BGH Urteil vom 15.09.2000 – V ZR 420/98
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 15. September 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
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BGB §§ 242 Be, 497
Die Gemeinde, der ein Wiederkaufsrecht zu dem vom Gutachterausschuß ermittel-
ten Wert des verkauften Grundstücks zusteht, hat den Käufer aufzuklären, wenn
dieser im zutage getretenen Irrtum über die Wertverhältnisse den Wiederkauf durch
notariellen Vertrag zu einem auffällig unter dem Wert liegenden Preis anbietet.
BGH, Urt. v. 15. September 2000 - V ZR 420/98 - OLG Frankfurt/Main
LG Hanau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Dr. Lambert-Lang, Tropf, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des
17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom
21. Oktober 1998 aufgehoben und das Urteil des Landgerichts
Hanau, 7. Zivilkammer, vom 27. Februar 1997 abgeändert, soweit
sie zum Nachteil der Beklagten ergangen sind. Die Klage wird
insgesamt abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Mit notariellem Vertrag vom 14. November 1989 verkaufte die beklagte
Gemeinde (Beklagte) dem Kläger ein unbebautes Grundstück zum Preis von
60 DM/qm, insgesamt 911.880 DM. Der Kläger verpflichtete sich, das Grund-
stück binnen eines Jahres ab Eigentumswechsel, spätestens 18 Monate nach
Vertragsschluß der gewerblichen Nutzung durch einen Kunststoff-Bearbei-
tungsbetrieb zuzuführen. Für den Fall der Verletzung dieser Pflicht behielt sich
die Beklagte den Wiederkauf zum Verkehrswert vor, der durch den Gutachter-
ausschuß zu ermitteln war. Der Rückauflassungsanspruch war durch eine am
15. August 1990 eingetragene Vormerkung gesichert. Auf Anfrage teilte der
anwaltlich vertretene Kläger der Beklagten am 28. Januar 1993 mit, aus wirt-
schaftlichen Gründen sei ihm ein kurzfristiger Baubeginn nicht möglich. Er bot
der Beklagten den Wiederkauf zum Verkehrswert an. Der Wiederkauf unter
einem Betrag von 1,5 Mio. DM komme im Hinblick auf die Aufwendungen des
Klägers, einschließlich Baugenehmigung und Erschließung 1.401.509,92 DM,
nicht in Frage. Die Beklagte erklärte sich hiermit am 1. März 1993 vorbehaltlich
der Zustimmung der städtischen Körperschaften einverstanden. Darüber hin-
ausgehende Ansprüche wurden ausgeschlossen. Mit notariellem Vertrag vom
9. August 1993 verkaufte der Kläger das Grundstück der Beklagten zu dem
abgesprochenen Preis. Der Bodenrichtwert des Grundstücks betrug zum
31. Dezember 1992 270 DM/qm, der Verkehrswert 4.103.460 DM.
Der Kläger hat die Beklagte auf die Differenz zwischen dem Verkehrs-
wert des Grundstücks und dem am 9. August 1993 beurkundeten Preis von
1,5 Mio. DM, mithin auf 2.603.460 DM in Anspruch genommen. Das Landge-
richt hat die Beklagte unter Abzug von 60 DM/qm, abgerundet 900.000 DM,
wegen Bodenkontaminationen zur Zahlung von 1.703.460 DM verurteilt. Das
Oberlandesgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen.
Der Senat hat nur die Revision der Beklagten angenommen. Die Be-
klagte beantragt, die Klage in vollem Umfang abzuweisen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht meint, es sei von der Ausübung des Wiederkaufs-
rechts durch die Beklagte auszugehen. Dem stehe nicht entgegen, daß sie das
Recht nicht durch formlose Erklärung gegenüber dem Kläger ausgeübt habe.
Aus der Korrespondenz ergebe sich, daß beide Seiten davon ausgegangen
seien, "aus dem (im Kaufvertrag vom 14. November 1989) begründeten Wie-
derkaufsrecht berechtigt und verpflichtet zu sein, so daß auch die weitere ver-
tragliche Ausgestaltung dieses Wiederkaufsrechts ... hinsichtlich des Wieder-
kaufspreises erkennbar verbindlich sein sollte". Das Fehlen einer Bezugnahme
auf das Wiederkaufsrecht im Kaufvertrag vom 9. August 1993 sei für die Be-
wertung des vorangegangenen Verhaltens der Beklagten ohne Bedeutung.
Umgekehrt habe der Kläger zum Ausdruck gebracht, daß er die 1,5 Mio. DM
als Mindestbetrag des Verkehrswertes fordere. Das kommentarlose Einver-
ständnis der Beklagten habe in ihm den Eindruck erwecken müssen, seine
Vorstellung träfe zu. Die Beklagte, der die wahren Wertverhältnisse bekannt
gewesen seien, hätte den Kläger nicht in dem von ihr erkannten Irrtum belas-
sen dürfen. Sie sei verpflichtet, ihm den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der
unterbliebenen Aufklärung erwachsen sei. Den Gewinn aus der Wertsteigerung
des Grundstücks hätte der Kläger auch dann realisieren können, wenn die Be-
klagte zum Rückkauf zum Verkehrswert nicht bereit gewesen wäre. Denn
"mangels entsprechender vertraglicher Vorkehrungen hätte der Kläger das
Grundstück dann seinerseits durch Veräußerung zum Verkehrswert verwerten
können".
