BGH Beschluß vom 15.11.2000 – VIII ARZ 2/00

BUNDESGERICHTSHOF

vom

15. November 2000

in dem Rechtsstreit

VIII ARZ 2/00

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

InvErlWobauldG Art. 14

(Investitionserleichterungs- und Wohnbauland- gesetz vom 22. April 1993, BGBl. Teil I, S. 466, 487)

Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine

Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14

des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung

und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466,

487) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebie-

ten mit gefährdeter Wohnungsversorgung der Freien und Hansestadt

Hamburg vom 18. Mai 1993 (HambGVBl. 1993 S. 98) ist auf Fälle an-

wendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung

an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen-

tum erstmals zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräu-

ßert worden ist.

BGH, Beschluß vom 15. November 2000 - VIII ARZ 2/00 - OLG Hamburg LG Hamburg AG Hamburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. November 2000 durch

die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Ball, Wie-

chers und Dr. Wolst

beschlossen:

Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes

über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs-

versorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi-

tionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland

– Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz - vom

22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Verord-

nung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Woh-

nungsversorgung – Sozialklauselverordnung - der Freien und

Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 S. 98)

ist auf Fälle anwendbar, bei denen an vermieteten Wohnräumen

nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be-

gründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem

1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 veräußert worden ist.

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin einer an die Beklagte vermieteten Eigen-

tumswohnung. Den Mietvertrag schloß die Beklagte am 25. Februar 1986 mit

K. -H. B. ab, der das Anwesen, in welchem sich die Wohnung befin-

det, im Jahr 1982 zusammen mit K. -D. B. erworben hatte. Durch

Teilungserklärung vom 2. Februar/3. März 1983 war das Grundstück in Woh-

nungseigentum aufgeteilt worden. Am 25. Juni 1986 hoben die Eigentümer das

Wohnungseigentum auf und verkauften das Grundstück an W.

, der als neuer Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen wur-

de. Dieser teilte das Anwesen am 26. Juni 1991 erneut in Wohnungseigentum

auf und verkaufte die Wohnungen einzeln weiter. Erwerber der von der Be-

klagten bewohnten Wohnung war zunächst die Firma V. ,

, die am 14. Januar 1992 als Eigentümerin im Wohnungs-

grundbuch eingetragen wurde. Am 21. August 1991 veräußerte die Gesell-

schaft das Wohnungseigentum an die Klägerin, deren Eintragung als Woh-

nungseigentümerin am 14. April 1992 im Grundbuch erfolgte.

Mit Schreiben vom 5. Mai 1998 kündigte sie das Mietverhältnis gegen-

über der Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 30. April 1999. Die Beklagte hat

den geltend gemachten Eigenbedarf bestritten. Sie hält die Kündigung für un-

wirksam, hat ihr widersprochen und begehrt die unbefristete Fortsetzung des

Mietverhältnisses. Die daraufhin von der Klägerin erhobene Räumungsklage

hat das Amtsgericht H. abgewiesen, weil die zehnjährige Kündigungs-

sperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten

mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs-

und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 – Investitionserleichterungs-

und Wohnbaulandgesetz -, BGBl. I S. 466, 487; im folgenden: Sozialklauselge-

setz) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit

gefährdeter Wohnungsversorgung – Sozialklauselverordnung - der Freien und

Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 S. 98; im folgenden:

Sozialklauselverordnung) im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen

gewesen sei.

Das auf die Berufung der Klägerin mit der Sache befaßte Landgericht

H. möchte die Klage ebenfalls abweisen, weil die Sperrfrist nach Satz 2

Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes durch alle nicht vor dem 1. August 1990 abge-

schlossenen Erst-Erwerbsvorgänge von Wohnungseigentum in Lauf gesetzt

werde, das nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wor-

den sei und sich in einem durch Verordnung der Landesregierung bestimmten

Gebiet mit Wohnraummangel befinde. Es hat deshalb durch Beschluß vom

18. Januar 2000 dem Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende

Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist das am 1.5.1993 in Kraft getretene sogenannte Sozialklausel- gesetz (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.4.1993; BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der Sozialklau- selverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18.5.1993 (HmbGVBl. 1993, S. 98) auf Erst-Erwerbsvorgänge an- zuwenden, die nach dem 1. August 1990, aber vor dem 1. Mai 1993 abgeschlossen worden sind?"

