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BGH Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
20. Juni 2002
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
ja
BGHR: ja
WEG §§ 26, 43 Abs. 1 Nrn. 2 und 4; AGBG § 11 Nr. 12 lit. a
a) Der Verwalter ist zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abbe- rufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG befugt (Fortfüh- rung von Senat, BGHZ 106, 113).
b) Von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Ver- walters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechti- gung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Ver- waltervertrages kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.
c) Eine vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung getroffene Bestellung eines ersten Verwalters, die die Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG beachtet, hält grundsätzlich einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB und - bei un- terstellter Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen - auch einer Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG stand.
d) Aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrags auf höchstens fünf Jahre.
e) Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so fin- det zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung. Da- nach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwal- terverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren) wirksam vereinbart werden.
BGH, Beschl. vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01 - Brandenburgisches OLG
LG Potsdam AG Potsdam
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. Juni 2002 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Prof.
Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Gaier
beschlossen:
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den
Beschluß der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom
17. April 2001 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die
Kostenentscheidung im Beschluß des Landgerichts geändert und
der Beschluß des Amtsgerichts wie folgt neu gefaßt wird:
Der Beschluß
der Eigentümerversammlung
vom
18. November 1999 zu Tagesordnungspunkt 2.1 wird hin-
sichtlich der Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin
für ungültig erklärt. Ferner wird festgestellt, daß der Ver-
waltervertrag vom 4./16. September 1997 durch die in die-
sem Beschluß ausgesprochene Kündigung nicht beendet
worden ist.
Der weitergehende Antrag wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten werden den Antragsgegnern auferlegt.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechts-
beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Außergerichtli-
che Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert wird für die erste Instanz, insoweit unter Abän-
derung der Wertfestsetzung im Beschluß des Amtsgerichts, auf
19.953,68 € und für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf
18.931,09 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer aus 34 Einheiten
bestehenden Wohnanlage.
In § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung vom
7. November 1996 bestellte die Antragsgegnerin zu 1 (teilende Eigentümerin)
die Antragstellerin für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Anlage.
§ 16 Abs. 3 der Teilungserklärung sieht vor, daß die Wohnungseigentümer bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit durch Mehrheit aller vorhandenen
Eigentümer die Abberufung des jeweiligen Verwalters beschließen können.
Am 4./16. September 1997 schlossen die Antragstellerin und die An-
tragsgegnerin zu 1 einen formularmäßigen Verwaltervertrag für die Laufzeit
von fünf Jahren, beginnend ab dem 1. Oktober 1997 (§§ 2.1, 2.2 des Vertrags).
Nach § 2.3 dieser Vereinbarung ist nicht nur für die Abberufung der Verwalte-
rin, sondern auch für die Kündigung des Vertrags das Vorliegen eines wichti-
gen Grundes und ein entsprechender Mehrheitsbeschluß der Eigentümerge-
meinschaft erforderlich.
§ 6.1 des Verwaltervertrags verpflichtet die Antragstellerin in Ergänzung
zur Gemeinschaftsordnung, die jährliche Eigentümerversammlung innerhalb
des ersten halben Jahrs abzuhalten, sofern keine zwingenden Gründe dage-
gen sprechen. Nach § 5.1 des Vertrags ist nach Ablauf eines jeden Wirt-
schaftsjahrs eine Abrechnung einschließlich aller Belege dem Verwaltungsbei-
rat innerhalb des darauffolgenden Wirtschaftsjahrs zur Prüfung vorzulegen.
Dabei gilt grundsätzlich das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr; zum ersten Wirt-
schaftsjahr ist jedoch der Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis 31. Dezember
1998 bestimmt (§ 5.7/5.8 des Vertrags). § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung ver-
pflichtet die Verwalterin darüber hinaus, nach Schluß eines jeden Geschäfts-
jahrs eine Abrechnung über die von den Wohnungseigentümern zu erbringen-
den Geldleistungen und Abschlagszahlungen bis spätestens 30. Juni des Fol-
gejahrs vorzulegen. Außerdem bestimmt § 14 Abs. 1 der Teilungserklärung,
daß der Wirtschaftsplan für das jeweilige Geschäftsjahr im voraus aufzustellen
und von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.
Am 30. September 1997 fand eine Versammlung statt, an der lediglich
die Antragsgegnerin zu 1 als damalige Alleineigentümerin teilnahm. Dabei
wurde der Wirtschaftsplan für den Zeitraum vom 1. Oktober 1997 bis
31. Dezember 1998 festgelegt und gleichzeitig bestimmt, daß dieser bis zu ei-
ner erneuten Beschlußfassung auch für das Jahr 1999 gelten solle. In der Fol-
gezeit veräußerte die Antragsgegnerin zu 1 einige Wohnungen. Als erste Er-
werberin wurde am 14. April 1998 die Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch
eingetragen.
Im Spätsommer/Herbst 1999 erstellte die Antragstellerin die Jahresab-
rechnung für das Rumpfjahr 1997 und das Jahr 1998. Die von ihr angesam-
melte Instandhaltungsrücklage hatte sie in Form eines Bausparvertrags ange-
legt.
Nachdem sie hierzu im Oktober 1999 von einigen Eigentümern aufge-
fordert worden war, wurde von der Antragstellerin erstmals nach dem
30. September 1997 eine Eigentümerversammlung zum 18. November 1999
einberufen. In dieser Versammlung wurde mit den Stimmen aller Wohnungsei-
gentümer zu Tagesordnungspunkt 2.1 beschlossen:
"..., daß der Verwaltervertrag mit der G. Gesellschaft für H. - mbH (scil. der Antragstellerin) einvernehmlich zum 31.12.1999 endet und die Abwahl des Verwalters ebenfalls mit Wirkung zum 31.12.1999 erfolgt. ... Die Übergabe der Verwaltungsunterlagen, insbesondere die Überstellung der gemeinschaftlichen Gelder, erfolgt bis zum 31.12.1999. ..."
