BGH Urteil vom 27.10.2000 – V ZR 122/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 122/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 27. Oktober 2000 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. Oktober 2000 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,

Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 14. Januar 1999 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten besaßen in H. ein großes Grundstück mit einem

kleineren Haus aus den 60er Jahren, das der Beklagte, von Beruf Architekt,

selbst in der Folgezeit durch Um- und Anbauten verändert hatte. Sie beabsich-

tigten, das Grundstück zu teilen, den Teil mit dem Haus zu verkaufen und

selbst auf dem ihnen verbleibenden Grundstücksteil neu zu bauen. Sie traten

mit den Klägern in Vertragsverhandlungen, die interessiert waren, den "Altbau"

teilweise abreißen und das verkleinerte "Kerngebäude" durch den Beklagten zu

einem Zweifamilienhaus aufstocken zu lassen. Der Beklagte richtete eine Bau-

voranfrage für das von den Klägern geplante Zweifamilienhaus an die Gemein-

de. Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Juli 1993 verkauften die Beklagten den

Klägern eine noch zu vermessende Teilfläche von rd. 3.500 qm aus dem

Grundstück zum Preis von 590.000 DM mit folgender Maßgabe:

Auf der Vertragsfläche steht das Wohnhaus M. Nr. 10 a.

Der Erwerber ist unter Beachtung der gesetzlichen und sonstigen be- hördlichen Vorschriften berechtigt, nach Belieben dieses Wohnhaus aus- und umzubauen, sowie weitere Gebäude auf der Vertragsfläche zu errichten.

...

Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist der Nachweis durch den Veräuße- rer, daß auf der Teilfläche aus Flur Nr. 688/II ein Wohnhaus in den Ausmaßen eines Zweifamilienwohnhauses mit Nebengebäuden (Gara- ge, Heizungshaus) errichtet werden kann.

Der Nachweis wird erbracht durch eine schriftliche Bestätigung des Landratsamtes R. als Baugenehmigungsbehörde aufgrund einer ent- sprechenden Bauvoranfrage.

Unter VI. "Gewährleistung, Leitungsrechte" heißt es u.a.

Der Veräußerer leistet Gewähr dafür, daß auf der Vertragsteilfläche aus Flur Nr. 688/II ein Zweifamilienwohnhaus mit einer anrechenbaren Wohnfläche von ca. 240 qm - ohne Nebengebäude - errichtet werden kann. Die Art der Bebauung ergibt sich nach den Bestimmungen des Bebau- ungsplanes.

Eine weitergehende Gewährleistung erfolgt nicht. Der Veräußerer haftet nicht für die Richtigkeit des angegebenen Flä- chenmaßes, die Bodenbeschaffenheit, die Verwertbarkeit für die Zwecke des Erwerbers und Sachmängel aller Art, insbesondere auch nicht für

den Bauzustand der Gebäude, auch nicht dafür, daß das Gesamtgrund- stück bebaut werden kann. ...

Der Veräußerer versichert jedoch, daß er ihm bekannte versteckte Män- gel nicht verschwiegen hat, keine unerfüllten behördlichen Auflagen be- stehen, es sich nicht um ein denkmalgeschütztes Bauwerk handelt und ihm auch bezüglich des Grund und Bodens keine sogenannten Altlasten bekannt sind.

Das Haus war zur Aufstockung nicht geeignet; die Kläger haben es ab-

gerissen. Sie verlangen den auf das Haus entfallenden Teil des Kaufpreises

zuzüglich Gutachter- und Planungskosten für den Neubau, Abriß- und Geneh-

migungskosten für Alt- und Neubau, für Probebohrungen, Fotokopien und Ko-

sten des Beweissicherungsverfahrens im Gesamtbetrag von 568.383,92 DM

als Schadensersatz von den Beklagten. Das Landgericht hat die Klage abge-

wiesen; das Berufungsgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und zur

Höhe die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Mit ihrer Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des

Urteils des Landgerichts. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revi-

sion.

Entscheidungsgründe:

I.

Die Revision hat Erfolg.

1. Zutreffend wendet sich die Revision gegen die Auslegung des Beru-

fungsgerichts, der Kaufvertrag der Parteien enthalte eine konkludente Zusiche-

rung im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB dahin, die Altbausubstanz sei für das be-

absichtigte Um- und Ausbauvorhaben verwendbar.

a) Eine ausdrückliche Zusicherung in diesem Sinne ist, wovon auch das

Berufungsgericht ausgeht, in dem umfangreichen und ins einzelne gehenden

Kaufvertrag nicht enthalten. Ob dennoch eine Zusicherung erfolgt ist, ist eine

Frage der Auslegung, bei der das Verhalten des Verkäufers aus der Sicht des

Käufers unter objektiver Würdigung der Umstände nach Treu und Glauben zu

bewerten ist. Dies verkennt das Berufungsgericht auch nicht. Seine Annahme,

eine Eigenschaftszusicherung liege vor, beruht jedoch auf Auslegungsfehlern.

Denn es hat den festgestellten Sachverhalt nicht ausreichend gewürdigt und an

den gesetzlichen Anforderungen gemessen. Zwar gingen die Parteien überein-

stimmend bei Vertragsschluß davon aus, daß das Haus zum Umbau in ein

Zweifamilienhaus zu gebrauchen sei; sie setzten damit die Eigenschaft im Sin-

ne des § 459 Abs. 1 Satz 2, 2. Alt. BGB vertraglich voraus. Nicht jede solche

Eigenschaft ist aber zugleich zugesichert (BGHZ 59, 158, 160), und zwar

selbst dann nicht, wenn sie in einem notariellen Vertrag bezeichnet ist (vgl.

