BGH Urteil vom 05.04.2001 – VII ZR 119/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 119/99

Verkündet am: 5. April 2001 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 313 Satz 1

Vereinbaren die Vertragsparteien eines notariell beurkundeten Erwerbervertra-

ges im Hinblick auf einen unvorhersehbaren Umstand nachträglich eine Frist

für den Baubeginn und ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall des ver-

späteten Baubeginns, um die zeitgerechte Bauausführung und die fristgerechte

Fertigstellung zu regeln, unterliegt diese Vereinbarung nicht der Formvorschrift

des § 313 Satz 1 BGB.

BGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 119/99 - OLG Dresden LG Dresden

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die

Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Haß, Dr. Kniffka und Dr. Kuffer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 17. März 1999 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

I.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten die erste Rate aus einem Er-

werbervertrag über eine Eigentumswohnung. Die Parteien streiten darüber, ob

der Beklagte den Vertrag zu Recht gekündigt hat.

II.

Im Dezember 1996 schlossen die Parteien einen Erwerbervertrag über

eine noch zu sanierende Eigentumswohnung in einer Eigentumswohnungsan-

lage. Die Vereinbarungen über die Fälligkeit der einzelnen Abschlagszahlun-

gen entspricht dem § 3 Abs. 2 der MaBV. Die Fälligkeit der einzelnen Ab-

schlagsforderungen sollte unter Vorlage einer Bestätigung des bauleitenden

Architekten über den Bautenstand eintreten.

Der Baubeginn wurde im Vertrag im Unterschied zur Fertigstellung nicht

geregelt:

"Die bezugsfertige Erstellung des Vertragsgegenstandes soll bis zum 31. März 1998 erfolgen. Die Fertigstellung der Außenanla- gen ist bis zum 30. Juni 1998 vorgesehen."

Den Klägern wurde die Baugenehmigung im November 1996 und der

Baufreigabeschein im Dezember 1996 erteilt. Nachdem sich herausgestellt

hatte, daß die Ehefrau des Beklagten schwanger geworden war, schlossen die

Parteien am 5. Juli 1997 schriftlich die folgende Vereinbarung:

"Hiermit wird vereinbart, daß Herrn Dr. Sch. bis zum 16. Juli 1997 verbindlich der Baubeginn für das Objekt "P. - straße 5" mitgeteilt wird.

Falls dies von der GbR nicht erreicht wird, kann Herr Dr. Sch. die Rückabwicklung des Kaufvertrages ohne Einwendungen der GbR einleiten, d.h. der Vertrag wird im beider- seitigen Einvernehmen gelöst und rückabgewickelt ...".

Mit Schreiben vom 15. Juli 1997 sagten die Kläger dem Beklagten den

Baubeginn zum 1. September 1997 zu. Mit einem weiteren Schreiben vom sel-

ben Tage forderten sie den Beklagten auf, die erste Rate zu zahlen.

Mit Schreiben vom 10. August 1997 erklärte der Beklagte den Klägern,

er bitte um die am 5. Juli 1997 vereinbarte Rückabwicklung des Vertrages, weil

die Bank der Kläger ihm mitgeteilt habe, daß die Zwischenfinanzierung nicht

gesichert und damit der Baubeginn zu dem angegebenen Termin nicht möglich

sei.

Die Kläger teilten dem Beklagten mit Schreiben vom 15. August 1997

mit, daß ihr Schreiben vom 15. Juli 1997 nach wie vor gültig sei und der Bau

am 1. September 1997 begonnen werde. Der Beklagte erklärte daraufhin mit

Schreiben vom 1. September 1997 den Rücktritt vom Vertrag.

Nachdem Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien gescheitert

waren, erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 15. Mai 1998 erneut den

Rücktritt vom Vertrag und forderte die Kläger hilfsweise auf, das Objekt bis zum

27. Mai 1998 bezugsfertig zu erstellen. Das Objekt wurde zu diesem Zeitpunkt

nicht fertiggestellt.

Die als Voraussetzung für die Fälligkeit vereinbarte Bescheinigung des

Architekten über den Bautenstand für die erste Abschlagsforderung legten die

Kläger erst während des Prozesses am 28. Mai 1998 vor.

III.

Das Landgericht, das nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt

ist, daß der Bau nicht am 1. September 1997 begonnen worden ist, hat die

Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit seiner Revi-

sion erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage.

I.

Die Revision des Beklagten ist begründet, sie führt zur Aufhebung des

Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-

richt.

II.

Das Berufungsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben,

die Rücktrittserklärung des Beklagten sei schon deshalb unwirksam, weil die

nachträgliche Vereinbarung vom 5. Juli 1997 formunwirksam sei (III.).

In einer Hilfsbegründung erachtet das Berufungsgericht den Rücktritt als

unwirksam, weil die sachlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten (IV.).

III.

1. Das Berufungsgericht hat die Formunwirksamkeit der nachträglichen

Vereinbarung vom 5. Juli 1997 mit folgenden Erwägungen begründet:

Die Vereinbarung sei formunwirksam, weil sie eine erhebliche Änderung

des ursprünglichen Vertrages zu Lasten der Kläger enthalte. Da der Schutz-

zweck des § 313 Satz 1 BGB darin bestehe, die Parteien von unüberlegten

Eingriffen zu schützen, hätte die Vertragsänderung einer Beurkundung bedurft.

