BGH Urteil vom 17.05.2002 – V ZR 149/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 149/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. Mai 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB § 164

Die in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung der Notariatsangestellten

erteilte Vollmacht, zur Durchführung und etwaigen Ergänzung des Vertrags erforder-

lichen Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, berechtigt nicht dazu, die

vereinbarte Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung eines dinglich wirkenden

Sondernutzungsrechts durch die Pflicht zur Verschaffung eines obligatarischen

Sondernutzungsrechts zu ersetzen.

BGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 149/01 - OLG Celle

LG Bückeburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter

Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil des 4. Zivilse-

nats des Oberlandesgerichts Celle vom 26. Februar 2001 aufge-

hoben und das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bücke-

burg vom 20. Juli 2000 abgeändert.

Die Klage ist dem Grunde nach berechtigt.

Der Rechtsstreit wird zur Verhandlung und Entscheidung über die

Höhe des Anspruchs und die Kosten des Revisionsverfahrens an

das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte war Eigentümer eines Hausgrundstücks in L. , das

er 1993 in Wohnungseigentum aufteilte. Hierdurch entstand u.a. der im Woh-

nungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts S. von L.

Band Blatt eingetragene Miteigentumsanteil von 22/100 an dem

Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der im Teilungsplan als Nr. 1 be-

zeichneten Wohnung verbunden ist.

Mit Notarvertrag vom 29. März 1994 verkaufte der Beklagte die Woh-

nung dem Kläger. Nach § 6 des Vertrages waren sich die Vertragsparteien ei-

nig, daß dem Kläger "an dem Wohnraum auf halber Höhe über der von ihm

gekauften Wohnung (im folgenden: Wohnraum) ... ein Sondernutzungsrecht"

zustehen solle. In der Vertragsurkunde bevollmächtigten die Parteien die Nota-

riatsangestellte K. M. unter Befreiung von den Beschränkungen des

§ 181 BGB, "alle zur Durchführung und etwaigen Ergänzung ... (des) Vertrages

noch erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben". Die Auflassung erfolgte in

der Notarverhandlung.

In der Folgezeit beanstandete das Grundbuchamt den von dem Ur-

kundsnotar gestellten Antrag auf Eintragung des Klägers in das Grundbuch,

weil der Wohnraum, zu dessen alleiniger Nutzung der Kläger berechtigt sein

sollte, in der Teilungserklärung nicht dargestellt sei. Der Notar veranlaßte dar-

aufhin Frau M. , als Bevollmächtigte der Vertragsparteien den Kaufvertrag zu

ändern. Nach der von Frau M. hierzu am 19. September 1994 in notariell

beurkundeter Form abgegebenen Erklärung soll der Kläger schuldrechtlich zur

alleinigen Nutzung des Wohnraums berechtigt sein. Ein dinglich wirkendes

Sondernutzungsrecht soll erst bei einer späteren Änderung der Teilungserklä-

rung begründet werden.

Bemühungen des Klägers, die Wohnung weiterzuverkaufen, scheiterten

an dem Mangel einer dinglichen Sicherung des Sondernutzungsrechts an dem

Wohnraum. Mit Erklärung vom 24. September 1999 verlangte er von dem Be-

klagten Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts, setzte

hierzu eine Frist bis zum 15. Oktober 1999 und erklärte, die Leistung nach

Fristablauf abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kauf-

vertrags zu verlangen. Die Eintragung des Sondernutzungsrechts in das

Grundbuch unterblieb.

Der Kläger beziffert den ihm durch die Nichterfüllung des Vertrages ent-

standenen Schaden auf 125.729,54 DM. Mit der Klage verlangt er von dem

Beklagten Erstattung dieses Betrages zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen

Rückauflassung seines Mit- und Sondereigentums. Zur Begründung seines

Antrags auf Abweisung der Klage hat der Beklagte unter anderem die Einrede

der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers

ist ohne Erfolg geblieben.

I.