Auf fristgerechten Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht den
Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abwahl der Verwalterin für un-
gültig erklärt. Den weitergehenden Antrag, den Beschluß auch hinsichtlich der
Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr
1999 für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die von
den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde ist vor dem Landgericht
erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde
der Antragsgegner, die das Brandenburgische Oberlandesgericht zurückwei-
sen möchte. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kammer-
gerichts vom 20. März 1989 (NJW-RR 1989, 839 ff) gehindert und hat deshalb
die Sache mit Beschluß vom 23. November 2001 dem Bundesgerichtshof zur
Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2
FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, es liege kein wichtiger Grund für
die von der Eigentümerversammlung am 18. November 1999 beschlossene
außerordentliche Abberufung der Antragstellerin zum 31. Dezember 1999 und
die hiermit zugleich ausgesprochene außerordentliche Kündigung des Verwal-
tervertrags vor. Einer ordentlichen Abberufung der Antragstellerin vor Ablauf
der fünfjährigen Amtszeit stünden die gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG zulässi-
gen Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung entgegen. Auch
eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags sei den Wohnungseigentü-
mern verwehrt; denn diese Möglichkeit sei in § 2 der formularmäßigen Verein-
barung wirksam ausgeschlossen worden. Dabei könne offen bleiben, ob die in
§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgeschriebene Höchstdauer einer Verwalterbestel-
lung von fünf Jahren als Sonderregelung Vorrang vor dem Klauselverbot in
§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG beanspruchen könne, das lediglich zwei Jahre als
Höchstlaufzeit vorsehe. Jedenfalls sei die formularmäßig vereinbarte Ver-
tragslaufzeit unter gleichzeitiger Beschränkung auf ein Kündigungsrecht aus
wichtigem Grund deswegen nicht nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu beanstan-
den, weil bereits die Teilungserklärung eine fünfjährige Bestellung der Antrag-
stellerin ohne die Möglichkeit einer vorherigen ordentlichen Abberufung vorse-
he. Eine nach § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zu sanktionierende Benachteiligung der
Vertragspartnerin der Antragstellerin infolge einer überlangen vertraglichen
Bindung sei hier nicht zu besorgen, weil die Antragsgegnerin zu 1 dieser be-
reits in der Teilungserklärung gerade eine solche Bindung angetragen habe.
Demgegenüber hat das Kammergericht in auf weitere Beschwerden er-
gangenen Entscheidungen mehrfach die Auffassung vertreten, daß eine for-
mularmäßige Laufzeitbestimmung über fünf Jahre in einem Verwaltervertrag
auch dann gegen § 11 Nr. 12 lit. a AGBG verstoße, wenn der Verwender dieser
Klausel zuvor in der Teilungserklärung für die Dauer von fünf Jahren zum - nur
aus wichtigem Grund abwählbaren - Verwalter bestimmt worden sei (vgl. ZMR
1987, 392, 394; NJW-RR 1989, 839 f). Die zusammen mit einer Abberufung
ausgesprochene Kündigung eines Verwaltervertrags sei daher nach Maßgabe
der §§ 620 Abs. 2, 621 BGB jederzeit (ZMR 1987, 394; vgl. auch NJW-RR
1991, 274, 275) bzw. nach Ablauf der in § 11 Nr. 12 lit. a AGBG festgelegten
Höchstdauer (vgl. NJW-RR 1989, 839 f) kündbar.
Diese Divergenz der beiden Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorla-
ge. Aufgrund der zulässigen Vorlage darf der nunmehr als Rechtsbeschwerde-
gericht entscheidende Senat über den gesamten zur Vorlage führenden Ver-
fahrensgegenstand befinden und muß sich nicht darauf beschränken, lediglich
die zur Vorlage führende Rechtsfrage zu klären (vgl. Senat, BGHZ 47, 41, 46;
64, 194, 200; Beschl. v. 24. Januar 1985, V ZB 5/84, NJW 1985, 3070, 3071).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 43
Abs. 1 Nr. 2, 4, § 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet. Le-
diglich aus verfahrensrechtlichen Gründen ist eine Neufassung der Entschei-
dungsformel im Beschluß des Amtsgerichts veranlaßt.
1. Bei sachgerechtem Verständnis des - allein noch zur Entscheidung
stehenden - Antrags auf "Ungültigerklärung der Verwalterabwahl" verfolgt die
Antragstellerin nicht nur die Anfechtung des Beschlusses über ihre Abberufung
vom Verwalteramt. Vielmehr wendet sie sich daneben auch gegen die - von der
Abberufung zu unterscheidende - Kündigung des Verwaltervertrags, die ihr
nach dem Inhalt der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung gleichzeitig
mit der Abberufung aus dem Verwalteramt mitgeteilt worden ist (vgl. Lüke, WE
1997, 164, 166). Diesen zweifachen Angriff haben die Vorinstanzen im Grund-
satz erkannt. Unterblieben ist bislang allerdings eine zutreffende verfahrens-
rechtliche Einordnung des Angriffs der Antragstellerin gegen die Kündigung.
a) Das vorlegende Gericht geht in Übereinstimmung mit dem Beschwer-
degericht davon aus, daß die Antragstellerin auch insoweit ein Beschlußa n-
fechtungsverfahren (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) betreibt. Diese - vom
Senat nachprüfbare - Auslegung berücksichtigt aber nicht hinreichend, daß die
Antragstellerin hinsichtlich der Kündigung keine Mängel bei der Beschlußfas-
sung durch die Wohnungseigentümer einwendet, sondern geltend macht, der
Verwaltervertrag sei nicht beendet worden, weil es an den Voraussetzungen
einer wirksamen Kündigung fehle. Damit wendet sie sich bei der gebotenen
interessengerechten Auslegung ihres Antrags (vgl. BayObLG, WuM 1990,
178 f; WE 1991, 140; OLG Hamm, OLGZ 1991, 56, 58; Staudinger/Wenzel,
BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 25) nicht gegen die Gültigkeit
des Beschlusses der Wohnungseigentümer zur Kündigung des Verwalterver-
trags, sondern fordert die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines
Kündigungsrechts.
b) Zur Verwirklichung dieses Rechtsschutzziels ist für die Antragstellerin
das Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1
ZPO eröffnet (vgl. KG, GE 1986, 93; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 26
Rdn. 206; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 26 Rdn. 42; Nieden-
führ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische Fragen des
Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 466; Wenzel, ZWE 2001, 510, 515). Da-
gegen besteht für eine nach § 23 Abs. 4 WEG fristgebundene Anfechtung des
Beschlusses über die Kündigung des Verwaltervertrags kein Rechtsschutzin-
teresse (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 398; wohl auch BayObLG,
ZWE 2001, 590, 592; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 523, 524). Denn dieser Be-
schluß bringt als Ergebnis einer internen Willensbildung nur die Auffassung der
Wohnungseigentümer zum Ausdruck, daß ein wichtiger Grund für eine fristlose
Kündigung vorliegt und deshalb der Verwaltervertrag beendet werden soll; für
die Berechtigung der Kündigung selbst ist der Beschluß hingegen ohne Be-
deutung (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 313; Müller, Praktische Fragen, aaO,
Rdn. 466). Nach alledem ist davon auszugehen, daß die Antragstellerin nicht
nur die Ungültigerklärung des Beschlusses über ihre Abberufung erstrebt, son-
dern auch die Feststellung, daß der Verwaltervertrag durch die ausgesproche-
ne Kündigung nicht wirksam beendet worden ist.
2. Beide Anträge sind zulässig.
a) Die Antragstellerin ist in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1
Nr. 4 WEG zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses befugt und hat inso-
weit auch ein Rechtsschutzbedürfnis.
aa) Der Senat billigt dem abberufenen Verwalter ein Anfechtungsrecht
zu, um ihm die Möglichkeit zu eröffnen, seine durch die Abberufung ggf. zu Un-
recht entzogene Rechtsstellung zurückzugewinnen (BGHZ 106, 113, 122 ff).