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Das Berufungsurteil ist in sich widersprüchlich, denn es geht einer-
seits davon aus, der Wiederkauf sei zustande gekommen, billigt dem Kläger
aber andererseits den Wiederkaufpreis in Höhe des Verkehrswertes (§ 433
Abs. 2 BGB) nicht zu. Er sei nur im Wege des Schadensersatzes berechtigt,
die Differenz zwischen Verkehrswert und einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM -
abzüglich der Wertminderung wegen Kontaminationen - zu fordern. Aus recht-
licher Sicht löst sich der Widerspruch dahin auf, daß die Beklagte, wovon das
Berufungsurteil im Tatsächlichen auch ausgeht, von ihrem Recht, gemäß § 497
Abs. 1 BGB durch einseitige formlose Erklärung gegenüber dem Kläger den
Wiederkauf zustande zu bringen, keinen Gebrauch gemacht hat. Aus der vom
Berufungsgericht erörterten Korrespondenz ergibt sich zwar, daß die Parteien
übereinstimmend vom Vorliegen der Voraussetzungen zur Ausübung des Wie-
derkaufs ausgegangen waren. Dies ist aber, entgegen der Auffassung des Be-
rufungsgerichts, mit der Vornahme der Gestaltungserklärung (vgl. Senat BGHZ
140, 218, 220) nach § 497 Abs. 1 BGB nicht gleichzusetzen. Eine weiterge-
hende Deutung der Äußerungen der Beklagten verbietet sich darüber hinaus
wegen des Umstandes, daß diese ihre Erklärungen jeweils unter dem Vorbe-
halt der noch ausstehenden Zustimmung der gemeindlichen Organe abgege-
ben hatte. Der Kaufvertrag vom 9. August 1993 wurde zwar vor dem Hinter-
grund der Befugnis der Beklagten zur Ausübung des Wiederkaufsrechts abge-
schlossen, er hat aber den Wiederkauf im Sinne des in dem ursprünglichen
Kaufvertrag vom 14. November 1989 aufgenommenen Vorbehalts nicht zum
Gegenstand. Zwar können die Parteien davon absehen, den aufschiebend be-
dingten Wiederkauf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1955, I ZR 171/53, LM BGB
§ 610 Nr. 1) durch gestaltende Erklärung gemäß § 497 Abs. 1 BGB wirksam
werden zu lassen und die ohnehin erforderliche Rückauflassung mit dem Ab-
schluß eines weiteren, den vorbehaltenen Bedingungen entsprechenden Kauf-
vertrags verbinden. So sind die Parteien indes nicht vorgegangen. Der Kauf-
vertrag vom 9. August 1993 nimmt auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten
keinen Bezug und weicht im wesentlichen Punkte, dem Kaufpreis, von dessen
Bedingungen ab. Für den am 14. November 1989 aufschiebend bedingt ge-
schlossenen Wiederkauf hat er zur Folge, daß die Bedingung ausgefallen, die-
ser mithin endgültig unwirksam ist.
2. Damit bleibt allerdings Raum für den Schadensersatzanspruch, auf
den sich das Berufungsurteil stützt. Er ist im Grundsatz zu bejahen. Das Streit-
verhältnis der Parteien ist mit dem Fall des offenen, vom Erklärungsempfänger
erkannten, Kalkulationsirrtums vergleichbar, für den der Bundesgerichtshof je
nach der Risikolage des Erklärenden sowie des Ausmaßes des Irrtums eine
Aufklärungspflicht des Empfängers bejaht und an deren Verletzung einen
Schadensersatzanspruch des Erklärenden anknüpft (Urt. v. 7. Juli 1998,
X ZR 17/97, NJW 1998, 3192, 3193 ff). Der nach den Feststellungen des Be-
rufungsgerichts von der Beklagten erkannte Irrtum des Klägers über die Höhe
des Verkehrswerts des Grundstücks, der nach den Wiederkaufsbedingungen
den Preis bestimmen sollte, war geeignet, eine Aufklärungspflicht auszulösen.
Anders als im Falle des an einer Ausschreibung teilnehmenden Bieters, der
das Risiko seiner Fehlkalkulation zu tragen hat (Urt. v. 7. Juli 1998), war im
Streitfalle das Risiko, den Verkehrswert zutreffend zu ermitteln, ein gemeinsa-
mes. Dies kommt in der Vereinbarung zum Ausdruck, den zur Neutralität ver-
pflichteten (§ 192 BauGB) Gutachterausschuß mit der Ermittlung zu beauftra-
gen. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß dem anwaltlich vertrete-
nen Kläger das Risiko, insbesondere soweit es in der Abweichung von dem in
§ 497 Abs. 1 BGB vorgesehenen Wege lag, erkennbar war und ihm auch die
Möglichkeit zur Verfügung stand, das Risiko durch Einschaltung des Gutach-
terausschusses oder anderweitige Schätzung des Verkehrswerts zu steuern.
