BGH Urteil vom 25.09.2002 – XII ZR 307/00

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 307/00

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. September 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. September 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Gerber, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin wird das

Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom

4. Oktober 2000 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung

- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-

landesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger machen gegenüber der Beklagten Mietansprüche aufgrund

einer begehrten Mieterhöhung geltend.

Mit Vertrag vom 1. September 1992 vermieteten die Rechtvorgänger der

Kläger ein Gewerbeobjekt an die Beklagte, die es ihrerseits an die Streithelferin

untervermietete. § 5 des Mietvertrages lautet:

"1. Steigt oder fällt der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Perso- nen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen, festgestellt vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden, auf der Basis 1985 = 100 gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder nach der letzten

Neufestsetzung, um jeweils mehr als 12 Punkte, so wird der Mietzins mit Wirkung ab Beginn des folgenden Jahres entsprechend prozen- tual angepaßt. Frühestens jedoch ab Beginn des vierten Vertragsjah- res.

2.

...

3. Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personenhaushaltes im Vergleich mit dem Index für gewerbliche Mieten die Mieterin oder den Vermieter benachteiligen, dann sind Vermieterin und Mieterin bei der Neufestsetzung des Mietpreises gehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver- gleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren."

Die Landeszentralbank hat die Klausel genehmigt.

Mit Schreiben vom 22. August 1997 beriefen sich die Kläger auf eine

Steigerung der Lebenshaltungskosten um 13,065 Punkte und verlangten unter

Berufung auf § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ab 1. Januar 1998 eine Erhöhung

der bisherigen Miete von 106.927 DM auf 117.993,94 DM (einschließlich

MWSt). Die Beklagte bestätigte die Steigerung des Indexes, widersprach aber

dem Erhöhungsverlangen mit der Begründung, daß die gewerblichen Mieten

sich ermäßigt hätten. Für Januar 1998 zahlte sie die bisherige Miete.

Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Differenz in Höhe von

11.066,94 DM abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger, die die Klage auf

132.803,28 DM erweiterten (Differenzbetrag für Januar bis Dezember 1998),

hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und

die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagte und

ihre Streithelferin mit ihrer Revision.

Die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin führt zur Aufhebung

des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Be-

rufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die ursprünglich vereinbarte

Miete von monatlich 106.927 DM habe sich gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertra-

ges um 11.066,94 DM ab Januar 1998 erhöht. Nach dieser Bestimmung erfolge

die Anpassung automatisch. Eine Anpassung nach § 5 Abs. 1 finde nur dann

nicht statt, wenn eine "Benachteiligung" im Sinne von § 5 Abs. 3 1. Halbs. vor-

liege. Dies sei der Fall, wenn sich bundesweit die Mieten für alle gewerblichen

Objekte anders entwickelten als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex.

Da im Vertrag als Ausgangsgröße für die Beurteilung der Benachteiligung dem

(bundesweiten) Lebenshaltungskostenindex ein "Index für gewerbliche Mieten"

gegenübergestellt werde, müsse dementsprechend auch die Benachteiligung

auf der Basis der bundesweiten Entwicklung der Mieten für alle gewerblichen

Objekte beurteilt werden. Hätten die Mietvertragsparteien dies anders gesehen,

so hätten sie nicht in § 5 Abs. 3 einerseits auf den "Index für gewerbliche Mie-

ten" und andererseits auf die "Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver-

gleichbare gewerblich genutzte Grundstücke" abgestellt. Voraussetzung für ei-

ne vom Lebenshaltungskostenindex abweichende Mietanpassung sei, daß ein

Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit dem Index für gewerbliche

Mieten eine Benachteiligung für eine Partei ergebe. Die dann erforderliche An-

passung der Miete müsse gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen erfolgen.

Erst bei dieser Anpassung und nicht bereits bei der Feststellung der "Benach-

teiligung" sei die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich

genutzte Grundstücke zu berücksichtigen. Die Prüfungsreihenfolge ergebe sich

zwanglos aus der Regelung des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-

prüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, daß § 5

Abs. 1 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in einem Regel-Ausnahmeverhältnis

stehen. Auch die Auslegung, daß die Erhöhung der Miete bei der in § 5 Abs. 1

vorgesehenen Steigerung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes au-

tomatisch eintreten und eine Verhandlung über die Miete nur dann erfolgen

sollte, falls der Index für die gewerblichen Mieten sich davon abweichend ent-

wickelt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht geht

ferner davon aus, daß es nach § 5 Abs. 3 Sache der benachteiligten Partei ist,

eine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex nachzu-

weisen und erst, wenn dieser Nachweis gelingt, Verhandlungen über die neu

festzusetzende Miete erfolgen sollen, wobei dann die Entwicklung der Mieten

für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke maßgebend sein soll.

Auch insofern ist die Auslegung nicht zu beanstanden.

b) Weiter legt das Berufungsgericht die Klausel so aus, daß bei dem "In-

dex für gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 1. Halbs. auf einen bun-

desweiten Index abzustellen sei, weil der Lebenshaltungskostenindex ebenfalls

als bundesweiter erstellt werde. Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken.

