BGH Urteil vom 08.12.2000 – V ZR 482/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 8. Dezember 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Schneider, Dr. Wiebel, Dr. Klein u. Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Hanseati-
schen Oberlandesgerichts Hamburg vom 16. April 1999 wird auf
Kosten der Beklagen zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten waren Eigentümer eines Eckgrundstücks in H. -
H. , auf dem um die Jahrhundertwende die Häuser S.
und G. errichtet worden sind. Die Beklagten beabsichtigten, auf der
Hofseite Fahrstühle an die Häuser anzubauen und ihren Dachstuhl zu Woh-
nungen auszubauen. Noch bevor die Fahrstühle errichtet waren, nahmen sie
den Verkauf des nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grundstücks
auf. In dem von ihnen hierzu benutzten Prospekt heißt es:
"Der Einbau eines Außenfahrstuhles wird gegen Ende 1992 erfolgt sein."
Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 30. Juli 1992 kauften die Klä-
ger eine Wohnung im vierten Obergeschoß des Hauses S. für
310.000 DM. Im Vertrag heißt es u.a.
"§ 8 Nr. 3:
Das Gemeinschaftseigentum wird vom Verkäufer durch Errichtung von Fahrstühlen und die dafür erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmen verändert werden.
§ 8 Nr. 6:
Alle im Zusammenhang mit der Durchführung ... des Fahrstuhleinbaues entstehenden Kosten ... gehen zu Lasten des Verkäufers.
§ 8 Nr. 7:
Der Verkäufer wird sämtliche im Zusammenhang mit dem ... Fahrstuh- leinbau erforderlichen Werkverträge im eigenen Namen und für eigene Rechnung erteilen.
§ 8 Nr. 9:
Hinsichtlich des Einbaus der Aufzugsanlagen ist der Käufer verpflichtet, sich von der Betriebsfähigkeit an an den Kosten des Betriebes und de- nen der Instandsetzung und Instandhaltung zu beteiligen."
Der Besitz ging gemäß § 6 Abs. 1 des Kaufvertrages am 1. September
1992 auf die Kläger über. Am 26. September 1994 wurde die zur Errichtung der
Fahrstühle notwendige Baugenehmigung erteilt. Zum Bau der Aufzüge waren
die Beklagten nun nicht mehr bereit. Die hierzu notwendigen Kosten überstei-
gen den von ihnen beim Verkauf der Eigentumswohnung angenommenen Be-
trag.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die vertragliche Regelung
bedeute eine Zusicherung der Erstellung der Aufzüge. Sie hätten aufgrund des
Verhaltens der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, der Angabe im Pro-
spekt und den vertraglichen Regelungen sicher sein können, daß die Aufzüge
erstellt würden. Ohne einen solchen sei die von ihnen gekaufte Wohnung
53.500 DM weniger wert.
Sie haben beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung
von 53.500 DM zuzüglich Zinsen zu verurteilen. Das Landgericht hat die Be-
klagten zur Zahlung von 46.875 DM zuzüglich eines Teils der von den Klägern
verlangten Zinsen verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblie-
ben. Mit der zugelassenen Revision erstreben sie die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage in dem vom Landgericht erkannten
Umfang für begründet. Es meint, die Verantwortlichkeit der Beklagten folge
zwar nicht aus § 463 Abs. 1 BGB. Unter dem Gesichtspunkt des fahrlässigen
Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen seien die Beklagten den Klägern
jedoch zum Ersatz des Minderwertes ihrer Wohnung verpflichtet. Sie hätten in
den Klägern die berechtigte Erwartung hervorgerufen, daß an die Häuser ein
Fahrstuhl angebaut werde, obwohl sie hierzu tatsächlich nicht uneingeschränkt
bereit gewesen seien.
II.
Die Revision hat keinen Erfolg.
1. Die §§ 459 ff BGB stehen der Verantwortlichkeit der Beklagten aus
fahrlässigem Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nicht entgegen. Die
gesetzlichen Gewährleistungsregelungen schließen die Haftung des Verkäu-
fers wegen eines Mangels der Kaufsache aus fahrlässigem Verschulden bei
den Vertragsverhandlungen nur insoweit aus, als sie auf den vom Käufer gel-
tend gemachten Mangel Anwendung finden können (st. Rspr., vgl. Senat,
BGHZ 60, 319, 321; Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988,
10, 11; v. 23. März 1990, V ZR 16/89, NJW-RR 1990, 970, 971 und v. 3. Juli
1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566). Hieran fehlt es, wenn der Verkäu-
fer eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache erst zu einem nach Ge-
fahrübergang liegenden Zeitpunkt herbeizuführen hat. Die §§ 459 ff BGB re-
geln allein den Fall, daß die Kaufsache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs
mangelhaft ist.
