BGH Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 28. November 2001 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Juni 1999 im Kosten-
punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage abgewiesen
worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-
handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte und Widerkläger begehrt Schadensersatz wegen eines
unberechtigten Räumungsverlangens der Kläger.
Der Rechtsvorgänger der Kläger vermietete an den Beklagten ein La-
denlokal. In § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages heißt es:
"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.1992 und endet am 31.07.1997. Der Mieter kann aber einmal die Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre über den vereinbarten Beendi-
gungstermin verlangen, wenn er das Optionsrecht bis spätestens sechs Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt."
Am 22. Januar 1997 übergab der Beklagte seinem Vermieter ein Schrei-
ben, in dem er das Optionsrecht ausübte; der Vermieter unterzeichnete das
Schreiben am 23. Januar 1997.
Der Vermieter hatte das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits an die
Kläger veräußert, die am 9. Januar 1997 als Eigentümer im Grundbuch einge-
tragen worden waren. Am 24. Januar 1997 erschien der Kläger zu 2 im Laden-
lokal des Beklagten und erklärte, er werde demnächst der neue Vermieter sein.
Am 11. Februar 1997 übersandten die Kläger dem Beklagten ein Schreiben, in
dem sie sich als neue Eigentümer vorstellten, die Kontoverbindung mitteilten
und auf das Auslaufen des Mietvertrages am 31. Juli 1997 hinwiesen.
Der Beklagte wies demgegenüber auf die seiner Auffassung nach wirk-
same Ausübung des Optionsrechts gegenüber dem Voreigentümer hin.
Nachdem der Beklagte im Laufe des von den Klägern angestrengten
Räumungsverfahrens unter Wahrung seines Rechtsstandpunktes das Objekt
geräumt hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend
für erledigt erklärt. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung be-
gehrt, daß die Kläger als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm sämtlichen
Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entstehen werde, daß die Kläger das
Mietverhältnis gekündigt und ihn zur Räumung aufgefordert hätten. Diesem
Antrag hat das Landgericht stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Be-
klagte den bislang entstandenen Schaden beziffert und wegen eines weiterge-
henden Schadens seinen Feststellungsantrag aufrechterhalten. Auf die Beru-
fung der Kläger hat das Oberlandesgericht die Widerklage abgewiesen. Dage-
gen wendet sich der Beklagte mit der Revision, mit der er sein Begehren aus
der Berufungsinstanz weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe
Die Revision des Beklagten führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-
teils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, Voraussetzung für eine Kün-
digung sei eine schuldhafte schwere Pflichtverletzung, die dem anderen Teil
die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Sie komme daher
nur in Betracht, wenn die Gesamtwürdigung aller maßgeblichen Umstände un-
ter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage der Mietvertragspartei-
en dazu führe, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses für denjenigen, der
die unberechtigten Erklärungen seines Vertragspartners zum Anlaß für seine
eigene Kündigung genommen habe, unzumutbar erscheine. Zu berücksichtigen
sei zunächst, daß die Kläger "lediglich verbal" das Mietvertragsverhältnis in
Frage gestellt hätten. Da der Beklagte im Besitz des Mietobjektes gewesen sei,
seien derartige Erklärungen zunächst folgenlos geblieben. Es habe sich mithin
nicht um eine objektive Gefährdung des Vertrages gehandelt, sondern allen-
falls um eine subjektive Verunsicherung des Beklagten, ohne daß dies tatsäch-
lich zu einer Nutzungsbeeinträchtigung geführt habe. Die Rechtsprechung ha-
be zudem den Grundsatz entwickelt, daß auch die materiell-rechtlich unbe-
rechtigte Anrufung der Gerichte nicht als positive Forderungsverletzung anzu-
sehen sei. Divergenzen zwischen Vertragsparteien müßten in rechtlich gere-
gelten Bahnen ausgetragen werden können; dies müsse auch der davon be-
troffene Vertragspartner hinnehmen. Die Fortsetzung des Vertrages sei dem
Beklagten daher nur dann unzumutbar gewesen, wenn ein gedeihliches Zu-
sammenleben mit dem Kläger nicht mehr zu erwarten gewesen sei. Dies sei
nicht der Fall. Dem Beklagten sei es zumutbar gewesen, sich auf den Rechts-
streit mit den Klägern über die Fortdauer des Mietverhältnisses einzulassen.
Wenn der Beklagte es für ratsamer gehalten habe, einer Auseinandersetzung
über die Fortdauer des Vertrages aus dem Wege zu gehen, sei dies seine Ent-
scheidung, für die er jedoch nicht die Kläger haftbar machen könne.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-
prüfung nicht stand.
a) Das Berufungsgericht geht zunächst zutreffend davon aus, daß der
Beklagte sein Optionsrecht wirksam ausgeübt hat. Zwar war sein Vermieter
zum Zeitpunkt der Optionsausübung nicht mehr Eigentümer des Mietobjekts.