Das Berufungsgericht verneint eine Schadensersatzverpflichtung des

Beklagten. Es meint, nach dem Vertrag vom 29. März 1994 sei der Beklagte

verpflichtet gewesen, dem Kläger ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht

an dem Wohnraum zu verschaffen. Diese Verpflichtung sei durch die am

19. September 1994 vereinbarte Änderung des Kaufvertrages aufgehoben

worden. An die Stelle der Verpflichtung des Beklagten zur Verschaffung eines

dinglich wirkenden Rechts sei die Verpflichtung zur Verschaffung einer obliga-

torisch wirkenden Berechtigung zur alleinigen Nutzung des Wohnraums getre-

ten. Diese Verpflichtung sei erfüllt. Auch wenn zweifelhaft sei, ob die von Frau

M. erklärte Änderung des Kaufvertrags von der ihr erteilten Vollmacht ge-

deckt gewesen sei, sei die von ihr für die Parteien abgegebene Erklärung wirk-

sam. Eine vollmachtlos für den Kläger abgegebene Erklärung sei von ihm näm-

lich dadurch genehmigt worden, daß er die Wirksamkeit der Änderung des

Kaufvertrages bis zur Erhebung der Klage nicht bezweifelt habe.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet das Bürgerliche Gesetzbuch in

der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung auf die schuldrechtlichen

Vereinbarungen zwischen den Parteien Anwendung. Gemäß § 326 Abs. 1 BGB

a.F. besteht der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch dem Grunde

nach.

1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Klä-

ger die Verschaffung des Rechts zur Nutzung des Wohnraums durch Begrün-

dung oder Übertragung eines gegen einen Rechtsnachfolger wirkenden Son-

dernutzungsrechts. Diese Auslegung von § 6 des Kaufvertrags ist fehlerfrei und

wird von der Revision auch nicht beanstandet. Gemäß § 10 Abs. 2 WEG bedarf

es zum Entstehen eines solchen Rechts der Eintragung in das Grundbuch. Da

diese unterblieb, hat der Beklagte dem Kläger das geschuldete Recht nicht

verschafft.

a) Der Anspruch des Klägers auf ein dinglich wirkendes Sondernut-

zungsrecht ist durch die am 19. September 1994 von Frau M. für die Partei-

en abgegebenen Erklärungen nicht aufgehoben oder abgeändert worden.

Denn die Erklärungen wirken nicht gegen den Kläger (§ 177 Abs. 1 BGB). Die

in der Urkunde vom 29. März 1994 erteilte Vollmacht berechtigte Frau M.

nur zur Vertretung des Klägers, soweit Hindernisse formeller Art, die dem Voll-

zug des Kaufvertrages entgegenstanden, beseitigt werden sollten, nicht aber

zur Änderung einer Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag. Um eine solche

handelt es sich aber hier.

Während das dinglich wirkende Sondernutzungsrecht als Inhalt des

Sondereigentums gegenüber jedem Sonderrechtsnachfolger eines von der

Nutzung ausgeschlossenen Erwerbers wirkt, wird ein schuldrechtliches Son-

dernutzungsrecht mit einem Eigentümerwechsel hinfällig, wenn der neue Ei-

gentümer die Rechte und Pflichten aus der Begründung des Sondernutzungs-

rechts nicht mit Zustimmung der übrigen Eigentümer übernimmt (OLG Hamburg

ZMR 2002, 216, 217; OLG Köln DNotZ 2002, 223, 227 m. Anm. Häublein;

Müller, ZMR 2000, 473, 474). Es ist diesem gegenüber nicht durchsetzbar und

verliert damit seinen Ausschließlichkeitscharakter (vgl. Müller ZMR 2000, 473,

474). Zu einer derartigen Inhaltsänderung des Sondereigentums berechtigte

die der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht nicht.

b) Die von Frau M. für den Kläger am 19. September 1994 voll-

machtlos erklärte Änderung des Vertrages vom 29. März 1994 ist auch nicht

durch Genehmigung wirksam geworden. Die Genehmigung einer von einem

Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegebenen beurkundungsbedürftigen Er-

klärung bedarf zwar ihrerseits keiner Form (§ 182 Abs. 2 BGB) und kann damit

auch durch konkludentes Handeln erfolgen. An einem solchen Handeln des

Beklagten fehlt es jedoch. Eine Genehmigung vollmachtloser Vertretung durch

konkludentes Handeln des Vertretenen setzt grundsätzlich voraus, daß sich

der Vertretene zumindest der Möglichkeit bewußt ist, durch sein Handeln eine

in seinem Namen abgegebene Erklärung zu genehmigen (st. Rspr., vgl. BGHZ

2, 150, 153; RGZ 118, 335, 336f, BGH, Urt. v. 18. Februar 1960, VII ZR 21/59,

WM 1960, 611, 612 u. v. 5. März 1986, IVa ZR 141/84, NJW 1986, 2107,

2108). Daß der Kläger die Unwirksamkeit der in seinem Namen von Frau M.

abgegebenen Erklärungen auch nur in Betracht gezogen haben könnte, hat der

Beklagte nicht behauptet. Nach der vorprozessualen Korrespondenz haben

noch nicht einmal die Rechtsanwälte, die der Kläger mit der Wahrnehmung

seiner Interessen beauftragt hatte, den Mangel der Vertretung des Klägers

beim Abschluß des Änderungsvertrages vom 19. September 1994 erkannt.