§ 313 Satz 1 BGB sei bereits dann anwendbar, wenn lediglich eine Auflas-

sungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sei. Diese

Voraussetzung sei gegeben, beim Abschluß der Vereinbarung vom 5. Juli 1997

sei zugunsten des Beklagten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen

gewesen.

2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrecht-

lichen Überprüfung nicht stand. Die nachträgliche Vereinbarung der Parteien

ist nicht formunwirksam.

a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind

nachträgliche Vereinbarungen der Parteien eines Grundstücksveräußerungs-

vertrages gemäß § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn eine bereits

formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert

wird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn

durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene

Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn

die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtun-

gen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGH, Be-

schluß vom 9. November 1995 - V ZR 36/95, NJW 1996, 452 = ZIP 1996, 79;

Urteil vom 2. Oktober 1987 - VII ZR 42/86, NJW-RR 1988, 185 = WM 1987,

1467; Urteil vom 6. Juni 1986 - V ZR 264/84, NJW 1986, 351; Urteil vom

6. November 1981 - V ZR 138/80, NJW 1982, 434 = WM 1982, 157).

b) Nach diesen Grundsätzen war die nachträgliche Vereinbarung der

Parteien vom 5. Juli 1997 nicht beurkundungsbedürftig:

(1.) Die nachträgliche Vereinbarung diente dazu, die Vertragsabwicklung

im Hinblick auf das nach Vertragsabschluß entstandene besondere Interesse

des Beklagten in einer frühzeitigen oder zumindest fristgerechten Fertigstellung

der Wohnung einvernehmlich zu regeln, um Streitigkeiten über die zeitgerechte

Bauausführung während des Bauablaufs nach dem vereinbarten Beginn zu

vermeiden.

(2.) Durch die Vereinbarung sind die gegenseitigen Pflichten aus dem

Erwerbervertrag nicht wesentlich verändert worden. Die Vereinbarung berührt

nicht unmittelbar die jeweiligen durch den notariell beurkundeten Vertrag wirk-

sam begründeten Hauptpflichten, sondern lediglich die Abwicklung des Vertra-

ges für den Fall, daß die Kläger mit dem Bau nicht fristgerecht beginnen wür-

den. Die Vereinbarung einer Vertragsfrist für den Beginn des Baus und eines

Kündigungsrechts des Beklagten bei nicht fristgerechtem Baubeginn konkreti-

siert lediglich die mit dem notariell beurkundeten Vertrag begründeten Rechte

des Erwerbers.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Auftragge-

ber eines Werkvertrages vor Ablauf der vereinbarten Herstellungsfrist vom

Vertrag zurücktreten, wenn vor der Fertigstellung absehbar ist, daß der Termin

vom Auftraggeber nicht eingehalten werden kann (BGH, Urteil vom 4. Mai 2000

- VII ZR 53/99, BGHZ 144, 242 = BauR 2000, 1182 = ZfBR 2000, 472; Urteil

vom 5. Mai 1992 - X ZR 115/90, NJW-RR 1992, 1141; Kniffka/Koeble, Kom-

pendium des Baurechts, Teil 6 Rdn. 292). Mit der nachträglichen Vereinbarung

haben die Vertragsparteien als Voraussetzung eines derartigen Rücktritts-

rechts den nicht fristgerechten Baubeginn einvernehmlich festgelegt.

Danach war es nicht für die Wirksamkeit des Vertrages vom 5. Juli 1997

erforderlich, daß er entsprechend § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet wur-

de.

IV.

1. Das Berufungsgericht hat die Rücktrittserklärung des Beklagten mit

folgenden Erwägungen als unwirksam erachtet:

a) Der Beklagte habe mit seiner Erklärung vom 10. August 1997, er trete

vom Vertrag zurück, seine eigenen Vertragspflichten verletzt und dadurch ein

Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB verwirkt, so daß die Vorleistungspflicht

der Kläger entfallen sei. Durch sein Schreiben vom 10. August 1997 habe sich

der Beklagte unberechtigt vom Vertrag gelöst und diese Erklärung am

1. September 1997 wiederholt. Auch während der Vergleichsverhandlungen im

Oktober 1997 habe der Beklagte erklärt, seiner Meinung nach sei der Vertrag

aufgelöst. Aufgrund seiner Vertragsuntreue könne er den Klägern nicht entge-

genhalten, sie hätten sich nicht vertragsgerecht verhalten. Der Beklagte hätte

vielmehr auf das Antwortschreiben der Kläger vom 15. August 1997 seine Lei-

stungsbereitschaft erklären müssen. Statt dessen habe der Beklagte seinen

Rücktritt am 1. September 1997 wiederholt. Selbst wenn zugunsten des Be-

klagten unterstellt werde, daß ihm in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 ein

