BGH Urteil vom 17.07.2002 – XII ZR 86/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 86/01

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. Juli 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGB § 571 a.F.

§ 571 BGB a.F. ist auf einen Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer einem Un-

ternehmen das ausschließliche Recht gewährt, auf dem Grundstück eine Breitband-

kabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelan-

schlußverträge abzuschließen, nicht - und zwar auch nicht entsprechend - anwend-

bar.

BGH, Urteil vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01 - OLG München

LG München I

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts München vom 19. Oktober 2000 wird auf Kosten der Klä-

gerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Unterlassung der Nutzung einer

Satellitenempfangsanlage, hilfsweise deren Entfernung.

Die Beklagten sind Eigentümer von Wohnungen in einer größeren

Wohnanlage in M. . Die Klägerin hatte mit der Voreigentümerin der Haus-

grundstücke im Juni 1993 einen als "Versorgungsvereinbarung über den Einbau

und Betrieb einer Kabelrundfunk-Verteilanlage (Breitbandanlage)" bezeichneten

Vertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag gewährte die Voreigentümerin der

Klägerin das ausschließliche Recht, auf ihren Grundstücken und in den sich

darauf befindenden Gebäuden und Wohnungen eine Breitband-Verteilanlage

mit Anschlußvorrichtungen einzubauen und zu betreiben, sowie Einzelan-

schlußverträge mit interessierten Mietern abzuschließen. Sie räumte der Kläge-

rin in ihren allgemeinen Vertragsbedingungen darüber hinaus das Recht ein,

vorrangig die Versorgung mit eventuell weiteren Kommunikationsmedien (z.B.

Satellitenrundfunk) zu den in dem abgeschlossenen Vertrag vereinbarten Be-

dingungen zu übernehmen (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbe-

dingungen). Sie verpflichtete sich ferner, der Klägerin während der ortsüblichen

Geschäftszeiten Zutritt zu den Räumen, in denen der Übergabepunkt und die

Hausverteilanlage installiert wurden, zu gewähren. Für den Fall der Veräuße-

rung des Grundstücks war sie gehalten, den Erwerber zur Einhaltung des Ge-

stattungsvertrages zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Ver-

tragsbedingungen). Die Klägerin verpflichtete sich zur Übernahme aller im Zu-

sammenhang mit der Errichtung, Instandhaltung, Änderung und Erweiterung

der Anlage anfallenden Arbeiten und Kosten. Sie sollte Eigentümerin der nur zu

vorübergehendem Zweck eingebauten Breitband-Hausverteilanlage bleiben und

ausschließlich zur Nutzung und freien Disposition über die Anlage befugt sein.

Der Vertrag konnte frühestens nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von

einem Jahr schriftlich gekündigt werden. Die Klägerin war bei Beendigung des

Vertrages berechtigt, sämtliche Vorrichtungen der Anlage wegzunehmen und

den alten Zustand wiederherzustellen, oder die Anlage stillzulegen.

Die Klägerin ließ die Breitbandkabel-Verteilanlage auf ihre Kosten instal-

lieren und schloß mit einigen Mietern Einzelanschlußverträge ab.

Nachdem die Beklagten nach Teilung des Eigentums Wohnungseigen-

tum erworben hatten, stattete die Eigentümergemeinschaft im Jahr 1998 die

seit 1981 vorhandene Gemeinschaftsantenne für den Fernseh- und Rundfunk-

empfang mit einer Satellitenempfangsanlage aus. Ihr Verwalter hatte der Kläge-

rin zuvor mitgeteilt, daß sich die Wohnungseigentümer an den ihnen beim Kauf

unbekannten Vertrag mit der Klägerin nicht gebunden sähen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin

hatte keinen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie ihr Klagebegeh-

ren weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg, da die Rechte und Pflichten aus dem

zwischen der Klägerin und der Voreigentümerin geschlossenen Vertrag nicht

auf die Beklagten übergegangen sind.

1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daß

§ 571 BGB a.F., der den Eintritt des Grundstückserwerbers in die sich aus dem

Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters anordne, nicht

anwendbar sei, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag nicht um

einen Miet- oder Pachtvertrag handele. Der Vertrag habe nicht die Überlassung

einer bestimmten Fläche in einem Raum oder an einer Wand des Anwesens

zum Gegenstand, sondern beziehe sich auf einen beliebigen Platz im Anwesen,

der mit der Voreigentümerin bzw. der Hausverwaltung abzusprechen gewesen

sei. Es gebe keine Vereinbarung, die der Klägerin die tatsächliche Gewalt über

eine Wand- oder Bodenfläche einräume. Vielmehr sei der Zutritt zu den Räu-

men, in denen die Vorrichtungen installiert gewesen seien, auf die üblichen Ge-

schäftszeiten beschränkt worden. Infolgedessen ähnele der Gegenstand des

Vertrages nicht der Überlassung eines Teils von Räumen oder Flächen, son-

dern der schuldrechtlichen Grundvereinbarung einer Grunddienstbarkeit, die

sich darauf beschränke, in dem Anwesen eine Anlage einbauen und halten zu

dürfen. Auch fehle es an der für einen Mietvertrag erforderlichen Entgeltlichkeit.