Das Hanseatische Oberlandesgericht möchte im gleichen Sinne wie das

Landgericht H. entscheiden, sieht sich hieran jedoch durch den Rechts-

entscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (WuM 1995,

262) gehindert. Nach jenem Rechtsentscheid findet die in Satz 2 Nr. 1 des So-

zialklauselgesetzes bestimmte Frist, während deren Lauf die berechtigten In-

teressen des Vermieters im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB (Eigen-

bedarf und wirtschaftliche Verwertung) an der Beendigung des Mietverhältnis-

ses nicht zu berücksichtigen sind, keine Anwendung, wenn die Veräußerung

des nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründeten Woh-

nungseigentums vor dem 1. Mai 1993 stattgefunden hat.

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat deshalb mit Be-

schluß vom 3. Mai 2000 (WuM 2000, 350) dem Bundesgerichtshof folgende

Frage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungs- versorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi- tionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. 1 S. 466, 487) in Verbindung mit der Sozialklauselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993, S. 98) auf Fälle anwendbar, in denen das Wohnungseigentum nicht vor dem 1. August 1990, aber vor dem 1. Mai 1993 erstmals veräußert worden ist?".

Zur Begründung hat es unter Bezugnahme auf seinen Rechtsentscheid

vom 22. November 1996 (WuM 1997, 29) sowie unter Heranziehung der

Rechtsentscheide des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 (WuM 1996, 395) und

des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Oktober 1997 (WuM 1997, 664) aus-

geführt:

Das Sozialklauselgesetz enthalte keine Übergangsregelung. Der An-

wendungsbereich des Gesetzes erfasse nach seinem Wortlaut, seiner Entste-

hungsgeschichte sowie seinem Sinn und Zweck auch bereits vor seinem In-

krafttreten verkaufte Eigentumswohnungen. Es sei nicht davon auszugehen,

daß nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das Sozialklauselgesetz nur

auf nach dem 1. Mai 1993 abgeschlossene Veräußerungsverträge Anwendung

finden sollte. Ein Problembewußtsein des Gesetzgebers zur Frage der (un-

echten) Rückwirkung habe bei der Formulierung des Gesetzes offenbar nicht

bestanden. Das Sozialklauselgesetz enthalte aber hinsichtlich seines rückbe-

züglichen Tatbestandes eine verdeckte Regelungslücke. Die zehnjährige Kün-

digungssperrfrist in Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes passe nicht, wenn das Woh-

nungseigentum aufgrund vor dem 1. August 1990 abgeschlossener Verträge

veräußert worden sei. Durch Art. 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Recht-

stellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten

Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) seien diese Vorgänge von der

mit diesem Gesetz angeordneten Verlängerung der Sperrfrist freigestellt wor-

den. Ihre Unterwerfung unter eine durch das Sozialklauselgesetz später erneut

verlängerte Sperrfrist würde eine partielle Rücknahme des einmal gewährten

Vertrauensschutzes bedeuten. Verfassungsrechtliche Bedenken bestünden im

übrigen gegen das Sozialklauselgesetz nicht. Das Vertrauen der Eigentümer,

die ab dem 1. August 1990 eine in Wohnungseigentum umgewandelte Miet-

wohnung erworben hätten, auf den Fortbestand der damaligen gesetzlichen

Regelung des Kündigungsrechts sei dagegen nicht schutzwürdiger als das In-

teresse an der Verbesserung der Rechtslage der von umwandlungsbedingter

Kündigung bedrohten Mieter.

II.

Die Voraussetzungen für eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß

§ 541 Abs. 1 ZPO sind gegeben.

1. Die Vorlagefrage stellt sich in einem Rechtsstreit über den Bestand

eines Mietverhältnisses über Wohnraum, den das Landgericht als Berufungs-

gericht zu entscheiden hat (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

a) Daß das Oberlandesgericht die vorzulegende Rechtsfrage auf die

zeitliche Erstreckung des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes be-

schränkt, ist unschädlich. Es handelt sich lediglich um eine der Verdeutlichung

dienende Präzisierung.

b) Die Frage ist - jedenfalls vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts

aus - erheblich.