Senatsurt. v. 18. Dezember 1987, V ZR 223/85, WM 1988, 716, 717 "Bezeich-

nung der Kaufsache als Bauplatz").

Eine Zusicherung im Sinne des § 459

Abs. 2 BGB setzt vielmehr nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofes voraus, daß der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die

Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt

und damit die Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser

Eigenschaft einstehen zu wollen. Dies gilt auch für die hier allein in Betracht

kommende konkludente Zusicherung (Senatsurt. v. 12. April 1996, V ZR 83/95,

NJW 1996, 2027 m.N.).

Die vertraglichen Regelungen, die das Berufungsgericht als objektiven

Erklärungsinhalt für die Zusicherung heranziehen will, ergeben nicht, daß die

Beklagten die Gewähr für diese Eigenschaft übernommen hätten. Der Kaufver-

trag bezeichnet seinen Gegenstand als "Wohnhaus". Die anschließende Klau-

sel, die Käufer dürften dieses "nach Belieben aus- und umbauen sowie weitere

Gebäude errichten", zielt nicht auf eine Haftung der Verkäufer ab, sondern

dient der nachbarrechtlichen Absicherung der Käufer, mit ihren Bauplänen auf

die Nachbarn und Verkäufer keine Rücksicht nehmen zu müssen. Die Aufzäh-

lung, was die Verkäufer bei einem Abriß entnehmen durften, dient deren Vor-

teil, verhält sich mithin nicht zu einer Haftung der Verkäufer. Schließlich knüpft

die Fälligkeit des Kaufpreises allein an die baurechtliche Zulässigkeit des ge-

planten Vorhabens an, die davon abhängig gemacht wird, daß der Nachweis

für die von den Käufern beabsichtigte Bebauung durch die Baugenehmigungs-

behörde erbracht ist. Diese detaillierte Regelung zu Kaufmodalitäten, auf die

die Parteien Wert legten, verbietet den Schluß, die Verkäufer seien zusätzlich,

ohne Regelung im Vertrag, bereit gewesen, das erhebliche Risiko einer Haf-

tungsübernahme für die Verwendbarkeit der Altbausubstanz zu tragen. Dies

verbietet sich auch deshalb, weil zuvor bei den Verhandlungen über den Um-

bau durch den von den Klägern gestellten Baufachmann ausdrücklich darauf

hingewiesen worden war, nur ein Statiker könne die Frage der Tragfähigkeit

des vorhandenen Mauerwerkes zuverlässig beurteilen.

b) Die Revision weist zudem zutreffend darauf hin, daß das Berufungs-

gericht den Notarvertrag nicht in seiner Gesamtheit gewürdigt, insbesondere

den unter Ziffer VI vereinbarten Haftungsausschluß nicht in seine Erwägungen

einbezogen hat. Dort heißt es ausdrücklich, daß der Veräußerer neben einem

Ausschluß der Haftung für Sachmängel und für den Bauzustand des Grund-

stücks auch nicht "für die Verwertbarkeit für die Zwecke des Erwerbers" hafte.

Dieser Haftungsausschluß folgt der Vereinbarung, daß die Verkäufer Gewähr

dafür leisten, daß ein Wohnhaus mit einer bestimmten Wohnfläche nach den

Bestimmungen des Bebauungsplanes errichtet werden kann. Sie bezieht sich

nur auf die - auch zur Fälligkeitsvoraussetzung gemachte - Erteilung der bau-

rechtlichen Genehmigung für ein Zweifamilienhaus. Wenn, wie der Vertrag

hervorhebt, "eine weitere Gewährleistung nicht erfolgt", fehlt es an der Grund-

lage einer konkludenten Haftungsübernahme.

2. Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, jedenfalls bestehe ein

Minderungsanspruch (§§ 459 Abs. 1, 462 BGB), hält der rechtlichen Überprü-

fung nicht stand. Das Berufungsgericht läßt in diesem Zusammenhang zwar

den vereinbarten Haftungsausschluß nicht unberücksichtigt. Es verkennt aber,

daß hier nicht, wie es der Senat in den von ihm zitierten Entscheidungen erör-

tert hat (BGHZ 98, 100; Urt. v. 12. April 1996, aaO), grundlegende Mängel des

Kaufobjekts in Frage stehen, die zu einer Nichtigkeit der Klausel führen könn-

ten. Den Parteien war zudem von einem zugezogenen Fachmann eröffnet wor-

den, die Nutzbarkeitsfrage könne nur ein Statiker entscheiden. Wenn sie, ohne

ein solches Gutachten einzuholen, vereinbaren, das Risiko "Verwertbarkeit für

Zwecke des Erwerbers" bei den Käufern zu belassen, ist ein Verstoß gegen

Treu und Glauben nicht erkennbar.

II.

Das Berufungsurteil kann danach nicht bestehen bleiben. Die Sache ist

indessen nicht zur Endentscheidung reif; denn die Kläger haben sich in der

mündlichen Verhandlung vor dem Senat mit der Gegenrüge auf ihre Beru-

fungsangriffe gegen die Verneinung des arglistigen Verschweigens eines Feh-

lers (fehlende Umbaueignung) bezogen. Von seinem Standpunkt aus hatte das

Berufungsgericht keinen Anlaß, hierauf einzugehen. Dies ist nunmehr nachzu-

holen.

Tropf

Krüger

Klein

Lemke

Gaier