BGH Urteil vom 06.06.2002 – III ZR 181/01
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 6. Juni 2002 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
BKleingG § 11; BGB § 195, § 558 Abs. 1 in der bis zum 1. September 2001
geltenden Fassung, § 548 Abs. 2 in der ab dann geltenden Fassung
a) Endet das Besitzrecht des Endpächters einer Kleingartenparzelle infolge
der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter,
so kann der Endpächter hinsichtlich der von ihm eingebrachten oder ge-
gen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen gemäß § 11
Abs. 2 BKleingG unmittelbar vom kündigenden Hauptverpächter oder
demjenigen, der die kleingärtnerisch genutzte Fläche in Anspruch
nimmt, eine angemessene Entschädigung nach § 11 Abs. 1 BKleingG
verlangen.
b) Der Kündigungsentschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1
BKleingG verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB,
nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB a.F./§ 548
Abs. 2 BGB n.F.
BGH, Urteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 181/01 - KG Berlin
LG Berlin
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 21. Mai 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger war Unterpächter einer Parzelle in der Kleingartenkolonie
"B. " in B. -C. . Dieses Gelände sowie einige weitere
Kolonien hatte der Bezirksverband C. der Kleingärtner e.V. von dem
beklagten Land gepachtet.
Durch Schreiben vom 21. Januar 1997 kündigte das beklagte Land die
mit dem Bezirksverband bestehenden Zwischenpachtverträge für den 30. No-
vember 1997 bezüglich derjenigen Kleingartenparzellen, die für den im Rah-
men des Ausbaus der Wasserstraße S. -W. anstehenden
Neubau der Schleuse C. benötigt wurden. Von dieser Kündigung
wurde auch die Parzelle des Klägers erfaßt. Der Bezirksverband setzte die be-
troffenen Kleingärtner von der Kündigung der Zwischenpachtverträge in Kennt-
nis und informierte sie weiter darüber, daß die Parzellen bis zum 1. Dezember
1997 für den Schleusenneubau zur Verfügung gestellt werden müßten. Der
Kläger räumte die von ihm gepachtete Parzelle erst am 20. April 1998.
Der Kläger, der die von dem Beklagten gezahlte Entschädigung
von 25.983,65 DM für unzureichend erachtet, verlangt Zahlung weiterer
26.576,31 DM nebst Zinsen. Landgericht und Kammergericht haben die Klage
abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Zah-
lungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-
verweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
1.
Als Anspruchsgrundlage für das klägerische Begehren kommt allein § 11
Abs. 1 Satz 1 BKleingG in Betracht. Danach hat der Pächter, wenn ein Klein-
gartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG gekündigt wird, An-
spruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder
gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im
Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.
Die Anspruchsvoraussetzungen dieser Norm sind erfüllt, insbesondere
ist, wie das Berufungsgericht, wenn auch ohne nähere Begründung, zutreffend
angenommen hat, der Kläger anspruchsberechtigt.
Allerdings ist das zwischen dem Bezirksverband und dem Kläger beste-
hende (Unter-)Pachtverhältnis zu keinem Zeitpunkt gekündigt worden. Gekün-
digt wurde lediglich der (auch) die Parzelle des Klägers betreffende Zwischen-
pachtvertrag zwischen dem Bezirksverband und dem beklagten Land. Dies
steht jedoch der Aktivlegitimation des Klägers nicht entgegen.
Schon nach seinem Wortlaut knüpft das Gesetz den Entschädigungsan-
spruch nicht daran, daß es sich bei dem gekündigten Kleingartenpachtvertrag
um den Pachtvertrag handeln muß, den der anspruchsberechtigte Pächter ge-
schlossen hat. Es genügt die Kündigung "eines" Kleingartenpachtvertrags,
wenn und soweit diese Kündigung - wie hier - das Besitzrecht des Pächters
zum Erlöschen gebracht hat. Allein dieses weite Normverständnis entspricht
dem Gesetzeszweck.
