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BGH Urteil vom 05.10.2000 – X ZR 57/98
X. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 5. Oktober 2000 Fritz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver-
handlung vom 5. Oktober 2000 durch den Richter Dr. Jestaedt und die Richter
Dr. Melullis, Scharen, Keukenschrijver und die Richterin Mühlens
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats
des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 11. Februar 1998
aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist Sachverständiger für Grundstücksbewertung. Die Klä-
gerin war Eigentümerin eines im Außenbereich von G. gelegenen ca. 15 ha
großen Grundstücks, das von verschiedenen Nutzern mit Wochenendbunga-
lows überbaut und erschlossen worden war. Für einen Teil des Grundstücks
hatte die Stadt G. einen Bauvorbescheid erteilt. Auf Wunsch der Nutzer
wollte die Klägerin das Grundstück parzellieren und zum Verkehrswert - ohne
Berücksichtigung der Leistungen der Nutzer - verkaufen. Zur Ermittlung des
Verkehrswerts gab die Klägerin beim Beklagten ein Bodenwertgutachten in
Auftrag. Das Auftragsschreiben nebst Anlagen spricht von einem "Wertgut-
achten des derzeitigen Verkehrswerts"; die Anlage "Angaben zum Grundstück"
enthält u.a. folgende weitere Angaben:
"12. Welche Bauleistungen sind Mietereigentum evtl. mit Wertan- gabe: bestehende Baulichkeiten sowie Erschließung (EH, Wasser, Abwasser) ...
17. Sonstige Hinweise: Bewertung muß als unbebaut und unerschlos- sen (evtl. Gartenland) mit Bebauung der Nutzer bewertet werden. ..."
Der Beklagte erstellte ein Wertgutachten, in dem er von einem Boden-
richtwert von 60,-- DM/m² (für Bauland) ausging und von dem Baulandpreis
90% abzog, womit er auf einen Wert von 6,-- DM/m² kam. Zu diesem Preis ver-
kaufte die Klägerin einen Großteil der Fläche an die Nutzer. Nachdem die Klä-
gerin später zu der Auffassung gelangte, daß der Bodenwert 54,-- DM/m² be-
trage, hat sie den Beklagten auf Zahlung der Differenz zu dem erzielten Ver-
kaufspreis (498.864,-- DM) in Anspruch genommen. In den - sachverständig
beratenen - Vorinstanzen hatte die Klage in der Hauptsache teilweise in Höhe
von 166.288,-- DM Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag
auf vollständige Klageabweisung weiter. Die Klägerin ist dem entgegengetre-
ten.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision des Beklagten hat Erfolg.
I.1. Das Berufungsgericht hat eine Haftung des Beklagten aus positiver
Vertragsverletzung des Gutachtervertrags als möglich angesehen. Dies be-
gegnet vom rechtlichen Ausgangspunkt her keinen Bedenken (vgl. Sen. BGHZ
115, 32).
2. a) Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Beklagte habe durch zu-
mindest fahrlässiges Außerachtlassen des Bauvorbescheids gegen seine ver-
tragliche Pflicht zur gewissenhaften Überprüfung der Bewertungskriterien für
das zu bewertende Grundstück verstoßen. Die Einordnung des Objekts als
Gartenland sei schon deshalb unzutreffend gewesen, weil das Gebiet auf
Grund des Vorbescheids als Bauerwartungsland einzuordnen gewesen sei;
daraus habe sich ein Quadratmeterpreis von mindestens 22,-- DM ergeben
müssen. Dem stehe nicht entgegen, daß es nie zur Ausführung des notwendi-
gen Vorhaben- und Erschließungsplanverfahrens gekommen sei. Zum Zeit-
punkt der Bewertung habe die tatsächliche Nutzung des Grundstücks auf
Grund der Erschließung in greifbarer Nähe gelegen. Der Bauvorbescheid stelle
einen Verwaltungsakt dar, der nicht als nichtig anzusehen gewesen sei. Dem
stehe nicht entgegen, daß der Beklagte ausdrücklich dazu beauftragt gewesen
sein wolle, das Grundstück bei der Bewertung als Gartenland zu behandeln.