Das Landgericht ist der Ansicht, das Sozialklauselgesetz in Verbindung

mit der Hamburgischen Sozialklauselverordnung sei einschlägig, obwohl der

Beklagten bei der Anmietung ein bereits vorher in Wohnungseigentum umge-

wandelter Wohnraum überlassen wurde. Es stützt sich dabei darauf, daß das

Wohnungseigentum nach Überlassung aufgehoben und später erneut begrün-

det wurde. Der erkennende Senat hat diese Rechtsauffassung zugrunde zu

legen. Denn die Entscheidungserheblichkeit ist vom Rechtsstandpunkt des

Landgerichts aus zu beurteilen (BGHZ 136, 314, 318; Musielak/Ball, ZPO,

2. Aufl., § 541 Rdnr. 20 m.w.Nachw.).

Das Wohnungseigentum ist in einem durch entsprechende Verordnung

bestimmten Gebiet belegen. Wäre durch den Erwerb des nach der Überlas-

sung der Wohnung an die Beklagte - erneut - begründeten Wohnungseigen-

tums die zehnjährige Frist des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in

Verbindung mit der Sozialklauselverordnung in Lauf gesetzt worden, hätte die

Klage auf Räumung und Herausgabe keinen Erfolg. Denn die Zehn-Jahresfrist

wäre auch jetzt noch nicht abgelaufen. Während des Laufs der Frist ist das

Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigen-

bedarfs nicht zu berücksichtigen.

c) Die Vorlage ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil eine Beweis-

aufnahme ergeben könnte, daß der behauptete Eigenbedarf nicht besteht oder

eine umfassende Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Inter-

essen zu einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses führen könnte und es

dann auf die Vorlagefrage nicht mehr ankäme. Das Landgericht ist zur Vorlage

stets schon dann verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden

hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage ge-

geben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Endentscheidung reif ist

(BGHZ 126, 357, 360 m.w.Nachw.).

2. Mit der beabsichtigten Entscheidung würde das Hanseatische Ober-

landesgericht Hamburg von dem erwähnten Rechtsentscheid des Oberlandes-

gerichts Stuttgart vom 22. Mai 1995 (aaO) abweichen (§ 541 Abs. 1 Satz 3

ZPO). Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart ist Satz 2 Nr. 1 des

Sozialklauselgesetzes nicht anwendbar, wenn das Wohnungseigentum vor

dem 1. Mai 1993 veräußert wurde. Zwar wäre das Hanseatische Oberlandes-

gericht bei der Beurteilung des dem Oberlandesgericht Stuttgart unterbreiteten

Sachverhalts nicht zu einem anderen Ergebnis gelangt; denn dem Rechtsent-

scheid des Oberlandesgerichts Stuttgart lag ein Wohnungserwerb aus der Zeit

vor dem 1. August 1990 zugrunde. Zu Recht stellt das Hanseatische Oberlan-

desgericht jedoch bei der Frage der Zulässigkeit seiner Vorlage darauf ab, daß

das Oberlandesgericht Stuttgart ausweislich des Tenors und der Begründung

seiner Entscheidung eine Aussage für alle Erwerbsvorgänge vor dem 1. Mai

1993 getroffen hat. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat ausgeführt, ein Wille

des Gesetzgebers, in den Anwendungsbereich des Gesetzes auch alle in den

zurückliegenden zehn Jahren vor dessen Inkrafttreten erfolgte Veräußerungen

einzubeziehen, sei nicht vorhanden gewesen. Der Zweck des Gesetzes be-

schränke sich darauf, den Kaufanreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigen-

tumswohnungen zu vermindern. Das vorlegende Oberlandesgericht geht daher

zutreffend davon aus, daß die tragenden Gründe jenes Rechtsentscheids auch

den hier zu beurteilenden Sachverhalt erfassen.

III.

Der Senat beantwortet die ihm vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Ent-

scheidungsformel ersichtlich.

1. Nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit einer

entsprechenden Verordnung bleiben bei der erstmaligen Veräußerung von

Wohnungseigentum an vermieten Wohnräumen, das nach der Überlassung an

den Mieter begründet worden war, für die Kündigungsmöglichkeit des Vermie-

ters die in Absatz 2 Nr. 2 und 3 des § 564 b BGB genannten berechtigten In-

teressen bis zum Ablauf von zehn Jahren nach der Veräußerung unberück-

sichtigt. Angesichts des Fehlens einer Übergangsregelung ist umstritten, ob

das Gesetz auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten (1. Mai 1993)

Anwendung findet.

a) In Rechtsprechung und Schrifttum wird dies überwiegend bejaht. Die-

ses Ergebnis wird auf eine Auslegung des Gesetzes gestützt (LG Hamburg

WuM 1994, 320; WuM 1996, 398; LG München I WuM 1994, 369; AG Ham-

burg WuM 1994, 25; AG Schöneberg GE 1994, 817; Beuermann GE 1993,

440, 448; Kohlenbach BuW 1993, 402; Börstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353,

1356; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 151a; ders. ZMR 1995, 1, 4;

Blank WuM 1994, 115, 116; Wiek WuM 1995, 376, 378; ders. WuM 1996, 461

und WuM 1997, 153, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., Anh. zu § 556a

Rdnr.18; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1995, Anh. zu § 556a

Rdnr. 46; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 556a bis 556c Rdnr. 37 f).

Hierbei wird, in Übereinstimmung mit der in den Rechtsentscheiden des

Kammergerichts vom 9. Mai 1996 (aaO), des Hanseatischen Oberlandesge-

richts Hamburg vom 22. November 1996 (WuM 1997, 29) und des Oberlan-

desgerichts Hamm vom 20. Oktober 1997 (WuM 1997, 664) geäußerten Auf-

fassung, zum Teil die Meinung vertreten, der Regelungsbereich des So-

zialklauselgesetzes sei auf den Zeitraum nach dem 1. August 1990 zu begren-

zen, weil der Gesetzgeber durch die Übergangsregelungen in Art. 2 des Ge-

setzes zur Verbesserung der Rechtstellung des Mieters bei Begründung von

Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I

S. 1456) einen Vertrauensschutz für den Erwerber geschaffen habe (AG Schö-

neberg GE 1994, 1321; Gather DWW 1993, 155, 156; Schilling, Neues

Mietrecht 1993, S. 108; ders. ZMR 1993, 441, 444; Franke DWW 1997, 63;

Päch/Poll Rbeistand 1994, 40, 41 f.; Börstinghaus DWW 1998, 129, 130; Fi-

scher-Dieskau/Pergande/Schwendner, Wohnungsbaurecht, BGB-Mietrecht,

Anh. zu § 556a Anm. 8 unter 4; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und

Mietrecht, Stand März 1999, SozklG Anm. 6; Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht,

7. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 155). Nach dieser Übergangsbestimmung finden die

Vorschriften des genannten Gesetzes, durch das die bestehende Kündigungs-

sperrfrist des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB von drei auf fünf Jahre verlängert und

hinsichtlich des Kündigungsgrundes des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB erstmals

eine Sperrfrist eingeführt wurde, keine Anwendung, wenn der auf die Veräuße-

rung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten des

Gesetzes, dem 1. August 1990, abgeschlossen wurde.

b) Nach anderer Auffassung werden vor dem Inkrafttreten des So-

zialklauselgesetzes liegende Veräußerungsvorgänge von seinem Regelungs-

bereich nicht erfaßt (Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 76a; Barthelmess, Wohnraumkündigungs-

schutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564b BGB Rdnr. 88; im Ergeb-

nis ebenso OLG Stuttgart, Beschl. v. 22. Februar 1995, aaO). Dabei geht Bart-

helmess (aaO) davon aus, daß Art. 2 des Gesetzes vom 20. Juli 1990 einen

allgemeinen Grundsatz für belastende Kündigungssperrfristen enthalte. Gra-

pentin (aaO) lehnt die Annahme einer Erstreckung des zeitlichen Geltungsbe-

reichs des Gesetzes auf Veräußerungsvorgänge vor dessen Inkrafttreten mit

der Begründung ab, die Erstreckung würde einen verfassungsrechtlich nicht

haltbaren Eingriff in das Vertrauen des Erwerbers darstellen, über sein Eigen-

tum nach Ablauf der zur Zeit des Erwerbs bestehenden Sperrfrist disponieren

zu können; auch gingen die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnun-

gen vom Stand der Wohnungsversorgung zur Zeit ihres Erlasses aus.

c) Schließlich wird die Regelung von einem Teil des Schrifttums als

verfassungswidrig angesehen, weil innerhalb der zehnjährigen Frist das be-

rechtigte Interesse des Eigentümers an der Beendigung des Mietverhältnisses

wegen Eigenbedarfs nicht berücksichtigt werde und deshalb eine sinnvolle Le-

bensplanung nicht möglich sei (MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., §§ 556a

bis 556c Rdnr. 37 b; Franke DWW 1993, 156, 158).