a) Da die kleingärtnerisch genutzten Flächen vorliegend für den Ausbau
einer Wasserstraße zur Verfügung gestellt werden sollten, ergab sich das
Recht des beklagten Landes zur Kündigung der Zwischenpachtverträge aus
§ 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. Nr. 6 Buchst. a BKleingG. Mit Wirksamwerden dieser
Kündigung entfiel nicht nur das Besitzrecht des Bezirksverbands an den von
der Kündigung betroffenen Flächen der von ihm angepachteten Kleingarten-
kolonien, sondern auch das Besitzrecht der einzelnen Kleingärtner an den von
der Kündigung räumlich erfaßten Einzelparzellen, ohne daß es (auch) einer
Kündigung der zwischen ihnen und dem Bezirksverband bestehenden (End-
)Pachtverträge bedurfte. Denn § 10 Abs. 3 BKleingG, wonach bei Beendigung
eines Zwischenpachtvertrags durch eine Kündigung des Verpächters dieser in
die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern eintritt, betrifft nur
Kündigungen nach § 10 Abs. 1 BKleingG, nicht aber nach § 9 Abs. 1 BKleingG
(BGHZ 119, 300, 302 ff). Dies hat zur Folge, daß dann, wenn bei mehrfach ge-
stuften Pachtverhältnissen der Zwischenpachtvertrag - wie hier - durch eine
Kündigung des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. 6 Buchst. a
BKleingG beendet wird, der Kleingärtner die von ihm genutzte Kleingartenpar-
zelle nach § 4 Abs. 1 BKleingG, §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB a.F. (jetzt:
§ 546 Abs. 2 BGB i.d.F. des am 1. September 2001 in Kraft getretenen
Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149) unmittelbar an
den Hauptverpächter herauszugeben hat.
b) Durch § 11 BKleingG soll sichergestellt werden, daß der Pächter in
den Fällen, in denen er das Nutzungsrecht an der kleingärtnerisch genutzten
Fläche im weit verstandenen Allgemeininteresse ohne eigenes Zutun verliert,
also die Beendigung des Pachtverhältnisses nicht auf eine Kündigung des
Pächters, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung oder auf eine vom Pächter
durch schuldhaftes Verhalten herbeigeführte Verpächterkündigung zurückzu-
führen ist, eine angemessene Entschädigung für den vorzeitigen Verlust seines
Nutzungsrechts erhält (eingehend hierzu Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 11
Rn. 1 unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2232 S. 16). In der Praxis erfolgt die Nut-
zung von Kleingärten ganz überwiegend aufgrund gestufter Pachtverhältnisse
hinaus sind wohl in den meisten Fällen, in denen die in § 9 Abs. 1 Nr. 2, 4 bis 6
BKleingG aufgeführten Kündigungsgründe greifen, nicht nur einzelne Klein-
gartenparzellen, sondern große Teile der Kleingartenanlage betroffen, so daß
vielfach von vornherein allein der Hauptverpächter daran interessiert ist, von
den durch § 9 Abs. 1 BKleingG eröffneten besonderen Kündigungsmöglichkei-
ten Gebrauch zu machen. Geschieht dies, so dürfte des weiteren in den Fällen,
in denen die Kündigung des Hauptpachtvertrags auf die Endpächter "durch-
schlägt", der Zwischenpächter regelmäßig - wie hier - im Hinblick auf den mit
"Folgekündigungen" verbundenen erheblichen Verwaltungsaufwand von einer
Kündigung (auch) der Pachtverträge über die einzelnen Kleingartenparzellen
absehen und es mit einer Information seiner (End-)Pächter über die erfolgte
Kündigung des Hauptpachtvertrags bewenden lassen. Bei dieser Sachlage
würde bei einer einschränkenden Auslegung des § 11 BKleingG dahin, daß nur
der Pächter entschädigungsberechtigt ist, der selbst und unmittelbar Adressat
einer Kündigungserklärung ist, das gesetzgeberische Ziel, den Pächter im
Falle eines von ihm nicht zu verantwortenden Besitzverlusts zu entschädigen,
in beträchtlichem Umfang verfehlt.
c) Dem sozialpolitischen Gesetzeszweck wird daher allein die, vom
Wortlaut des Gesetzes ohne weiteres gedeckte, Auslegung des § 11 Abs. 1
Satz 1 BKleingG gerecht, daß bei einer auf bestehende Endpachtverträge
"durchschlagenden" Kündigung eines Zwischenpachtvertrags der jeweils be-
troffene Endpächter unmittelbar von dem kündigenden Hauptverpächter (§ 11
Abs. 2 Satz 1 BKleingG) oder dem begünstigten Fachplanungsträger (§ 11
Abs. 2 Satz 2 BKleingG) eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung
seines Nutzungsrechts verlangen kann (ebenso Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielen-
berg/Krautzberger, BauGB Bd. V, § 11 BKleingG [Stand: März 1998] Rn. 4;
a.A. Stang aaO § 11 Rn. 20; danach soll allein der gekündigte Zwischenpäch-
ter entschädigungsberechtigt sein, wobei allerdings bei der Berechnung der
Höhe der Entschädigung auch die von den einzelnen Kleingärtnern einge-
brachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen
wertmäßig zu berücksichtigen sein sollen).