Diese Auffassung hat sich in Rechtsprechung und Schrifttum durchgesetzt (vgl.
BayObLGZ 1965, 35, 40; OLG Hamm, aaO; KG, ZMR 1997, 610, 611; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 202; § 43 WEG Rdn. 93; Staudinger/Bub,
aaO, § 26 WEG Rdn. 427 m.w.N.; Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG
Rdn. 43; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 40; Palandt/Bassenge, BGB,
61. Aufl., § 26 WEG Rdn. 11, § 43 WEG Rdn. 3; Bärmann/Seuß, Praxis des
Wohnungseigentums, 4. Aufl., 1997, Rdn. 339; Merle, Festgabe für Weitnauer,
1980, S. 195, 199 ff; Belz, WE 1998, 322, 325; Gottschalg, DEW 2001, 85, 87;
Wenzel, aaO, 514 ff). Der hiergegen vorgebrachte Einwand, dem Verwalter
werde mit seiner Bestellung kein subjektives Recht, sondern nur ein im Interes-
se der Wohnungseigentümer auszuübendes Amt verliehen, das er im Falle
seiner Abberufung zusammen mit den hiermit verbundenen Anfechtungsbefug-
nissen einbüße (vgl. Becker, ZWE 2002, 211, 212; Drasdo, NZM 2001, 923,
931; Reuter, ZWE 2001, 286, 292; Wangemann, WuM 1990, 53 ff; ähnlich KG,
ZMR 1987, 392, 393; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 12 b:
keine Bevormundung der Eigentümer durch "Zwangsverwalter"), überzeugt
nicht. Das Vorliegen eines Anfechtungsrechts ist in Anlehnung an § 20 Abs. 1
FGG zu prüfen (vgl. Senat, aaO, 123; BayObLG, aaO, 40). Danach kommt eine
Anfechtungsbefugnis jedem zu, dessen durch Gesetz verliehene oder durch
die Rechtsordnung anerkannte, von der Staatsgewalt geschützte Rechtspositi-
on beeinträchtigt wird (vgl. BGHZ 135, 107, 109 m.w.N.; OLG Karlsruhe, WM
1998, 47, 48; Keidel/Kahl, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 14. Aufl., § 20 FGG
Rdn. 7 m.w.N.). Eine solche Rechtsbeeinträchtigung ist auch bei dem Entzug
eines Amts gegeben. Denn der Amtsinhaber verliert hierbei nicht nur seine
Funktionsstellung, sondern auch das ihm aus der Bestellung erwachsene
Recht, dieses Amt bis zu seiner rechtmäßigen Abberufung bzw. Entlassung
auszuüben (vgl. Wenzel, aaO, 514 f; ferner KG, OLGZ 1992, 139, 141 m.w.N.
für Testamentsvollstrecker; OLG Karlsruhe, aaO, 49 für Konkursverwalter).
Daß dieses Recht schützenswert ist, und zwar unabhängig davon, ob eine Ab-
berufung materiell-rechtlichen Einschränkungen unterliegt (Wenzel, aaO, 514 f;
vgl. auch OLG Karlsruhe, aaO; a.A. Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren
im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 174 ff, 180; ders., ZWE 2000, 106,
109 ff, 111), zeigen insbesondere die Bestimmungen der §§ 60 Abs. 1 Nr. 3,
69 g Abs. 4 Nr. 3, 81 Abs. 2 FGG, § 84 KO, § 59 InsO. Den dort angesproche-
nen Amtsträgern (Vormund, Pfleger, Nachlaßpfleger, Nachlaßverwalter, B e-
treuer, Testamentsvollstrecker, Konkurs- und Insolvenzverwalter) kommt be-
reits deswegen ein Beschwerderecht zu, weil sie ohne ihr Einverständnis aus
ihrem Amt entlassen worden sind. Für eine hiervon abweichende Beurteilung
der Anfechtungs- und Beschwerdebefugnis des abberufenen Verwalters einer
Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen sachlichen Grund (vgl. Merle, aaO,
199 ff).
Schließlich läßt sich eine Anfechtungsbefugnis des abberufenen Ve r-
walters auch nicht mit der Begründung verneinen, in seiner Rechtsstellung
werde der Verwalter nicht durch den Abberufungsbeschluß selbst, sondern erst
durch die nachfolgende rechtsgeschäftliche Ausführung dieser gemeinschafts-
internen Willensbildung berührt (so aber Suilmann, Beschlußmängelverfahren,
S. 170 ff; ders., ZWE 2000, 106 ff; Drasdo, aaO, 929 ff; Becker, ZWE 2002,
211, 212). Zwar verliert der Verwalter seine Organstellung erst mit dem Zugang
der Abberufungserklärung, die entweder im Abberufungsbeschluß mit enthalten
ist (vgl. Senat, aaO, 122; OLG Hamm, ZMR 1999, 279, 280; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 42; Wenzel, aaO, 512, 513) oder aufgrund
dieses Beschlusses gesondert abgegeben wird (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO,
§ 26 Rdn. 131; § 43 Rdn. 42; Merle, aaO, S. 195; ders., Bestellung und Abbe-
rufung des Verwalters nach § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes, 1977,
S. 95; Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 30). Gleichwohl ist der Abberufungs-
beschluß - anders als der Beschluß über die Kündigung des Verwalterver-
trags - nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümer-
gemeinschaft; denn Bestellungs- und Abberufungsbeschlüsse sind nach §§ 26
Abs. 1, Abs. 4, 24, 27, 28 WEG auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhe-
bung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Sie
entfalten nicht nur interne Wirkung (vgl. auch Senat, BGHZ 139, 288, 298),
sondern sind konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Bestellungs- bzw. Ab-
berufungsakts (vgl. BayObLG NJW 1958, 1824; Bärmann/Pick/Merle, aaO,
§ 43 Rdn. 43; Wenzel, aaO, 512, 514; a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG
Rdn. 122, 406 ff), der neben der gemeinschaftlichen Willensbildung und der
entsprechenden Bestellungs- bzw. Abberufungserklärung noch deren Zugang
erfordert. Dem entspricht, daß der bestandskräftige Abberufungsbeschluß
(§ 23 Abs. 4 WEG) nach allgemeiner Auffassung auch das Vorliegen der erfor-
derlichen Abberufungsvoraussetzungen für alle Beteiligten bindend feststellt
(vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 124; BayObLGZ 1998, 310, 313; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 26 WEG Rdn. 206; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG
Rdn. 408 m.w.N.; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 56; Müller, Praktische
Fragen, aaO, Rdn. 458, 466; Wenzel, aaO, 514; a.A. wohl Weitnauer/Hauger,
aaO, § 26 Rdn. 39). In dieser Bindungswirkung unterscheidet sich ein be-
standskräftiger Abberufungsbeschluß von einem unangefochtenen Eigentü-
merbeschluß über die Kündigung, der für die nach §§ 620 ff BGB zu beurtei-
lende Wirksamkeit der Vertragskündigung ohne Einfluß ist (vgl. BayObLG,
aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 466; vgl. auch Köhler, ZMR 1998,
249, 250).