Davon wußte aber der Beklagte nichts. Seine Erklärung ist deshalb nach
sam. Aus der weiten Fassung des § 407 BGB ergibt sich, daß die Vorschrift auf
jede Art von Rechtshandlungen, mithin auch hier auf die Ausübung der Verlän-
gerungsoption, anwendbar ist (MünchKomm-Roth BGB 4. Aufl. § 407 Rdn. 7;
vgl. auch BGHZ 111, 84, 91). Aus den besonderen mietrechtlichen Regelungen
der §§ 571 bis 579 BGB a.F. ist kein Hinweis darauf ersichtlich, daß die An-
BGB a.F. regelt Rechtsgeschäfte, die lediglich den Mietzinsanspruch, nicht
aber eine Vertragsänderung betreffen
(vgl. Staudinger/Emmerich BGB
13. Bearb. § 574 Rdn. 4). Damit hat sich vorliegend der Mietvertrag zwischen
den Parteien um weitere fünf Jahre verlängert. Das stellen auch die Kläger in
ihrer Revisionserwiderung nicht in Frage.
b) Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts kommt indes ein
Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung in Betracht. In
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist seit langem anerkannt, daß
der Vermieter den Mietvertrag verletzt, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft
ohne Grund kündigt (BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 14. Januar 1988
- IX ZR 265/86 - NJW 1988, 1268, 1269), anficht (BGH, Urteil vom 29. Oktober
1986 - VIII ZR 144/85 - NJW 1987, 432, 433) oder vom Vertrag zurücktritt
(BGHZ 99, 182, 186, 189). Fehlt ein Kündigungsgrund, so tritt die Gestal-
tungswirkung der Kündigung nicht ein; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort.
Mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der
Vermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und ver-
letzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrläs-
sigkeit genügt, und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, so ist der Ver-
mieter dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung
ersatzpflichtig. Das Risiko, die Rechtslage falsch zu beurteilen, trägt dabei der
Vermieter, so daß er die Vertragsverletzung in aller Regel auch dann zu ver-
treten hat, wenn er sich über die Rechtslage geirrt hat (vgl. BGH, Urteil vom
14. Januar 1988, aaO m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 191; Erman/Jähnke, BGB,
10. Aufl., vor § 537 Rdn. 19). Diese Grundsätze sind auch hier anzuwenden
(a.A. Klinkhammer NJW 1997, 221, 223; wohl auch OLG Hamm,
NJW-RR 1996, 1294).
c) Danach ist das Verhalten der Kläger als positive Vertragsverletzung
zu werten. Zwar haben sie hier nicht gekündigt, sondern den Beklagten ledig-
lich zur Rückgabe aufgefordert und schließlich auf Räumung und Herausgabe
verklagt. Ihr Vorgehen, den Beklagten zur Herausgabe zu bewegen, war aber
nicht weniger gravierend als das eines Vermieters, der zu Unrecht kündigt, an-
ficht oder zurücktritt, da sie dem Beklagten dessen Recht zum Besitz mit der
Räumungsklage schuldhaft streitig gemacht haben. Die Kläger können sich
nicht mit Erfolg darauf berufen, daß sie ein staatliches Gericht angerufen ha-
ben und ihnen dies, ohne Nachteile befürchten zu müssen, erlaubt sein müsse.
Zwar ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts zutreffend, daß nicht jede
materiell-rechtlich unberechtigte Anrufung eines Gerichts als positive Vertrags-
verletzung anzusehen ist (vgl. BGHZ 20, 169, 172). Der dort entschiedene Fall
ist mit dem hier Vorliegenden aber nicht vergleichbar. Die Kläger konnten sich
nicht unverschuldet für berechtigt halten, auf Räumung zu klagen. Sie mußten
vielmehr damit rechnen, daß der Beklagte noch fristgemäß im Januar wirksam
gegenüber seinem Vermieter, dem Voreigentümer des Grundstücks, die Option
ausgeübt hatte, nachdem sie den Beklagten durch ihr eigenes Verhalten im
Januar darüber im Unklaren gelassen hatten, daß sie bereits Eigentümer des
Grundstücks geworden waren. Dieses Verhalten war geeignet, für den Bekla-
gen ein eigenes Kündigungsrecht nach § 554 a BGB a.F. zu begründen, weil
ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses, welches die Kläger durch die Räu-
mungsklage zu beenden suchten, unter diesen Umständen nicht mehr zuzu-
muten war. Die Frage des Mitverschuldens des Beklagten stellt sich daher
nicht.
3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Das Oberlan-
desgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen
zur Höhe des Schadens getroffen. Die Sache muß an das Berufungsgericht
zurückverwiesen werden, damit es die noch erforderlichen Feststellungen tref-
fen kann.
Hahne Gerber Wage- nitz Fuchs Vézina