Hiergegen stehe bereits der eindeutige Wortlaut des Auftragsschreibens. Nach
Nr. 17 habe die Bewertung nicht zwingend als Gartenland erfolgen sollen. Der
eindeutige Wortlaut des schriftlichen Auftrags stehe auch gegen den Vortrag
des Beklagten, ihm sei auf nochmalige Nachfrage vom Sachbearbeiter der Klä-
gerin erklärt worden, der Bewertungsmaßstab "Gartenland" sei auf jeden Fall
dem Gutachten zugrunde zu legen. Der Vortrag habe aber auch deshalb unbe-
rücksichtigt bleiben müssen, weil der Beklagte trotz ausdrücklichen Hinweises
nicht hinreichend dargelegt habe, wann konkret die behauptete Vorgabe erfolgt
sein solle.
b) Dies greift die Revision im Ergebnis mit Erfolg an.
aa) Allerdings kann ihr nicht darin beigetreten werden, daß die Einord-
nung des zu bewertenden Gebiets durch das Berufungsgericht als Bauerwar-
tungsland fehlerhaft sei. Das Berufungsgericht hat wesentlich die vorhandene
Erschließung und den Bauvorbescheid herangezogen. Das ist aus Rechts-
gründen nicht zu beanstanden. Selbst wenn der Bauvorbescheid rechtswidrig
gewesen sein sollte, was das Berufungsgericht offenläßt, entfaltete er im Rah-
men seines Regelungsumfangs mit Ausnahme der Baufreigabe dieselben Wir-
kungen wie eine Baugenehmigung (BGHZ 105, 52, 54 f. m.w.N.). Darauf, ob
einer Bebauung des Grundstücks sonst baurechtliche Bestimmungen oder öf-
fentliche Belange entgegenstanden, brauchte das Berufungsgericht entgegen
der Auffassung der Revision nicht entscheidend abzustellen.
Damit gehen auch die Rügen fehl, der gerichtliche Sachverständige ha-
be unrichtige Anknüpfungstatsachen zugrunde gelegt und es sei nach § 412
ZPO ein neues Gutachten einzuholen.
bb) Die Revision verweist weiter darauf, daß der Beklagte wiederholt
unter Beweisantritt vorgetragen habe, der Sachbearbeiter H. habe ihm in
den Beratungen ausführlich erläutert, aus welchem Grund die Bewertung als
unbebaut und unerschlossen bzw. als Gartenland zu erfolgen habe. Dieser
Vortrag sei geeignet gewesen, eine Bewertung als Gartenland als richtig unter
Beweis zu erstellen. Hierzu habe der Zeuge H. vernommen werden müs-
sen. Auf den genauen Zeitpunkt der Vorgabe sei es nicht angekommen.
Dieser Rüge kann der Erfolg nicht versagt bleiben.
Es bestehen schon im Hinblick auf den zivilrechtlichen Grundsatz der
Vertragsfreiheit keine durchgreifenden Bedenken gegen die Zulässigkeit einer
Vereinbarung, ein Verkehrswertgutachten abweichend von Vorgaben des öf-
fentlichen Baurechts, insbesondere der §§ 192 ff. BauGB und der Wertermitt-
lungsverordnung, zu erstellen. Demgemäß konnte die Klägerin beim Beklagten
ein Gutachten in Auftrag geben, das auf einen bestimmten, tatsächlich nicht
vorhandenen Erschließungszustand und auf eine bestimmte,
tatsächlich
ebenfalls nicht bestehende bauplanungsrechtliche Qualität des zu bewerten-
den Grundstücks abstellte. Daß dies geschehen sei, hat der Beklagte vorge-
tragen und durch Vernehmung des Zeugen H. unter Beweis gestellt.
Das Berufungsgericht hat den angebotenen Beweis nicht erhoben, ist
aber gleichwohl von einem anderen Vertragsinhalt ausgegangen. Dies verstößt
gegen die Bestimmung des § 286 ZPO. Daß sich aus den schriftlichen Unterla-
gen nach Auffassung des Berufungsgerichts ein bestimmter Vertragsinhalt er-
gab, steht der Annahme nicht entgegen, daß sich entsprechend der Behaup-
tung des Beklagten unter Berücksichtigung mündlicher Erläuterungen ein ab-
weichender Inhalt ergeben konnte.
Das Berufungsgericht durfte das Beweisangebot nicht mit der Begrün-
dung zurückweisen, der Beklagte habe nicht dargelegt, wann konkret die be-
hauptete Vorgabe erfolgt sei. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesge-
richtshofs genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vor-
trägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend ge-
machte Recht als entstanden erscheinen zu lassen (vgl. u.a. BGH, Urt. v.
