BGH Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 285/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 20. Oktober 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 285/99

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

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BGB § 123

a) Sind dem Verkäufer eines Grundstücks Altlasten bekannt, so genügt er seiner

Aufklärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-

verdacht Mitteilung macht. Infolgedessen besteht die Offenbarungspflicht fort,

wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten

bekannt werden können, aus denen sich ein Altlastenverdacht ergibt.

b) Die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß der Verkäufer den Käufer über offen-

barungspflichtige Umstände aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muß aller-

dings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräu-

men. Vielmehr genügt er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von

dem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spe-

zifizierte, Aufklärung widerlegt.

BGH, Urt. v. 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99 - OLG Dresden

LG Bautzen

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 2. Juli 1999 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariellem Vertrag vom 17. September 1993 kaufte der Kläger von

der Rechtsvorgängerin der Beklagten für 200.000 DM ein Grundstück, auf dem

deren Rechtsvorvorgänger, ein VEB, einen metallverarbeitenden Betrieb un-

terhalten hatte. Die Gewährleistung für Sachmängel, auch für Altlasten, wurde

ausgeschlossen. Wegen des Kaufpreises unterwarf sich der Kläger in der Ver-

tragsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Wie die Verkäuferin wußte, war das Grundstück in erheblichem Maße

durch Mineralkohlenwasserstoffe verunreinigt, die beim Betrieb der Metallver-

arbeitung in den Boden des Hauptgebäudes und in den darunter liegenden

Graben gelangt waren. Ob der Kläger hierüber vor dem Kauf oder bei Ver-

tragsschluß aufgeklärt worden ist, ist unter den Parteien streitig.

Nach den von dem Kläger in Auftrag gegebenen Gutachten von Juli/

August 1997 sind erhebliche Sanierungskosten zu erwarten. Die Schätzungen

belaufen sich auf etwa 270.000 DM bis etwa 480.000 DM.

Am 5. Mai 1998 focht der Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täu-

schung an. Seiner Klage auf Erklärung der Zwangsvollstreckung als unzulässig

hat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.

Mit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-

chen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I.

Das Berufungsgericht hält die Voraussetzungen einer Anfechtung nach

§§ 123, 142 BGB nicht für gegeben. Es fehle an einer Täuschungshandlung,

weil eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohne

weiteres erkennbar seien, vom Käufer nicht erwartet werden könne. So lägen

die Dinge hier, da der Kläger bei Anwendung der im eigenen Interesse zu er-

wartenden Sorgfalt habe erkennen können, daß ein Altlastenverdacht bestehe.

Im Rahmen einer "ordnungsgemäßen Besichtigung" habe er die Ölverschmut-

zungen erkennen können, auf die verschiedene Indizien (Färbung des Beton-

fußbodens, Ölspuren an der Wand, Geruchsbildung) hingewiesen hätten. An-

gesichts dessen könne es dahingestellt bleiben, ob die Verkäuferin den Kläger

vor Abschluß des Kaufvertrages auf das Vorhandensein der Altlasten oder zu-

mindest auf den bestehenden Altlastenverdacht hingewiesen habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß den Verkäufer eine Offen-

barungspflicht hinsichtlich solcher Umstände trifft, die für die Entschließung

des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung dieser

nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (st. Senatsrechtspr., Urt. v.

2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982,

V ZR 143/81, WM 1982, 960 m.w.N.). Es geht ferner zutreffend davon aus, daß

bei einem Grundstücksverkauf die Kontaminierung des Grundstücks mit Altöl-

rückständen einen solchen offenbarungspflichtigen Umstand darstellt und daß

der Verkäufer arglistig handelt, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohl

er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies in Kauf nimmt (s. nur

Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Schließlich ist es

auch nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht eine Offenbarungs-

pflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache verneint, die einer Besichti-

gung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann

insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im ei-

genen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. nur Senat,

BGHZ 132, 30, 34).

2. Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze im konkreten Fall aber

nicht fehlerfrei angewendet.

a) Es unterscheidet schon nicht ausreichend zwischen dem offenba-

rungspflichtigen Umstand eines Altlastenverdachts und dem einer vorhandenen

Kontaminierung. Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, genügt er seiner Auf-

klärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-

verdacht Mitteilung macht. Der Käufer kann vielmehr erwarten, daß er über ei-

ne konkret vorhandene Kontamination Aufklärung erhält. Infolgedessen besteht

die Offenbarungspflicht fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder

durch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich ein

Altlastenverdacht ergibt. Hält der Verkäufer in einer solchen Situation mit kon-

kretem Wissen über vorhandene Altlasten zurück, so handelt er arglistig, wenn

er es für möglich hält, daß der Käufer lediglich einen Altlastenverdacht hat.