bb) Das der Antragstellerin als Anfechtungsbefugter regelmäßig zuste-
hende Rechtsschutzinteresse (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43 Rdn. 97 a;
Wenzel, aaO, 515) ist vorliegend nicht durch Ablauf der in der Gemeinschafts-
ordnung festgelegten Amtszeit entfallen. Es bedarf hier keiner Entscheidung
darüber, ob in dieser Situation das Rechtsschutzbedürfnis ohne weiteres zu
verneinen ist (so BayObLG, NJW-RR 1997, 715, 717; KG, ZMR 1997, 610,
611; OLG Hamm, NZM 1999, 227, 228; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26
Rdn. 202; § 43 Rdn. 97 a; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 427; Wenzel, aaO,
515; a.A. BayObLG, ZWE 2001, 590; Deckert, Eigentumswohnung, Gruppe 4,
S. 525). Die Amtszeit der Antragstellerin ist nämlich noch nicht abgelaufen, weil
die in § 16 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bestimmte Bestellungszeit von
fünf Jahren erkennbar erst mit der Veräußerung der ersten Wohneinheit begin-
nen sollte. Dementsprechend wurde der Beginn der Verwaltertätigkeit in § 2.1
des Verwaltervertrags auf den 1. Oktober 1997 festgelegt.
b) Auch der von der Antragstellerin verfolgte Feststellungsantrag ist zu-
lässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG analog); insbesondere liegt das entsprechend
§ 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse vor. Zur Wahrung ihrer
vertraglichen Vergütungsansprüche ist die Antragstellerin darauf angewiesen,
die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Für
die hier zu klärende Frage der Wirksamkeit der Kündigung entfaltet die An-
fechtung des Abberufungsbeschlusses keine vorgreifliche Wirkung (vgl. BGH,
Beschl. v. 28. Mai 1990, II ZR 245/89, NJW-RR 1990, 1123, 1124; BayObLGZ
1998, 310, 313; OLG Hamm, WE 1997, 28, 31; OLG Köln, NJW-RR 2001, 159,
160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26
Rdn. 56; Wenzel, aaO, 515; teilweise a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG
Rdn. 408). Das Feststellungsinteresse fehlte nur dann, wenn der Verwalterver-
trag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung wirksam
wäre (vgl. Wenzel, aaO, 513). Da letzteres nicht der Fall ist (siehe unter III. 3.),
braucht ersteres nicht entschieden zu werden.
3. In der Sache selbst hat die Antragstellerin mit der Anfechtung des Ab-
berufungsbeschlusses Erfolg. Die von den Antragsgegnern vorgebrachten
Gründe rechtfertigen eine außerordentliche Abberufung nicht. Eine ordentliche
Abberufung kommt wegen der in § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung wirksam
(vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG) angeordneten Beschränkung der Abberufung
auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht in Betracht.
a) Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur
vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungs-
eigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschul-
deter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht
mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche
Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG,
NJW-RR 1999, 1390 f; ZWE 2000, 77; NJW-RR 2000, 676, 677 f; OLG Karls-
ruhe, NZM 1998, 768, 769; OLG Köln, NZM 1998, 960; OLG Düsseldorf, NJW-
RR 1999, 163, 164; OLG Hamm, NJW-RR 1999, 522, 523; Bärmann/Pick/
Merle, aaO, § 26 Rdn. 152; Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 392 m.w.N.;
Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 33). Rechtsfehlerfrei gehen die Vorinstan-
zen davon aus, daß die von den Antragsgegnern vorgebrachten Gründe weder
für sich genommen noch in ihrer Gesamtheit ausreichen, um das Vertrauen der
Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwal-
tertätigkeit durch die Antragstellerin grundlegend zu erschüttern.
aa) Die Antragstellerin stellte zwar entgegen § 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG
sowie unter Mißachtung der §§ 13, 14 der Teilungserklärung den Wirtschafts-
plan für das Jahr 1999 nicht im voraus auf und legte auch die Jahresabrech-
nung für den Zeitraum von Oktober 1997 bis Dezember 1998 nicht bis späte-
stens 30. Juni 1999 vor. Solche Pflichtverstöße können je nach Fallgestaltung
durchaus eine außerordentliche Abberufung rechtfertigen (vgl. BayObLG,
NJW-RR 2000, 462 f; OLG Karlsruhe, aaO, 769; Bärmann/Pick/Merle, aaO,
§ 28 Rdn. 55 m.w.N.). Angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden
Falls lassen die aufgezeigten Pflichtverletzungen jedoch nicht den Schluß zu,
die Antragstellerin werde zu einer ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer Verpflich-
tungen auch zukünftig nicht in der Lage sein. Hierbei muß berücksichtigt wer-
den, daß die Antragsgegnerin zu 1 am 30. September 1997 als Alleineigentü-
merin bestimmte, der für den Zeitraum vom Oktober 1997 bis Dezember 1998
aufgestellte Wirtschaftsplan solle bis zu einer erneuten Beschlußfassung auch
für das Jahr 1999 gelten. Aufgrund dieser Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1
entrichteten die Wohnungseigentümer in der Folgezeit die angeforderten Vor-
schüsse und verlangten erst im Oktober 1999 die Einberufung einer Eigentü-
merversammlung. Obwohl der von der Alleineigentümerin gefaßte "Beschluß"
mangels Beschlußkompetenz von vornherein keine Rechtswirkungen entfaltete
(vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 40, 41; OLGZ 1988, 439 f; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 17 und § 26 Rdn. 58; Soergel/Stürner, aaO,
§ 23 WEG Rdn. 2; Staudinger/Bub, aaO, § 23 WEG Rdn. 93; Wange-
mann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., 2001,
Rdn. 360; a.A. OLG Köln, OLGZ 1986, 409, 411; Röll, NJW 1989, 1070, 1072),
und auch das tatsächliche Verhalten der späteren Wohnungseigentümerge-
meinschaft keine Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1998 für das Folgejahr be-
gründen konnte
(vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 23 WEG Rdn. 2; Pa-
landt/Bassenge, aaO, § 28 WEG Rdn. 3; Köhler, WE 1997, 134 ff; a.A. OLG
Köln, WuM 1995, 733, 735), macht die verzögerte Aufstellung des Wirtschafts-
plans 1999 angesichts dieser Vorgeschichte die weitere Zusammenarbeit mit
der Antragstellerin nicht unzumutbar. Ebensowenig rechtfertigt die verspätet
zur Beschlußfassung vorgelegte Jahresabrechnung 1998 die sofortige Entlas-
sung aus dem Verwalteramt. Denn die Antragstellerin hat nach den bindenden
Feststellungen des Beschwerdegerichts angesichts ihrer Verpflichtung aus
§ 5.1 des Verwaltervertrags zur Vorlage sämtlicher Belege nachvollziehbare
Gründe für die Verzögerung vorgebracht (vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, aaO,
§ 28 Rdn. 65).
