BGH Urteil vom 03.06.2002 – II ZR 4/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

II ZR 4/00

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 313 a.F., 311 b Abs. 1 n.F., 752

Verkündet am: 3. Juni 2002 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Eine der Form der §§ 313 Satz 1 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 1 n.F. BGB nicht ge-

nügende Vereinbarung zwischen künftigen Miteigentümern über die - von § 752

BGB abweichende - Realteilung eines gemeinschaftlich zu erwerbenden

Grundstücks wird durch dessen Auflassung an sie und ihre Grundbucheintra-

gung als Miteigentümer nicht gem. §§ 313 Satz 2 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 2 n.F.

BGB geheilt.

BGH, Urteil vom 3. Juni 2002 - II ZR 4/00 - OLG Rostock

LG Stralsund

Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-

handlung vom 3. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht

und die Richter Dr. Hesselberger, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und Kraemer

für Recht erkannt:

Das Versäumnisurteil des Senats vom 4. Februar 2002 wird aufgehoben.

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Rostock vom 2. Dezember 1999 aufgeho-

ben.

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer

des Landgerichts Stralsund vom 12. August 1998 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten seiner Säumnis. Die übrigen Kosten

des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Von Rechts wegen

Die Parteien erwarben durch notariellen Vertrag vom 26. Mai 1991 ein

Grundstück von ca. 3,25 ha zu Miteigentum, und zwar der Kläger zu 1/5, der

Beklagte zu 4/5. Entsprechend wurden sie im Grundbuch eingetragen. Der

Kaufvertrag enthält eine Klausel, wonach die Erwerber im Innenverhältnis eine

Aufteilung des Grundstücks nach dem Eigentumswechsel derart vereinbarten,

daß der Kläger "eine Teilfläche von 6.000 qm als Alleineigentümer" erhalten

sollte. Er errichtete auf einer später katastermäßig abgeschriebenen und an-

geblich vereinbarungsgemäß ihm gebührenden Teilfläche von ca. 4.530 qm ein

Haus, während die übrige Fläche wider Erwarten der Parteien nicht bebaut

werden durfte.

Mit der Klage begehrt der Kläger von dem Beklagten die Übertragung

seines Miteigentumsanteils an der besagten Teilfläche Zug um Zug gegen

Übertragung des klägerischen Miteigentumsanteils an der Restfläche. Beide

Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision

des Beklagten, die der Senat durch Versäumnisurteil vom 4. Februar 2002 zu-

rückgewiesen hat. Der Beklagte hat dagegen Einspruch eingelegt.

I. Auf den zulässigen Einspruch des Beklagten ist das gegen ihn ergan-

gene Versäumnisurteil aufzuheben und anderweitig zu entscheiden (§ 343

Satz 2 ZPO).

II. Die Revision ist begründet und führt zur Abweisung der Klage.

1. a) Wie das Berufungsgericht selbst sieht, bedurfte die der Klage zu-

grundeliegende Teilungsvereinbarung der Prozeßparteien der Form des - gem.

Art. 229 § 5 EGBGB anzuwendenden, mit § 311 b Abs. 1 n.F. BGB sachlich

übereinstimmenden - § 313 a.F. BGB, weil hier schon mangels gleichmäßiger

Bebaubarkeit der einzelnen Grundstücksteile keine dem Gesetz (§ 752 BGB)

entsprechende Aufteilung verabredet wurde (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 1972

- V ZR 41/70, WM 1973, 82). Da gemäß dem notariellen Vertrag jeder Erwerber

den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Kaufpreis an den Veräußerer zu

zahlen hatte und nicht ersichtlich ist, daß der Beklagte seinen Miteigentumsan-

teil an der streitigen Fläche im Auftrag und für Rechnung des Klägers (treuhän-

derisch) erwerben sollte, scheidet auch ein gesetzlicher Anspruch des Klägers

hierauf gemäß § 667 BGB (vgl. dazu BGHZ 127, 168, 170 f.) aus.

