BGH Urteil vom 19.07.2002 – V ZR 204/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 204/01

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 19. Juli 2002 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. Juli 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 11. April 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11. April 1996 erwarb die Kläge-

rin von der Beklagten ein 15.138 qm großes Grundstück für 2 Mio. DM. § 4

Abs. 10 lautet:

"Bei der Bemessung des Kaufpreises für Grund und Boden sind die Parteien davon ausgegangen, daß für die bauliche Ausnut- zung des Kaufgegenstandes eine GFZ von mindestens 0,59 ge- geben ist. Sollte eine höhere oder niedrigere GFZ auf dem Grundstück objektiv erzielbar sein und der Käufer diese mit sei- nem Bauvorhaben ganz oder teilweise ausnutzen, so erhöht bzw. senkt sich der Kaufpreisteil für Grund und Boden gemäß Abs. 1

um DM 33.900 pro GFZ-Veränderung von 0,01, ggf. anteilig. Der Kaufpreis jedoch mindestens DM 1.700.000,00.

gemäß Abs. 1

beträgt

GFZ-Veränderungen, die erst nach dem 31.12.2000 eintreten, bleiben unberücksichtigt. Über vor diesem Datum liegende GFZ- Veränderungen hat der Käufer den Verkäufer unaufgefordert un- verzüglich zu unterrichten.

..."

In § 5 Abs. 2 heißt es u.a.:

"Der Verkäufer übernimmt für die Beschaffenheit und Verwend- barkeit sowie die Richtigkeit der Grundbuchangaben, für die Grö- ße und Maße der Fläche des Kaufgegenstandes keinerlei G e- währ."

In §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 wurde ein Rücktrittsrecht für Verkäufer und

Käufer für den Fall vereinbart, daß auf dem Vermögensgesetz, dem Investiti-

onsvorranggesetz oder auf Restitutionsansprüchen öffentlich-rechtlicher Kör-

perschaften beruhende Hindernisse für den Eigentumsübergang nicht inner-

halb einer bestimmten Frist beseitigt werden können.

In § 8 verpflichtete sich die Klägerin zu einer Investition von ca.

20 Mio. DM durch Errichtung von ca. 100 Wohnungen mit ca. 7.600 qm Wohn-

raum innerhalb von zwei bis vier Jahren nach Erteilung einer rechtskräftigen

Baugenehmigung.

Zur Sicherung der Kaufpreisforderung hinterlegte die Klägerin bei dem

beurkundenden Notar eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des Kauf-

preises.

Ein Bebauungsplan für das Kaufgrundstück ist noch nicht in Kraft getre-

ten. Deshalb hat die Klägerin ihre Investitionsverpflichtung bisher nicht erfüllt.

Mit der Behauptung, das Bauvorhaben sei endgültig gescheitert, weil der

von der Gemeinde bereits beschlossene Bebauungsplan wegen Einwendungen

übergeordneter Behörden nicht wirksam werde, hat die Klägerin von der Be-

klagten verlangt, den Notar zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an die

Klägerin zu ermächtigen; außerdem hat sie die Verurteilung der Beklagten zur

Zahlung von 0,75 % Zinsen aus dem Bürgschaftsbetrag seit dem 10. Septem-

ber 1997 beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung

der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung

die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin die Rückab-

wicklung des Kaufvertrags weder nach den Grundsätzen vom Wegfall der Ge-

schäftsgrundlage noch nach den über das Nichterreichen des vereinbarten

Zwecks noch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, weil die

tatsächlichen Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute nicht gegeben seien.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Dem Berufungsgericht ist schon insoweit nicht zu folgen, als es zu-

nächst eine Rückabwicklung des Kaufvertrags nach den Grundsätzen vom

Wegfall der Geschäftsgrundlage prüft. Erweisen sich, wie hier, die beiderseiti-

gen Vorstellungen der Vertragspartner über die Durchführung eines Bauvorha-

bens als irrig, ist zunächst zu klären, ob dem Vertrag im Wege der ergänzen-

den Auslegung zu entnehmen ist, welche Regelung die Parteien getroffen ha-

ben würden, wenn sie an ein Scheitern des Bauvorhabens gedacht hätten

(Senatsurt. v. 3. Oktober 1980, V ZR 100/79, WM 1981, 14, 15).

