BGH Urteil vom 27.10.2000 – V ZR 172/99

V. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 172/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 27. Oktober 2000 R i e g e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

nein

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BGB § 351

Der Rücktritt des Käufers von einem Kaufvertrag über ein als Bauerwartungsland

verkauftes Grundstück wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Käufer zur Ver-

wirklichung des mit dem Verkäufer verabredeten Bauvorhabens auf die Planungs-

entscheidung Einfluß nimmt und das Grundstück hierdurch nicht in derselben Weise

erschlossen wird wie die anderen Grundstücke des Planungsgebiets.

BGH, Urt. v. 27. Oktober 2000 - V ZR 172/99 - OLG Hamburg

LG Hamburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. Oktober 2000 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,

Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 24. März

1999 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisonsverfahrens, an das Be-

rufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Beklagte ist Eigentümer früher landwirtschaftlich genutzter Grund-

stücke von insgesamt rund 34.000 qm Größe in S. (im folgenden:

Stadt). Die Grundstücke waren im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet

ausgewiesen. Im Juni 1990 beschloß die Stadt, einen Bebauungsplan aufzu-

stellen, aufgrund dessen die Grundstücke zu gewerblichen Zwecken bebaubar

werden sollten.

Hiervon erhielt der Kläger Kenntnis. Mit dem Ziel, den von ihm im H.

Norden betriebenen Getränkegroßhandel in das geplante Gewerbege-

biet zu verlegen, nahm er Verhandlungen mit der Stadt, dem Beklagten und

den Eigentümern weiterer Grundstücke des Planungsgebiets auf. Durch notari-

ell beurkundeten Vertrag vom 14. Januar 1992 kaufte er zusammen mit

M. und W. als Gesellschafter einer Gesellschaft

des bürgerlichen Rechts die Grundstücke des Beklagten (im folgenden: Kauf-

grundstücke) für insgesamt 5,5 Mio. DM. Der Besitz wurde den Käufern über-

tragen, sie leisteten auf den Kaufpreis eine Anzahlung von 2.500.000 DM.

Im Vertrag war den Käufern ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt,

daß ihnen der Kauf des an eines der Kaufgrundstücke angrenzenden Grund-

stücks "B. " nicht gelinge oder "die Baugenehmigungsbehörde per negati-

vem Bescheid dem Käufer die aus der anliegenden Skizze ersichtliche Bebau-

ung der Grundstücke verwehrt". Das Rücktrittsrecht konnte bis zum 30. Juni

1993 durch Erklärung gegenüber dem Urkundsnotar ausgeübt werden. Den

Käufern gelang der Erwerb des Grundstücks "B. ". Die für die Ausübung

des Rücktrittsrechts vereinbarte Frist wurde durch notariell beurkundete Ände-

rungsverträge zweimal, letztmals bis zum 30. Juni 1994, verlängert.

Als Erschließung der Kaufgrundstücke reichte es den Käufern aus, die

zu erstellende öffentliche Straße auf dem Grundstück "B. " enden zu las-

sen. Auf der Grundlage des Verhandlungsergebnisses mit ihnen beschloß die

Stadt am 2. September 1993 einen Bebauungsplan. Die öffentliche Erschlie-

ßung erfolgte hiernach nur bis auf das Grundstück "B. ".

Die Gesellschafterin W. schied aus der Erwerber-

gesellschaft aus. Ihr Anteil an der Gesellschaft wuchs den verbleibenden Ge-

sellschaftern oder dem Kläger zu. Mit an den Urkundsnotar gerichtetem

Schreiben vom 22. Juni 1994 erklärte der Kläger namens der Gesellschaft den

Rücktritt vom Vertrag. Der Beklagte wies die Rücktrittserklärung mit Schreiben

vom 4. Juli 1994 zurück, weil ihr keine Vollmacht von M. beige-

fügt war. Er hält den Rücktritt ferner deshalb für unwirksam, weil ein Bauge-

such, das der Anlage zum Kaufvertrag entspricht, von den Käufern im Zeitpunkt

des Rücktritts vom Vertrag weder gestellt noch von der Baubehörde förmlich

ablehnend beschieden gewesen sei, die Kaufgrundstücke aufgrund des Ein-

greifens des Klägers in die Planungen der Stadt nachhaltig verschlechtert und

insbesondere nicht an eine öffentliche Straße angebunden seien.