b) Die Klausel in dem notariellen Kaufvertrag, wonach der Kläger eine

Teilfläche von 6.000 qm erhalten sollte, ist mangels hinreichender Kennzeich-

nung dieser Teilfläche gemäß §§ 313 Abs. 1 a.F., 125 BGB formunwirksam

(vgl. BGHZ 74, 116, 120 f.; 87, 150). Formungültig waren ebenfalls die mündli-

chen Vereinbarungen der Parteien, welche diese - nach der von dem Beru-

fungsgericht für glaubhaft erachteten erstinstanzlichen Zeugenaussage - vor

Abschluß des notariellen Kaufvertrages hinsichtlich der Lage der wegzumes-

senden Teilfläche 6.000 qm (an der Straßenseite des handtuchförmigen Grund-

stücks) getroffen haben sollen. Diese Lage kam in der Klausel des notariellen

Kaufvertrages auch nicht "andeutungsweise" (vgl. BGHZ 87, 150, 154 f.) zum

Ausdruck, weshalb es bei dem Formmangel verbleibt (vgl. BGHZ 74, 116, 121).

Mit einer versehentlichen Falschbezeichnung der veräußerten Fläche (dazu

BGHZ 87, 150) ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar.

2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die formunwirksame

Teilungsvereinbarung durch die Auflassung des Grundstücks an die beiden

Prozeßparteien und durch deren Eintragung im Grundbuch als Miteigentümer

nicht gemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB geheilt worden.

a) Die Formvorschrift des § 313 Satz 1 a.F. (= 311 b Abs. 1 n.F.) BGB

bezweckt, Veräußerer und Erwerber vor übereilten Grundstücksgeschäften zu

bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinzuweisen und ihnen die

Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung durch den Notar im Hin-

blick auf das abzuschließende Geschäft zu eröffnen. Des weiteren soll durch

die notarielle Beurkundung auch der Inhalt der Vereinbarung klar und genau

festgestellt und die Beweisführung gesichert werden (BGHZ 87, 150, 153 f.). Mit

der Heilungsvorschrift des § 313 Satz 2 a.F. BGB geht das Gesetz davon aus,

daß die genannten Zwecke ersatzweise erfüllt sind, wenn die Auflassung (§ 925

BGB) erfolgt und der Erwerber als neuer Eigentümer des im Grundbuch be-

zeichneten Grundstücks eingetragen wird. Dementsprechend setzt eine Heilung

gemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB grundsätzlich den Vollzug des betreffenden

Grundstücksgeschäfts durch Auflassung und Grundbucheintragung voraus.

Soweit danach ein ganz oder zum Teil ohne Beobachtung der Form geschlos-

sener Vertrag "seinem ganzen Inhalt nach gültig" wird, gilt das nach der - vom

Berufungsgericht herangezogenen - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

(vgl. BGHZ 59, 269, 272) zwar auch für eine nicht (mit-)beurkundete Rücküber-

tragungsabrede in einem Grundstückskaufvertrag nach Grundbucheintragung

des Ersterwerbers. Aus dieser das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwer-

ber betreffenden und auf eine Erwerbseinschränkung in diesem Verhältnis hin-

auslaufenden (vgl. MünchKomm./Kanzleiter, BGB 3. Aufl. § 313 Rdn. 85)

Rechtsprechung läßt sich aber kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts entneh-

men, daß immer dann, wenn die Durchführung eines unter § 313 a.F. BGB fal-

lenden Vertrages mehrere Übereignungen erfordert, schon der Vollzug einer

dieser Übereignungen für eine Heilung gemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB genügt

