BGH Urteil vom 07.06.2001 – VII ZR 420/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNIS-URTEIL

VII ZR 420/00

Verkündet am: 7. Juni 2001 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

AGBG § 9 Abs. 1 Bm, Abs. 2 Nr. 1

Die folgende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertra- ges:

"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Ei- gentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis ... voll gezahlt ist."

benachteiligt den Klauselgegner hinsichtlich der Pflicht zur Vorleistung unangemes- sen und ist daher wegen eines Verstoßes gegen das AGBG unwirksam.

BGB §§ 634 Abs. 1, 635

Der Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Ge- meinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträ- ger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung zu erkennen gibt, daß er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungs- ansprüche mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 7. Juni 2001 - VII ZR 420/00 - OLG Naumburg

LG Stendal

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die

Richter Prof. Dr. Thode, Hausmann, Dr. Wiebel und Prof. Dr. Kniffka

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 11. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Naumburg vom 9. November 1999 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 erwarben die Kläger

von dem Beklagten Wohnungseigentum an einer neu errichteten, bezugsferti-

gen Doppelhaushälfte zu einem Preis von rund 318.000 DM. Von diesem Be-

trag sollten die Kläger zunächst 303.000 DM und den Restbetrag nach voll-

ständiger Fertigstellung und Abnahme zahlen.

Die Vertragsparteien erklärten die Auflassung und der Beklagte bewil-

ligte und beantragte die Eintragung der Kläger im Grundbuch. Mit dem Vollzug

des Vertrages beauftragten die Parteien den beurkundenden Notar. In § 10

Abs. 5 des Vertrages heißt es:

"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung

des Eigentums erst zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis

gemäß § 3 voll gezahlt ist."

Die Kläger zahlten den vereinbarten Erwerbspreis bis auf einen Restbe-

trag von 23.200 DM.

Die Kläger haben den Beklagten wegen verschiedener Mängel vergeb-

lich zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Unter anderem haben sie beanstan-

det, daß das Doppelhaus nicht über die beantragte und in die Baugenehmi-

gung eingeflossene 18 cbm Kläranlage verfüge. Sie behaupten, für die erfor-

derlichen Nachbesserungen sei ein Betrag von 30.400,47 DM aufzuwenden.

Um diesen Betrag sei die offene Restkaufpreisforderung des Beklagten zu

mindern. Sie könnten deshalb vom Beklagten die Umschreibung des Eigen-

tums verlangen.

Hilfsweise begehren sie, den Beklagten zu verurteilen, die Zustimmung

zur Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Hinterlegung des streitigen

Restwerklohns in Höhe von 23.200 DM zu erteilen.

Der Beklagte, der Eigentümer beider Doppelhaushälften ist, hat die

Auffassung vertreten, hinsichtlich der Sammelgrube liege kein Mangel vor. Für

eine Minderung fehle den Klägern auch die Aktivlegitimation, da die Kläranlage

gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer sei. Ein Beschluß der

Wohnungseigentümergemeinschaft liege nicht vor. Da die Kläger den Vertrag

nicht vollständig erfüllt hätten, müsse er der Eintragung der Kläger als Eigen-

tümer im Grundbuch nicht zustimmen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg

geblieben.

Die Revision hat Erfolg, sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Beklagte sei nach § 10 Abs. 5 des Erwerbervertrages gegenwärtig

nicht verpflichtet, an der Eintragung der Kläger in das Grundbuch mitzuwirken,

weil die Kläger die Kaufpreisschuld bisher nicht vollständig getilgt hätten. Die

Kläger seien uneingeschränkt vorleistungspflichtig.

Der Einwand der Kläger, der Kaufpreis sei durch Verrechnung getilgt, da

ihnen entweder ein Schadensersatzanspruch in Höhe des noch offenen Betra-

ges oder eine entsprechende Minderung zustehe, sei unbegründet. Dabei kön-

ne offenbleiben, ob Mängel bestünden und ob die Kläger berechtigt seien,

hieraus Rechte geltend zu machen. Selbst wenn derartige Ansprüche bestün-

den, verbliebe eine Restforderung des Beklagten. Wenn ein Mangel am Ge-

meinschaftseigentum vorliege, könne der Erwerber nur einen seinem Anteil am

gemeinschaftlichen Eigentum entsprechenden Betrag geltend machen. Danach

könnten die Kläger für die Balkonsanierung die behaupteten Kosten in Höhe

von insgesamt 5.126,34 DM und von den Kosten für die Kläranlage lediglich

die Hälfte, 12.637,04 DM verrechnen. Selbst wenn die Kläger berechtigt sein

sollten, den gesamten Betrag geltend zu machen, könnten sie nur Leistung an

die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, aber nicht einen bestehen-

den Schadensersatzanspruch mit ihrer Kaufpreisrestschuld verrechnen.

