BGH Beschluß vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01

BUNDESGERICHTSHOF

vom

10. April 2002

in dem Rechtsstreit

VIII ARZ 3/01

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

MHG § 3 Abs. 3 Satz 2

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher

Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG

(seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung

einer Wärmebedarfsberechnung.

BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - OLG Naumburg

LG Halle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. April 2002 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr.

Leimert und Dr. Frellesen

beschlossen:

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters

wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im

Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001:

§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer

Wärmebedarfsberechnung.

I.

Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien-

haus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Be-

klagte kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher

Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie ließ in der Folgezeit unter

anderem eine Dämmschicht an den Außenwänden und der Kellerdecke an-

bringen, neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage

installieren. Nach Abschluß der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben

vom 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der

Kläger von bisher 361,92 DM (185,05 €) um 155,87 DM (79,70 €) für die Zeit

ab 1. Februar 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandset-

zungsanteils nach Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung

aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten

Maßnahmen beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie

auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient

(sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht mitge-

teilt.

Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren

die Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der Beklagten

vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet zu

sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Mieterhöhungs-

erklärung für unwirksam gehalten, weil die Höhe der für die Instandsetzung

abgezogenen Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine Wärmebedarfsbe-

rechnung fehle. Das Landgericht Halle möchte auf die dagegen von der Be-

klagten eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der An-

sicht, die Mieterhöhungserklärung entspreche den formellen Anforderungen

des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterhö-

hungserklärung keine Wärmebedarfsberechnung vorlegen müssen, sondern

dem Erfordernis der Erläuterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabe

der alten und neuen k-Werte genügt. Das Landgericht sieht sich an einer da-

hingehenden Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des Kammerge-

richts vom 17. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, NJW-RR 2001, 588 = WuM

2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine Mieterhöhung wegen

Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung durch

eine Wärmebedarfsberechnung darlegen müsse, in welchem Maß sich eine

Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle

hat deshalb dem Oberlandesgericht Naumburg folgende Frage zum Rechtsent-

scheid vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedäm- maßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläu- terung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsbe- rechnung vorlegt?"

Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluß vom

12. November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,18) der Rechtsmeinung des

Landgerichts Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgerichts-

hof die Rechtsfrage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Genügt ein Vermieter nach Durchführung von Wärmedämmaß- nahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 559 b Abs.1 Satz 2 BGB n.F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärme- durchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?"

II.

Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO,

gemäß § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung).

1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem

Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Beru-

fungsgericht darüber zu entscheiden.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge-

richts aus für die Entscheidung über die Berufung der Beklagten erheblich. Das

Landgericht ist der Auffassung, daß die Mieterhöhung der Beklagten teilweise,

nämlich in Höhe von 65,02 € (127,17 DM) materiell begründet ist und hat dies

nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann in

diesem Umfang erfolgreich, wenn

ihre Mieterhöhungserklärung vom

26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wärmebedarfsberechnung un-

wirksam ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, daß lediglich zu beant-

worten ist, ob dem Erfordernis einer Erläuterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG al-

lein durch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Sinne von Anlage 1

der WärmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar

2002: Anlage 1 zur Energie-Sparverordnung vom 16. November 2001, BGBl.

2001 I S. 3085) genügt werden kann. Ob dann, wenn ersteres zu verneinen

wäre, für die Erläuterung der Mieterhöhung zumindest die Mitteilung der Wär-

medurchgangskoeffizienten der alten und der renovierten Teile des Gebäudes

notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser

Frage ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte für dieje-

nigen Bauteile, für welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt,

in der Erhöhungserklärung tatsächlich mitgeteilt hat. Aus der Verknüpfung bei-

der Alternativen der Vorlagefragen mit "oder erst dann" und der Begründung

der Vorlagebeschlüsse ergibt sich, daß der Rechtsentscheid nur dazu einge-

holt werden soll, ob die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung unabdingbar

erforderlich ist. Dem trägt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage

Rechnung.

3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines

anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Seine An-

sicht, zur Erläuterung von Maßnahmen zur Energieeinsparung in der Mieterhö-

hungserklärung sei es ausreichend, wenn diese mit Begriffen wie "Vollwärme-

schutz" oder "Isolierglasfenster" beschrieben würden, widerspricht der vom

Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 18. August 2000 (8 RE-Miet

6159/00, aaO) vertretenen Rechtsmeinung, der Vermieter müsse durch eine

Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung

des Verbrauchs an Heizenergie ergebe.

Dieser Rechtsentscheid kann entgegen der vom Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin in seinem Beschluß vom 31. Mai 2001 (VerfGH 162/00,

NJW-RR 2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschränkend dahin aus-

gelegt werden, die Mieterhöhungserklärung bedürfe über die Berechnung der

Kosten hinaus lediglich nachvollziehbarer Erläuterungen zur Erzielung nach-

haltiger Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "Wärmebedarfsberech-

nung" sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1

und Anlage 1 der WärmeschutzV oder der DIN 4701 (1983) gemeint. Das

Kammergericht hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechtsfrage aus-

drücklich die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung für notwendig erklärt.

