BGH Urteil vom 28.02.2002 – VII ZR 434/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 434/99

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 28. Februar 2002 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

BGB § 313 Satz 1 (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB)

Vereinbaren die Parteien in einem Bauvertrag, daß der Bau nicht vor der Veräuße-

rung eines abgetrennten Teiles des Grundstücks des Bestellers erfolgen soll, ist der

Bauvertrag jedenfalls dann nicht beurkundungsbedürftig, wenn der Besteller durch

die Vereinbarung nicht auf diese Art der Finanzierung beschränkt wird.

BGH, Urteil vom 28. Februar 2002 - VII ZR 434/99 - OLG Stuttgart LG Stuttgart

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und

die Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 1999 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

I.

Die Kläger verlangen gezahlte Abschlagszahlungen, die sie aufgrund

eines Bauvertrages an die Beklagten geleistet haben. Die Parteien streiten

darüber, ob der Bauvertrag deshalb nichtig ist, weil er notariell hätte beurkun-

det werden müssen.

II.

Die Kläger, Eigentümer eines Baugrundstücks, beabsichtigten auf die-

sem Grundstück ein Einfamilienhaus zu errichten. Sie konnten das geplante

Bauvorhaben nur dadurch finanzieren, daß sie zwei Teilflächen von dem

Grundstück abtrennten und als Bauplätze veräußerten.

Im Juli 1996 schlossen die Parteien einen schriftlichen Bauvertrag. Die

Beklagten verpflichteten sich, auf der den Klägern verbleibenden Teilfläche ein

schlüsselfertiges Einfamilienhaus zu bauen.

In § 2 Nr. 3 des Vertrages sind für den Baubeginn folgende Vorausset-

zungen geregelt:

"- Vorliegen einer Baugenehmigung,

- Vorliegen der vom Besteller beizubringenden Finanzierungsbe-

stätigung ...,

- Verkauf der Doppelhaushälften von der Firma Laiss und geneh-

migte Bauvoranfrage."

Nach der Veräußerung der ersten Teilfläche begannen die Beklagten mit

der Planung für das Bauvorhaben der Kläger. Die Kläger zahlten Abschlags-

zahlungen in Höhe von insgesamt 108.744,20 DM an die Beklagten.

Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 14. April 1997 kündig-

ten die Kläger den Bauvertrag und baten um Endabrechnung. Zu diesem Zeit-

punkt war das Bauvorhaben der Kläger genehmigt.

Die Kläger haben

ihre Klagforderung auf Rückzahlung von

92.483,31 DM ursprünglich auf die Kündigung des Bauvertrages gestützt. Im

Prozeß beriefen sie sich auf die Unwirksamkeit des Bauvertrages aufgrund der

fehlenden notariellen Beurkundung.

III.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 80.504,44 DM mit der Be-

gründung stattgegeben, der Bauvertrag sei mangels notwendiger Beurkundung

unwirksam. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revi-

sion erstreben sie die Abweisung der Klage.

I.

Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum

31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB).

Die Revision der Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Be-

rufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

II.

1. Das Berufungsgericht hat die Formnichtigkeit des Vertrages wie folgt

begründet:

Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Bauvertrages habe zu einer mittelbaren

Verpflichtung geführt, die beiden Teilflächen zu veräußern. Für die Formbe-

dürftigkeit nach § 313 Satz 1 BGB sei es unerheblich, daß § 2 Nr. 3 des Bau-

vertrages keine Verpflichtung der Kläger regele, das Eigentum der Teilflächen

an Dritte zu übertragen. Es sei ausreichend, daß die Kläger aufgrund des Bau-

vertrages für den Fall, daß sie die Grundstücke nicht veräußern würden, mit

gravierenden Nachteilen haben rechnen müssen.

Die Vorschrift des § 313 Satz 1 BGB bezwecke unter anderem, die Ver-

äußerer vor übereilten Verträgen zu bewahren und ihnen die Möglichkeit

rechtskundiger Belehrung und Beratung zu eröffnen. Um diesen Schutzzweck

durchzusetzen, sei § 313 Satz 1 BGB auch dann anwendbar, wenn der Vertrag

keine Verpflichtung zur Übertragung der Grundstücke vorsehe, den Grund-

stückseigentümer jedoch in einer Weise binde, daß ihm erhebliche wirtschaftli-

che Nachteile drohen würden, wenn er die Grundstücke nicht veräußere.

2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung

nicht stand:

a) Verträge, die keine unmittelbare Verpflichtung zur Veräußerung oder

zum Erwerb eines Grundstücks zum Inhalt haben, sind in entsprechender An-

wendung des § 313 Satz 1 BGB formbedürftig, wenn die Veräußerung oder der

Erwerb eines Grundstücks mittelbar durch die Vereinbarung von Nachteilen

erzwungen wird (vgl. st.Rspr.: BGH, Urteil vom 1. Juli 1970 - IV ZR 1178/68,

NJW 1970, 1915; Urteil vom 18. Dezember 1970 - IV ZR 1155/68, NJW 1971,

557; Urteil vom 19. September 1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390 = DNotZ

1990, 651; Urteil vom 18. März 1993 - VII ZR 176/92, BauR 1993, 490).

b) Schließt eine Partei einen Bau- oder Erwerbervertrag und handelt sie

dabei in der Erwartung, daß sie die erforderlichen Geldmittel durch den Ver-

kauf eines Grundstücks erzielen wird, dann begründet sie durch ihre eigenver-

antwortliche Entscheidung lediglich das Risiko, zur Finanzierung auf die Ver-

äußerung einer Immobilie zurückgreifen zu müssen. Einem ihre Entschei-

dungsfreiheit einschränkenden Zwang, die Immobilie zu veräußern, um den

Bauvertrag zu erfüllen, setzt sie sich nicht aus.

c) Nach dem Inhalt des Bauvertrags bleibt es im Belieben der Klägerin,

auf welche Weise sie sich die Geldmittel für den Hausbau verschafft. Mit der im

Bauvertrag getroffenen Vereinbarung, daß der Bau nicht vor der Veräußerung

der abgetrennten Teile des Grundstücks der Klägerin beginnen sollte, haben

die Parteien die Vorstellung der Klägerin von der Finanzierung des Bauvorha-

bens in den Vertrag einfließen lassen, ohne indessen die Klägerin auf diese Art

der Geldbeschaffung zu beschränken. Eine mittelbare Veräußerungspflicht der

Klägerin, welche die Wahrung der Form für den Bauvertrag erforderlich mach-

te, ist damit nicht verbunden. Sie steht in der wirtschaftlichen Gebundenheit

nicht schützenswerter da, als hätte sie über die Art der Finanzierung keine Ab-

rede getroffen. Die wirtschaftliche Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit

hinsichtlich der Veräußerung des Grundstücksteiles beruht nicht auf dieser be-

sonderen

Vereinbarung, sondern auf der Entscheidung der Kläger, den Bauvertrag abzu-

schließen, bevor sie sich die Geldmittel durch die Veräußerung des Grun d-

stücksteiles beschafft haben.

Ullmann Thode Kuffer

Kniffka Bauner