Auch bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 10. Februar 1999,

mit der der Kläger einen Rechtsanwalt beauftragt hatte, ist die Unwirksamkeit

der für den Kläger von Frau M. abgegebenen Erklärungen nicht erkannt

worden. Nach dem Protokoll der Versammlung haben weder der Kläger noch

sein Berater auch nur mit der Möglichkeit der Unwirksamkeit der für ihn von

Frau M. abgegebenen Erklärungen gerechnet.

Auch wenn man nur auf die objektive Erklärungsbedeutung des Verhal-

tens des Klägers abstellen wollte, führte dies nicht dazu, daß die von Frau

M. für den Kläger vollmachtlos abgegebenen Erklärungen genehmigt wor-

den wären. Entscheidend ist dann, ob das Verhalten des Klägers sich aus der

Sicht des Beklagten als eines vernünftigen Dritten redlicherweise als Geneh-

migung darstellte. Das würde voraussetzen, daß der Beklagte davon ausging

oder davon ausgehen konnte, die Änderung des Kaufvertrags sei von der Frau

M. erteilten Vollmacht nicht gedeckt. Das ist nicht der Fall.

c) Der Anspruch auf Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernut-

zungsrechts war bei Ablauf der von dem Kläger zur Erfüllung gesetzten Nach-

frist nicht verjährt. Die in der Instanz erhobene Einrede ist unbegründet. Die

Frist für die Verjährung des Anspruchs des Klägers betrug gemäß § 195 BGB

a.F. 30 Jahre. Sie begann mit Abschluß des Kaufvertrags am 29. März 1994

(§ 198 BGB a.F.). Die Aufforderung des Klägers zur Rechtsverschaffung be-

deutet eine Mahnung. Die Mahnung konnte mit der Setzung einer Nachfrist zur

Erfüllung verbunden werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 10. Januar 1990,

VIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442, 444; v. 17. Dezember 1996, X ZR 74/95,

NJW-RR 1997, 622; RGZ 50, 255, 262; 93, 180; 106, 89). Die Erfüllungsableh-

nung erfaßte den Vertrag insgesamt, weil die Wohnung des Klägers aufgrund

der fehlenden dinglichen Sicherung seines Rechts zur Nutzung des Wohn-

raums einen erheblichen Minderwert aufweist und das Eigentum an der Woh-

nung ohne ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht an dem Wohnraum für

den Kläger ohne Interesse ist.

Mit dem Ablauf der vom Kläger gesetzten Frist erlosch sein Erfüllungs-

anspruch. Der Beklagte schuldet dem Kläger seither Schadensersatz wegen

Nichterfüllung.

d) Auch der Schadensersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt. Die-

ser Anspruch entstand aufgrund des Schadensersatzverlangens des Klägers

im Schreiben vom 24. September 1999 mit dem erfolglosen Ablauf der dem

Beklagten zur Erfüllung gesetzten Nachfrist (§ 198 BGB a.F.). Für ihn galt die

dreißigjährige Verjährung gemäß § 195 BGB a.F.. Diese Frist wurde durch die

Zustellung der Klage am 7. Dezember 1999 unterbrochen. Aufgrund der Ände-

rung der Verjährungsvorschriften beträgt die Verjährungsfrist seit dem

1. Januar 2002 nur noch drei Jahre (§ 195 BGB); die Unterbrechung der Ver-

jährung durch die Erhebung der Klage ist seit Beginn des 1. Januar 2002 be-

endet. Die Anhängigkeit des Rechtsstreits führt jedoch dazu, daß der Beginn

der seither geltenden kürzeren Verjährung gehemmt ist (Art. 229 § 6 Abs. 2

EGBGB).

2. Der Rechtsstreit ist dem Grunde nach zur Entscheidung reif. Zur Höhe

des dem Kläger entstandenen Schadens fehlt es an Feststellungen. Insoweit

besteht Anlaß zu dem Hinweis, daß es dem Beklagten obliegt, die Vorteile, die

der Kläger aus dem Besitz der Wohnung gezogen hat, darzustellen, soweit

diese unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung als anspruchsmin-

dernd Berücksichtigung finden sollen.

Wenzel

Tropf

Krüger

Klein

Lemke