Die Vergütung für den Breitbandanschluß sei von dem Mieter zu zahlen; eine

von der Klägerin gesehene Wertsteigerung bleibe deshalb in ihren Händen.

2. Dies hält zwar nicht in allen Punkten der Begründung, jedoch im Er-

gebnis einer rechtlichen Überprüfung stand.

a) Eine vertragliche Übernahme der Verpflichtungen aus dem zwischen

der Voreigentümerin und der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Woh-

nungseigentümer hat unstreitig nicht stattgefunden, da die Voreigentümerin ih-

rer Verpflichtung aus Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingun-

gen, bei einer Veräußerung des Anwesens den Erwerber zur Einhaltung des

Gestattungsvertrags zu verpflichten, nicht nachgekommen ist.

b) Auch ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten gemäß

§§ 571, 580 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW

2000, 2346) kommt vorliegend nicht in Betracht.

aa) Allerdings scheitert eine Anwendung des § 571 BGB a.F. nicht be-

reits daran, daß mangels hinreichender Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes

kein Mietvertrag vorliegt.

Voraussetzung für einen Mietvertrag ist die Überlassung einer bestimm-

ten Sache zum Gebrauch. Der Mietgegenstand muß im Mietvertrag individuell

bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Diese Voraussetzung ist hier entge-

gen der Auffassung des Berufungsgerichts erfüllt. Der genaue Ort für die In-

stallation der zum Betrieb einer Breitband-Verteilanlage erforderlichen Vorrich-

tungen und Leitungen ist entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit der

Eigentümerin bzw. Hausverwalterin abgesprochen worden. Damit steht fest,

welche Grundstücks- und Gebäudeteile der Klägerin zum Gebrauch überlassen

und von ihr benutzt werden dürfen.

bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt auch die für die

Annahme eines Mietvertrags notwendige Gebrauchsüberlassung vor. Die Fra-

ge, was der Vermieter im Einzelfall tun muß, um seiner Pflicht zur Gebrauchs-

überlassung i.S. des § 535 BGB a.F. zu genügen, richtet sich nach der Art und

dem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist.

Nur wenn hiernach der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz vor-

aussetzt, gehört zur Gebrauchsgewährung auch die Verschaffung des Besitzes.

Ist dagegen der vertragsgemäße Gebrauch nur ein beschränkter, richtet er sich

z.B. nur auf eine gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepaßte Nutzung, so

daß eine ständige Besitzüberlassung zur Gebrauchsgewährung nicht erforder-

lich ist, entfällt damit noch nicht das für die Miete erforderliche Element der Ge-

brauchsgewährung (BGH, Urteil vom 1. Februar 1989 - VIII ZR 126/88 - NJW-

RR 1989, 589 m.w.N., Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,

Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 175). Insofern reicht es aus, daß die

Voreigentümerin der Klägerin die nötige Fläche für die Verteilerkästen und die

Leitungen zur Verfügung stellte und ihr für die laufende Wartung und Instand-

haltung den Zutritt zu den ortsüblichen Geschäftszeiten gewährte. Die Einräu-

mung weitergehender Besitzrechte war - auch nach dem übereinstimmenden

Parteiwillen - nicht erforderlich.

cc) Zweifeln begegnet schließlich auch die Auffassung des Berufungsge-

richts, daß es am erforderlichen Merkmal der Entgeltlichkeit fehle. Denn als

Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung kommen nicht nur

Geld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Ge-

brauchsgewährungen in Betracht (st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 1994

- V ZR 292/92 - NJW-RR 1994, 971; Staudinger/Emmerich 13. Bearb. 1995

§ 535 BGB Rdn. 160 jew. m.N.). Als eine solche geldwerte Gegenleistung

könnte hier der Einbau der Breitbandanlage angesehen werden. Sie sollte zwar

laut Vertrag im Eigentum der Klägerin verbleiben, ihr Einbau bot aber dem

Vermieter die Möglichkeit, die Wohnungen als mit dem aktuellen technischen

Stand von Rundfunk- und Fernsehempfangsanlagen ausgestattet anzubieten.