bb) Auch der Umstand, daß die Antragstellerin im Jahr 1998 keine und
im darauffolgenden Jahr erst zum 19. November 1999 eine Eigentümerver-
sammlung einberufen und damit gegen § 24 Abs. 1 WEG sowie gegen § 6.1
des Verwaltervertrags verstoßen hat, berechtigt vorliegend nicht zu ihrer au-
ßerordentlichen Abberufung. Zwar kann die unterbliebene Einberufung einer
Eigentümerversammlung unter bestimmten Voraussetzungen den sofortigen
Entzug des Verwalteramts rechtfertigen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390,
1391). Hierfür müssen zu dem Unterlassen des Verwalters weitere Umstände
hinzutreten, die seine Pflichtwidrigkeit als schwerwiegend erscheinen lassen.
Dies ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ohne die Durchführung einer Ei-
gentümerversammlung die Funktionsfähigkeit der Verwaltung in Frage gestellt
oder sonstige Gründe eine alsbaldige Einberufung einer Versammlung erfor-
derlich machen (vgl. BayObLG, aaO; OLG Düsseldorf, WE 1998, 486, 487;
NJW-RR 1999, 163, 164). Solche Umstände liegen hier nach den tatsächlichen
Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht vor. Zwar hat das pflichtwidrige
Unterlassen der Antragstellerin dazu geführt, daß erst etwa eineinhalb Jahre
nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft (14. April 1998) erst-
mals eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde und dementsprechend
über den Wirtschaftsplan 1998 keine und über den Wirtschaftsplan 1999 eine
verzögerte Beschlußfassung erfolgte. Hierdurch wurde aber ersichtlich die fi-
nanzielle Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht be-
einträchtigt, denn die erforderlichen Wohngeldzahlungen waren aufgrund der
Vorgaben der Antragsgegnerin zu 1 in der Versammlung vom 30. September
1997 sowie auch faktisch sichergestellt. Ferner bestehen keine Anhaltspunkte
dafür, daß für die Antragsgegner zu 2 bis 5 als Erwerber einiger Wohneinhei-
ten - etwa zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen - ein beson-
deres Bedürfnis an einer alsbaldigen Einberufung einer Eigentümerversamm-
lung bestand. Die fehlende Dringlichkeit wird im Gegenteil dadurch dokumen-
tiert, daß die Antragstellerin erst im Oktober 1999 von einzelnen Wohnungsei-
gentümern zur Einberufung einer Versammlung aufgefordert worden ist.
cc) Schließlich rechtfertigt der erstmals im gerichtlichen Verfahren erho-
bene Vorwurf (zum Nachschieben wichtiger bei Beschlußfassung vorliegender
Gründe vgl. BGHZ 27, 220, 225; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1991, II ZR 239/90,
NJW-RR 1992, 292, 293 f; BayObLG, NJW-RR 2001, 445, 446; OLG Düssel-
dorf, ZMR 1997, 485, 487; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 392 m.w.N.),
die Antragstellerin habe ohne Rücksprache der Wohnungseigentümergemein-
schaft die Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags angelegt,
ebenfalls keine sofortige Abberufung. Ob die Wahl dieser Anlageform regel-
mäßig den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, ist in
Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (bejahend: OLG Düsseldorf, WuM
1996, 112; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 WEG Rdn. 162; Staudinger/Bub,
aaO, § 21 WEG Rdn. 211; a.A. Brych, Festschrift für Seuß, 1987, S. 65 ff;
Weitnauer/Lüke, aaO, § 21 Rdn. 42; Niedenführ/Schulze, aaO, § 21 Rdn. 75).
Selbst wenn diese Frage bejaht wird, ist mit dem vorlegenden Gericht jeden-
falls davon auszugehen, daß den Umständen nach die finanziellen Interessen
der Wohnungseigentümer durch die Anlageform nicht derart schwerwiegend
beeinträchtigt werden, daß eine weitere Zusammenarbeit mit der Antragstelle-
rin nicht mehr zumutbar wäre.
dd) Auch in der Gesamtheit bilden die aufgezeigten Umstände keinen
wichtigen Grund für die Abberufung der Antragstellerin. Das vorlegende Ge-
richt weist zu Recht darauf hin, daß die Eigentümergemeinschaft die Antrag-
stellerin zunächst durch eine Abmahnung zu einer ordnungsgemäßen, ihren
Vorstellungen entsprechenden Erfüllung der Verwalterpflichten hätte anhalten
müssen.
b) Eine ordentliche Abberufung der Antragstellerin ist nach den Bestim-
mungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ausgeschlossen. Die An-
tragsgegnerin zu 1 hat in zulässiger Weise von der Möglichkeit Gebrauch ge-
macht, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen und
die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken
(vgl. BayObLGZ 1974, 275, 278 f; BayObLG, NJW-RR 1994, 784; OLG Düs-
seldorf, ZWE 2001, 386, 387; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 59, 205;
Staudinger/Bub, aaO, § 26 Rdn. 140 i.V.m. Rdn. 409). Hierbei wurden die ge-
setzlichen Vorgaben aus § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 3 WEG beachtet. Auch einer
Inhaltskontrolle nach § 242 BGB halten die von der teilenden Eigentümerin
einseitig gesetzten Bestimmungen stand (vgl. Senat, BGHZ 99, 90, 94 ff;
Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2952; BayObLG,
NJW-RR 1996, 1037; OLG Hamburg, FGPrax 1996, 132, 133; Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 8 Rdn. 16; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, 29).
