BGH Urteil vom 29.09.2000 – V ZR 91/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 29. September 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 91/99

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

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SachenRBerG § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. b

Die Bebauung eines Grundstücks durch eine Genossenschaft auf vertraglicher

Grundlage kann nur dann zu einem Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungs-

gesetz führen, wenn die Absicherung der Investition über die vertraglichen Verein-

barungen hinaus nach den Rechtsvorschriften der DDR im Augenblick der Bebau-

ung vorgeschrieben und möglich war.

BGH, Urt. v. 29. September 2000 - V ZR 91/99 - OLG Naumburg

LG Halle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 29. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Januar 1999 aufge-

hoben.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer

des Landgerichts Halle vom 17. Juli 1998 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Berechtigung der Klägerin nach dem Sa-

chenrechtsbereinigungsgesetz.

Durch Vertrag vom 14. Januar 1964 verpachtete die Rechtsvorgängerin

der Beklagten, H. T. , der Produktionsgenossenschaft des Dachdecker-

und Ofensetzerhandwerks Q. (im folgenden: PGH) eine Teilfläche von

2.600 qm zweier aneinander grenzender Grundstücke in Q. . Durch Ver-

träge vom 20. Februar 1968 und 24. September 1971 wurde die Pachtfläche

auf schließlich 10.039 qm erweitert. Die Dauer des Pachtverhältnisses war bis

zum 31. Dezember 2001 vereinbart. Die Verträge gestatteten der Pächterin die

Errichtung massiver Gebäude auf den Grundstücken. Zwischen 1964 und 1971

errichtete sie auf ihnen gemäß genehmigter Planung aus eigenen Mitteln fünf

oder sechs Gebäude und legte auf einem der Grundstücke einen Kfz-

Waschplatz an.

Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der PGH. Sie hat die Feststellung

ihrer Berechtigung zum Ankauf der Pachtfläche beantragt. Das Landgericht hat

die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Die Revisi-

on der Beklagten erstrebt die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht meint, die vertragliche Grundlage der Bebauung

der Grundstücke stehe der beantragten Feststellung nicht entgegen. Bei ihrer

Bebauung durch die PGH handele es sich um eine genehmigte und geplante

Investition, zu deren Absicherung die betroffenen Grundstücke als Bauland

hätten bereitgestellt werden müssen. Die hierzu notwendige Enteignung von

H. T. sei zwar zunächst nicht möglich gewesen. Mit Inkrafttreten des

Baulandgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl. I, 201) sei dieses Hindernis jedoch

entfallen. Die Enteignung von H. T. sei nachzuholen und der PGH an

den in Volkseigentum zu überführenden Grundstücken ein Nutzungsrecht zu

bestellen gewesen. Daß dies unterbleiben sei, führe dazu, die Situation als

hängenden Fall im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. b SachenRBerG zu qua-

lifizieren, in welchem die vertragliche Grundlage der Bebauung der Grund-

stücke einer Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht

entgegen stehe.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Ein Anspruch der Klägerin nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz

besteht nicht. Die vertragliche Grundlage der Bebauung der Grundsstücke

durch die PGH schließt die beantragte Feststellung aus (§ 2 Abs. 1 Nr. 2

1. Halbsatz SachenRBerG).

Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die verpachtete Fläche der

Grundstücke im Zeitpunkt ihrer Bebauung in Volkseigentum oder genossen-

schaftliches Eigentum zu überführen gewesen wäre und die Bebauung hier-

durch eine über die vertragliche Sicherung hinausgehende Sicherung hätte

erhalten müssen. Dies ergibt sich aus § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG, der

auch für den von dem Berufungsgericht herangezogenen Bereinigungstatbe-

stand des § 7 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. b SachenRBerG gilt. Denn das Gesetz hat

zum Ziel, die nach dem Recht der DDR begründete oder zu begründende

rechtliche Position des Nutzers in eine solche des bürgerlichen Rechts zu

überführen und so die Erwartung des Nutzers in die Dauerhaftigkeit seiner In-

vestition zu schützen. War im Augenblick der Investition der Genossenschaft

eine Absicherung über die vertraglichen Vereinbarungen hinaus nach dem

Recht der DDR nicht möglich, scheidet daher ein Anspruch nach dem Sachen-

rechtsberingungsgesetz wegen der vertraglichen Grundlage der Bebauung aus

(Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 2 Rdn. 33 f; Czub aaO

§ 2 Rdn. 73). Ist eine Absicherung der Investition auch später nicht erfolgt, ver-

bleibt es hierbei. Ob die spätere Rechtsentwicklung der DDR eine Absicherung

durch die Enteignung der Grundstücke erlaubt oder geboten hätte, ist ohne

Bedeutung (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereini-

gungsgesetz, § 3 Rdn. 43, 75).