Die tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrages ist revisionsrecht-

lich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte

Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-

schriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273). Ein solcher Fehler liegt

hier jedoch vor. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung verstößt

gegen das Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung

(vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138).

aa) Bereits nach dem Wortlaut ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß

mit dem Index für gewerbliche Mieten ein bundesweiter Index gemeint sein

sollte, zumal ein solcher nicht existiert. Die Formulierung "Index für gewerbliche

Mieten" steht in engem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem

Ausdruck "Mietpreis für örtliche gewerbliche Grundstücke" desselben Satzes.

Es liegt nahe, daß die Parteien, wenn sie auf einen Bundesindex hätten abstel-

len wollen, dies zum Ausdruck gebracht hätten. Es ist kein hinreichender Grund

ersichtlich, warum die Parteien auf einen bundesweiten Index abstellen wollten.

Da ein solcher unstreitig nicht existiert, müßte eine Partei, die sich auf ein Ab-

weichen des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex berufen will, den

(nicht vorhandenen) bundesweiten Index selbst ermitteln. Dies könnte nur mit

erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand durch einen Sachverständigen

erfolgen. Es ist fernliegend, daß die Parteien dies gewollt haben.

bb) Dies gilt um so mehr, als ein bundesweiter Index für die Parteien kei-

nen relevanten Maßstab für die Festsetzung einer angemessenen Miete in Köln

darstellt. Die Entwicklung auf dem gewerblichen Mietmarkt ist zu unterschied-

lich, als daß ein bundesweiter Index ein geeigneter Maßstab für ein bestimmtes

Objekt sein könnte. Nicht zuletzt wegen des nicht unerheblichen Gefälles des

Mietniveaus im Beitrittsgebiet im Vergleich zu demjenigen der alten Bundeslän-

der würde ein bundesweiter Index zu einer starken Nivellierung führen, die die

tatsächlichen Verhältnisse verfälschen würde. Lägen die Mieten im Raum Köln

unter dem Bundesdurchschnitt, widerspräche es den Interessen der Mieterin,

wenn sie eine am Bundesdurchschnitt orientierte Miete bezahlen müßte. Lägen

die Mieten über dem Bundesdurchschnitt, bestünde für die Vermieter kein

Grund, sich am (niedrigeren) Bundesdurchschnitt auszurichten. Deshalb lag es

im Interesse beider Parteien, sich am örtlichen Mietniveau zu orientieren und

ihm bei der Frage der Mietzinsanpassung den Vorrang vor dem allgemeinen

Lebenshaltungskostenindex einzuräumen.

cc) Dafür spricht insbesondere auch, daß nach der ausdrücklichen Re-

gelung in § 5 Abs. 3 2. Halbs. des Mietvertrages bei Abweichung des "Index für

gewerbliche Mieten" vom Lebenshaltungskostenindex sich die Parteien bei der

Neufestsetzung nicht an dem "Index für gewerbliche Mieten" orientieren sollen,

sondern an der Entwicklung der Mieten für "örtlich vergleichbare gewerbliche

Grundstücke". Dies bedeutet, daß der "Index der gewerblichen Mieten" für die

Höhe der Miete ohne Bedeutung ist. Daß er - in der Form eines bundesweiten

Mietindexes - lediglich als Hilfsgröße ermittelt wird, um prüfen zu können, ob

eine nachteilige Abweichung vom Lebenshaltungskostenindex vorliegt, und um

sodann eine Mietanpassung an das örtliche Mietniveau vorzunehmen, macht

keinen Sinn.

Das Abstellen auf einen bundesweiten Index könnte im Einzelfall auch zu

widersprüchlichen Ergebnissen führen. Läge nämlich der bundesweite Anstieg

der Mieten unter dem des Lebenshaltungskostenindexes, so müßte auf Wunsch

des Mieters über eine Herabsetzung der Miete auch dann verhandelt werden,

wenn die örtlichen Mieten stärker als der Lebenshaltungskostenindex gestiegen

wären. Andererseits bestünde kein Raum für Verhandlungen, wenn die örtli-

chen Mieten gefallen, die bundesweiten Mieten aber nicht hinter dem Lebens-

haltungskostenindex zurückgeblieben wären. Das zeigt, daß es weder im Inter-

esse der einen noch der anderen Partei liegen konnte, in § 5 Abs. 3 1. Halbsatz

einen Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit einem bundesweiten

Mietindex heranzuziehen.

3. Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil wei-

tere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich

sind (vgl. BGHZ 121, 284, 289). Nach Auffassung des Senats ist als "Index für

gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht ein bun-

desweiter, sondern ein örtlicher Maßstab heranzuziehen. Allein dieses Ver-

ständnis entspricht den beiderseitigen Interessen der Parteien. Im übrigen ha-

ben auch die Parteien selbst übereinstimmend den Vertrag in diesem Sinne

ausgelegt, bevor das Berufungsgericht seine davon abweichende Auffassung

kundgetan hat.

4. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu befin-

den. Das Oberlandesgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststel-

lungen zur Entwicklung des Mietniveaus für örtlich vergleichbare gewerblich

genutzte Grundstücke getroffen, das nach den obigen Ausführungen für eine

eventuelle Mietanpassung maßgeblich wäre. Die Sache ist deshalb unter Auf-

hebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht zur weiteren

Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.

Hahne

Gerber

Weber-Monecke

Fuchs

Ahlt