BGH Urteile vom 11.09.2002 – XII ZR 219/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 219/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 11. September 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. September 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 21. Juni 2000 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen; jedoch werden Gerichtskosten für das Re-

visionsverfahrens nicht erhoben.

Von Rechts wegen

Die Beklagte vermietete dem Kläger mit Vertrag vom 1. Oktober 1997,

dessen § 5 eine Wertsicherungsklausel enthält, für die Zeit ab 15. November

1997 ein Ladenlokal "mit einer Gesamt-Verkaufsfläche von 114 qm".

In § 1 des Mietvertrages heißt es:

"Das Ladenlokal mit einer VK-Fläche von 114 qm ist Mietgegenstand,

dazu gehört noch ein Lagerkeller, der Bestandteil dieses Vertrages ist. Vermie-

tet wird also eine zu berechnende Gesamtfläche von 114 qm. Ein neuer Grund-

rißplan ist vom Vermieter zu erstellen und ebenfalls Bestandteil des Vertrages.

Alle Flächen sind Netto-Nutzflächen."

Weiter heißt es in § 3:

"Der Mietzins für den Laden beträgt pro qm jeweils 75,-- DM. Bei einer

Fläche von 114 qm ergibt dieses einen monatlichen Betrag von 8.550,-- DM."

Mit seiner Klage begehrt der Kläger Feststellung, daß er ab Vertragsbe-

ginn nur 6.450 DM monatlichen Mietzins schulde, da die für dessen Berech-

nung nach den Vorstellungen der Parteien maßgebliche Mietfläche tatsächlich

erheblich geringer und das Mietobjekt deshalb mit einem Fehler behaftet sei,

der eine Herabsetzung des Mietzinses auf diesen Betrag rechtfertige.

Die Beklagte behauptet hingegen, anläßlich der Besichtigung des La-

denlokals am 30. September 1997 hätten die Parteien den Mietzins mit

8.550 DM monatlich vereinbart, ohne daß über die Größe des Ladenlokals ge-

sprochen worden sei. Die Mietfläche habe sie erst bei Abfassung des Vertrages

anhand einer ihr vorliegenden Teilungserklärung mit 114 qm ermittelt.

In erster Instanz hatte sie zum einen die Ansicht vertreten, daß von einer

Verkehrsfläche von 114 qm auszugehen sei, die bei der Bildung des Mietzinses

ein wertbestimmender Faktor gewesen sei, und zum anderen vorgetragen, mit

dem Kläger einen schriftlichen Mietvorvertrag geschlossen zu haben, in dem es

unter anderem heißt:

"Der Laden hat eine Größe von ca. 114 m, davon sind an VK-Fläche ca.

100 qm nutzbar zu machen. Der Mietpreis beträgt pro qm 75,-- DM x 114 qm

ergibt einen Gesamtpreis von 8.550,-- ..."

Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers än-

derte das Oberlandesgericht dieses Urteil ab und traf die beantragte Feststel-

lung mit der Begründung, die vermietete Fläche betrage lediglich 85,33 qm. Da

die Größe des Ladenlokals ganz offenkundig als preisbestimmender Faktor ei-

ne entscheidende Rolle gespielt habe, sei das Mietobjekt fehlerhaft und ihm

fehle eine zugesicherte Eigenschaft, was eine dem Feststellungsantrag ent-

sprechende Mietminderung rechtfertige.

Dagegen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er Wiederherstel-

lung des landgerichtlichen Urteils begehrt.

Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und

zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat von einer Darstellung des Tatbestandes ge-

mäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen und in den Entscheidungsgründen le-

diglich die vorstehend wiedergegebenen Feststellungen getroffen, ohne auf das

Urteil des Landgerichts oder die Schriftsätze der Parteien Bezug zu nehmen. Es

ist ersichtlich davon ausgegangen, die Sache sei im Hinblick auf den von ihm

festgesetzten Wert der Beschwer nicht revisibel. Dieser Annahme ist der Boden

entzogen, nachdem der Senat den Wert der Beschwer der Beklagten auf über

60.000 DM festgesetzt hat.

II.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Beru-

fungsurteil grundsätzlich aufzuheben, wenn es keinen Tatbestand enthält, weil

einem solchen Urteil in der Regel nicht entnommen werden kann, welchen

Streitstoff das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, so

daß diese einer abschließenden Überprüfung in der Revisionsinstanz nicht zu-

gänglich ist (vgl. BGHZ 73, 248, 250 ff.; BGH, Urteile vom 25. April 1991 - I ZR

232/89 - NJW 1991, 3038 f. und vom 18. September 1986 - I ZR 179/84 - NJW

1987, 1200).

Von einer Aufhebung kann das Revisionsgericht nur absehen, wenn das

Berufungsgericht nur über eine Rechtsfrage entschieden hat, deren Beantwor-

tung die Feststellung eines konkreten Sachverhalts nicht voraussetzt, oder

wenn sich der Sach- und Streitstand in einem für die Beurteilung der aufge-

worfenen Rechtsfragen ausreichenden Umfang aus den Entscheidungsgründen

ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 25. April 1991 und 18. September 1986 aaO).

Beides ist hier nicht der Fall.

Entgegen der Ansicht der Revision läßt sich der angefochtenen Ent-

scheidung zwar mit hinreichender Sicherheit entnehmen, welche Anträge die

Parteien gestellt haben, da der Feststellungsantrag des Klägers in den Ent-

scheidungsgründen sinngemäß wiedergegeben wird und dem Tenor der Ent-

scheidung zu entnehmen ist, daß seine Berufung in vollem Umfang Erfolg hatte.

Es bedarf daher auch keiner Entscheidung, ob es ausreicht, wenn das Revisi-

onsgericht etwa verbleibende Zweifel anhand des Protokolls der mündlichen

Verhandlung ausräumen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 1989 - V ZR

128/88 - BGHR ZPO § 543 Abs. 2 Tatbestand, fehlender 5).

Zutreffend ist aber die Rüge der Revision, aus dem Berufungsurteil allein

lasse sich kein vollständiges Bild vom Streitgegenstand gewinnen. Dieser sei

zwar auszugsweise wiedergegeben; ob und inwieweit weiterer Sachvortrag zur

Grundlage des angefochtenen Urteils gemacht worden sei, könne diesem aber

nicht entnommen werden.

1. So kann bereits die von Amts wegen zu prüfende Zulässigkeit der

Feststellungsklage nicht zuverlässig beurteilt werden, weil dem Berufungsurteil

nicht zu entnehmen ist, für welche Zeit der Mietvertrag geschlossen wurde und

ob er bei Erhebung der Klage noch fortbestand. Nur in diesem Fall nämlich wä-

re das erforderliche Feststellungsinteresse zu bejahen, weil es dann - entgegen

der Auffassung der Revision - vom Standpunkt der Prozeßwirtschaftlichkeit aus

gesehen keinen Sinn machen würde, den Kläger nur teilweise, nämlich nur hin-

sichtlich des bereits verstrichenen Zeitraums, auf eine Leistungsklage auf

Rückzahlung überzahlter Mietzinsen zu verweisen und eine Feststellungsklage

nur für die künftige Zeit zuzulassen. Besteht der Mietvertrag fort, ist die be-

gehrte Feststellung zudem schon deshalb zulässig, weil sie einem Leistungs-

urteil nahezu gleichkommt, denn der Kläger könnte den in der Vergangenheit

überzahlten Minderungsbetrag mit der laufenden Miete verrechnen (vgl. BGH,

Urteil vom 12. Juni 1985 - VIII ZR 142/84 - WM 1985, 1213, 1214 m. Anm. Wolf

EWiR 1985, 811; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete 3. Aufl. Kap. VIII Rdn. 37, 38; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des ge-

werblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 272).

