BGH Urteil vom 12.12.2001 – XII ZR 351/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 351/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 12. Dezember 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. Dezember 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 11. Oktober 1999 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Beklagten

wegen eines Betrages von 11.615 DM (Nutzungsentschädigung

für Januar 1997) nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-

onsverfahrens - an das Kammergericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger machen rückständigen Mietzins sowie Nutzungsentschädi-

gung wegen nicht rechtzeitiger Räumung eines Mietobjektes geltend.

Die Kläger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 7. Mai 1993 ein

Werkstattgebäude nebst Garage auf dem Hinterhof des Grundstücks

B. -straße 47 in B. zu einem Mietpreis von 11.500 DM incl. Mehrwert-

steuer. Der Vertrag sieht eine Laufzeit vom 1. April 1993 bis zum 31. Dezember

1996 vor. § 22 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Nachträgliche Änderun-

gen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinba-

rung". Zusätzlich überließen die Kläger dem Beklagten mehrere Garagen zu

einem monatlichen Mietzins von 115 DM.

Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von rückständigem

Mietzins für Juli 1996, Nutzungsentschädigung für Januar bis 28. Juli 1997 so-

wie von Nebenkosten für die Jahre 1993 bis 1996 in Höhe von insgesamt

97.786,15 DM nebst 4 % Zinsen verurteilt, weil der Beklagte das Mietobjekt

nicht zum Ende der Vertragslaufzeit zurückgegeben habe. Die weitergehende

Klage hat es abgewiesen. Die Berufung des Beklagten blieb ohne Erfolg. Da-

gegen wendet sich der Beklagte mit der Revision, die der Senat in Höhe eines

Betrages von 11.615 DM (Nutzungsentschädigung für Werkstatt und Garagen

für den Monat Januar 1997) nebst 4 % Zinsen angenommen hat.

Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung der ange-

fochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das

Berufungsgericht.

I.

Das Kammergericht hat, soweit der angenommene Teil betroffen ist,

ausgeführt, der Anspruch auf Nutzungsentschädigung bis 28. Juli 1997 ergebe

sich aus § 557 BGB. Insoweit sei davon auszugehen, daß der Beklagte die

Mietsache in diesem Zeitraum mangels ordnungsgemäßer Räumung den Klä-

gern vorenthalten habe. Soweit der Beklagte im Berufungsrechtszug weiterhin

geltend mache, der für die Kläger handelnde Vertreter P. habe ihm auf ent-

sprechende Frage nach Zahlung der Miete für Januar 1997 geantwortet, daß

Miete nicht gezahlt werden müsse, fehle es jedenfalls an einer formwirksamen

Vereinbarung der Parteien. Eine solche hätte nach § 22 Nr. 4 des Mietvertra-

ges schriftlich abgefaßt werden müssen, was unstreitig nicht geschehen sei.

Aus dem Vortrag des Beklagten ergebe sich auch nicht, daß die Parteien inso-

weit ausdrücklich die Schriftform mündlich wieder abbedungen hätten. Aus die-

sem Grunde habe es keiner Beweisaufnahme über die Behauptung des Be-

klagten bedurft, der Vertreter der Kläger habe auf die Miete für Januar 1997

verzichtet.

II.

Soweit sie die Nutzungsentschädigung für Januar 1997 betrifft, hält die

Entscheidung des Berufungsgerichts einer rechtlichen Nachprüfung nicht

stand.

a) Zutreffend bejaht das Kammergericht einen Anspruch auf Nutzungs-

entschädigung nach § 557 BGB. Der Beklagte hat den Klägern das Mietobjekt

vorenthalten. Dabei kann dahingestellt bleiben, wo und in welchem Umfang der

Beklagte Gegenstände zurückgelassen hat. Nach den Feststellungen des Be-

rufungsgerichts hat der Beklagte nämlich die Schlüssel für das Hoftor nicht zu-

rückgegeben. Die Kläger haben erst nach Auswechseln dieses Schlosses Zu-

gang zu den Mieträumen erhalten. Solange dem Vermieter der Zugang zum

Mietobjekt verwehrt ist, wird die Mietsache insgesamt auch dann vorenthalten,

wenn der Vermieter plant, die Gebäude abzureißen. Ohne Zugang zur Mietsa-

che ist ein geordneter Abriß nicht möglich.

b) Der Beklagte hat unter Beweisantritt behauptet, der Vertreter des Klä-

gers habe erklärt, er brauche für den Monat Januar keine Entschädigung zu

bezahlen, wenn er nicht ausziehe, da das Objekt ohnehin abgerissen werde.

Die Kläger haben dies unter Antritt von Gegenbeweis bestritten. Wie die Revi-

sion zu Recht rügt, hätte das Berufungsgericht die angebotenen Beweise erhe-

ben müssen. Denn die behauptete Erklärung kann dahin ausgelegt werden, der

Vertreter der Kläger habe für den Monat Januar auf Zahlung verzichtet.

c) Die Beweisaufnahme erübrigte sich nicht etwa deshalb, weil die

Schriftformklausel in § 22 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages einer mündlichen

Verzichtsvereinbarung entgegengestanden hätte, wie das Kammergericht

ausführt. Ob die Verzichtsvereinbarung von der Schriftformklausel überhaupt

erfaßt werden konnte, ist hier schon deshalb zweifelhaft, weil der Mietvertrag

mit Ablauf des Monats Dezember 1996 beendet war. Die Frage kann aber da-

hinstehen. Denn jedenfalls konnten die Parteien den in § 22 des Mietvertrages

vereinbarten Formzwang jederzeit aufheben (BGHZ 66, 378, 380 ff.). Als "actus

contrarius" zur formfreien Begründung des Formzwanges ist die Aufhebung der

Formabrede gleichfalls formfrei (MünchKomm-Förschler BGB 3. Aufl. § 125

Rdn. 77; Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 125 Rdn. 14). Die Parteien müssen

dabei die Schriftformklausel nicht ausdrücklich aufheben. Einfache Schriftform-

klauseln können stillschweigend abbedungen werden, auch wenn die Parteien

bei ihrer mündlichen Abrede nicht an die Schriftform gedacht haben (BGHZ 71,

162, 164). Es genügt, daß die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen

Vereinbarung übereinstimmend gewollt haben (BGH, Urteil vom 20. Juni 1962

- V ZR 157/60 - NJW 1962, 1908).

d) Bei der neuen Verhandlung wird das Oberlandesgericht zu prüfen ha-

ben, ob der behauptete Verzicht auf die Miete für den Monat Januar 1997 auch

für den Fall gedacht war, daß die Mietsache nicht Ende Januar, sondern erst

sechs Monate später zurückgegeben werde. Insbesondere wird es die näheren

Umstände zu würdigen haben, unter denen der Verzicht abgegeben worden

sein soll. Insoweit mag auch von Bedeutung sein - worauf die Revisionserwide-

rung hingewiesen hat -, daß die Parteien über die Anmietung eines Ersatzob-

jektes verhandelt haben.

Hahne Sprick We-

ber-Monecke

Fuchs Ahlt