

nachhaltige Bedeutung für die Preisbildung zukomme, entbehrt der Grundlage

in den Ausführungen des Sachverständigen. Woher das Berufungsgericht die

zu der getroffenen Feststellung damit notwendige eigene Sachkenntnis hat, ist

nicht dargelegt.

d) Da die Schätzung des Schadens, den der Kläger infolge des Verhal-

ten des Beklagten erlitten hat, auf keiner hinreichenden tatsächlichen Grundla-

ge beruht, ist auch der Anschlußrevision stattzugeben.

e) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Frage, daß die geschul-

dete Erschließung des Grundstücks keiner Kanalisation des Planungsgebietes

bedurft hätte, geben Anlaß zu dem Hinweis, daß nicht unterstellt werden kann,

die Bebaubarkeit des Grundstücks sei bei vertragsgerechtem Verhalten des

Klägers noch vor dem Inkrafttreten des Erlasses des Umweltministers vom

7. Dezember 1993 und damit ohne die Anlage einer Kanalisation gesichert ge-

wesen. In seiner Stellungnahme zum Bebauungsplan hat der zuständige Land-

kreis schon am 28. Januar 1992 das Fehlen der Darstellung der Abwasserent-

sorgung der Grundstücke des geplanten Baugebiets bemängelt. Sollte sich

ergeben, daß die Anlage einer Kanalisation Voraussetzung der Bebaubarkeit

des Grundstücks war und der Beklagte im Rahmen der von ihm geschulden

Erschließung des Grundstücks auch die Anlage einer Kanalisation schuldete,

wird zu beachten sein, daß die Leistungspflicht des Beklagten nicht unbegrenzt

ist. Die Parteien sind bei der Kalkulation der Erschließungskosten davon aus-

gegangen, daß es zur Bebauung des Grundstücks keiner Kanalisation bedurf-

te. Hierauf beruht das Schreiben des Beklagten vom 20. Januar 1991 und die

Kostenverpflichtung in § 3 des Kaufvertrages. Traf die Annahme der Parteien

nicht zu, ist für die den vereinbarten Rahmen übersteigenden Kosten im Wege

ergänzender Vertragsauslegung die Opfergrenze der Leistungspflicht des Be-

klagten zu bestimmen.

2. Zur abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage.

Hierzu bedarf es weiterer Feststellungen und erneuter Befragung des Sachver-

ständigen.

Wenzel

Lambert-Lang

Krüger

Klein

Lemke