BGH Urteil vom 25.07.2002 – III ZR 113/02
III. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 25. Juli 2002 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
BGHZ:
BGHR:
ja
ja
ja
BGB § 134
WoVermG § 6 Abs. 1
Bietet ein Wohnungsvermittler entgegen dem Verbot des § 6 Abs. 1 Wo-
VermG Wohnräume an, ohne dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder
einem anderen Berechtigten zu haben, führt dies nicht zur Nichtigkeit des
mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages.
BGH, Urteil vom 25. Juli 2002 - III ZR 113/02 - LG Verden
AG Syke
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkam-
mer des Landgerichts Verden vom 22. Februar 2002 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die klagende Immobilienmaklerin bot dem Beklagten, der eine Wohnung
für sich und seine Familie suchte, an, ihm ein geeignetes Objekt zu vermitteln.
Sie benannte ihm ein Einfamilienhaus in W. , das ihr die Eheleute G.
an die Hand gegeben hatten. Diese waren Mieter und
suchten einen Nachmieter. Der Beklagte mietete das Einfamilienhaus. Die Klä-
gerin fordert von ihm Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte macht gel-
tend, der Vermieter sei nicht damit einverstanden gewesen, daß die Eheleute
G. die Klägerin beauftragt hätten, für sie einen Nachmieter
zu suchen. Daher habe wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134
BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung
vom 4. November 1971, BGBl. I S. 1747, künftig WoVermG) ein wirksamer
Maklervertrag nicht zustande kommen können.
Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs
stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zuge-
lassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-
richtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Maklerpro-
vision verneint, weil zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag nicht
zustande gekommen sei. Für die von der Klägerin entfaltete Maklertätigkeit
habe weder ein Auftrag noch die Zustimmung der Eheleute B. , der Ver-
mieter und Eigentümer des Hauses, vorgelegen. Ein von den Parteien mögli-
cherweise geschlossener Maklervertrag sei daher jedenfalls nichtig wegen
Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1
WoVermG).
2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Prü-
fung nicht stand. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG führt nicht zur Nich-
tigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Da-
her kann offenbleiben, ob hier eine Verletzung des § 6 Abs. 1 WoVermG aus-
scheidet, weil die Klägerin im Auftrag der Vormieter G.
handelte und diese, wie die Revision meint, "Berechtigte" im Sinne der vorge-
nannten Bestimmung waren.
a) Ob § 6 Abs. 1 WoVermG ein gesetzliches Verbot mit Nichtigkeitsfolge
für den Maklervertrag enthält, kann allerdings nicht schon aus der Gesetzes-
sprache ("darf ... nur, wenn ...") entnommen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ
118, 142, 146). Einen Hinweis auf das Nichtbestehen eines solchen Verbots
gibt das Gesetz jedoch dadurch, daß es an anderer Stelle die Unwirksamkeit
von Vereinbarungen anordnet (§§ 2 Abs. 5; 3 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. 5 Abs. 2; 3
Abs. 4 Satz 1; 4 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 WoVermG) oder dem Woh-
nungsvermittler ausdrücklich einen Anspruch versagt (§ 2 Abs. 2 und 3
WoVermG). Hingegen steht das Verbot des § 6 Abs. 1 WoVermG - nach sei-
nem Wortlaut und nach dem Willen des Gesetzgebers (Begründung der Bun-
desregierung zu dem Entwurf eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesse-
rung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549
S. 13 <zu Art. 5 § 7-E>) - allein unter der Bußgeldsanktion des § 8 Abs. 1 Nr. 3
WoVermG (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1976, 1408 a.E.; Baader/Gehle, Gesetz
zur Regelung der Wohnungsvermittlung 1993 § 6 Rn. 26; a.A. Windisch WuM
1999, 265, 268).
b) Für die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB
nichtig sind, kommt es aber vor allem auf den Sinn und Zweck des Verbots an.
Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des
Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksam-
keit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Die Nichtigkeit kann im
Ausnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger Verbote folgen, falls der
Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Rechts-
geschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (st. Rspr., vgl.