2. Der Senat ist in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht der

Auffassung, daß Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit ei-

ner aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnung Anwendung findet,

wenn die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der

Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, zwischen

dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 erfolgt ist.

a) Nach dem Wortlaut der Vorschrift werden auch die vor dem Inkraft-

treten des Gesetzes zustande gekommenen Mietverhältnisse erfaßt. Der

Wortlaut knüpft an die Veräußerung des an der Mietwohnung begründeten

Wohnungseigentums und nicht an den Beginn des Mietverhältnisses an. Sinn

und Zweck der Norm bestätigen dies. Der von umwandlungsbedingter Kündi-

gung bedrohte Mieter soll geschützt werden. Die Verbesserung seiner Recht-

stellung kann nur erreicht werden, wenn das Sozialklauselgesetz nicht nur

künftige, sondern auch bereits bestehende Mietverhältnisse ergreift.

b) Der Senat teilt ferner die herrschende Meinung, daß Satz 2 Nr. 1 des

Sozialklauselgesetzes auch für die vor seinem Inkrafttreten erfolgte Veräuße-

rung von Wohnungseigentum gilt, das an Räumen nach der Überlassung an

den Mieter begründet worden war. Entgegen der in dem Rechtsentscheid des

Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (aaO) geäußerten Auffas-

sung läßt sich dem Sozialklauselgesetz nicht entnehmen, daß (nur) der Kauf-

anreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigentumswohnungen vermindert wer-

den soll, also vor dem 1. Mai 1993 erfolgte Veräußerungen von umgewandel-

tem Wohnungseigentum von der Vorschrift unberührt bleiben sollen. Aus dem

Wortlaut des Sozialklauselgesetzes ergibt sich kein Anhaltspunkt für eine Be-

schränkung des zeitlichen Anwendungsbereichs.

c) Das Fehlen einer Übergangsregelung führt nicht zu dem Ergebnis,

daß der Regelungsbereich des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz auf Veräu-

ßerungsfälle ab dem Inkrafttreten der Vorschrift beschränkt ist. Die Frage, ob

ein Gesetz seine Rechtsfolgen auf bereits bestehende Sachverhalte ausdehnt,

ist mangels einer Vorschrift, die deren inhaltliche Anwendung in zeitlicher Hin-

sicht bestimmt, durch Auslegung zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung

einer Gesetzesvorschrift ist der zum Ausdruck kommende objektivierte Wille

des Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und dem

Sinnzusammenhang ergibt (BGHZ 46, 74, 76).

Bei Heranziehung der Übergangsregelung des knapp drei Jahre zuvor

erlassenen Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei

Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli

1990 (BGBl. I S. 1456) läßt sich nicht der Schluß ziehen, Satz 2 Nr. 1 So-

zialklauselgesetz unterliege einer entsprechenden zeitlichen Beschränkung

seines Geltungsbereichs auf die Zeit nach seinem Inkrafttreten (so aber Bart-

helmess aaO). Allerdings ist in jenem Gesetz ausdrücklich bestimmt, daß die

Neuregelungen, die eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist von drei auf

fünf Jahre (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB) bzw. die erstmalige Einführung einer

Sperrfrist (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB) anordnen, keine Anwendung finden, wenn

der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem

Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen worden ist. Eine solche Übergangs-

regelung ist in dem Sozialklauselgesetz jedoch nicht enthalten. Dies spricht

dafür, daß der Gesetzgeber eine den Bestimmungen des Gesetzes vom

20. Juli 1990 vergleichbare zeitliche Begrenzung nicht vornehmen wollte. Bei-

de Regelungswerke beruhen zudem auf einer unterschiedlichen Ausgangsba-

sis. Das Gesetz vom 20. Juli 1990 zeitigte nicht den gewünschten Erfolg. Der

Bundesrat hielt zusätzliche Vorkehrungen für erforderlich (vgl. auch BT-Drucks.

