BGH Urteil vom 13.12.2001 – III ZR 155/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 155/00

Verkündet am: 13. Dezember 2001 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Dezember 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die

Richter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Celle vom 10. Mai 2000 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien schlossen am 9./17. Dezember 1993 einen Treuhand- und

Steuerberatervertrag. In Ausführung dieses Vertrags kaufte die Beklagte für

den Kläger mit notariellem Vertrag vom 17. Dezember 1993 Wohnungseigen-

tum in M., schloß für ihn mit der B. H.- und W. AG, Filiale I., im März 1994 ei-

nen Darlehensvertrag und bestellte der Bank im Juni 1994 unter Übernahme

der persönlichen Haftung des Klägers eine Grundschuld . Dem Darlehensver-

trag lag eine vom Steuerberater P. des Klägers unterzeichnete Selbstauskunft

zugrunde, in der die einzusetzenden Eigenmittel mit 21.130 DM angegeben

waren; in Höhe dieses Betrags wies der Darlehensvertrag ein Damnum aus .

Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 6. April 1994 vom Kläger die

Einzahlung der Eigenmittel von 21.130 DM verlangt hatte, machte dieser gel-

tend, dem Abschluß des Treuhand- und Steuerberatervertrags habe die Bera-

tung der Vertreiberfirma zugrundegelegen, er könne das Wohnungseigentum

ohne jeglichen Einsatz von Eigenkapital erwerben. Der Kläger focht daher den

Vertrag mit der Beklagten wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise wegen Irr-

tums, an . Nach weiteren Verhandlungen, die mit der Bestätigung der Beklag-

ten vom 22. Dezember 1994 schlossen, mit Zahlung des angeforderten Eigen-

kapitals in Höhe von 21.130 DM würden auf den Kläger keine weiteren liquidi-

tätsmäßigen Belastungen zukommen, zahlte der Kläger den angeforderten Be-

trag.

Der Kläger

leitet aus der dem Schreiben der Beklagten vom

22. Dezember 1994 vorausgegangenen Vereinbarung her, die Beklagte müsse

ihn von allen Ansprüchen Dritter, insbesondere der Bank, in Bezug auf das

Wohnungseigentum freistellen, soweit diese nicht von gezogenen Mieteinnah-

men, seinem Eigenkapitaleinsatz und erzielter Steuerersparnis gedeckt seien,

und ihm Ersatz für Mietausfälle wegen Leerstands der Wohnung ab Mai 1997

leisten. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit seiner Revision

verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-

verweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.

Das Berufungsgericht entnimmt dem Treuhand- und Steuerberaterver-

trag unter anderem die Pflicht der Beklagten, für den Kläger das Wohnungsei-

gentum zu einem als Festpreis ausgewiesenen Gesamtaufwand zu erwerben,

die Finanzierung des Kaufpreises durch Abschluß eines Darlehensvertrags

sicherzustellen und alle für die Durchführung des Vertrags erforderlichen Erklä-

rungen abzugeben. Dem sei die Beklagte unstreitig nachgekommen. Die

schriftliche Erklärung der Beklagten vom 22. Dezember 1994 beziehe sich

auch nach dem, was der Kläger als Schriftwechsel vorgelegt habe, ausschließ-

lich auf die Frage, welche Eigenmittel er für die Finanzierung des Kaufobjektes

aufzuwenden habe. Mit Rücksicht hierauf habe Dr. G., der damalige anwaltli-

che Vertreter des Klägers, den Inhalt des Bestätigungsschreibens nicht weiter-

gehend als Zusage verstehen dürfen, für die Finanzierung des Kaufpreises

seien keine weiteren Eigenmittel des Klägers in dem Sinne erforderlich, daß

die Beklagte für einen unbestimmten - bis zur vollständigen Tilgung des für die

Eigentumswohnung aufgenommenen Kredits andauernden - Zeitraum sämtli-

che mit dem Eigentumserwerb zusammenhängenden Risiken übernehmen

wolle. Soweit sich der Mitarbeiter K. der Beklagten in einem Telefongespräch

zur weiteren Vermietbarkeit der Wohnung geäußert habe, habe es sich um ei-

ne unverbindliche Einschätzung gehandelt, die nicht als Übernahme einer

Mietgarantie gewertet werden könne. Hieran scheitere auch die Inanspruch-

nahme der Beklagten, die nach dem Vertrag lediglich einen Verwalter für die

Wohnung einzusetzen hatte, auf Ersatz des Mietausfalls.

2.