Senatsurteil aaO S. 144 f; BGHZ 115, 123, 125; 146, 250, 257 f). Diese Vor-
aussetzung ist bei § 6 Abs. 1 WoVermG nicht erfüllt (h.M.: OLG Karlsruhe aaO;
Staudinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 § 652 Rn. 43 und 47; Dehner in BGB-
RGRK 12. Aufl. 1978 vor § 652 Rn. 13; Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl. 2002
man/O. Werner, BGB 10. Aufl. 2000 § 652 Rn. 35; Soergel/Lorentz, BGB
12. Aufl. 1999 § 652 Rn. 22; Baader/Gehle aaO Rn. 26 ff; Weimar BlGBW
1974, 92, 93; vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1979, 878, 879; a.A. LG Hannover
NJW-RR 1991, 1295 f; Dehner, Das Maklerrecht - Leitfaden für die Praxis 2001
Rn. 346; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers 1981
S. 91 f; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 254 f; Benöhr NJW 1973,
1286 f; Windisch aaO).
aa) § 6 Abs. 1 WoVermG normiert ein einseitig an den Wohnungsver-
mittler gerichtetes Verbot, Wohnungen ohne Auftrag des Vermieters oder eines
sonst Berechtigten anzubieten (vgl. BT-Drucks. aaO <zu Art. 5 § 8-E>). Die
Bestimmung soll unterbinden, daß Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten,
von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zei-
tungen entnommen haben, ohne daß sie von den Berechtigten einen entspre-
chenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und
Unkosten für vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden (BT-
Drucks. aaO <zu Art. 5 § 6-E>; a.A. Dehner, Das Maklerrecht aaO).
bb) Die vorbeschriebene Zielrichtung mag zwar mittels der Nichtigkeits-
sanktion am besten erreicht werden (vgl. LG Hannover aaO 1296; Benöhr aaO
1286). Das genügt indes für die Annahme eines Verbotsgesetzes im Sinne des
§ 134 BGB nicht. Das Gesetz muß die Nichtigkeit des verbotswidrigen Ge-
schäfts vielmehr erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders erreicht und
das betreffende Geschäft nicht hingenommen werden kann (Senat BGHZ 118,
142, 145; BGHZ 146, 250, 258). So liegt es bei § 6 Abs. 1 WoVermG aber
nicht.
War die Besichtigung der Wohnung erfolglos, weil der Vermieter die
Wohnung dem Makler nicht an die Hand gegeben hatte, so erhält der Makler
nach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts ohnehin keine Vergütung
(§ 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermG). Hat dagegen der Nachweis zum
Abschluß eines Mietvertrages geführt, so hat sich die Gefahr eines unnützen
Zeit- und Kostenaufwandes, die die Gesetzesvorschrift vermeiden will, nicht
verwirklicht. Die Unwirksamkeit des Provisionsversprechens, obwohl dem
Wohnungssuchenden eine vollwertige Leistung erbracht wurde, könnte nur
dem generalpräventiven Zweck dienen, dem Makler durch eine solche Nichtig-
keitssanktion von vornherein jeden Anreiz für einen Wohnungsnachweis ohne
Vermieterauftrag zu nehmen. Dieser Zweck wird jedoch bereits in ähnlicher
Weise durch die Bußgeldandrohung des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG erreicht.
Dabei erscheint die Verhängung eines Bußgeldes gegenüber der Nichtigkeits-
folge insofern sachgerechter, als sie eine ungerechtfertigte - jedenfalls durch
den Zweck des § 6 Abs. 1 WoVermG nicht gedeckte - Begünstigung des Woh-
nungssuchenden vermeidet (vgl. OLG Karlsruhe aaO; Baader/Gehle aaO
Rn. 27 ff). Entstehen dem vergeblich Wohnungssuchenden Kosten, weil der
Makler keinen Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten hatte,
kann er den Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
3. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden. Das Beru-
fungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt,
ob die Parteien überhaupt einen Nachweismaklervertrag geschlossen haben
und die Klägerin den geschuldeten Nachweis erbracht hat. Die neue Verhand-
lung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, auf die hierzu erhobenen Rügen
der Revisionserwiderung einzugehen.
Rinne
Wurm
Kapsa
Dörr
Galke