Die getroffenen Regelungen entsprechen dem vom Gesetzgeber ausdrücklich
anerkannten Interesse der Eigentümergemeinschaft an einer kontinuierlichen
Verwaltung (vgl. Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des
Wohnungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht, BT-
Drucks. 7/62, S. 5) und schränken damit die Rechte der Wohnungseigentümer
nicht unangemessen ein. Ob die von der Antragsgegnerin zu 1 getroffenen Be-
stimmungen daneben auch einer Überprüfung in entsprechender Anwendung
der insoweit noch heranzuziehenden (Art. 229 § 5 EGBGB) §§ 9 ff AGBG un-
terliegen, ist angesichts der besonderen Verhältnisse im Bereich des Woh-
nungseigentums zweifelhaft, zumal für eine solche Kontrolle neben einer An-
gemessenheitsprüfung gemäß § 242 BGB regelmäßig kein Bedürfnis bestehen
dürfte (offen gelassen: Senat, BGHZ 99, 96 ff; verneinend: BayObLG, NJW-RR
1992, 83, 84; OLG Hamburg, aaO; Bärmann/Pick/Merle, aaO; Staudinger/Bub,
aaO, § 26 WEG Rdn. 292 i.V.m. Rdn. 33; Weitnauer/Hauger, aaO; Nieden-
führ/Schulze, aaO, § 10 Rdn. 12; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 10 WEG
Rdn. 24; Palandt/Bassenge, aaO, § 8 WEG Rdn. 1; Palandt/Heinrichs, aaO,
§ 1 AGBG Rdn. 2 a; Staudinger/Schlosser, BGB [1998], § 1 AGBG Rdn. 11;
Röll, DNotZ 1978, 720 ff; Ertl, DNotZ 1981, 149, 162 ff; Müller, DWE 1991, 41,
48; bejahend: MünchKomm-BGB/Basedow, 4. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 10; Soer-
gel/Stürner, aaO, § 8 WEG Rdn. 3; Soergel/Stein, aaO, § 1 AGBG Rdn. 8; Ul-
mer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl., Anhang §§ 9 bis 11 Rdn. 965;
Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl., § 9 Rdn. W 121; Löwe/von Westpha-
len/Trinkner, AGBG, 2. Aufl., § 1 Rdn. 7; Erman/Hefermehl/Werner, BGB,
10. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 6; Ulmer, Festgabe für Weitnauer, 1980, S. 205,
215 ff). Diese Frage bedarf vorliegend jedoch keiner Entscheidung, weil die
Regelungen in § 16 Abs. 1, Abs. 3 der Teilungserklärung ohnehin einer In-
haltskontrolle nach §§ 9 ff AGBG standhalten würden. So sind die Klauselver-
bote in §§ 10, 11 AGBG nach den dort geregelten Tatbeständen nicht ein-
schlägig. Insbesondere unterfällt die Verwalterbestellung als vom Vertragsver-
hältnis zu unterscheidender organschaftlicher Akt mit gesetzlich besonders
geregelter Höchstfrist (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) nicht dem auf längerfristige
Verträge ohne gesetzliche Laufzeitregelung zugeschnittenen Anwendungsbe-
reich des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG. Ebensowenig liegt eine unangemessene Be-
nachteiligung im Sinne von § 9 AGBG vor; denn die betroffenen Klauseln wer-
den einer - noch näher zu erörternden (vgl. unten bei III 4 a cc und dd) - Wert-
entscheidung des Gesetzgebers gerecht und sind auch nicht aufgrund sonsti-
ger Umstände als rechtsmißbräuchlich zu werten.
c) Die Beschränkung der Abberufung des Verwalters in § 16 Abs. 1,
Abs. 3 der Teilungserklärung ist weiterhin verbindlich. Die Umdeutung (§ 140
BGB analog) des allstimmig gefaßten Abberufungsbeschlusses in eine die
Gemeinschaftsordnung insoweit abändernde Vereinbarung (§ 10 Abs. 1, Abs. 2
WEG) kommt vorliegend schon deswegen nicht in Betracht, weil ein dahinge-
hender mutmaßlicher Wille der Wohnungseigentümer nicht feststellbar ist (vgl.
Senat, Urt. v. 11. Dezember 1970, V ZR 72/68, NJW 1971, 420; BGH, Urt. v.
8. September 1997, II ZR 165/96, NJW 1998, 76 m.w.N.; Urt. v. 14. Februar
2000, II ZR 285/97, NJW-RR 2000, 987, 988; vgl. auch KG, WuM 1986, 355).
Offen bleiben kann daher, ob ein allstimmiger Beschluß überhaupt in eine Ver-
einbarung umgedeutet werden kann (ablehnend: OLG Köln, NJW-RR 1992,
598; Kreuzer, WE 1997, 362, 363 in Fn. 24; Schuschke, NZM 2001, 497, 499
in Fn. 25).
4. Zutreffend gehen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht davon
aus, daß auch der mit der Antragstellerin abgeschlossene entgeltliche Verwal-
tervertrag nicht wirksam gekündigt wurde.
a) Eine außerordentliche Kündigung dieses Dienstvertrags mit Ge-
schäftsbesorgungscharakter (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 1993, VIII ZR 109/92,
NJW-RR 1993, 1227, 1228; Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997,
2106, 2107) erfordert gemäß §§ 675, 626 Abs. 1 BGB i.V.m. § 2.3 des Vertrags
das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insoweit gelten die gleichen Maßstäbe
wie bei einer sofortigen Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 3
WEG (vgl. BayObLG, NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f; OLG Düsseldorf,
DWE 1981, 25, 26; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 206; Staudinger/Bub,
aaO, § 26 WEG Rdn. 464). Aus den Erwägungen, mit denen ein wichtiger
Grund zur vorzeitigen Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin zu ver-
neinen ist (vgl. oben bei III. 3. a), folgt daher auch, daß die Antragsgegner nicht
zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt waren.
b) Selbst bei einer Umdeutung ihrer Erklärung in eine ordentliche Kündi-
gung (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2000, aaO) konnten die Antragsgegner den
Verwaltervertrag nicht beenden. Dessen Geltung ist nämlich wirksam für die
Dauer von fünf Jahren (1. Oktober 1997 bis 30. September 2002) unter Aus-
schluß einer ordentlichen Kündigung (§§ 675, 620 Abs. 2, 621 BGB) vereinbart
worden. Der Wirksamkeit der dahingehenden Regelungen, die unter §§ 2.1 bis
2.3 des Verwaltervertrags getroffen sind, steht weder das Klauselverbot des
§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG noch die allgemeine Vorschrift zur Inhaltskontrolle aus
§ 9 AGBG entgegen.
aa) Die mit einer Kündigungsbeschränkung verbundene Regelung der
Vertragslaufzeit ist in einem Formularvertrag enthalten. Es handelt sich daher
um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG (§ 305 Abs. 1
BGB), die von der Antragstellerin zunächst der Antragsgegnerin zu 1 als ur-
sprünglicher Vertragspartnerin und danach den weiteren Antragsgegnern bei
deren späterem Vertragsbeitritt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 87,
jeweils m.w.N.; Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 224) gestellt wurden.
Daß die Antragsgegnerin zu 1 bereits in der Teilungserklärung die Amtszeit der
Antragstellerin - unter Ausschluß einer ordentlichen Abberufung - auf fünf Jah-
re festgelegt hatte, macht die vertraglichen Laufzeit- und Kündigungsklauseln
nicht zu Individualabreden (a.A. Staudinger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292).
Denn aus diesem Umstand läßt sich nicht der Schluß ziehen, die Beteiligten
hätten die - von der Amtszeit zu unterscheidende - Vertragslaufzeit im einzel-
nen ausgehandelt. Damit stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang die-
se Klauseln einer inhaltlichen Überprüfung nach den §§ 9 ff AGBG unterliegen.