Mit der Klage haben der Kläger und die zwischenzeitlich aus dem

Rechtsstreit ausgeschiedene M. von dem Beklagten Rückzah-

lung des auf den Kaufpreis bezahlten Teilbetrages von 2.500.000 DM verlangt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr statt-

gegeben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des

landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht hält den Rücktritt vom Vertrag für wirksam. Es

meint, der Beklagte habe die Rücktrittserklärung nicht unverzüglich zurückge-

wiesen. Einer förmlichen Entscheidung über ein Baugesuch, das der Anlage

zum Kaufvertrag entsprochen habe, habe es nicht bedurft, weil ein derartiges

Gesuch nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Bei den Grundstücken habe es

sich bei Abschluß des Kaufvertrages um landwirtschaftlich genutztes unbe-

plantes Gebiet im Außenbereich gehandelt. Sie hätten durch die Heranführung

der öffentlichen Straße an das Grundstück "B. " profitiert. Daß sie ohne jeg-

liche Anschlußmöglichkeit blieben, sei weder dargelegt noch unter Beweis ge-

stellt. Daß ihre Erschließung aufgrund eines weiteren Bebauungsplans und

einer Verlängerung der Straße über das Grundstück "B. " hinaus mit höhe-

ren Kosten für den Beklagten verbunden sei als bei einer anfänglich bis auf die

Kaufgrundstücke reichenden Straßenführung, könne nicht festgestellt werden.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Die Revision hat allerdings keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die

Feststellung des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte habe die Rücktritts-

erklärung nicht unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen.

Insoweit kann dahin gestellt bleiben, ob auf den Zugang der Erklärung beim

Notar abgestellt werden muß, obwohl diesem eine Befugnis zur Zurückweisung

nicht zustand, oder ob die Frist erst mit der Weiterleitung der Erklärung durch

den Notar an den Beklagten begann.

Die Revision übersieht, daß die Darstellung der Berechtigung zur Zu-

rückweisung einer Erklärung nach § 174 BGB demjenigen obliegt, der sich auf

die Rechtzeitigkeit der Zurückweisung beruft (Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl.,

§ 174 Rdn. 9; Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,

Bd. 1, 2. Aufl., § 174 BGB Rdn. 1), und es daher Sache des Beklagten ist, dar-

zustellen, wann der Notar das Schreiben des Klägers vom 22. Juni 1994 an ihn

weitergeleitet hat. Weiterhin übergeht die Revision, daß der Kläger unstreitig

dem Beklagten am Morgen des 22. Juni 1994 eine Mehrfertigung seines an

den Notar gerichteten Schreibens übergeben hat. Bei der Beurteilung der Fra-

ge, ob die Zurückweisung unverzüglich erfolgt ist, kann das nicht außer Be-

tracht gelassen werden. Damit ist es zumindest im Ergebnis nicht zu beanstan-

den, daß das Berufungsgericht die Zurückweisung der Erklärung vom 22. Juni

1994 am 4. Juli 1994 als nicht mehr unverzüglich gewertet hat.

2. Keinen Erfolg hat die Revision auch insoweit, als sie sich gegen die

Auslegung der zur Verlängerung der Rücktrittsfrist getroffenen Regelungen

durch das Berufungsgericht dahin wendet, daß durch sie keine Änderung der

Voraussetzungen des vereinbarten Rücktrittsrechts vereinbart worden sei. In-

soweit zeigt die Revison keinen revisionsrechtlich beachtlichen Auslegungs-

fehler des Berufungsgerichts auf.

3. Entgegen der Auffassung der Revision stand auch § 351 BGB dem

Rücktritt der Käufer vom Vertrag nicht entgegen.

Nach der Behauptung des Beklagten sind die Kaufgrundstücke aufgrund

der Einflußnahme des Klägers auf die Planungsentscheidung der Stadt nicht

durch eine öffentliche Straße erschlossen. Unstreitig beabsichtigte die Stadt

zunächst, die Grundstücke des Planungsgebiets durch eine Ringstraße zu er-

schließen. Von dieser Planung nahm die Stadt nach den Feststellungen des

Berufungsgerichts Abstand, weil der Eigentümer eines der Grundstücke des

Planungsgebiets eine derartige Erschließung ablehnte. Die Revision macht

hierzu zutreffend geltend, daß die Stadt nach der Aussage des Zeugen L.

ohne die Einflußnahme des Klägers auf die Planung beschlossen hätte, die

anstelle der ursprünglich geplanten Ringstraße vorgesehene Stichstraße bis

auf das im Eigentum des Beklagten stehende Flurstück 82 zu führen. Damit

wäre dieses Flurstück an die öffentliche Straße angeschlossen worden, die

Bebaubarkeit des angrenzenden Flurstücks 81 wäre in die Hände des Klägers

gelegt gewesen. Auch das mitverkaufte altlastenverdächtige Flurstück 236/33

wäre über das Flurstück 82 erreichbar geworden. Die Einflußnahme des Klä-

gers auf die Planungsentscheidung der Stadt hat damit zur Folge, daß die zur

Bebauung vorgesehenen Flurstücke 81 und 82, die den wesentlichen Teil der

Kaufgrundstücke ausmachen, derzeit nicht durch eine öffentliche Straße er-

schlossen sind. Daß der Wert der Kaufgrundstücke am 22. Juni 1994 durch

das Fehlen der Anbindung an eine öffentliche Straße hinter dem Wert der

durch die Stichstraße erschlossenen Grundstücke des Planungsgebiets zu-

rückbleibt, liegt auf der Hand.