Braucht die Kaufsache nach dem Kaufvertrag im Zeitpunkt des Über-
gangs der Gefahr, grundsätzlich mithin bei Übergabe des Besitzes (§ 446
Abs. 1 BGB), eine bestimmte Eigenschaft nicht zu haben, kommt eine Haftung
des Verkäufers nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht in
Betracht (Senatsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, WM 1976, 978, 979 und v.
6. März 1987, V ZR 200/85, NJW-RR 1987, 908, 910; Erman/Grunewald, BGB,
10. Aufl., § 463 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 463 Rdn. 1;
Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 463 Rdn. 8; RGRK-BGB/Mezger, 12. Aufl.,
Palandt/Putzo, § 463 BGB Rdn. 10). Soll die Kaufsache in einem späteren
Zeitpunkt eine besondere Eigenschaft haben, ist vielmehr zu prüfen, ob inso-
weit eine werkvertragliche Verpflichtung oder eine Garantie vereinbart ist (Se-
natsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, aaO; Erman/Grunewald, § 463 BGB
Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, § 463 BGB Rdn. 1; Soergel/Huber,
§ 459 BGB Rdn.151) oder eine Haftung aus Verschulden bei den Vertragsver-
handlungen in Betracht kommt (Soergel/Huber, § 459 BGB Rdn. 152).
2. Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger hätten auf-
grund der Angabe im Prospekt und den Regelungen im Kaufvertrag annehmen
dürfen, die Beklagten würden auch ohne die Vereinbarung einer vertraglichen
Verpflichtung unter allen Umständen die Fahrstühle einbauen, hält dem Angriff
der Revision stand. Das Berufungsgericht brauchte den Urkundsnotar nicht zu
der Behauptung der Beklagten zu hören, er habe bei der Urkundsverhandlung
erklärt, die vertraglichen Vereinbarungen begründeten keine Verpflichtung der
Beklagten zum Einbau der Fahrstühle.
Hierauf kommt es nicht an. Nach der Angabe im Prospekt und den zum
Einbau des Fahrstuhls im Kaufvertrag vereinbarten Regelungen konnten die
Kläger sicher annehmen, die Fahrstühle würden eingebaut. Die Berechtigung
ihres Vertrauens entfiel nicht durch die behauptete Erklärung des Notars.
Selbst wenn im Kaufvertrag eine derartige Verpflichtung nicht geregelt ist, haf-
ten die Beklagten, weil sie in den Vertragsverhandlungen den Einbau der
Fahrstühle als sicher dargestellt und der entsprechenden Erwartung der Kläger
nicht entgegengewirkt haben. Auch die vertraglichen Bestimmungen formulie-
ren den Einbau als künftige Tatsache und regeln die Kosten ihrer Errichtung
und ihres Betriebs. Ob hierdurch eine Verpflichtung zur Errichtung der Fahr-
stühle vereinbart worden ist, was der Notar verneint haben soll, ist für die Be-
rechtigung des Vertrauens der Kläger in das als feststehend dargestellte künf-
tige Verhalten der Beklagten ohne Bedeutung.
3. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist entgegen der Meinung
der Revision nicht verjährt. Die in § 477 Abs. 1 BGB bestimmten kurzen Verjäh-
rungsfristen haben zum Ziel, Streitigkeiten über Mängel der Kaufsache entge-
genzuwirken, weil nach Ablauf von sechs Monaten bzw. einem Jahr seit der
Ablieferung oder Übergabe der Sache die Ermittlung und die Feststellung von
Mängeln vielfach schwierig ist und dem Verkäufer die endgültige Disposition
über den Kaufpreis möglich und der Rechtsfrieden hergestellt sein soll (vgl.
BGB Rdn. 1; Soergel/Huber, § 477 BGB Rdn. 2). Geht die Verpflichtung des
Verkäufers dahin, für einen künftigen Zustand der Sache einzustehen, fehlt es
an der Ausgangslage der gesetzlichen Regelung. Die Haftung beruht dann
nicht darauf, daß im Zeitpunkt der Ablieferung bzw. Übergabe die verkaufte
Sache eine bestimmte Eigenschaft nicht hatte, sondern ihr diese später fehlte.