In Rechtsprechung und Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen
vertreten.
bb) Das Kammergericht und ihm folgend ein Teil des Schrifttums sind
der Ansicht, eine in einem Verwaltervertrag enthaltene Formularklausel, die
eine Bindungsdauer von mehr als zwei Jahren vorsehe, verstoße gegen § 11
Nr. 12 lit. a AGBG (KG, GE 1986, 93; ZMR 1987, 392, 394; NJW-RR 1989,
839, 840; WE 1989, 201; NJW-RR 1991, 274, 275; Staudinger/Bub, aaO, § 26
WEG Rdn. 290 ff; Niedenführ/Schulze, aaO, § 26 Rdn. 37; Palandt/Bassenge,
aaO, § 26 WEG Rdn. 8; MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG
Rdn. 6; Erman/Hefermehl/Werner, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 2; Wolf/Horn/
Lindacher, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; offen: Lüke, aaO, 167 in Fn. 10). Demge-
genüber geht die überwiegende Meinung davon aus, daß der Bestimmung des
§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG als Sonderregelung für die Vertragslaufzeit Vorrang
gegenüber dem Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG zukommt (Bär-
mann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 26 WEG
Rdn. 6 a; Soergel/Stürner, aaO, § 26 WEG Rdn. 6; Staudinger/Coester-
Waltjen, BGB [1998], § 11 Nr. 12 AGBG Rdn. 8; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO,
§ 11 Nr. 12 Rdn. 16; Anhang zu §§ 9 bis 11 AGBG Rdn. 968; Löwe/von West-
phalen/Trinkner, aaO, § 11 Nr. 12 Rdn. 12; Bärmann/Seuß, aaO, Rdn. 352;
Röll, Handbuch für Wohnungseigentümer, 7. Aufl., Rdn. 302; ders., DNotZ
1978, 720, 723; ders. WE 1989, 114 ff; Müller, Praktische Fragen, aaO,
Rdn. 442; ders., DWE 1991, 46, 50; ders., WE 1997, 448, 454; Deckert, aaO,
Gruppe 4, S. 66 ff; Drasdo, Verwaltervertrag und -vollmacht, 1996, S. 40; Sau-
ren, Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht im Wohnungseigentum, 2. Aufl.,
1994, S. 15; Bärmann, PiG 8, 33, 35; Schulz, DWE 1978, 76; Seuß, WE 1989,
133 ff; Drabek, WE 1998, 216, 217; Schmidt, WE 1998, 253, 254; ders., PiG
54, 195, 207; einschränkend: Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; Bär-
mann/Pick, WEG, 15. Aufl., § 26 Rdn. 37; von Westphalen/Furmans, Vertrags-
recht und AGB-Klauselwerke, April 1999, Verwaltervertrag für Wohnungsei-
gentum, Rdn. 9 ff).
cc) Der Senat tritt der zuletzt genannten Auffassung bei. Die Sonderre-
gelung aus § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist auf die Besonderheiten des Woh-
nungseigentumsrechts zugeschnitten und läßt bei formularmäßigen Verwalte r-
verträgen für das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG - jetzt des § 309
Nr. 9 lit. a BGB - keinen Raum.
(1) Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die Bestellung eines Verwalters
auf höchstens fünf Jahre erfolgen. Aus dem Sinn und Zweck dieser erst 1973
eingeführten Regelung (vgl. Art. 1 Nr. 5 des Gesetzes zur Änderung des Woh-
nungseigentumsgesetzes und der Verordnung über das Erbbaurecht vom
30. Juli 1973, BGBl. I S. 910) ergibt sich, daß sie entgegen ihrem Wortlaut
Geltung auch für den von der Bestellung zu unterscheidenden schuldrechtli-
chen Verwaltervertrag beanspruchen kann. Der Gesetzgeber wollte mit dieser
Vorschrift die Praxis der aufteilenden Bauträger unterbinden, den ersten Ver-
walter unwiderruflich auf Jahrzehnte einzusetzen und damit die Wohnungsei-
gentümer langfristig zu bevormunden. Zum Schutz der Eigentümer sollte si-
chergestellt werden, daß diese einen bestellten Verwalter jedenfalls nach fünf
Jahren ohne das Erfordernis einer Abwahl und ohne Einwirkungsmöglichkeit
des Verwalters durch einen anderen ersetzen können (vgl. Begründung zum
Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und
der Verordnung über das Erbbaurecht, BT-Drucks. 7/62, S. 5, 6, 8). Um dieses
Ziel zu erreichen, führte der Gesetzgeber nicht nur eine Befristung der Ver-
walterbestellung ein, sondern bestimmte daneben, daß andere als in § 26
Abs. 1 WEG vorgesehene Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung
unzulässig sind (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Hierdurch sollte insbesondere ver-
hindert werden, daß die Eigentümergemeinschaft durch Verträge mit dem Ver-
walter oder mit Dritten zur (erneuten) Bestellung eines bestimmten Verwalters
verpflichtet werden kann (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 8). Ein unzulässiger Druck
zur Bestellung eines bestimmten Verwalters kann aber auch dadurch ausgeübt
werden, daß die Wohnungseigentümer mit diesem einen Verwaltervertrag
schließen, dessen Laufzeit über die Bestellungsdauer hinausgeht; denn hier-
durch wird ein faktischer Zwang geschaffen, den Verwalter erneut zu bestellen
(Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26 Rdn. 64). Mithin folgt aus § 26 Abs. 1 Sätze 2
und 4 WEG, daß auch eine vertragliche Bindung der Wohnungseigentümer an
den Verwalter nicht über die vorgeschriebene Bestellungszeit hinausgehen
darf, also ebenfalls nur für höchstens fünf Jahre eingegangen werden kann
(vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO; Merle, Bestellung und Abberufung des Ver-
walters, aaO, S. 63 f; ähnlich Weitnauer/Hauger, aaO, § 26 Rdn. 35; vgl. auch
Müller, Praktische Fragen, aaO, Rdn. 438).
(2) Die Regelungen in § 26 Abs. 1 Sätze 2 und 4 WEG sind nicht durch
das später in Kraft getretene Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG ver-
drängt worden. Dies folgt allerdings nicht bereits aus § 8 AGBG (vgl. Staudin-
ger/Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 292; a.A. aber Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 26
Rdn. 83; MünchKomm-BGB/Röll, aaO; Müller, Praktische Fragen, aaO,
Rdn. 442; ders., DWE 1981, 48; Löwe/von Westphalen/Trinkner, aaO; Drabek,
aaO; Deckert, aaO; Schulz, aaO). Denn § 8 AGBG eröffnet eine Inhaltskon-
trolle gemäß §§ 9 ff AGBG auch für solche vertraglichen Regelungen, die von
einer gesetzlich eingeräumten Gestaltungsbefugnis - wie hier von der Laufzeit
bis zu fünf Jahren - Gebrauch machen und dadurch das Gesetz zwar nicht ab-
ändern, wohl aber ergänzen (vgl. BGHZ 100, 157, 179; 106, 42, 45;
MünchKomm-BGB/Basedow, aaO, § 8 AGBG Rdn. 9; Staudinger/Coester, BGB
[1998], § 8 AGBG Rdn. 34, 37 f; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 8 Rdn. 34;
Erman/Hefermehl/ Werner, aaO, § 8 AGBG Rdn. 4).
