BGH Urteil vom 20.12.2001 – V ZR 260/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 20. Dezember 2001 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 260/00

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

ErbbRVO § 9

Die Anpassung des Erbbauzinses um einen anderen Betrag als im Erbbaurechts-

vertrag vereinbart ist bei einer erneuten Anpassung nur dann fortzuschreiben, wenn

der Wille der Vertragsparteien bei der vergangenen Anpassung darauf gerichtet war,

die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Anpassungsregelung entsprechend dem

vereinbarten Anpassungsbetrag zu ändern (Ergänzung des Senatsurteils v. 24. April

1992, V ZR 52/91, NJW 1992, 2088 f).

BGH, Urt. v. 20. Dezember 2001- V ZR 260/00 - OLG Karlsruhe

LG Heidelberg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Dezember 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 5. Juli 2000 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er- kannt worden ist.

Der Beklagte wird verurteilt, mit Wirkung ab dem 11. November 1997 (Martini) einer Erhöhung des jährlich am 11. November (Martini) im voraus zahlbaren Erbbauzinses für das Erbbaurecht an dem Grundstück der Gemarkung H./R., eingetragen im Erb- baugrundbuch von H., Grundstück Flst.Nr. 26, auf 84.000 DM zu- zustimmen.

Der Beklagte wird verurteilt, die Eintragung einer Reallast zu Gunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers an nächst be- reiter Stelle im Erbbaugrundbuch von H., Grundstück Flst.-Nr. 26, zur Sicherung des Erbbauzinsmehrbetrages von 63.000 DM jähr- lich, zahlbar jeweils am 11. November (Martini) eines Jahres im voraus, beginnend mit dem 11. November 1997, mit dinglicher Wirkung ab Eintragung zu bewilligen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 23. November 1971 bestellte

der Kläger dem Beklagten auf die Dauer von 99 Jahren ein Erbbaurecht an

einem in einem Gewerbegebiet gelegenen Grundstück von 7000 qm Größe.

Der Vertrag berechtigt den Beklagten zur Bebauung des Grundstücks mit einer

Lagerhalle und einem Bürogebäude mit Wohnung. Der am 11. November eines

jeden Jahres im Vorhinein fällige, durch eine Reallast am Erbbaurecht gesi-

cherte Erbbauzins wurde auf 11.500 DM vereinbart. Zu seiner Änderung heißt

es im Vertrag:

"Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse all- gemein oder hinsichtlich des Grundstückswertes in dem Maße, daß der vereinbarte Erbbauzins für den Eigentümer oder den Erbbaube- rechtigten nicht mehr angemessen sein sollte (hinsichtlich des Grundstückswertes um mehr als 25 %), so kann jede Partei verlan- gen, daß der dann angemessene Erbbauzins neu festgesetzt wird."

Mit Schreiben vom 15. August 1986 verlangte der Kläger im Hinblick auf

einen Anstieg des Wertes des Grundstücks das Einverständnis des Beklagten,

den Erbbauzins beginnend mit dem 11. November 1987 auf 24.500 DM jährlich

zu erhöhen. Die Parteien einigten sich in der Folgezeit darauf, den Erbbauzins

beginnend mit dem 11. November 1988 auf 21.000 DM jährlich zu erhöhen und

das Erbbaurecht mit einer entsprechenden weiteren Reallast zu belasten. Mit

der Behauptung, der Grundstückswert sei weiter gestiegen, verlangte der Klä-

ger mit Schreiben vom 13. Oktober 1997 das Einverständnis des Beklagten zur

Erhöhung des Erbbauzinses ab dem 11. November 1997 auf 84.000 DM jähr-

lich. Das lehnt der Beklagte ab.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung

des Erbbauzinses um 63.000 DM auf jährlich 84.000 DM, beginnend mit dem

11. November 1997, zuzustimmen und in die Eintragung einer entsprechenden

Reallast einzuwilligen. Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, der Erhö-

hung des Erbbauzinses auf jährlich 52.500 DM zuzustimmen und in die Eintra-

gung einer weiteren Reallast einzuwilligen. Auf die Berufung des Klägers hat

das Oberlandesgericht den Beklagten verurteilt, der Erhöhung des Erbbauzin-

ses auf 55.860 DM jährlich, beginnend mit dem 11. November 1997, zuzustim-

men und in die Eintragung einer Reallast in Höhe von 34.860 DM jährlich ein-

zuwilligen. Die weitergehende Berufung des Klägers und die Anschlußberufung

des Beklagten, mit der der Beklagte die Herabsetzung seiner Verurteilung be-

antragt hat, hat es zurückgewiesen.

Mit der Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung des Beklagten im

Umfang seiner ursprünglichen Anträge.

I.