Gibt der Verkäufer eine Zusage für einen künftigen Zeitpunkt, besteht kein An-
laß, seine Freiheit zu schützen, über den Kaufpreis binnen kurzer Frist ab-
schließend disponieren zu können. Die Verjährung so begründeter Schadens-
ersatzansprüche richtet sich daher nach § 195 BGB (vgl. Erman/Grunewald,
4. Auch die gegen die Feststellung des Schadens der Kläger gerichteten
Angriffe der Revision sind nicht begründet.
a) Bleibt der Wert der Kaufsache aufgrund der vom Verkäufer zu ver-
tretenden Fehlvorstellung des Käufers hinter dem Wert zurück, den sie für die-
sen ohne seine Fehlvorstellung hätte, so hat der Käufer die Wahl, ob er die
Rückgängigmachung des Kaufes verlangt oder die Kaufsache behält und den
Ausgleich ihres Minderwertes vom Verkäufer beansprucht (st. Rspr., vgl. BGHZ
69, 53, 58; BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2409;
und v. 8. Dezember 1988, VII ZR 83/88, NJW 1989, 1793, 1794). Ob der Ent-
scheidung des XII. Zivilsenats vom 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998,
2900, wonach bei der Berechnung des Schadensersatzes nicht ohne weiteres
davon ausgegangen werden dürfe, der Schädiger wäre bereit gewesen, den
Vertrag zu für den Geschädigten günstigeren Bedingungen abzuschließen, zu
folgen ist, kann für die Entscheidung des Rechtsstreits dahin gestellt bleiben.
Nach dem unbestrittenen Vorbringen der Kläger waren die Beklagten im Hin-
blick auf ihre mit dem Ausbleiben des Fahrstuhleinbaus verbundene Ersparnis
zu einer Reduzierung des Kaufpreises bereit.
b) Das Gericht kann unter Würdigung aller Umstände die Höhe des
Schadens gemäß § 287 Abs. 1 ZPO frei schätzen. Das Gesetz nimmt insoweit
in Kauf, daß die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht immer über-
einstimmt (BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963, III ZR 47/63, NJW 1964, 589). Die
revisionsrechtliche Nachprüfung ist darauf beschränkt, ob die Schätzung auf
grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob we-
sentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer acht gelassen und
ob sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt wor-
den sind (BGHZ 39, 198, 219; 92, 54, 56 f; 102, 322, 330; BGH, Urt. v.
18. Februar 1993, III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 f).
Derartige Fehler liegen nicht vor. Das Berufungsgericht hat sich die
Feststellungen des Landgerichts zu eigen gemacht. Nach dem vom Landge-
richt erhobenen Sachverständigengutachten gibt es keine hinreichende Zahl
von Verkäufen vergleichbarer vermieteter Wohnungen in Altbauten mit und
ohne Aufzug, aus denen eine marktübliche Preisdifferenz ermittelt werden
könnte. Das schließt die Feststellung des Schadens der Kläger nicht aus. Es
liegt vielmehr auf der Hand, daß durch die Ausstattung eines Hauses mit einem
Fahrstuhl die Attraktivität der Wohnungen in den Obergeschossen zunimmt
und ihr Marktwert daher höher anzunehmen ist als der Marktwert gleichartiger
Wohnungen in einem Haus ohne Fahrstuhl. Hierauf beruht die werbende An-
gabe der Beklagten im Verkaufsprospekt.
Der von dem Sachverständigen zur Schätzung der Wertdifferenz einge-
schlagene Weg, von den üblichen Kosten für die Erstellung eines Fahrstuhls
auszugehen, ist sachgerecht. Die Relation dieser Kosten zur Wertsteigerung
der Wohnungen ist für einen gewerblichen Verkäufer von Immobilien - um sol-
che handelt es sich bei den Beklagten - entscheidend für die Frage, ob er zum
Verkauf von Dachgeschoß- und Altbauwohnungen den mit dem Einbau eines
Fahrstuhls verbundenen Aufwand auf sich nimmt. Einleuchtend ist weiterhin,
daß die Wertsteigerung einer Wohnung durch den Einbau eines Fahrstuhls um
so größer ist, je höher diese Wohnung im Hause gelegen ist. Die Schätzung
der Wertsteigerung von Wohnungen durch den Einbau eines Fahrstuhls kann
daher nicht durch eine gleichmäßige Verteilung der hierdurch entstehenden
Kosten auf sämtliche Wohnungen erfolgen. Der gewählte Weg, den Wohnun-
gen im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß keine Wertsteigerung durch den
Einbau eines Fahrstuhls beizumessen und diese beginnend mit dem zweiten
Obergeschoß umso höher anzunehmen, je höher die Wohnungen gelegen
sind, ist nicht zu beanstanden.
Der Einbau von Aufzugsanlagen in Altbauten durch gewerbliche Immo-
bilienunternehmen erfolgt gewinnorientiert. Es ist daher auch nicht zu bean-
standen, daß der Sachverständige die für den Bau eines durchschnittlichen
Fahrstuhls geschätzten Kosten um 25 % erhöht hat und so zu dem Betrag von
46.875 DM gekommen ist, um den nach seiner Erfahrung der Wert der von den
Klägern gekauften Wohnung hinter dem Wert zurückbleibt, den die Wohnung
bei einer Ausstattung des Hauses mit einem Aufzug hätte.
Wenzel
Schneider
Wiebel
Klein
Gaier