Ob es für die Frage der Entgeltlichkeit darüber hinaus erforderlich ist, daß sich

der Mietwert der Wohnungen gegenüber dem früheren Zustand in meßbarer

Weise erhöht hat, was die Beklagten bestreiten, ist fraglich, kann aber hier da-

hinstehen. Denn das Berufungsgericht hat nicht den gesamten Inhalt des Ver-

sorgungsvertrages beachtet und ihn daher rechtlich nur unzureichend gewür-

digt. Bei einer solchen Gesamtbetrachtung scheidet eine Anwendung des § 571

BGB a.F. bereits aus anderen Gründen, als vom Berufungsgericht angenom-

men, aus.

c) Für den von § 571 BGB a.F. angeordneten Eintritt des Erwerbers ei-

nes vermieteten Grundstücks in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden

Rechte und Pflichten ist nur dann Raum, wenn der Schwerpunkt des Vertrags-

verhältnisses in den mietrechtlichen Beziehungen liegt (Staudinger/Emmerich

aaO § 571 BGB Rdn. 18, 20). Daran fehlt es hier. Die Klägerin und die Grund-

stückseigentümerin haben einen gemischten Vertrag geschlossen, der zwar

mietvertragliche Elemente (s. oben) enthält, dessen Schwergewicht jedoch

darin liegt, daß die Grundstückseigentümerin der Kabelbetreiberin neben dem

Recht zum Einbau der Breitbandkabelanlage das ausschließliche Recht ein-

räumt, auf ihrem Grundstück die Anlage zu betreiben, mit den an einer Kabel-

versorgung interessierten Mietern Einzelanschlußverträge abzuschließen und

hieraus Gewinne zu erzielen. Die Klägerin sollte ferner berechtigt sein, vorran-

gig auch die Versorgung mit weiteren Kommunikationsdiensten (z.B. Satelliten-

rundfunk) zu übernehmen. Um ihr die daraus erzielbaren Verdienstmöglichkei-

ten auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks zu erhalten, hatte die

Voreigentümerin die Verpflichtung übernommen, den späteren Grundstückser-

werber zur Einhaltung des "Gestattungsvertrages" zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2

Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Die Hauptpflicht der Grund-

stückseigentümerin bestand daher in der Gestattung der ausschließlichen Ver-

sorgung der Mieter mit den Kommunikationsdiensten der Klägerin. Die Grund-

stückseigentümerin hatte daran ihrerseits ein Interesse, da damit nicht nur eine

für die gesamte Wohnanlage umfassende und einheitliche Versorgung mit den

Kommunikationsmitteln eines einzigen Anbieters geschaffen wurde, was für

sich allein schon als vorteilhaft angesehen werden kann, sondern auch ge-

währleistet war, daß die Anlage ständig durch einen Verantwortlichen instand

gehalten, im Bedarfsfall repariert und den neueren technischen Entwicklungen

angepaßt wird (s. Ziff. 1 Abs. 1 und 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen).

Demgegenüber sind die mietvertraglichen Elemente, die im wesentlichen

in der Zurverfügungstellung der für die Anlage erforderlichen Fläche und der

Gestattung von Wartung und Instandhaltung liegen, nur von untergeordneter

Bedeutung. Damit ähnelt das Vertragsverhältnis jenen Verträgen, in denen der

Schwerpunkt in der Gestattung des Betriebs eines Gewerbes in den Räumen

eines anderen besteht (vgl. Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 18), also etwa den

Automatenaufstellverträgen, für die der VIII. Zivilsenat (BGHZ 47, 202, 203 ff)

ausgeführt hat, daß das entscheidende und den Vertragstyp charakterisierende

Merkmal nicht die Zurverfügungstellung der vom Automaten beanspruchten

Fläche ist, sondern deren Wesensinhalt die Eingliederung des Automaten in

den gewerblichen Betrieb des anderen Vertragspartners ist. Er hat daher die

Anwendung mietrechtlicher Vorschriften (hier § 566 BGB a.F.) auf ein solches

Vertragswerk verneint. In ähnlicher Weise hat auch der Senat bei einem Ver-

trag, der es einem Unternehmen gestattete, auf dem Übungsgelände eines

Golfclubs Entfernungstafeln aufzustellen und diese mit Werbung zu versehen,

die Hauptpflicht des Golfgeländeinhabers nicht in der Gebrauchsüberlassung

des Platzes für die Tafeln, sondern in der Einräumung eines Exklusivrechts auf

Werbung gesehen und den Vertrag deshalb der Rechtspacht gleichgestellt. Da

die mietrechtlichen Elemente des Vertrages gegenüber dem Werberecht zu-

rücktraten, hat er demgemäß die Anwendung der in Frage stehenden miet-

rechtlichen Vorschriften des § 549 BGB a.F. verneint (Senatsurteil vom

21. Januar 1994 - XII ZR 93/92 - NJW-RR 1994, 558). Entsprechende Grund-

sätze müssen auch hier gelten, so daß eine Anwendung des § 571 BGB a.F.

- auch im Wege einer Analogie - ausscheidet.

Hahne

Weber-Monecke

Wagenitz

Fuchs

Vézina