Dies ändert indes nichts daran, daß die Beklagte dem erkannten, in seinen
Auswirkungen schwerwiegenden Irrtum über den im beiderseitigem Risiko lie-
genden Umstand abhelfen mußte. Die eigenen Möglichkeiten des Klägers zur
Schadensverhütung finden ihre rechtlichen Folgen erst bei der Ursachenabwä-
gung nach § 254 BGB. Ob die Aufklärungspflicht aus dem allgemeinen Ge-
sichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß herzuleiten ist, oder ob die
Treuepflicht aufgrund der besonderen Bindung der Parteien aus dem Wieder-
kaufsverhältnis vorgeht, kann im Ergebnis dahinstehen.
3. Der Schadensersatzanspruch des Klägers scheitert nämlich daran,
daß ein durch die unterlassene Aufklärung eingetretener Schaden nicht dar-
getan ist. Die Beklagte war, wovon (wohl) auch das Berufungsurteil ausgeht,
nicht gehalten, im Falle der Aufklärung des Klägers von dem Wiederkaufsrecht
zum Verkehrswert Gebrauch zu machen (a). Einem Verkauf des Grundstücks
durch den Kläger standen, was das Berufungsgericht übersieht, die Wirkungen
a) Eine besondere Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht der Be-
klagten war nicht festgelegt. Es galt mithin die 30-jährige Ausschlußfrist des
§ 503 BGB, auf die der Vertrag vom 14. November 1993 im übrigen verwies.
Diese Frist zu nutzen und auf eine günstige Entwicklung der Grundstücksprei-
se zu warten oder auch nur von der Belastung des Haushalts mit dem Wieder-
kaufspreis bis auf weiteres abzusehen, stand der Beklagten frei. Die Aufklä-
rung des Klägers über die wahren Wertverhältnisse hätte nicht zur Folge ge-
habt, daß die Beklagte nunmehr dessen Ansinnen zum Wiederkauf hätte statt-
geben müssen. Treu und Glauben hätten zu einer solchen Verengung der Ent-
schlußfreiheit der Beklagten nicht geführt. Wie das Berufungsgericht in ande-
rem Zusammenhang zu Recht hervorhebt, brachte es die für die Beklagte un-
günstige Ausgestaltung des Wiederkaufsrechts mit sich, daß der Kläger, ob-
wohl er nicht in der Lage war, seiner Vertragspflicht zur Errichtung von Gewer-
beraum zu genügen, einen "Spekulationsgewinn" in Millionenhöhe hätte ein-
streichen können. Hierzu brauchte ihm die Beklagte nicht zu verhelfen.
b) Als Folge der Rückauflassungsvormerkung war das Grundstück, wirt-
schaftlich betrachtet, ohne die Zustimmung der Beklagten unverkäuflich. Die
Vermögenslage des Klägers hätte mithin, wenn er nach Aufklärung sein Ange-
bot zum Rückkauf für 1,5 Mio. DM zurückgezogen hätte, gegenüber dem jetzi-
gen Zustand keine Verbesserung erfahren können (§ 249 BGB). Ein Erwerber,
der dem Kläger den Verkehrswert zur Verfügung gestellt hätte, hätte nach Aus-
übung des Wiederkaufsrechts durch die Beklagte deren Eintragung als Eigen-
müssen. Das Risiko, mit dem Anspruch auf Rückzahlung des Verkehrswerts
gegenüber dem Kläger auszufallen, hätte bei ihm gelegen. Dem hätte zwar
durch eine Abtretung des Zahlungsanspruchs des Klägers aus dem Wieder-
kauf entgegengewirkt werden können. In gesichertem Eigentum und Besitz wä-
re der Erwerber indessen nicht geblieben. Dies wäre aber Voraussetzung für
den Entschluß eines Dritten gewesen, auf dem Grundstück ein gewerbliches
Bauvorhaben durchzuführen. Wirtschaftlich betrachtet scheidet ein Kauf vom
Kläger gegenüber der Möglichkeit, von der Beklagten gesichertes Eigentum zu
erlangen, aus. Dies wird noch durch den Umstand unterstrichen, daß das
Grundstück mit Rang nach der Rückauflassungsvormerkung nicht beleihbar
war. Der Kläger wäre deshalb, wenn er von dem Verkauf vom 9. August 1983
abgesehen hätte, weder im Hinblick auf das Eigentum an der Sachsubstanz
noch auf die Möglichkeit, deren Gegenwert durch Veräußerung zu erlösen, ge-
genüber dem bestehenden Zustand besser gestellt gewesen.
4. Darauf, ob die Beklagte, wie die Revision meint, darüber hinaus we-
gen der Nichterfüllung der Bebauungspflicht von dem Kaufvertrag vom
14. November 1989 hätte zurücktreten und den Kläger auf den damals verein-
ob der Wiederkauf die einzige Sanktion der Vertragsverletzung war, kommt es
nicht mehr an.
Wenzel
Lambert-Lang
Tropf
Klein
Lemke