12/2605 S. 11, 21), um den Bestand an Mietwohnungen an den Brennpunkten

des Bedarfs weiter vor unvertretbaren Verlusten zu bewahren (vgl. Börsting-

haus/Meyer, NJW 1993, 1353, 1354) und damit den von umwandlungsbeding-

ter Kündigung bedrohten Mieter zu schützen. Hinzu kam, daß bereits ab Mitte

des Jahres 1992, also nach Inkrafttreten des Gesetzes vom 20. Juli 1990, die

Anträge auf Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erheblich

gestiegen waren. Denn mit dem Beschluß des Gemeinsamen Senates der

Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (BGHZ 119, 42) war

klargestellt, daß den Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt nach geltendem

Recht nicht durch eine bauordnungsrechtliche Verschärfung der Anforderun-

gen an die für die Begründung von Wohnungseigentum erforderliche Abge-

schlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 WEG) begeg-

net werden kann. Deshalb sollte nach dem Willen des Gesetzgebers nunmehr

auf anderem Wege das mietpolitische Ziel erreicht werden, der Verdrängung

von Mietern, zumal aus zahlungsschwächeren Bevölkerungskreisen, durch

"Luxussanierungen" der Mietwohnungen nebst anschließender Umwandlung in

Wohnungseigentum und Veräußerung an finanzkräftige Interessenten entge-

genzuwirken, die ihrerseits Eigenbedarf geltend machen könnten. Auch aus

diesem Grunde liegt es näher, im Umkehrschluß wegen der im Sozialklausel-

gesetz - im Gegensatz zum Gesetz vom 20. Juli 1990 - fehlenden Übergangs-

regelung eine rückwirkende Geltung anzunehmen.

d) Auch aus dem weiteren Gang des Gesetzgebungsverfahrens läßt sich

eine Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs auf Veräußerungsfälle ab

dem 1. Mai 1993 nicht herleiten. Der Vorschlag des Bundesrates, durch ein im

wesentlichen in die Zukunft gerichtetes öffentlich-rechtliches Verbot der Um-

wandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum mit Erlaubnisvorbehalt

den Schutz des von umwandlungsbedingter Kündigung bedrohten Mieters in

Ballungsräumen sicherzustellen (BR-Drucks. 665/92; BR-Drucks. 82/93), ist

nicht verwirklicht worden. Das Sozialklauselgesetz geht vielmehr auf die Be-

schlußempfehlung des Bauausschusses des Bundestages vom 10. Februar

1993 über ein "Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter

Wohnungsversorgung" (BT-Drucks. 12/4317 S. 56) zurück. Nach dieser Emp-

fehlung sollte der Mieterschutz dadurch verwirklicht werden, daß in Ergänzung

zur Sozialklausel des § 556a BGB die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters

gegen eine Kündigung erweitert wird. Die Regelung sollte dem Bericht des

Ausschusses zufolge auch dann gelten, wenn das Wohnungseigentum bereits

vor dem Inkrafttreten des geplanten Gesetzes veräußert worden war (BT-

Drucks. 12/4340 S. 20). Der Bundesrat hat das vom Bundestag geschaffene

Regelungswerk als unzureichend kritisiert und durch Beschluß vom 5. März

1993 den Vermittlungsausschuß angerufen (BR-Drucks. 82/93). Zur Begrün-

dung wurde angeführt, die Erweiterung der Widerspruchsmöglichkeit des Mie-

ters sei nicht geeignet, einen effektiven Mieterschutz zu erreichen, weil der

Mieter zunächst der weiter zulässigen Kündigung ausgesetzt werde. Ein wirkli-

cher Mieterschutz müsse bereits das Kündigungsrecht des Vermieters be-

schneiden, was durch eine Einschränkung der Umwandlung nach der geän-

derten Rechtsprechung zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

erreicht werde (BT-Drucks. 82/93 S. 6 f.). Der Vermittlungsausschuß ist dem

vom Bundesrat befürworteten Weg, Beschränkung der Umwandlung durch

Einführung eines Genehmigungsverfahrens, nicht gefolgt. Er hat vielmehr den

zivilrechtlichen Ansatz des Bundestags aufgegriffen und nach den Ausführun-

gen des Berichterstatters des Vermittlungsausschusses im Bundestag als

Kompromiß ein "erheblich verschärftes Mieterschutzmodell" zur Beschlußfas-

sung, wie es in dem am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Sozialklauselgesetz

seinen Niederschlag gefunden hat, empfohlen (BT-Drucks. 12/4614 S. 5).