Dieses Auslegungsergebnis entspricht im übrigen der höchstrichterli-
chen Rechtsprechung zu § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über Kündigungs-
schutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften (KSchVO) in der Fassung
vom 15. Dezember 1944 (RGBl. I S. 347), also der Vorschrift, auf die die Be-
stimmung des § 11 BKleingG zurückgeht (vgl. Stang aaO § 11 Rn. 1). Nach § 3
Abs. 1 Satz 1 KSchVO war dem Pächter für den Fall der Kündigung, weil das
Grundstück für Zwecke der Reichsverteidigung oder aus anderen überwiegen-
den Gründen des Gemeinwohls verwendet werden sollte, eine angemessene
Entschädigung sowie eine geeignete Ersatzfläche auf einem zur dauernden
kleingärtnerischen Nutzung vorgesehenen Gelände zu gewähren. Dieser Ent-
schädigungsanspruch stand im Falle der Kündigung eines Hauptpachtvertrags
auch und gerade dem betroffenen Unterpächter zu (BGH, Urteil vom 14. Ok-
tober 1964 - V ZR 112/62 - WM 1964, 1273 f).
2.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, weil ein möglicher Ent-
schädigungsanspruch in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2
BGB n.F.) mit Ablauf des 20. Oktober 1998, also noch vor Klageerhebung,
verjährt gewesen sei. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt:
Die Vorschrift bezwecke, Nebenforderungen der Miet- oder Pachtvertragspar-
teien zügig abzuwickeln. Bei der gebotenen weiten Auslegung unterfalle auch
der Entschädigungsanspruch des Pächters nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG,
der dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters oder Pächters nach § 547
BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.). i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB
ähnele, dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2
BGB n.F.). Dabei sei die kurze Verjährung auch dann sach- und interessenge-
recht, wenn der Entschädigungsanspruch nicht gegen den Verpächter (§ 11
Abs. 2 Satz 1 BKleingG), sondern gegen denjenigen gerichtet sei, der die
kleingärtnerisch genutzten Flächen für seine Zwecke in Anspruch nehmen will
Dem ist nicht zu folgen.
a) Allerdings gebietet nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes-
gerichtshofs der Zweck des § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 BGB Abs. 1 und 2
n.F.), die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses ver-
bundenen Ansprüche einer beschleunigten Klarstellung zuzuführen, den An-
wendungsbereich der Norm weit zu fassen. Daher unterliegen nicht nur der
vertragliche Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjährung, sondern sämt-
liche konkurrierenden Ansprüche aus unerlaubter Handlung und aus dem Ei-
gentum. Dies gilt bezüglich der Ansprüche aus Eigentum selbst dann, wenn der
Eigentümer nicht selbst Vermieter ist, sondern lediglich einem Dritten die Ver-
mietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 217/95 -
NJW 1997, 1983, 1984 m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Auch bezüglich
der Ansprüche des Mieters wird § 558 Abs. 1 BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB
n.F.) weit ausgelegt, sofern es sich um Sachverhalte handelt, die den in § 558
BGB a.F. genannten (insbesondere §§ 547, 547 a Abs. 1 BGB a.F.) vergleich-
bar sind (vgl. Gramlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete, 3. Aufl., VI Rn. 25; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl.,
b) Trotz seines grundsätzlich weiten Anwendungsbereichs kann § 558
BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) nicht auf den Entschädigungsanspruch nach
§ 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG erstreckt werden, weil dieser Anspruch eine der-
artige Nähe zum öffentlich-rechtlichen Enteignungsentschädigungsanspruch
aufweist, daß nach Auffassung des Senats die Anwendung der für Ansprüche
auf Entschädigung aus Enteignung geltenden (allgemeinen) Verjährungsfrist
(vgl. hierzu BGHZ 72, 273, 275) gerechtfertigt ist.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 3 Abs. 1
KSchVO handelte es sich bei dieser Anspruchsnorm, die - wie ausgeführt -
dem Pächter eine angemessene Geldentschädigung im Falle einer auf Ge-
meinwohlgründe zurückzuführenden außerordentlichen Kündigung eines
Kleingartenpachtvertrags zubilligte, um eine "dem Bürgerlichen Gesetzbuch an
sich fremde", als Enteignungsentschädigung anzusehende Sonderbestimmung,
wobei dahingestellt sein könne, ob es sich um eine Enteignung "im technischen
Sinne" handele (vgl. BGHZ 32, 1, 3 f).