12.7.1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 f.; Urt. v. 15.2.1990 - III ZR 87/88,
VersR 1990, 656 f.; Urt. v. 12.10.1990 - V ZR 111/89, WM 1991, 237 f., jeweils
m.w.N.). Der Pflicht zur Substantiierung ist nur dann nicht genügt, wenn das
Gericht auf Grund dieser Darstellung nicht beurteilen kann, ob die gesetzlichen
Voraussetzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind
(Sen.Urt. v. 29.9.1992 - X ZR 84/90, NJW-RR 1993, 189 m.w.N.). Das unter
Beweis gestellte Geschehen konnte im Fall seines Nachweises, insbesondere
in Verbindung mit der Vertragsklausel unter Nr. 17, eine Vertragsauslegung
nahelegen, nach der der Beklagte gehalten war, bei seiner Begutachtung auf
andere Kriterien abzustellen als auf die Vorgaben des baurechtlichen Bewer-
tungsrechts. Dabei kommt es, worauf die Revision zutreffend hinweist, nicht auf
die genaue zeitliche Einordnung der behaupteten Besprechung an.
Infolge des Übergehens des Beweisangebots fehlt es an einer tragfähi-
gen tatsächlichen Grundlage für die vom Berufungsgericht vorgenommene
Vertragsauslegung. Das entzieht der angefochtenen Entscheidung, die sich
auch nicht aus anderen Gründen als zutreffend erweist, die Grundlage. Dies
führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der
Sache an das Berufungsgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten
des Revisionsverfahrens zu übertragen ist.
II. 1. Das Berufungsgericht wird, sofern es nicht bereits auf Grund neu-
erlicher Vertragsauslegung zu dem Ergebnis kommen sollte, daß das erstellte
Gutachten den vertraglichen Vorgaben entsprach, den Zeugen H. zu ver-
nehmen und unter Berücksichtigung des Beweisergebnisses den zwischen den
Parteien geschlossenen Vertrag erneut auszulegen haben. Sofern es daraufhin
zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß der Beklagte das Grundstück als Gar-
tenland zu bewerten hatte, wird es erneut zu prüfen haben, ob das erstellte
Gutachten dieser vertraglichen Vorgabe entsprach. Sofern es - auch unter Be-
rücksichtigung der Vertragsklausel unter Nr. 17 - wiederum zu dem Ergebnis
gelangen sollte, daß sich die Bewertung an den Vorgaben des öffentlichen
Baurechts zu orientieren hatte, beständen entgegen der Auffassung der Revi-
sion allerdings keine durchgreifenden Bedenken dagegen, daß sich die Kläge-
rin auf eine Fehlbewertung berufen dürfte. Es gelingt der Revision nämlich
nicht aufzuzeigen, woraus sich - im Sinn der Verwirkungsgrundsätze - ein Ver-
trauenstatbestand zugunsten des Beklagten ergeben sollte.
2. Ebensowenig greifen die Angriffe der Revision gegen eine Ursäch-
lichkeit einer etwaigen Fehlbewertung für einen Vermögensschaden bei der
Klägerin durch. Hätte - wie insoweit zu unterstellen ist - der Beklagte das
Grundstück nicht zu niedrig bewertet, hätte die Klägerin nicht Teilflächen zu
einem unter dem Wert liegenden Preis verkauft. Davon, daß die Klägerin auf
jeden Fall und auch zu einem unangemessen niedrigen Preis das Grundstück
weggeben wollte, spricht nichts; die diesbezügliche Annahme der Revision ist
nicht durch Tatsachenvortrag gestützt.
3. Sofern sich ergeben sollte, daß der Beklagte Vertragspflichten verletzt
hat, wird auch die Annahme des Berufungsgerichts, daß der Beklagte fahrläs-
sig gehandelt habe, weil er den Bauvorbescheid nicht eingesehen habe, aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden sein. Selbst wenn der Vorbescheid
rechtswidrig gewesen wäre, hätte dies nicht dessen Wirkungslosigkeit zur Fol-
ge. Schon seine Existenz konnte auf die Bewertung Einfluß haben.
4. Bedenken begegnet indessen die Verneinung eines Mitverschuldens
der Klägerin. Zwar kann in der Regel ein Mitverschulden nicht daraus herge-
leitet werden, daß der Auftraggeber einen Fehler des Gutachters nicht erkennt
(BGH, Urt. v. 2.11.1983 - IVa ZR 20/82, NJW 1984, 355, 357). Dies gilt aller-
dings nicht ohne weiteres, wenn ungewöhnliche Abweichungen vom Marktpreis
vorliegen (BGH aaO.). Der ersichtlich ungewöhnliche Bewertungsabschlag von
90 % hätte die Klägerin zu einer weiteren Aufklärung veranlassen müssen.
Dies gälte um so mehr, wenn die Klägerin durch unklare Vorgaben an den Be-
klagten die Gefahr einer Fehlbewertung mit herbeigeführt haben sollte, wofür
schon die genannten Vertragsklauseln sprechen könnten.
Jestaedt
Melullis
Scharen
Keukenschrijver
Mühlens