e) Soweit sich das Oberlandesgericht Stuttgart (aaO; ebenso Grapentin

aaO) für die Auffassung, Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz erfasse nur Erwerbs-

vorgänge ab dem 1. Mai 1993, auf die Äußerung des Abgeordneten Freiherr

von Stetten bei der Abstimmung über die Beschlußempfehlung des Vermitt-

lungsausschusses bezieht (abgedruckt bei Schilling ZMR 1993, 441, 444),

kommt es darauf nicht an. Die Auffassung eines einzelnen Abgeordneten läßt

keine Rückschlüsse auf den Willen des Gesetzgebers zu.

f) Eine Beschränkung des zeitlichen Geltungsbereichs des Sozialklau-

selgesetzes auf Veräußerungsfälle ab dem 1. Mai 1993 ist auch nicht dem Um-

stand zu entnehmen, daß die aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verord-

nungen von dem Stand der Wohnungsversorgung zur Zeit ihres Erlasses aus-

gehen. Die Landesregierungen sind zur Festlegung der Gebiete ermächtigt, in

denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu

angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die hieran anknüpfen-

den Rechtsfolgen werden vom Gesetz und nicht von der Verordnung bestimmt.

Eine Ermächtigung zur Regelung auch des zeitlichen Geltungsbereichs des

Gesetzes ist nicht erteilt. Damit hat sich der Gesetzgeber den Weg vorbehal-

ten, wie in dem durch die Landesregierungen bestimmten Gebieten dem be-

reits eingetretenen Mißstand der besonderen Gefährdung der Versorgung der

Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zu begegnen

ist.

3. Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen gegen die Anwendung des

Sozialklauselgesetzes auf Veräußerungsfälle vor seinem Inkrafttreten nicht.

a) Unverhältnismäßige Belastungen werden dem Wohnungseigentümer

durch die Einschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten auf die Dauer von

zehn Jahren als solche nicht auferlegt. Zur Substanz des Eigentums gehört

allerdings die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen

(BVerfGE 79, 292, 304). Diese Befugnis verliert der Erwerber eines nach der

Überlassung der Wohnung an den Mieter begründeten Wohnungseigentums

auch dann nicht endgültig, wenn Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes ein-

schlägig ist. Der Zweck des Sozialklauselgesetzes ist es aber in den Brenn-

punkten des Bedarfs der Verdrängung von Mietern aus ihrer gewohnten Um-

gebung zu begegnen, zumal von Mietern aus zahlungsschwächeren Bevölke-

rungskreisen. Angesichts der Entwicklung der Mietpreise würde es für diese

Mieter immer schwieriger werden, sich selbst angemessen am Markt zu versor-

gen, wenn nach "Luxussanierungen" Mietwohnungen in Wohnungseigentum

umgewandelt und an finanzkräftige Interessenten veräußert würden, die ihrer-

seits Eigenbedarf geltend machen könnten. Dieses Ziel erlaubt es, die Freiheit,

den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen, über die bereits gesetzlich nor-

mierten Einschränkungen hinaus zu beschränken. Der Wille des Vermieters,

sein Wohnungseigentum selbst zu nutzen, wird nicht auf Dauer unberücksich-

tigt gelassen, sondern einer, wenn auch längerfristigen zeitlichen Beschrän-

kung unterworfen. Je stärker aber ein Eigentumsobjekt soziale Funktionen er-

füllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der Eigentümer

hinnehmen (BVerfGE 79, 292, 302). Diesem Grundsatz kommt insbesondere

im Wohnraummietrecht erhebliche Bedeutung zu.

b) Auch die Rückwirkung des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz auf vor

seinem Inkrafttreten abgeschlossene Veräußerungsvorgänge hält im Grund-

satz den verfassungsrechtlichen Anforderungen stand. Das Bundesverfas-

sungsgericht hat wiederholt ausgesprochen, eine wesentliche Funktion der Ei-

gentumsgarantie sei es, dem Bürger Rechtssicherheit hinsichtlich der durch

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrau-

en auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu

schützen. Insoweit hat der rechtsstaatliche Grundsatz des Vertrauensschutzes

für die vermögenswerten Güter im Eigentumsrecht eine eigene Ausprägung

erfahren. Die Eigentumsgarantie erfüllt daher für die geschützte Rechtsposition

die Funktion eines Vertrauensschutzes gegenüber Eingriffsakten

(vgl.