2. Soweit das Berufungsgericht das Vorhandensein einer Vertragslücke

verneint, ist seine Auslegung fehlerhaft.

a) Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen durch das Berufungs-

gericht kann von dem Revisionsgericht darauf überprüft werden, ob gesetzliche

Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfah-

rungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Ausle-

gungsstoff unberücksichtigt geblieben ist (st. Rspr., s. nur Senatsurt. v. 1. Okto-

ber 1999, V ZR 168/98, WM 1999, 2513, 2514; Senatsurt. v. 22. Juni 2001,

V ZR 56/00, Umdr. S. 5 [insoweit nicht in BGH-Report 2001, 817 f abgedruckt]).

Insoweit rügt die Revision allerdings ohne Erfolg einen Verstoß gegen die

Denkgesetze, weil das Berufungsgericht nicht erkannt habe, daß die Ermittlung

des endgültigen Kaufpreises aufgrund der in einem Bebauungsplan festge-

setzten GFZ die rechtliche Möglichkeit der Bebauung voraussetze. Das Beru-

fungsgericht hat nämlich zu Recht berücksichtigt, daß der Mindestkaufpreis

von 1,7 Mio. DM von der GFZ unabhängig ist. Jedoch gehört zu den aner-

kannten Auslegungsgrundsätzen die Berücksichtigung der Interessenlage der

Vertragspartner (Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Dagegen hat das Beru-

fungsgericht verstoßen. Seine Auslegung berücksichtigt weder die Interessen

der Klägerin noch die der Beklagten ausreichend. Beide Parteien gingen näm-

lich unstreitig davon aus, daß auf dem Kaufgegenstand ca. 100 Wohnungen

errichtet werden können; an einem bloßen Grundstücksgeschäft ohne Bebau-

ungsmöglichkeit für die Klägerin waren sie dagegen nicht interessiert, ohne

jedoch für diesen Fall eine Regelung getroffen zu haben.

aa) Der Annahme einer Regelungslücke steht nicht entgegen, daß die

Klägerin zwar nach § 8 Abs. 2 des Vertrags zur Rückübertragung des Grund-

stücks verpflichtet ist, wenn sie nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach

Erteilung der rechtskräftigen Baugenehmigung die vorgesehenen Baumaß-

nahmen durchführt, sie aber nicht zur Rückabwicklung des Vertrags im Fall der

rechtlichen Undurchführbarkeit des Vorhabens berechtigt ist. Denn aus dem

Fehlen einer ausdrücklichen Regelung kann nicht geschlossen werden, daß

die Parteien diesen Punkt in einem bestimmten anderen Sinn geregelt haben.

Eine solche Auslegung hätte zur Folge, daß es keine Vertragslücken gäbe und

damit für eine ergänzende Vertragsauslegung niemals Raum wäre.