b) Darüber hinaus rechtfertigen die vom Berufungsgericht getroffenen

Feststellungen weder den Schluß auf einen Altlastenverdacht, geschweige

denn auf konkrete Altlasten.

aa) Nach dem Gutachten des Sachverständigen T. vom 20. August

1997 war eine durchgehend dunkle Färbung des Betonfußbodens im Erdge-

schoß des Hauptgebäudes zu sehen. Diese hätte auch der Kläger bei einer

Besichtigung vor Abschluß des Kaufvertrages erkennen können. Es ist jedoch

nicht ersichtlich, wieso sich für einen Laien - daß der Kläger besondere Fach-

kenntnisse hatte oder daß er wußte, was früher auf dem Gelände produziert

wurde, ist nicht festgestellt - hieraus der Schluß auf konkrete Altlasten ergeben

sollte. Die Färbung konnte vielfache Ursachen haben und mußte nicht auf ei-

nen unsachgemäßen Umgang mit Öl schließen lassen. Jedenfalls läßt das Be-

rufungsgericht Feststellungen vermissen, die diesen Schluß nahelegen und bei

der Beklagten die Erwartung begründen konnte, der Kläger wisse Bescheid

und bedürfe keiner weiteren Aufklärung.

bb) Der Sachverständige T. hat ferner festgestellt, daß Öl bzw.

Bohrölemulsionen "an der Wand heruntergelaufen ist". Aus dem Gesamtzu-

sammenhang ergibt sich jedoch, daß diese Ölspuren bei einer Besichtigung

nicht erkennbar waren, sich dem Sachverständigen vielmehr erst nach Öffnen

des Betonfußbodens offenbarten. In dem darunter liegenden Hohlraum von 1,5

bis 2 m zeigten sich diese Rückstände von heruntergelaufenem Öl. Als Er-

kenntnisquelle für die vom Berufungsgericht angenommene Erkennbarkeit für

den Kläger scheidet dieser Umstand daher aus, unabhängig davon, ob ein

Käufer hieraus überhaupt auf Altlasten größeren Ausmaßes schließen kann.

cc) Die Annahme, man habe die Kontaminierung durch Öl riechen kön-

nen, hat das Berufungsgericht nicht nachvollziehbar belegt. Einerseits geht das

Gericht davon aus, der Kläger habe bei einer Besichtigung der aufstehenden

Gebäude, und zwar auch bei trockener Witterung, Ölgeruch wahrnehmen kön-

nen, da dies eine Bodenprobe ergeben habe. Dabei übersieht es jedoch, daß

die Bodenprobe irgendwo außerhalb des Gebäudes entnommen wurde und

nichts über Wahrnehmungsmöglichkeiten innerhalb des Gebäudes besagt.

Zum anderen stellt das Gericht selbst darauf ab, daß die Probe aus dem

Grundstück außerhalb der Gebäude entnommen wurde. Dann aber ist eben-

sowenig naheliegend, daß dem Kläger Ölgeruch hätte auffallen müssen. Zwar

ist nachvollziehbar, daß eine kontaminierte Bodenprobe nach Öl riecht. Das

bedeutet aber nicht, daß in gleicher Weise Ölgeruch wahrnehmbar ist, wenn

die Probe nicht entnommen ist und ein etwaiger Ölgeruch durch andere Gerü-

che oder Umstände überdeckt oder zumindest erheblich gemindert wird.

dd) Daß das Herumliegen von geringen Mengen von verwitterten Metall-

spänen nichts über eine Kontaminierung aussagt, sondern allenfalls die vage

Überlegung rechtfertigt, daß bei der Produktion mit Öl gearbeitet worden sein

könnte und daß es dabei - wie vielfach - zu unsachgemäßem Umgang hiermit

gekommen sein kann, bedarf keiner näheren Darlegung.

III.

Fehlt es somit an einer Grundlage für die Annahme, daß die Beklagte

erwarten durfte, der Kläger bedürfe keiner weiteren Aufklärung, da er sich bei

einer Besichtigung selbst ein Bild über die vorhandenen - und ohne weiteres

erkennbaren - Kontaminationen hätte machen können, kann das angefochtene

Urteil nicht bestehen bleiben. Es kommt daher auf die Frage an, ob die Be-

klagte den Kläger hinreichend aufgeklärt hat. Entgegen der Meinung des

Landgerichts ist hierfür nicht die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig.

Vielmehr muß der Kläger, der für den gesamten Arglisttatbestand die Darle-

gungs- und Beweislast trägt, vortragen und nachweisen, daß die Beklagte ihn

nicht gehörig aufgeklärt hat (vgl. nur Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Be-

weislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 123 Rdn. 5 m.w.N.). Dabei muß er allerdings

nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen.

Vielmehr genügt

er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von der Beklagten vorzutra-

gende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spezifizierte, Aufklärung

widerlegt.

Wenzel

Schneider

Krüger

Klein

Gaier