(BGHZ 59, 269, 273). Insbesondere werden formbedürftige Abreden in Zu-

sammenhang mit einem Grundstücksgeschäft, die nicht zwischen Veräußerer

und Erwerber, sondern von diesem oder jenem mit einem Dritten formlos ge-

troffen worden sind, nach § 313 Satz 2 a.F. BGB nur dann geheilt, wenn ihre

Formbedürftigkeit allein auf ihrer Verbindung mit dem (geheilten) Veräuße-

rungsvertrag beruht (vgl. BGH, Urt. v. 12. November 1973 - V ZR 201/71,

NJW 1974, 136; Soergel/M. Wolf, BGB 12. Aufl. § 313 Rdn. 107), wie z.B. im

Fall einer Geschäftseinheit (§ 139 BGB; vgl. Urt. v. 10. Dezember 1993

- V ZR 108/92, NJW 1994, 720) oder eines mittelbaren Abschlußzwangs durch

die Bedingungen eines Maklervertrages (vgl. dazu BGH, Urt. v. 15. März 1989

- IVa ZR 2/88, WM 1989, 918 m.w.N.). Das gilt dagegen nicht, wenn die betref-

fende Abrede Pflichten begründet, die über den sachenrechtlichen Vollzug des

Vertrages hinausgehen und einem selbständigen Formzwang nach § 313

Satz 1 a.F. BGB (oder nach einer anderen Vorschrift) unterliegen (vgl. Back-

haus, JuS 1985, 512, 513 f.; Soergel/M. Wolf aaO; MünchKomm./Kanzleiter

aaO § 313 Rdn. 82, 85), wie z.B. eine vom Erwerber mit einem Dritten getroffe-

ne Weiterverkaufsvereinbarung (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. Februar 1967

- V ZR 2/65, WM 1967, 610; BGHZ 127, 168, 172).

b) Nichts anderes kann für die vorliegende Teilungsvereinbarung der

Prozeßparteien gelten, mag diese auch Teil der Abmachungen zwischen ihnen

zum gemeinschaftlichen Erwerb des Grundstücks gewesen sein, der durch Ab-

schluß des notariellen Kaufvertrages und Eintragung der Prozeßparteien im

Grundbuch vollzogen wurde. Das gilt aber nicht für die - einem selbständigen

Formzwang unterliegende - Teilungsvereinbarung, die der Beklagte mit dem

Erwerb des Miteigentums an dem Kaufgrundstück auf eigene Rechnung noch

nicht erfüllt hat. Ebensowenig ist die Schutzfunktion des Beurkundungserfor-

dernisses dadurch gewahrt, daß der Beklagte an dem notariellen Grundstücks-

kaufvertrag und an der Auflassung beteiligt war, weil durch beide die Grenzen

der dem Kläger zuzuteilenden Fläche nicht festgelegt wurden, damit der Über-

eilungsschutz in dieser hier wesentlichen Hinsicht nicht gewahrt und zugleich

die Beweisfunktion des § 313 a.F. BGB nicht erfüllt wurde.

Im übrigen haben die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag nicht ein-

mal einen gemeinschaftlichen Auflassungsanspruch auf das Gesamtgrundstück

entsprechend § 432 BGB, sondern jeweils getrennte Einzelansprüche gegen

den Veräußerer auf Einräumung der Miteigentumsanteile von 1/5 bzw. 4/5 ge-

gen Zahlung des jeweils hierauf entfallenden Kaufpreises (ohne gesamtschuld-

nerische Haftung) begründet, so daß die Rechtslage derjenigen bei zwei ge-

trennten Kaufverträgen entspricht, deren grundbuchlicher Vollzug formlose Ab-

reden zwischen den Erwerbern erst recht nicht gemäß § 313 Abs. 2 a.F. BGB

heilen könnte.

3. Die Berufung des Beklagten auf die Formnichtigkeit der Teilungsver-

einbarung führt hier auch nicht zu einem für den Kläger schlechthin unzumutba-

ren Ergebnis, weil er einerseits immerhin Miteigentümer des Gesamtgrund-

stücks unter Einschluß der von ihm beanspruchten Teilgrundstücke ist und es

an ihm gelegen hätte, vor der Bebauung des von ihm beanspruchten Grund-

stücksteils klare Verhältnisse zu schaffen, zumindest eine Benutzungsregelung

gemäß § 746 BGB und deren Eintragung im Grundbuch mit Wirkung auch für

Rechtsnachfolger des Beklagten (§ 1010 Abs. 1 BGB) herbeizuführen. Des

weiteren liegt ein Verstoß des Beklagten gegen Treu und Glauben auch inso-

fern nicht vor, als die Parteien bei Vertragsschluß von einer gleichmäßigen B e-

baubarkeit der beiden Grundstückshälften ausgingen und dies Geschäfts-

grundlage ihrer internen Abreden war (vgl. auch BGHZ 34, 32, 41; BGH, Urt. v.

19. November 1971 - V ZR 103/69, NJW 1972, 152; v. 14. Oktober 1977

- V ZR 253/74, NJW 1978, 695).

Röhricht

Hesselberger

Goette

Kurzwelly

Kraemer