2. Soweit das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen von ei-

ner tatsächlich vermieteten Fläche von nur 85,33 qm ausgeht, läßt das Urteil

nicht erkennen, ob dies unstreitig oder das Ergebnis einer durchgeführten Be-

weisaufnahme ist oder aus welchen Gründen sonst diese Feststellung unge-

achtet möglicherweise streitigen Sachvortrags der Parteien gerechtfertigt ist,

etwa als Ergebnis einer Auslegung der in § 1 in nicht widerspruchsfreier Weise

verwendeten Begriffe VK-Fläche, Gesamtfläche und Netto-Nutzfläche. Die Re-

vision rügt insoweit, die Beklagte habe ausdrücklich bestritten, daß die Gesamt-

fläche geringer als 114 qm sei; diese ergebe sich aus der Zusammenrechnung

des Ladenlokals mit einer Fläche von 86 qm, zwei Kellern mit insgesamt 14 qm

und einem 14 qm großen Flur. Ein dem Mietvertrag beigefügter Grundrißplan,

der dem Kläger bei Abschluß des Vertrages vorgelegen habe, weise den Laden

mit 67,5 qm und die Nebenflächen mit 46,5 qm aus. Das Berufungsurteil läßt

diesen Streitstoff nicht erkennen und gibt insbesondere keinen Aufschluß dar-

über, auf welcher Grundlage die angenommene tatsächliche "Gesamtfläche"

von 85,33 qm beruht.

3. Soweit die Revision geltend macht, der Mietvertrag sei nach § 139

BGB nichtig, weil er im Zusammenhang mit der formnichtigen Einräumung ei-

nes Vorkaufsrechts in einem Nachtragsvertrag vom 5. Oktober 1997 gestanden

habe und ohne diesen nicht abgeschlossen worden wäre, bietet das angefoch-

tene Urteil keine hinreichende Grundlage für die Beurteilung dieser Sachrüge.

Es läßt nicht erkennen, ob das Gericht diesen Nachtragsvertrag bei seiner Ent-

scheidungsfindung berücksichtigt hat oder nicht.

4. Die Revision rügt ferner, das Berufungsgericht hätte den von der Be-

klagten angebotenen Zeugenbeweis für die Behauptung erheben müssen, zu-

nächst sei der Mietpreis mit 8.550 DM ausgehandelt worden; erst bei Vertrags-

schluß sei dann die Flächenangabe einer Teilungsurkunde entnommen und der

im Mietvertrag genannte Preis von 75 DM durch Rückrechnung (8.550 DM ge-

teilt durch 114 qm) ermittelt und in die Urkunde eingefügt worden. Auch dieser

Vortrag und Beweisantritt ist aus dem Berufungsurteil nicht ersichtlich.

Dem Senat ist somit auch eine Entscheidung darüber verwehrt, ob das

Berufungsgericht diesem Beweisantritt hätte nachgehen müssen, oder ob es

davon absehen durfte, weil der Vortrag der Beklagten zu Verlauf und Inhalt der

Vertragsverhandlungen nicht frei von Widersprüchen ist und jedenfalls die ma-

thematische Wahrscheinlichkeit gering erscheint, daß ein ausgehandelter Miet-

zins von 8.550 DM bei Division durch eine erst später ermittelte Fläche einen

"glatten" Betrag von 75 DM/qm ergibt. Hierfür bietet das Berufungsurteil aus

den genannten Gründen mangels umfassender Darstellung des Sach- und

Streitstandes keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

III.

Wegen der Gerichtskosten des Revisionsverfahrens macht der Senat

von § 8 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch (§ 8 Abs. 2 Satz 1 GKG, vgl. Senatsur-

teile vom 1. Oktober 1986 - IVb ZR 76/85 - und vom 12. Mai 1993 - XII ZR

174/92 - BGHR ZPO § 543 Abs. 2 Tatbestand, fehlender 2 und 10).

Hahne

Sprick

Weber-Monecke

Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Fuchs