Soweit es um den Inhalt der im Schreiben vom 22. Dezember 1994 ent-

haltenen Bestätigung geht, ergibt sich die vom Kläger vertretene Auslegung,

die Beklagte sei zur Freistellung von den Darlehensverbindlichkeiten ver-

pflichtet, zwar nicht unmittelbar aus ihrem Wortlaut. Die Revision rügt jedoch

mit Recht, daß das Berufungsgericht die zu dieser Bestätigung führenden Be-

gleitumstände und Verhandlungen nicht beachtet und angebotenen Zeugen-

beweis hierfür übergangen hat .

a)

Aus dem vom Berufungsgericht zitierten Schriftwechsel ergibt sich be-

reits, daß Gegenstand der Verhandlungen und Erörterungen nicht allein die

Frage gewesen ist, welche Eigenmittel des Klägers für die Finanzierung der zu

erwerbenden Eigentumswohnung aufzuwenden waren. Vielmehr ist dem

Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 17. Oktober 1994 im Zu-

sammenhang mit der Anforderung von Eigenmitteln in Höhe von 21.130 DM

und weiterer Zahlungen von 78.668,70 DM nach Beginn der Erdarbeiten eine

Anfechtung des Treuhand- und Steuerberatervertrags wegen arglistiger Täu-

schung, hilfsweise wegen Irrtums, zu entnehmen, die darauf gestützt wird, dem

Kläger sei vor Vertragsabschluß zugesagt worden, daß die Finanzierung au s-

schließlich über steuerliche Ersparnisse möglich sein würde und ein Eigenka-

pitalaufwand letztlich nicht erforderlich sei. Das Berufungsgericht ist auf diesen

Gesichtspunkt, den der Kläger durch Beweisantritt auch in Richtung auf eine

Verantwortlichkeit der Beklagten für die Beratung durch die Vertreiberfirma

verdeutlicht hat , nicht eingegangen.

b)

Darüber hinaus rügt die Revision zu Recht den Beweisantritt als über-

gangen, die Beklagte habe bei den dem Schreiben vom 22. Dezember 1994

vorausgegangenen Verhandlungen Wert darauf gelegt, daß der Kläger die

Anfechtung des Vertrags und den Widerruf der Vollmacht zurücknehme . Zwi-

schen den Parteien sei vereinbart worden, der Kläger müsse nur eine einmali-

ge Zahlung von 21.130 DM zum Erwerb der Immobilie leisten, der Restkauf-

preis werde sich durch Steuerersparnisse und Mieten finanzieren. Dies gelte

auch für die Rückzahlung des Kredits, was ausdrücklich zwischen den Parteien

besprochen worden sei .

Da auch Vorverhandlungen grundsätzlich für die Auslegung einer Ver-

einbarung oder einer Erklärung von Bedeutung sein können (vgl. Senatsurteil

vom 8. Juli 1999 - III ZR 5/98 - NJW 1999, 3191), durfte das Berufungsgericht

dieses Beweisangebot - wie auch die Beweisangebote der Beklagten hierzu -

nicht unbeachtet lassen.

3.

Dem Senat ist eine abschließende Entscheidung in der Sache nicht

möglich, weil das Berufungsgericht den

Inhalt der Bestätigung vom

22. Dezember 1994 nach Durchführung der Beweisaufnahme erneut würdigen

muß. Dabei wird auch im Hinblick auf die gestellten Beweisanträge zu klären

sein, ob die Beklagte im Kontext mit der Behauptung des Klägers, das Objekt

werde sich bei einem Eigenkapitaleinsatz von 21.130 DM durch Mieteinnah-

men und erzielte Steuerersparnisse selbst finanzieren, Erklärungen abgegeben

hat, die der anwaltliche Bevollmächtigte des Klägers dahin verstehen durfte,

die Beklagte wolle auch für eine (künftige) Vermietung und eingehende

Mietzahlungen einstehen. Daß die Beklagte nach dem Treuhand- und Steuer-

beratervertrag nicht verpflichtet war, die Tätigkeit der eingesetzten Verwal-

tungsgesellschaft zu überwachen, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsver-

stoß festgestellt, so daß ihr eine mögliche Pflichtverletzung dieser Gesellschaft

nicht zuzurechnen ist.

4.

Der Kläger hat im weiteren Verfahren Gelegenheit, seinen Klageantrag

im Hinblick auf das von ihm verfolgte Ziel zu überdenken. Sollte ihm daran lie-

gen, daß die geschlossenen Verträge zeitlich wie vorgesehen abgewickelt

werden und dem entsprechende steuerliche Auswirkungen eintreten, könnte es

nahe liegen, die Verpflichtungen der Beklagten im Wege einer Feststellungs-

klage klären zu lassen.

Rinne Wurm Streck

Schlick Dörr