Aus den Gründen des Beschlusses ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine

vom Wortlaut des Entscheidungssatzes abweichende Auslegung. Eine Abwei-

chung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu der vom hier vorlegenden Ge-

richt vertretenen Rechtsansicht wäre im übrigen auch dann anzunehmen, wenn

das Kammergericht die Tragweite des von ihm gebrauchten Begriffs der Wär-

mebedarfsberechnung verkannt haben sollte.

III.

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus dem Tenor ersichtlich.

1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhö-

hungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3

Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen

Kosten voraus, daß darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Vor-

aussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die

materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt,

daß der Vermieter in der Erklärung darlegen muß, inwiefern die von ihm durc h-

geführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der

Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer

verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser

bewirken.

Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer

technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermie-

ter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1

Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungs-

erklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll

dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre

Berechtigung zu überprüfen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks.

161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff

"erläutern" nahe, daß die Mieterhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher

und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung dafür zu enthalten braucht,

warum die einzelnen Baumaßnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG

darstellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand

der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff,

§ 559 b Rdnr. 3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG

Rdnr. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, daß dem Mieter

eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Er-

läuterung nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen mög-

lich sein wird (Entwurfsbegründung aaO). Bei Baumaßnahmen, für deren Be-

urteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb

ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so

genau beschreibt, daß der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Um-

ständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen

Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 3 Abs. 1

MHG ist.

2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich

daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlag-

wortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positio-

nen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer über-

schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige

Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage

einer Wärmebedarfsberechnung.

a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid,

aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung

nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben, in wel-

chem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt.

Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn über-

haupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauer-

haft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer be-

stimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertre-

ten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als ge-

ringfügig

ist, also ein bestimmtes Mindestmaß überschreitet (Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudin-

ger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht jedoch entgegen, daß im Gesetz-

gebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung von Maßnahmen zur

Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG einge-

fügt worden ist, ausdrücklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von Hei-

zenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorübergehend bestehe. Dagegen

solle es für die Auslegung des Begriffs “nachhaltig” nicht erforderlich sein, daß

sich die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke (Bericht des

Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 MHG

zurückgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6).

b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraus-

sichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzule-

gen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dau-

erhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der

Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine solche nur dann

aussagekräftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den Jahresheizwär-

mebedarf des Gebäudes vor und nach der Durchführung der Baumaßnahme

angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungs-

effektes der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten

und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außen-

bauteile. Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Meßgrößen ergibt sich

bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizener-

gie;

denn

die

k-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung

des Wärmebedarfs ein.

c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der zu erwartenden

Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Miet-

erhöhungserklärung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daß dem

Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein muß, ob die

Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis

wirtschaftlich ist.

Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender

Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung, wird

teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der Erhöhungserklärung

die Möglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung

seiner Heizkosten

ist

(vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; ähnlich Barthelmeß, Miethö-

hegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht,

eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe

dadurch begrenzt, daß sie nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch

die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl.

OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeß, aaO;

Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20

f;

MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz

in:

Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO,

Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der

Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck

einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach § 3 Abs. 1

MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Gren-

zen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel,

Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von

preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; ähnlich Feckler ZMR 1998,

545, 548).

Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich be-

rechtigten Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer

Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach dem

Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung jedoch keiner Ent-

scheidung. Selbst wenn die Mieterhöhung die für den Mieter zu erwartende

Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig übersteigen darf, braucht jeden-

falls der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder

Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen; die-

se Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem späteren Prozeß über die materi-

elle Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut

von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung der

Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Vorausset-

zungen des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der Mieterhöhung in

dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch aus Normen und Rechts-

grundsätzen außerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben.

Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nämlich einerseits aus dem in

dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG

Karlsruhe (RE), aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 83)

oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 64) und anderer-

seits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Nor-

men, auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung nicht zu erstrecken

braucht.

d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in

der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen. Hält man

die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich, müßte der Vermieter

auch bei kleineren baulichen Maßnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer

Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstel-

len lassen, obwohl bei kleineren Baumaßnahmen deren Leistungen üblicher-

weise nicht in Anspruch genommen werden.

Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht

seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich ledig-

lich den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte Gebäude an. Für

die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines

Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM

2001, S. 6 ff). Der Mieter müßte deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und

neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen,

daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln.

3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschrei-

bung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter daher im Regelfall

über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines

Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu

können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von

Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muß im Zweifelsfall

mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der for-

mellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die den Gegenstand des

Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Dr. Frellesen