Die danach auch für eine formularmäßige Laufzeitvereinbarung im Sinne
des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG eröffnete inhaltliche Überprüfung nach §§ 9 ff
AGBG bedeutet jedoch nicht, daß eine solche Vertragsklausel dem Verbot des
§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG unterfällt. Der Anwendungsbereich des § 11 Nr. 12 lit. a
AGBG erstreckt sich nach dessen Normzweck nicht auf solche Dauerschuld-
verhältnisse, für die - wie hier - bereits eine interessengerechte Sonderrege-
lung besteht. § 11 Nr. 12 lit. a AGBG liegt der Gedanke zugrunde, daß langfri-
stige Verträge regelmäßig die Entscheidungsfreiheit der Kunden in besonde-
rem Maße einschränken, ohne daß eine solche Bindung stets durch die Natur
des Vertrags vorgegeben wird (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs eines
AGB-Gesetzes, BT-Drucks. 7/3919, S. 37). Solche Vertragsbindungen beein-
trächtigen insbesondere deswegen schutzwürdige Belange der Kunden, weil
diese häufig nur auf begrenzte Zeit überblicken können, ob und inwieweit ihr
Bedarf und ihr Interesse an den in Anspruch genommenen Leistungen (Zeit-
schriftenbezug, Mitgliedschaft in einem Buchklub u.ä.) erhalten bleiben (BT-
Drucks. 7/3919, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/5422, S. 9). Zu den Besonder-
heiten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts passen diese Erwägungen
jedoch ersichtlich nicht. Die Eigentümergemeinschaft muß nicht nur zwingend
die Dienste eines Verwalters in Anspruch nehmen (§ 20 Abs. 2 WEG), sondern
hat in der Regel auch ein sachliches Interesse an einer längerfristigen, konti-
nuierlichen Verwaltertätigkeit (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Eine längere Bin-
dung an einen bestimmten Verwalter entspricht damit durchaus den Zielset-
zungen des Wohnungseigentumsrechts. Allerdings sind die Eigentümer davor
zu schützen, daß ihre rechtliche Stellung unangemessen beschnitten wird.
Dies ist der Fall, wenn sie - zumal vom teilenden Bauträger - unbefristet, unwi-
derruflich oder über Jahrzehnte hinweg an einen bestimmten Verwalter gebun-
den werden (vgl. BT-Drucks. 7/62, S. 5). Diesen schutzwürdigen Belangen der
Wohnungseigentümer hat - wie bereits ausgeführt (oben bei III 3 b) - der Ge-
setzgeber im Jahr 1973 nach Abwägung aller maßgeblichen Gesichtspunkte
mit der Einführung einer unabdingbaren Höchstfrist von fünf Jahren (§ 26
Abs. 1 Satz 2, 4 WEG) Rechnung getragen. Es gibt weder Anhaltspunkte noch
überhaupt einen Anlaß dafür, daß der Gesetzgeber wenige Jahre später mit
dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes seine für die besonderen Verhältnisse
des Wohnungseigentums getroffene Wertentscheidung teilweise revidieren
und durch eine wesentlich kürzere Höchstlaufzeit ersetzen wollte (vgl. auch
Röll, WE 1989, 114; Staudinger/Coester-Waltjen, aaO, § 11 Nr. 12 AGBG
Rdn. 8). Hiergegen spricht insbesondere, daß er angesichts der Vielgestaltig-
keit der zu regelnden Dauerschuldverhältnisse mit dem Klauselverbot des § 11
Nr. 12 lit. a AGBG erkennbar nur einen allgemeinen, nicht alle Spezialbereiche
erfassenden Interessenausgleich anstrebte (vgl. BT-Drucks. 7/3919, S. 10).
Sollten Verwalterverträge in den Anwendungsbereich dieser Regelung einbe-
zogen werden, hätte der Gesetzgeber im übrigen auch gewährleisten müssen,
daß die Verbindlichkeit einer formularmäßigen Laufzeitklausel allen Wo h-
nungseigentümern gegenüber einheitlich beurteilt wird (vgl. auch Senat, BGHZ
99, 90, 96 f; Weitnauer/Hauger, aaO, § 7 Rdn. 28, jeweils zur Frage einer
AGBG-Kontrolle von Teilungserklärungen). Dies ist aber nicht geschehen, weil
§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG bei Wohnungseigentümern, die - wie hier die Antrags-
gegnerin zu 1 - Kaufleute bzw. Unternehmer sind, von vornherein nicht gilt (vgl.
§ 24 AGBG a.F. bzw. n.F.).
dd) Unterliegen die in §§ 2.1 bis 2.3 des Verwaltervertrags gestellten
Laufzeitbedingungen somit nicht der Inhaltskontrolle nach § 11 Nr. 12 lit. a
AGBG, bleibt lediglich zu erörtern, ob sie gegen § 9 AGBG verstoßen. Dies ist
jedoch zu verneinen. Die betreffenden Klauseln benachteiligen die Wohnungs-
eigentümer nicht unangemessen; denn sie stehen im Einklang mit der vom Ge-
setzgeber in § 26 Abs. 1 Sätze 2 bis 4 WEG getroffenen Wertentscheidung
(vgl. von Westphalen/Furmans, aaO, Rdn. 10). Sie sind im gegebenen Fall
auch nicht aufgrund der finanziellen Belastung der Eigentümer (vgl. BGH, Urt.
v. 4. Dezember 1996, XII ZR 193/95, NJW 1997, 739, 740) oder wegen beson-
derer Umstände beim Vertragsabschluß (vgl. § 24 a Nr. 3 AGBG) als rechts-
mißbräuchlich zu werten.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG (i.V.m. mit dem Rechts-
gedanken aus § 92 Abs. 2 ZPO), die Festsetzung des Geschäftswerts beruht
auf § 48 Abs. 3 WEG. Grundlage für die Wertbemessung ist die Vergütung der
Antragstellerin für die restliche Laufzeit des Vertrags (vgl. Staudinger/Wenzel,
aaO, § 48 Rdn. 22; Weitnauer/Hauger, aaO, § 48 Rdn. 4, jeweils m.w.N). Der
Senat hat für den Geschäftswert der ersten Instanz von der durch § 31 Abs. 1
Satz 2 KostO eröffneten Möglichkeit Gebrauch gemacht.
Wenzel
Krüger
Klein
Lemke
Gaier