So liegt der Fall hier. Zwischen 1964 und 1971 war H. T. nach

dem Vortrag der Klägerin nicht bereit, ihre Grundstücke zu teilen und die

Pachtfläche an die PGH zu veräußern. Ihre Enteignung war nach dem Aufbau-

gesetz vom 6. September 1950 (GBl. I, 965) nicht möglich. Die 2. Durch-

führungsverordnung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBl. II, 641)

war im Zeitpunkt der Investitionen der PGH noch nicht erlassen. Die Grund-

stücke waren nicht zum Aufbaugebiet erklärt. H. T. konnte zum Ab-

schluß der von ihr mit der PGH geschlossenen Pachtverträge und zur Gestat-

tung der Bebauung ihrer Grundstücke nicht gezwungen werden. Soweit die

PGH sie trotzdem bebauen wollte, konnte sie auch den geplanten Investitions-

aufwand nur auf Zeit durch den Abschluß eines langfristigen Pachtvertrages

sichern. Die Gebäude gingen nicht als wesentliche Bestandteile der Grund-

stücke in das Eigentum von H. T. über, sondern blieben als bewegli-

ches Eigentum zur Verfügung der PGH (vgl. Senatsurt. v. 15. Mai 1998,

V ZR 83/97, VIZ 1998, 582, 583). Mit dieser Maßgabe hat sich die PGH zur

Errichtung der Gebäude und der Waschanlage entschlossen.

Dabei verbleibt es. Die Gewährung eines weitergehenden Schutzes wird

vom Ziel des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht gedeckt. Das Gesetz

dient nicht dazu, eine nicht umgesetzte spätere Änderung der rechtlichen Re-

gelungen der DDR, aufgrund deren "ungesicherter" Investitionsaufwand nach-

träglich zu sichern war, durch die Gewährung eines Ankaufsrechts oder eines

Anspruchs auf Bestellung eines Erbbaurechts unter der Geltung des Rechts

der Bundesrepublik zu verewigen. Es ist daher ohne Bedeutung, ob nach dem

Baulandgesetz die Enteignung der Pachtfläche und die Verleihung eines Nut-

zungsrechts an den in Volkseigentum zu überführenden Grundstücken an die

PGH möglich wurden, also nachträglich eine "ewige" Absicherung des Investi-

tionsaufwandes der PGH herbeigeführt werden konnte oder auch mußte. Im

Zeitpunkt der Investitionen der PGH bestand diese Möglichkeit nicht. Die PGH

war bei ihrer Investitionsentscheidung vielmehr auf die vertragliche Sicherung

ihres Aufwands beschränkt. Trotzdem hat sie sich zur Bebauung der Grund-

stücke entschlossen. Damit ist sie das Risiko eingegangen, die von ihr errich-

teten Gebäude nach Beendigung der vereinbarten Pachtzeit nicht mehr nutzen

zu können. Dieses Risiko will das Sachenrechtsbereinigungsgesetz ihr nach-

träglich nicht abnehmen. Die Gewährung eines Anspruchs auf Erwerb der

Pachtfläche oder die Bestellung eines Erbbaurechts an den Grundstücken

würde die Klägerin besser stellen, als sie im Zeitpunkt ihrer Aufwendungen

stand und erwarten konnte.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits ist ebenso ohne Bedeutung, ob

der Beschluß des Ministerrats über die Grundsätze zur Vorbereitung und

Durchführung von Investitionen vom 26. Oktober 1967 (GBl. II, 813) der Be-

bauung gepachteter Grundstücke durch Genossenschaften entgegen stand,

wie das Berufungsgericht meint. Dieser Beschluß enthielt keine Bestimmungen,

aufgrund deren dem Investor eine gesicherte Rechtsposition hätte verschaftt

werden können. Wurde er – wie hier – nicht befolgt, so erwächst dem Investor

hieraus kein Bereinigungsanspruch gegen den Erwerber. Auch das von der

Rechtspraxis der DDR betonte Erfordernis der Baufreiheit verlangte entgegen

der Meinung des Berufungsgerichts nicht, daß die Absicherung einer Investiti-

on in ein fremdes Grundstück durch eine dingliche oder einem dinglichen

Recht gleich kommende staatlich gewährte Berechtigung zu erfolgen hatte (vgl.

Arlt/Rohde, Bodenrecht, Grundriß, Besonderer Teil, Kapitel III § 3 Nr. 3,

S. 401). Im Gegensatz zur Bebauung volkseigener Grundstücke durch Genos-

senschaften (Czub aaO § 7 Rdn. 139) stand das Recht der DDR einer Bebau-

ung privater Grundstücke durch Genossenschaften auch nicht grundsätzlich

entgegen, sondern regelte in § 459 ZGB deren zivilrechtliche Rechtsfolgen.

Danach führte die Bebauung privater Grundstücke auf vertraglicher Grundlage

durch eine Genossenschaft nicht zum Entstehen von Gebäudeeigentum der

Genossenschaft und damit eben nicht zu einer vom Sachenrechtsbereini-

gungsgesetz als bereinigungsbedürftig anerkannten Rechtsposition des Nut-

zers.

Wenzel

RiBGH Dr. Vogt ist in den Ruhestand getreten und kann nicht mehr unterschreiben. Karlsruhe, den 4.10.2000

Wenzel

Schneider

Krüger

Klein