Wenn auch die ausschließliche Gemeinwohlbezogenheit der gesetzli-
chen Kündigungsgründe nicht bei allen in § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG auf-
geführten Tatbeständen gleichermaßen festzustellen ist (so zutreffend Stang
aaO § 11 Rn. 5), so ist das doch gerade bei den vorliegend einschlägigen
Kündigungsgründen des § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG uneingeschränkt der
Fall. Bei einer hierauf gestützten Kündigung sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3
BKleingG "darüber hinaus die für die Enteignungsentschädigung geltenden
Grundsätze zu beachten". Mit dieser Vorschrift soll nach dem ausdrücklichen
Willen des Gesetzgebers sichergestellt werden, daß der Pächter im Falle einer
Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG so entschädigt wird, wie er
im Falle einer Enteignung zu entschädigen wäre (BT-Drucks. 9/1900 S. 17).
Der gewollte Gleichklang beider Entschädigungsvarianten (Kündigungsent-
schädigung und Enteignungsentschädigung) ist jedoch nur dann gewährleistet,
wenn auch bezüglich der Verjährungsfrage der sich aus einer solchen Kündi-
gung ergebende Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG
so behandelt wird, wie ein (fiktiver) Anspruch auf Entschädigung nach voran-
gegangener Enteignung zu behandeln wäre.
bb) Von diesem Ansatz her ist es weiter sachgerecht, den Anspruch
nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG - dessen Verjährung nicht unterschiedlich
nach einzelnen Fallgruppen beurteilt werden kann - insgesamt den allgemei-
nen Verjährungsbestimmungen zu unterstellen. Dafür spricht, daß auch in den
Fällen einer Kleingartenpachtvertragskündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4
BKleingG der Entschädigungsanspruch des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG der
Enteignungsentschädigung näher steht als dem mietvertraglichen Verwen-
dungsersatzanspruch nach § 547 BGB a.F. (§ 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB
n.F.; a.A. Stang aaO § 11 Rn. 57). Dies ist auch die Auffassung des Gesetzge-
bers, nach dessen Vorstellungen der nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG sicher-
gestellte Gleichlauf zwischen Kündigungs- und Enteignungsentschädigung "in
der Regel schon bei einer Entschädigung nach den Sätzen 1 und 2" besteht
(BT-Drucks. 9/1900 aaO).
II.
Da nach dem Gesagten für den Kündigungsentschädigungsanspruch
nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG nicht die kurze Verjährung des § 558 Abs. 1
BGB a.F. (§ 548 Abs. 2 BGB n.F.) gilt, sondern es mangels Eingreifens einer
speziellen Regelung bei der regelmäßigen Verjährungsfrist verbleibt - diese
währte nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung
dreißig Jahre -, war ein etwaiger weitergehender Entschädigungsanspruch des
Klägers, entgegen der Auffassung der Vorinstanzen, bei Zustellung der Klage
am 8. November 1999 noch nicht verjährt.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Zu einer eigenen Sachent-
scheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Vorinstanzen keine Feststel-
lungen getroffen haben, die dem Senat ein Urteil darüber erlauben würden, ob
der Wert der von dem Kläger eingebrachten oder gegen Entgelt übernomme-
nen Anpflanzungen und Anlagen mit der von dem beklagten Land bereits er-
statteten Summe abgegolten ist oder dem Kläger eine darüber hinausgehende
Entschädigung zusteht.
Dies ist, unter Beachtung wirksam erlassener Landes-Entschädigungs-
richtlinien (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG), nachzuholen.
Rinne
Wurm
Streck
Schlick
Dörr