BGH Versäumnisurteil vom 14.11.2001 – XII ZR 142/99
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 14. November 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 13. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Naumburg vom 27. April 1999 aufgeho-
ben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts
Magdeburg vom 13. Oktober 1998 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzins für die Monate
Mai 1996 bis November 1997 in Anspruch.
Mit schriftlichem Vertrag vom 21. Januar 1994 mietete die H.
B. GmbH von den damaligen Grundstückseigentümern F. und
A. Büroräume für die Zeit bis zum 31. Dezember 1999 zu einem Staffel-
mietzins, der sich ab März 1996 auf 3.855 DM und ab März 1997 auf
4.009 DM, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, belief.
Ende Mai/Anfang Juni 1995 trat die Beklagte durch dreiseitige Vereinba-
rung anstelle der bisherigen Mieterin in das Mietverhältnis ein.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. April 1996 erwarb der Kläger das
Grundstück. Zugleich bevollmächtigten die Voreigentümer ihn, ab Übergang
des Besitzes und der Nutzungen am 1. Mai 1996 alle vertraglichen Rechte ge-
genüber den Mietern wahrzunehmen, und teilten dies auch der Beklagten mit.
Seit dem 9. September 1996 ist der Kläger als Eigentümer im Grundbuch ein-
getragen.
Die Beklagte zahlte den Mietzins letztmalig für März 1996 und zog im
April 1996 aus den Mieträumen aus. Sie ist inzwischen zur Zahlung des Miet-
zinses für April 1996 sowie rückständiger Nebenkosten für 1995 in Höhe von
1.786,49 DM an die Vermieter F. und A. verurteilt worden.
Der Kläger errechnet seine Klageforderung wie folgt: Mai 1996 bis
Februar 1997 = 10 Monate x (3.885 DM + MWSt. = 4.433,25 DM -richtig:
4.506,60 DM -) = 44.332,50 DM zuzüglich März bis November 1997 = 9 Monate
x (4.009 DM + MWSt. = 4.610,35 DM -richtig: 4.650,44 DM -) = 41.493,15 DM,
insgesamt 85.825,65 DM (richtig: 86.919,96 DM).
Das Landgericht gab der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung
statt. Auf die Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils ab. Dagegen richtet sich die
Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen
Urteils begehrt.
Entscheidungsgründe
I.
Aufgrund der Säumnis der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu er-
kennen, obwohl die Entscheidung inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge be-
ruht (vgl. BGHZ 37, 79, 82).
II.
Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, der Mietzinsanspruch
des Klägers für die Zeit ab 1. Mai 1996 sei gemäß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323
Abs. 1 BGB entfallen, weil der Kläger seiner Verpflichtung aus §§ 535, 536
BGB a.F., der Beklagten den Gebrauch der Mieträume zu gewähren, schuld-
haft nicht nachgekommen sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe
zu seiner Überzeugung fest, daß der Beklagten der Zutritt zu den Mieträumen
Ende April 1996 durch Auswechslung der Schlösser verwehrt worden sei. Zwar
habe nicht aufgeklärt werden können, wer dies veranlaßt habe. Indes treffe den
Kläger, der bestreite, daß er selbst oder die Voreigentümer dies veranlaßt
hätten, die Beweislast dafür, daß er die Vereitelung der Gebrauchsgewährung
nicht zu vertreten habe.
Gegen den Fortfall der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses
spreche auch nicht, daß die Beklagte im April 1996 ausgezogen sei und keine
Anstalten gemacht habe, den Gebrauch der Mieträume wieder aufzunehmen.
Mangels entsprechender vertraglicher Abreden sei die Beklagte nämlich zum
Gebrauch der Mieträume nicht verpflichtet gewesen.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Ver-
letzung einer Anzeigepflicht der Beklagten. Angesichts der durch das Ergebnis
der Beweisaufnahme nicht widerlegten Behauptung der Beklagten, unmittelbar
nach Feststellung der Schlösserauswechslung den Voreigentümer F. hier-
von unterrichtet zu haben, sei nicht erwiesen, daß die Beklagte ihre Anzeige-
pflicht verletzt habe. Im übrigen fehle es selbst bei unterlassener Anzeige der
Gebrauchsverhinderung an einem Verschulden der Beklagten, da diese unter
den gegebenen Umständen davon habe ausgehen dürfen, die Auswechslung
der Schlösser sei von der Vermieterseite veranlaßt worden und dieser deshalb
ohnehin bekannt.