II.

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht

stand.

Für die revisionsrechtliche Beurteilung ist der Vortrag der Kläger zu un-

terstellen, daß das zu erwerbende Sondereigentum der Kläger und das Ge-

meinschaftseigentum Mängel aufweisen, deren Beseitigung der Beklagte end-

gültig verweigert hat und deren Behebung einen Kostenaufwand von

30.400,47 DM erfordert. Der Ansicht des Berufungsgerichts, den Klägern sei es

verwehrt, in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den Preis für den Erwerb des

Wohnungseigentums zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadenser-

satzanspruch aufzurechnen, kann nicht beigetreten werden. Sie wird den Be-

sonderheiten des Streitfalls nicht gerecht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem einzelnen

Erwerber der Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am

Gemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu

(BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - VII ZR 208/97, BGHZ 141, 63, 65). Der

Erwerber ist jedoch ohne einen dazu ermächtigenden Beschluß der Woh-

nungseigentümergemeinschaft grundsätzlich daran gehindert, den Schadens-

ersatzanspruch oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen

(BGH, aaO; Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 264). Der

vorliegende Fall gebietet hiervon aber eine Ausnahme, wie sie der Bundesge-

richtshof stets dann bejaht hat, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der

Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Ansprüche und die Interessen des

Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt sind (vgl. BGH,

Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89 = BGHZ 114, 387).

Der Beklagte ist Eigentümer beider Doppelhaushälften. Er hat sich als

Vertragspartner der Kläger endgültig geweigert, die gerügten Mängel zu besei-

tigen. Er hat damit auch zu erkennen gegeben, daß er kein Interesse daran

hat, an der Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum oder

an der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen mitzuwirken. Weitere

Miteigentümer sind nicht betroffen. In einem solchen Fall ist es geboten, den

Klägern auf der Grundlage ihrer Befugnis, Mängel am Gemeinschaftseigentum

selbständig geltend zu machen (BGH, Urteil vom 15. Februar 1990 - VII ZR

269/88, BGHZ 110, 258, 259 f.), auch das Recht zuzubilligen, wegen der Män-

gel am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den

Erwerbspreis zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadensersatzan-

spruch aufzurechnen, um die Eigentumsumschreibung zu bewirken. Der Be-

klagte verdient als bisheriger Alleineigentümer und Vertragspartner, der seinen

Vertragspflichten nicht nachkommt, keinen Schutz. Er kann sich deshalb auch

nicht darauf berufen, daß seine Interessen als Miteigentümer durch die Auf-

rechnung oder Minderung berührt seien. Daß der Gemeinschaft durch die Ver-

ringerung des Erwerbspreises die Mittel für eine Sanierung nicht unmittelbar

zur Verfügung stehen, muß der Beklagte als Folge seines vertragswidrigen

Verhaltens hinnehmen.

III.

Zur Feststellung der von den Klägern behaupteten Mängeln und Män-

gelbeseitigungskosten ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen. Sollten die Mängelbeseitigungskosten nur geringfügig unter dem noch

offenen Preis für den Erwerb des Wohnungseigentums liegen, wird das Beru-

fungsgericht zu prüfen haben, ob der Klage im Hinblick auf § 320 Abs. 2 BGB

gleichwohl stattzugeben ist.

Sollte sich bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung der Sache

herausstellen, daß keine Mängel vorliegen oder trotz der Aufrechnung oder

Minderung noch ein so erheblicher Preis geschuldet wird, daß eine Anwendung

des § 320 Abs. 2 BGB nicht in Betracht kommt, wird das Berufungsgericht zu

prüfen haben, ob die in § 10 Nr. 5 des Erwerbsvertrages enthaltene Verpflich-

tung der Erwerber zur Vorleistung wirksam vereinbart ist. Sollte die Klausel,

wie die Revision geltend macht, eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine

Geschäftsbedingung sein, hielte sie einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht

stand. Durch die auferlegte Pflicht zur Vorleistung verliert der Erwerber die

Möglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB

zur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt. Eine

Vorleistungsverpflichtung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nur dann

wirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch

bei

der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen

Bestand hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 1999 - VIII ZR 204/98, BGHZ 141,

108, 114).

Ein solcher ist nicht ersichtlich.

Ullmann Thode Hausmann

Wiebel Kniffka