BVerfGE 45, 142, 168; 53, 257, 309; 76, 220, 244). Danach sind belastende

Gesetze, die in der Vergangenheit angehörende Sachverhalte eingreifen, re-

gelmäßig verfassungswidrig (vgl. auch BGHZ 100, 1, 6 m.w.Nachw.). Ein sol-

cher Fall liegt jedoch nicht vor.

Zwar knüpft Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz an den in der Vergangen-

heit liegenden Erwerb des nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter

begründeten Wohnungseigentums an. Doch regelt die Vorschrift für ein laufen-

des Vertragsverhältnis die besonderen Voraussetzungen, unter denen be-

stimmte berechtigte Interessen (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB ) des in das

Mietverhältnis eingetretenen Erwerbers bei künftiger Beendigung dieses Ver-

tragsverhältnisses unberücksichtigt bleiben. Hierin ist eine nur unechte Rück-

wirkung im Sinne herkömmlicher Terminologie zu sehen, weil nicht nachträglich

ändernd in schon abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Sachverhalte

eingegriffen wird (vgl. auch BayObLGZ 1995, 131; kritisch dazu Baden ZG

1995, 186, 190). Eine unechte Rückwirkung ist allerdings nicht immer, sondern

nur grundsätzlich zulässig. Wie das Oberlandesgericht zutreffend darlegt, kann

die Rückbeziehung eines gesetzlichen Tatbestandes ausnahmsweise unzuläs-

sig sein, wenn die Betroffenen bei ihren Dispositionen mit dem späteren Ein-

griff nicht zu rechnen brauchten (“Vertrauensinvestition”) und eine Abwägung

zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Ver-

trauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das

Gemeinwohl ergibt, daß das Vertrauen schutzwürdiger ist (BVerfGE 75, 246,

280). Derart überwiegende Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes sind nicht

gegeben. Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs beste-

henden Einschränkungen der Verfügungsbefugnis über Wohneigentum an

vermieteten Wohnräumen, das nach der Überlassung an den Mieter begründet

wurde, würden jedenfalls im großen und ganzen unverändert bleiben, ist abzu-

wägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeiten

verfolgte sozialpolitische Ziel, die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichen-

dem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten. Bei dieser

Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überra-

genden Bedeutung für das allgemeine Wohl grundsätzlich der Vorzug zu ge-

ben.

c) Ob der Wortlaut des Gesetzes die verfassungsrechtlichen Grenzen

deshalb überschreitet, weil auch Veräußerungsvorgänge vor dem 1. August

1990 erfaßt werden (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid

vom 22. November 1996, WuM 1997, 29), bedarf keiner Entscheidung durch

den Senat. Es kann dahinstehen, ob durch Art. 2 des Gesetzes vom 20. Juli

1990 ein Vertrauenstatbestand für den Vermieter geschaffen wurde, seine

Verfügungsbefugnis werde nicht nachträglich weiteren Beschränkungen aus-

gesetzt, sofern das Wohnungseigentum vor dem 1. August 1990 erworben

wurde. Nach der Rechtsprechung darf eine Norm nicht als verfassungswidrig

erachtet werden, solange sie verfassungskonform ausgelegt werden kann und

in dieser Auslegung sinnvoll bleibt (BVerfGE 90, 263, 265, 275). Eine verfas-

sungskonform einschränkende Auslegung des Satzes 2 Nr. 1 Sozialklauselge-

setz in dem Sinne, daß die in ihm enthaltene Beschränkung der Verfügungs-

befugnis des Wohnungseigentümers keine Anwendung findet, wenn der auf die

Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem Inkrafttreten

des Gesetzes vom 20. Juli 1990 geschlossen wurde, ist möglich (vgl. OLG

Hamm, Rechtsentscheid vom 20. Oktober 1997, WuM 1997, 664) und daher

gegebenenfalls vorzunehmen.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Ball

Wiechers

Dr. Wolst