Das Berufungsgericht hält das Erhöhungsverlangen nur teilweise für

begründet. Es stellt

fest, der Grundstückswert sei seit der zum

11.November 1988 wirksam gewordenen Erhöhung des Erbbauzinses von

90 DM/qm bis 1997 auf 240 DM/qm, mithin um 166 %, gestiegen. Damit seien

die im Vertrag für eine erneute Anpassung des Erbbauzinses vereinbarten

Voraussetzungen gegeben. Es meint, Maßstab der Erhöhung sei der Anstieg

des Grundstückswerts. Um das Verhältnis zwischen dem Erbbauzins und dem

Grundstückswert, das der 1988 wirksam gewordenen Einigung der Parteien

zugrunde gelegen habe, aufrecht zu erhalten, sei der seit dem 11. November

1988 geschuldete Erbbauzins im selben Verhältnis wie der Anstieg des Wertes

des Grundstücks, beginnend mit dem 11. November 1997, um 166 % auf

55.860 DM jährlich zu erhöhen. Dieser Betrag sei durch die Eintragung einer

weiteren Reallast an dem Erbbaurecht zu sichern. Ein weitergehender An-

spruch des Klägers bestehe nicht.

Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.

II.

Fehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die ver-

traglich vereinbarten Voraussetzungen für ein Anpassungsverlangen vorliegen.

Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Anpassungsklausel

dahin, daß bei der Bestimmung des "dann angemessenen Erbbauzinses" nicht

auf den im Anpassungszeitpunkt üblichen oder ortsüblichen Erbbauzins abzu-

stellen ist, sondern auf das Ausmaß der Veränderung des Grundstückswerts

mit der Möglichkeit einer Korrektur unter dem Gesichtspunkt der Angemessen-

heit. Diese Auslegung ist möglich und weist keine revisionsrechtlichen Fehler

auf. Daß es sich bei der Klausel um eine revisible Allgemeine Geschäftsbedin-

gung handeln könnte, ist in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet worden.

Die insoweit erhobene Aufklärungsrüge ist unbegründet, weil für einen ent-

sprechenden gerichtlichen Hinweis in diesem Zusammenhang kein Anlaß be-

stand.

Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht aber insoweit, als es

bei dem Steigerungssatz nicht von dem bei der letzten Anpassung einver-

nehmlich zugrunde gelegten Verkehrswert von 60 DM, sondern von dem da-

mals tatsächlichen Verkehrswert von 90 DM ausgeht. Denn die Klausel knüpft

bei den Anpassungsvoraussetzungen entsprechend der üblichen Orientierung

am Bodenwert (Senatsurt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM 1999, 1715,

1716) an den letzten dem Erbbauzins zugrundegelegten Grundstückswert an.

Dies muß nach der Auslegung des Berufungsgerichts dann auch für die Höhe

der Anpassung gelten. Zutreffend weist das Berufungsgericht allerdings darauf

hin, daß nach der Rechtsprechung des Senats bei einem nicht Wohnzwecken

dienenden Erbbaurecht die Prüfung, ob seit der letzten Erhöhung des Erbbau-

zinses die vereinbarte Anpassungsvoraussetzung erneut eingetreten ist, nicht

ein Maßstab angelegt werden darf, der überhöhte frühere Anpassungen aus-

gleicht (Senatsurt. v. 24. April 1992, V ZR 52/91, NJW 1992, 2088, 2089). Ent-

scheidend ist in diesem Zusammenhang jedoch immer, ob durch die letzte An-

passung der vereinbarte Anpassungsmaßstab verändert werden sollte oder

nicht. Kommt der Eigentümer dem Erbbauberechtigten bei einer Anpassung

einmal ausnahmsweise entgegen, indem er mit der Zahlung eines niedrigeren

als dem sich aus der Anwendung des Maßstabs ergebenden Erbbauzins ein-

verstanden ist, so hat dieses Entgegenkommen noch nicht eine Veränderung

des Anpassungsmaßstabs zur Folge und kann nicht dazu führen, daß dieses

einmalige Entgegenkommen fortzuschreiben wäre. Daß die Parteien hier bei

der letzten Anpassung von einem Grundstückswert von nur 60 DM ausgegan-

gen sind, beruht nach dem Vortrag des Klägers darauf, daß er sich im Rahmen

einer vergleichsweisen Regelung damit zufrieden gegeben hat, die Erhö-

hungsmöglichkeit nicht vollständig auszuschöpfen. Auch nach dem Vortrag des

Beklagten ist der Erhöhungszins frei ausgehandelt worden. Daß dabei der ver-

einbarte Erhöhungsmaßstab abgeändert werden sollte, ist weder behauptet

noch festgestellt worden. Dann bleibt es dabei, daß bei der nunmehr anste-

henden Erhöhung nicht von dem bei der letzten Erhöhung geltenden tatsächli-

chen Verkehrswert von 90 DM, sondern von dem durch die Parteien einver-

nehmlich zugrunde gelegten Verkehrswert von 60 DM auszugehen ist. Der

Vorteil aus dem Entgegenkommen bei der letzten Anpassung wird also für die

Zukunft nicht fortgeschrieben, sondern aufgefangen, indem nunmehr wieder

der vereinbarte Anpassungsmaßstab zur Geltung kommt. Von daher ist die

Klage in vollem Umfang begründet. Denn Umstände, die eine Korrektur unter

dem Gesichtspunkt der Angemessenheit erforderten, sind weder vorgetragen

noch ersichtlich.

Wenzel Tropf Schneider

Klein Lemke