Rücktrittsrecht für den Fall des verspäteten Baubeginns eingeräumt worden

sei, hätte er am 1. September 1997 trotz Versäumnisse der Kläger nicht zu-

rücktreten dürfen, weil er sich vertragsuntreu verhalten habe. Aus diesem

Grund sei eine Beweisaufnahme zu dem vertraglich vereinbarten Rücktritts-

recht in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 nicht erforderlich, weil die Frage

nicht entscheidungserheblich sei.

b) Die fehlende Vertragstreue des Beklagten verhindere, daß seine

weiteren Rücktrittserklärungen wirksam seien. Von den Klägern sei nicht zu

erwarten gewesen, daß sie ohne die Zahlung der Raten die Sanierung des

Objektes durchgeführt hätten. Selbst wenn die Kläger sich im Verzug befunden

hätten, hätten dem Beklagten aufgrund seiner fehlenden Bereitschaft zur Ge-

genleistung die gesetzlichen Rücktrittsrechte nicht zugestanden.

2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung

nicht stand.

a) In der Revision ist zugunsten des Beklagten zu unterstellen, daß die

Vereinbarung vom 5. Juli 1997 den von ihm behaupteten Inhalt hatte, er habe

den Vertrag kündigen dürfen, wenn die Kläger nicht am 1. September 1997 mit

den Arbeiten begonnen hätten.

b) Unter dieser Voraussetzung war der Beklagte am 10. August 1997

noch nicht berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Ob sein Schreiben be-

reits eine Kündigungserklärung enthält, ist angesichts des Wortlauts des

Schreibens zweifelhaft. Die Kläger haben ausweislich ihres Antwortschreibens

vom 15. August 1997 das Schreiben des Beklagten selbst nicht als eine Kündi-

gung verstanden. Sie haben sich nicht gegen eine etwaige Kündigung ver-

wahrt, sondern lediglich ihre Angabe zum Beginn des Baues wiederholt.

Das Berufungsgericht hat keine hinreichenden Feststellungen dazu ge-

troffen, ob die Erklärung des Beklagten aus der Sicht der Kläger als Kündigung

zu verstehen war. Die Reaktion der Kläger auf die Erklärung des Beklagten ist

ein gewichtiger Anhaltspunkt dafür, daß sie die Erklärung des Beklagten ledig-

lich als Ankündigung einer Kündigung verstanden haben. Sollte der Beklagte

am 10. August 1997 eine unbedingte Kündigung erklärt haben, wäre sie unbe-

rechtigt.

c) Die für die weitere revisionsrechtliche Betrachtung unterstellte unbe-

rechtigte Kündigungserklärung des Beklagten vom 10. August 1997 führt nicht

ohne weiteres dazu, daß die Kläger wegen Vertragsuntreue des Beklagten von

ihrer Vorleistungspflicht entbunden worden sind. Eine derartige Rechtsfolge

ließe sich nur mit dem Grundsatz von Treu und Glauben begründen.

Die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Grundsatz von Treu und

Glauben sind deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht alle relevanten Umstände

berücksichtigt hat.

Im Hinblick auf den im Schreiben vom 10. August 1997 mitgeteilten

Sachverhalt, wonach die Finanzierung der Bauarbeiten der Klägerin nicht gesi-

chert sei, war der Beklagte berechtigt gewesen, eine Kündigung für den Fall

anzukündigen, daß die Kläger nicht am 1. September 1997 mit dem Bau be-

ginnen werden. Darüber hinaus haben die Kläger sich selbst vertragswidrig

verhalten. Sie haben bereits mit Schreiben vom 15. Juli 1997 den Beklagten

aufgefordert, die erste Rate zu zahlen mit der wahrheitswidrigen Behauptung,

der Bautenstand der ersten Rate sei erreicht. Außerdem haben die Kläger ge-

gen ihre vertragliche Kooperationsverpflichtung verstoßen. Sie sind nicht auf

den Hinweis des Beklagten eingegangen, der Beginn des Baus sei deshalb

gefährdet, weil die Zwischenfinanzierung nach Auskunft der Bank nicht gesi-

chert sei.

Selbst wenn die Kläger aufgrund der vorzeitigen und deshalb unwirksa-

men Kündigung des Beklagten berechtigt gewesen wären, den Baubeginn von

einer Vertragstreueerklärung des Beklagten abhängig zu machen, hätten die

Kläger aufgrund ihres Schreibens vom 15. August 1997 diese Erklärung nicht

mehr erwarten können. Sie haben nach dem Schreiben vom 10. August 1997

ohne Vorbehalt den Baubeginn am 1. September 1997 angekündigt, obwohl

nach Auskunft der Bank die Zwischenfinanzierung und damit der Baubeginn zu

diesem Zeitpunkt nicht gewährleistet war.

d) Da der Bau am 1. September 1997 nach dem Sachvortrag des Be-

klagten, der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, nicht begonnen wor-

den war, war der Beklagte mit dem von ihm behaupteten und in der Revision zu

unterstellenden Inhalt der Vereinbarung vom 15. Juli 1997 berechtigt, vom

Vertrag zurückzutreten.

Ullmann Thode Haß

Kniffka Kuffer