2. Dies hält der rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.
a) Soweit das Berufungsgericht es als erwiesen angesehen hat, daß der
Mietgebrauch Ende April 1996 durch Auswechseln der Schlösser unmöglich
gemacht worden sei, bleiben die Angriffe der Revision gegen die Beweiswürdi-
gung ohne Erfolg. Ein Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ist
nicht dargetan. Einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, daß ein ge-
werblicher Vermieter bei bislang harmonischem Mietverhältnis allein wegen
des rückständigen Mietzinses für den laufenden Monat keinen Austausch der
Schlösser vornehmen lasse, gibt es nämlich nicht. Insbesondere dann, wenn
der Mieter den fälligen Mietzins schuldig bleibt und - wie hier - mit dem Auszug
aus den gemieteten Büroräumen beginnt, erscheint es keineswegs ausge-
schlossen, daß der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten
Sachen des Mieters auf diese Weise zu sichern sucht. Abgesehen davon ver-
bleibt ungeachtet der Angriffe der Revision die theoretische Möglichkeit, daß
der Austausch der Schlösser im April 1996 entweder auf Veranlassung des
Klägers als künftigem Vermieter, der A. GmbH (die die Räume nach Be-
kundung der Zeugin R. in "Bürogemeinschaft" mit der Beklagten genutzt
haben soll), eines sonstigen Dritten oder gar der auszugswilligen Beklagten
selbst veranlaßt worden ist.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, den Kläger treffe als Vermieter
die Beweislast dafür, daß er die Nichterfüllung seiner Gebrauchsgewährungs-
pflicht nicht zu vertreten habe, begegnet keinen Bedenken und wird auch von
der Revision nicht angegriffen.
b) Die Revision hat hingegen Erfolg, soweit sie geltend macht, das Be-
rufungsgericht habe im Hinblick auf die Anzeigepflicht des Mieters zum einen
die Beweislast verkannt und zum anderen nicht unterstellen dürfen, die Be-
klagte habe davon ausgehen können, die Auswechslung der Schlösser sei
auch dem Kläger bekannt gewesen.
Insoweit kann dahinstehen, ob sich die Anzeigepflicht des Mieters auch
dann, wenn die Fortsetzung des Mietgebrauchs durch Auswechseln der
Schlösser verhindert wird, aus § 545 BGB a.F. ergibt, wie das Berufungsgericht
angenommen hat. Diese Vorschrift dient dem Zweck, dem Vermieter unverzüg-
lich Kenntnis von auftretenden Mängeln der Mietsache und ihr drohenden Ge-
fahren zu verschaffen (vgl. BGHZ 68, 281, 285). Ob darunter auch die Aus-
wechslung von Schlössern zu verstehen ist, die allein den Gebrauch des Mie-
ters beeinträchtigt, ohne die Substanz des Mietgegenstandes zu beeinträchti-
gen, mag fraglich erscheinen. Darauf kommt es indes nicht an, weil der Mieter,
ist, den Vermieter unverzüglich von einer derart gravierenden Störung des
Mietverhältnisses in Kenntnis zu setzen. Denn behebbare Beeinträchtigungen
stillschweigend in Kauf zu nehmen, um Gewährleistungs- oder Schadenser-
satzansprüche darauf stützen zu können, ist unredlich (vgl. BGHZ 92, 177,
182); die Unterlassung der erforderlichen Anzeige führt in zumindest entspre-
chender Anwendung des § 545 Abs. 2 BGB a.F. zum Verlust sämtlicher Ge-
währleistungsansprüche einschließlich des Schadensersatzanspruchs wegen
Nichterfüllung sowie des Rechts zur außerordentlichen Kündigung aus § 542
Abs. 1 Satz 3 BGB a.F.
Diese Anzeigepflicht entfällt nur, wenn dem Vermieter der Mangel be-
kannt ist oder nach den Umständen bekannt sein muß (vgl. Kraemer in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III
Rdn. 976 m.N.). Zu Recht rügt die Revision insoweit, die angefochtene Ent-
scheidung lasse nicht erkennen, worauf das Berufungsgericht seine Annahme
stützt, die Beklagte habe davon ausgehen können, dem Kläger sei die Aus-
wechslung der Schlösser mitgeteilt worden. Die Beklagte hat weder vorgetra-
gen, dem Kläger einen entsprechenden Hinweis erteilt zu haben, noch daß und
aus welchen Gründen er ohnehin davon gewußt habe. Sie hat lediglich be-
hauptet, den Voreigentümer F. unterrichtet zu haben, was die Beweisauf-
nahme aber nicht bestätigt hat.
Aufgrund dieses Beweisergebnisses kann auch dahinstehen, ob Ende
April 1996 ein Hinweis an einen der Voreigentümer überhaupt ausreichend
war, oder ob die Beklagte angesichts des ihr angezeigten Übergangs sämtli-
cher Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Kläger am 1. Mai 1996
zusätzlich auch diesem die Auswechslung der Schlösser hätte anzeigen müs-
sen, da nunmehr er allein hätte Abhilfe schaffen können. Denn entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts trägt die Beklagte als Mieterin die Beweis-
last dafür, daß sie
ihrer Anzeigepflicht nachgekommen
ist
(vgl.
Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts
8. Aufl. Rdn. 587; MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 545 Rdn. 14; Er-
man/Jendrek BGB 10. Aufl. § 545 Rdn. 8; Kraemer in Bub/Treier aaO Kap. III
Rdn. 978 m.w.N.; a.A. Soergel/Hintzmann BGB § 545 Rdn. 10).
3. Die angefochtene Entscheidung kann daher keinen Bestand haben.
Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da weitere als die vom Beru-
fungsgericht getroffenen Feststellungen nicht erforderlich sind. Da die Beklagte
den ihr obliegenden Beweis für die Anzeige der Auswechslung der Schlösser
nicht erbracht hat, besteht die der Höhe nach unstreitige Klageforderung zu
Recht. Die Berufung der Beklagten gegen das stattgebende Urteil des Landge-
richts ist nicht begründet.
Hahne
Sprick
Wagenitz
Ahlt
Vézina