bb) Auch der in § 5 des Vertrags vereinbarte Gewährleistungsausschluß

spricht nicht gegen eine Vertragslücke für den Fall der Unbebaubarkeit des

Grundstücks. Zwar rügt die Revision insoweit ohne Erfolg, das Berufungsge-

richt habe sich verfahrensfehlerhaft nicht mit dem Einwand der Klägerin befaßt,

die Klausel in dem ihr vom Berufungsgericht gegebenen Sinn verstoße gegen

§ 3 AGBG; hierzu enthält das Berufungsurteil auf Seite 6 oben ausreichende

Überlegungen. Das Berufungsgericht hat aber übersehen, daß sich der Ge-

währleistungsausschluß nicht auf die fehlende rechtliche Möglichkeit der

Wohnbebauung erstrecken kann. Es ist nämlich weder festgestellt noch sonst

ersichtlich, daß nach dem Inhalt des Vertrags die Bebaubarkeit des Grund-

stücks bereits in dem nach § 459 BGB a.F. maßgeblichen Zeitpunkt des Über-

gangs der Gefahr auf die Klägerin vorhanden sein sollte. Vielmehr haben die

Parteien ihren Überlegungen eine spätere Bebaubarkeit zugrunde gelegt. In

einem solchen Fall finden die Vorschriften der §§ 459 ff BGB a.F. von vornher-

ein keine Anwendung (Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, WM 1977,

118). Deswegen kann sich der Gewährleistungsausschluß hinsichtlich der

Verwendbarkeit des Grundstücks nur auf dessen tatsächliche Beschaffenheit

beziehen.

cc) Schließlich steht der Annahme einer Regelungslücke auch nicht der

Vortrag der Beklagten entgegen, daß der Kaufpreis dem für Bauerwartungs-

land ortsüblichen und angemessenen Preis entsprochen habe. Zwar liegt auch

beim Kauf von Bauerwartungsland das Risiko einer Enttäuschung der Bauer-

wartung beim Käufer (Senat, BGHZ 74, 370, 375). Hier besteht aber die Be-

sonderheit, daß nach den Vorstellungen beider Parteien das Risiko der Be-

baubarkeit nicht bestand; offen war lediglich das Maß der zulässigen Bebau-

ung. Dieser Fall ist dem Kauf von Bauerwartungsland nicht vergleichbar, denn

dort setzen die Vertragspartner die künftige Bebaubarkeit des Kaufgegen-

stands gerade nicht als sicher voraus. Somit verbietet es sich hier, aus der Hö-

he des Kaufpreises auf eine Verteilung des Risikos, daß das Grundstück über-

haupt bebaut werden kann, zu schließen.

b) Die Auslegung des Berufungsgerichts, aufgrund derer es eine Ver-

tragslücke verneint, hat deshalb keinen Bestand. Weitere tatsächliche Fest-

stellungen kommen nicht mehr in Betracht. Das Revisionsgericht ist damit zu

eigener Auslegung befugt (Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Sie führt dazu,

daß die Parteien keine Regelung für den Fall getroffen haben, daß die Bebau-

barkeit des Grundstücks aus Rechtsgründen, nämlich dem Scheitern der Auf-

stellung eines Bebauungsplans, endgültig nicht gegeben ist.

3. Die vom Berufungsgericht unterlassene ergänzende Vertragsausle-

gung kann der Senat aufgrund der seiner Nachprüfung unterliegenden tatsäch-

lichen Grundlagen (§ 561 ZPO a.F.) nachholen, weil die hierzu erforderlichen

tatsächlichen Feststellungen ebenfalls getroffen und weitere Feststellungen

nicht zu erwarten sind (Senatsurt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, NJW

1998, 1219). Die ergänzende Auslegung des Kaufvertrags ergibt hier, daß er

bei fehlender rechtlicher Möglichkeit der Wohnbebauung nicht durchgeführt

werden soll. Das führt entsprechend den in §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 des Vertrags

für andere Fälle des Scheiterns der Wohnbebauung aus Rechtsgründen ge-

troffenen Vereinbarungen zu einem Rücktrittsrecht der Klägerin, dessen Aus-

übung in der Erhebung der Klage zu sehen ist. Da es sowohl für die Klägerin

als auch die Beklagte beim Vertragsschluß entscheidend darauf ankam, daß

auf dem Grundstück ca. 100 Wohnungen errichtet werden, wäre eine andere

Auslegung weder interessengerecht noch mit Treu und Glauben vereinbar.

4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO

a.F.) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das

Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F.), damit es aufklä-

ren kann, ob eine Wohnbebauung auf dem Grundstück endgültig unmöglich ist.

Wenzel Tropf Klein

Lemke Gaier