Das schließt den Rücktritt der Käufer vom Vertrag jedoch nicht aus. Den

Käufern kann die Einflußnahme auf die Willensbildung der Stadt nämlich nicht

vorgeworfen werden (§ 351 BGB). Durch ihre Einflußnahme sollte die Bebau-

barkeit der Kaufgrundstücke mit den für einen Getränkegroßhandel notwendi-

gen Gebäuden ermöglicht und so das dem Beklagten bekannte, von den Käu-

fern mit dem Abschluß des Vertrages verfolgte Ziel erreicht werden (vgl. Stau-

dinger/Kaiser, BGB [1995], § 351 Rdn. 37). Die Grundstücke wurden auch nicht

in einer den Rücktritt ausschließenden Weise umgestaltet (§ 352 BGB). Sie

waren bei Abschluß des Kaufvertrages Bauerwartungsland, heute liegen sie im

Bereich eines Bebauungsplans.

4. Zutreffend rügt die Revision jedoch, daß das Berufungsgericht ein

Beweisangebot des Beklagten übergangen hat. Der Beklagte hat vorgetragen,

nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien sei eine förmliche

Entscheidung über ein der Anlage zum Kaufvertrag entsprechendes Bauge-

such Voraussetzung des Rücktritts gewesen. Dem entspreche der vereinbarte

Wortlaut des Vertrages.

Da der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien die vom Beru-

fungsgericht vorgenommene Auslegung ausschließt, war der vom Beklagten

durch Vernehmung des Urkundsnotars als Zeuge angetretene Beweis zu erhe-

ben.

III.

Sollte der Beklagte durch die Vernehmung des Zeugen den Beweis sei-

ner Behauptung zur Voraussetzung des vereinbarten Rücktrittsrechts nicht füh-

ren können, wird die Frage einer ergänzenden Vertragsauslegung zu prüfen

sein.

Ein ergänzender Bebauungsplan, nach dem die Stichstraße über das

Grundstück "B. " hinaus bis auf das Flurstück 82 geführt werden soll, ist

bisher unstreitig nicht in Kraft getreten. Selbst bei einem Inkrafttreten dieses

Plans verbleibt dem Beklagten nach seinem unter Beweis gestellten Vorbrin-

gen ein Nachteil von mehr als 700.000 DM gemessen an einer ohne die Ein-

flußnahme des Klägers von der Stadt vorgesehenen Führung der Stichstraße

bis auf das Flurstück 82. Einer Verpflichtung der Käufer zum Ersatz eines so

begründeten Minderwertes der Kaufgrundstücke gemäß §§ 347, 989 BGB steht

entgegen, daß der Kläger durch seine Einflußnahme auf die Willensbildung der

Stadt nicht gegen Pflichten verstieß, die den Käufern gegenüber dem Beklag-

ten oblagen. Daß die Einflußnahme dazu führen würde, daß die Kaufgrund-

stücke nicht dieselbe Wertentwicklung erfahren würden wie die übrigen Grund-

stücke des Planungsgebietes, haben die Parteien bei Abschluß des Kaufver-

trages möglicherweise nicht bedacht. Insoweit stellt sich die Frage, ob dieser

Nachteil nach dem Rücktritt der Käufer vom Vertrag beim Beklagten zu verblei-

ben hat, oder ob nicht eine ergänzende Vertragsauslegung dazu führt, daß die

Käufer den behaupteten Nachteil auszugleichen haben.

Entsprechendes gilt zu dem weiteren Vorbringen des Beklagten, zu dem

es an Feststellungen fehlt: Nach dem Vortrag des Beklagten ist der von der

Stadt ursprünglich auf einem anderen Grundstück vorgesehene Lärmschutz-

wall auf das Flurstück 81 verlegt worden, um die Genehmigungsfähigkeit des

Vorhabens der Käufer herbeizuführen. Folge hiervon sei, daß die auf dem

Flurstück verbliebene bebaubare Fläche kleiner sei, als sie es ohne die Ein-

flußnahme des Klägers auf die Entscheidung der Stadt wäre. Schließlich hat

der

Beklagte in diesem Zusammenhang vorgetragen, die Einflußnahme des Klä-

gers habe dazu geführt, daß die Flurstücke 81 und 82 nach dem beschlosse-

nen Bebauungsplan nur großflächig zu bebauen seien und damit einen gerin-

geren Wert als bei einer kleinflächigen Bebaubarkeit hätten, wie sie die Stadt

ohne die Einflußnahme des Klägers beschlossen hätte.

Tropf

Krüger

Klein

Lemke

Gaier